Решение от 5 февраля 2025 г. по делу № А21-14130/2024

Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-14130/2024
г. Калининград
06 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 05.02.2025. Полный текст решения изготовлен 06.02.2025.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Оксенчук А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Пластконструкция» ОГРН <***> ИНН <***>

к Администрации городского округа «Город Калининград», ИНН <***>, ОГРН <***>,

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019 и договор аренды земельного участка № 91 /2024-А от 10.07.2024,

при участии: от истца: ФИО1, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

установил:

10.07.2024 между истцом и ответчиком во исполнение положений п. 3.1.2. договора о развитии застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019 заключен договор аренды земельного участка № 91 /2024-А сроком до 09.09.2025 (далее – договор аренды).

Договор о развитии застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019 (далее – договор № 1/рт) заключен между ответчиком и истцом в соответствии с постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 29.06.2018 № 661 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории в границах ул. Островского, <...> в г. Калининграде», протоколом о результатах аукциона по извещению о проведении торгов № 230419/0092515/01 (2-зт-2019) от 11.06.2019 по лоту № 1.

В соответствии с условиями договора № 1/рт истец (инвестор) принял на себя обязательства своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и или (средств других лиц) осуществить мероприятия по развитию застроенной территории в границах ул. Островского, д 1, 2, 3 в г. Калининграде.

В соответствии с п. 3.3.3 договора № 1/рт истец (инвестор) обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в

соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

По соглашению с собственниками жилых помещений в счет выкупной цены им могут быть переданы жилые помещения.

Максимальный срок исполнения обязательства (п. 3.3.3. договора № 1/рт) – 01.07.2020.

Общий срок исполнения обязательств установлен п. 3.3.9. и п. 4.1. договора № 1/рт от 10.09.2019 и составляет 6 лет, т.е. до 09.09.2025.

На основании решения Арбитражного суда Калининградской области от 27.05.2021 по делу № А21-11399/2020 срок исполнения обязательств, указанных в п. 3.3.3. договора № 1/рт продлен до 01.06.2022.

На основании решения Арбитражного суда Калининградской области от 09.02.2023 по делу № А21-8400/2023 срок исполнения обязательств, указанных в п. 3.3.3. договора продлен до 01.07.2023.

В ходе проведения судебных заседаний по делу № А21-11399/2020 и № А218400/2023 установлено, что задержка в выполнении ООО «Пластконструкция» обязательств, установленных п. 3.3.3 договора явилась следствием отсутствия решения администрации об уплате выкупной цены за изымаемые объекты, которое в свою очередь не может быть принято администрацией в связи с отказом собственников от подписаний соглашений об изъятии и определения размера возмещения за недвижимое имущество.

Обязательства администрации по предоставлению жилых помещений фактически выполнены в августе 2023 года.

Таким образом, нарушение сроков исполнения обязательств, установленных п. 3.3.3. договора № 1/рт, не по вине ООО «Пластконструкция», по отношению к первоначальному сроку (01.07.2020) составила 1 157 дней (с 01.07.2020 по 31.08.2023).

В ходе исполнения условий договора расселено 18 квартир, при этом ООО «Пластконструкция» предоставило 37 квартир (в т.ч. и заявителю), в предоставленных квартирах сделан ремонт. Также ООО «Пластконструкция» выплатило компенсацию за изъятые гаражи в сумме 887 000 руб.

Исходя из положений договора № 1/рт, при надлежащем исполнении принятых на себя обязательств администрацией, договор аренды должен быть заключен не позднее 01.10.2020 с учетом положений п. 3.1.2. договора № 1/рт, а также приложения № 2 к нему, со сроком действия до 09.09.2025, т.е. на 1 805 дней.

ООО «Пластконструкция» приняло обязательства по выполнению работ в установленные сроки по строительству объектов на застроенной территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке застроенной территории, включая ввод объектов в эксплуатацию, а также строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории (п. 3.3.9., п. 3.3.10. договора № 1/рт).

Срок действия договора аренды установлен с 10.07.2024 по 09.09.2025, т.е. на 427 дней. В указанный срок выполнить обязательства ООО «Пластконструкция», установленные договором № 1/рт в п. 3.3.9. и п. 3.3.10., невозможно.

06.09.2024 ООО «Пластконструкция» обратилось в администрацию городского

округа «Город Калининград» с просьбой о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019 в части определения предельных сроков выполнения обязательств ООО «Пластконструкция» по строительству и вводу в эксплуатацию объектов (п. 3.3.9. и 4.1. договора № 1/рт) и в договор аренды земельного участка № 91 /2024-А от 10.07.2024 в части изменения срока (п. 2.1. Договора аренды) (вх. № 4-3210-орг от 06.09.2024).

Истец предложил ответчику в целях урегулирования возникшей спорной ситуации, в порядке, установленном пп. 1 и пп. 3 п. 8 ст. 448, ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ, а также во избежание возникновения ущерба у администрации и ООО «Пластконструкция», учитывая социальную значимость договора № 1/рт, отсутствие вины ООО «Пластконструкция» в нарушении сроков при выполнении условий договора № 1/рт, внести изменения:

1. в договор о развитии застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019 пункт 3.3.9. договора № 1/рт изложить в следующей редакции:

«3.3.9. Осуществить строительство объектов на застроенной территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке застроенной территории. Максимальный срок жилищного или иного строительства, включая ввод объектов в эксплуатацию, установить до 19 июня 2029 года».

пункт 4.1. договора № 1/рт изложить в следующей редакции:

«4.1. Настоящий договор считается заключенным и действует до 19 июня 2029 года».

2. в договор аренды земельного участка № 91 /2024-А от 10.07.2024 пункт 2.1. договора аренды изложить в следующей редакции:

«2.1. Срок аренды земельного участка устанавливается с даты подписания сторонами договора и действует до 19 июня 2029 года (в соответствии с договором о развитии застроенной территории от 10.09.2019 № 1/рт)».

04.10.2024 ответчик направил в адрес истца уведомление об отказе во внесении изменений в договор № 1/рт и в договор аренды, ссылаясь на положения статей 46.146.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавших на момент подписания Договор о развитии застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019.

Учитывая изложенное, а также отсутствие вины ООО «Пластконструкция» при выполнении условий договора № 1/рт, предельный срок исполнения обязательств ООО «Пластконструкция» по договору № 1/рт должен быть установлен до 19.07.2029, срок действия договора аренды должен быть изменен до 19.06.2029.

На момент заключения договора о развитии застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019 ООО «Пластконструкция» не было известно о том, что администрация не выполнит обязательства по расселению жильцов (п. 3.3.3. договора № 1/рт срок исполнения обязательств по расселению установлен до 01.07.2020). Жильцы отказались от выплаты компенсации и потребовали предоставления им жилых помещений, Калининградский областной суд возложил обязанность по предоставлению жилых помещений на администрацию.

Нарушение ответчиком обязательств по расселению жильцов (п. 3.3.3. договора № 1/рт срок исполнения обязательств по расселению установлен до 01.07.2020) ставит под угрозу исполнение истцом условий договора № 1/рт в сроки, установленные п. 3.3.9. договора № 1/рт, а именно:

«3.3.9. Осуществить строительство объектов на застроенной территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке застроенной территории. Максимальный срок жилищного или иного строительства, включая ввод объектов в эксплуатацию, установить до 09 сентября 2025 года».

Истец вправе требовать изменения Договора № 1/рт, так как в настоящее время действуют одновременно все 4 (четыре) условия, установленные п. 2 ст. 451 ГК РФ:

1) на момент заключения договора № 1/рт Истец (по смыслу п. 2 ст. 451 ГК РФ – заинтересованное лицо) не предполагал, что расселение жильцов будет произведено Администрацией с существенным нарушением срока, установленного п. 3.3.3. Договора № 1/рт: вместо 01.07.2020 г. расселение завершено август 2023 года;

2) Калининградский областной суд установил обязанность Администрации городского округа «Город Калининград» по предоставлению жилых помещений жильцам, в связи с чем ООО «Пластконструкция» не имело возможности повлиять на ход исполнения указанных обязательств;

3) при рассмотрении дела № А21-11399/2020 Арбитражным судом Калининградской области сделан вывод: «В данном случае при расторжении договора о развитии застроенной территории для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, поскольку стороны приступили к его исполнению. Кроме того, следует учитывать, что договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен в том числе в целях переселения жителей аварийных домов подлежащих сносу в новые дома, и истец уже приступил к исполнению этого договора, что ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела» (стр. решения от 27.05.2021 по делу № А21-11399/2020).

Кроме того, ООО «Пластконструкция» указывает на то, что не сможет осуществить строительство объектов на застроенной территории в соответствии с утвержденной документацией по планировке застроенной территории, а также осуществить ввод объектов в эксплуатацию в срок до 09.09.2025 в связи с сокращенными сроками: при надлежащем исполнении обязательств администрацией по договору № 1/рт срок для выполнения обязательств ООО «Пластконструкция» составляет 1 805 дней, а при фактических обстоятельствах, изложенных в настоящем заявлении срок исполнения обязательств заявителем устанавливается 427 дней.

ООО «Пластконструкция» является коммерческой организацией, осуществляющей строительство многоквартирных жилых домов с целью дальнейшей реализации и получения прибыли (после исполнения налоговых обязательств).

Таким образом, в случае невнесения изменений в договор № 1/рт в части изменения сроков, установленных п. 3.3.9, заявитель не сможет выполнить принятые на себя обязательства, что повлечет за собой ущерб и истец в значительной степени лишится того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора № 1/рт.

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что ООО «Пластконструкция» несет риск изменения обстоятельств, связанных с нарушением администрацией городского округа «Город Калининград» срока по исполнению обязательств по расселению жильцов (п. 3.3.3. договора № 1/рт).

Принимая во внимание срок нарушения ответчиком условий п. 3.3.3. договора № 1/рт, а также то, что п. 2.1. договора аренды установлен срок действия договора в зависимости от срока, установленного п. 3.3.9. договора № 1/рт, а также отказ ответчика во внесении соответствующих изменений в договор № 1/рт и в договор аренды (исх. № и-КГРиЦ-10072 от 04.10.2024 ), на основании положений пп. 1 и 3 п. 8 ст. 448, п. 2 ст. 450, п. 2, п. 4 ст. 451 ГК РФ, а также во избежание возникновения ущерба у ответчика и истца, учитывая социальную значимость договора № 1/рт, отсутствие вины ООО «Пластконструкция» в нарушении сроков при выполнении условий договора № 1/рт, полагаем, что истец вправе обратиться в Арбитражный суд Калининградской области с требованием о внесении изменений в договор о развитии

застроенной территории № 1/рт от 10.09.2019 и в договор аренды земельного участка № 91 /2024-А от 10.07.2024 в части установления иных сроков исполнения обязательств ООО «Пластконструкция».

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд удовлетворил исковые требования по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки.

В свою очередь в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Наличие у ответчика взыскиваемой в рамках настоящего дела задолженности подтверждается материалами дела, ответчиком не опровергнуто.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком суду не представлено.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Частью 3.1 статьи 70 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены, или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В связи с этим требование истца о взыскании с ответчика 602 550 руб. задолженности подлежат удовлетворению.

Истец от оплаты государственной пошлины освобожден в силу пп. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

В связи с частичным удовлетворением заявленных требований с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 15051 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Администрации муниципального образования «ФИО3

городской округ» Калининградской области удовлетворить.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Межколхозная производственная

база» в пользу Администрации муниципального образования «ФИО3 городской округ» Калининградской области 602 550 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 09.01.2017 № 2 за период с 01.01.2022 по 31.12.2024.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Межколхозная производственная база» в доход федерального бюджета Российской Федерации 15 051 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.А. Зинченко