Решение от 26 июля 2018 г. по делу № А32-56790/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-56790/2017


г. Краснодар «26» июля 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2018 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 26 июля 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-56790/2017

по иску открытого акционерного общества «РЖД» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 315230800000892)

об определении возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:64,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО «Южный региональный центр оценки – ВЕАКОН»,


при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 (по доверенности от 27.12.2017), представителя ответчика – ФИО3 (по доверенности от 09.03.2017), директор ООО «ЮРЦ Оценки – Веакон» - ФИО4 (приказ), эксперта ФИО5 (паспорт),



УСТАНОВИЛ:

первоначально ОАО «РЖД» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела №А32-51074/2017, со следующими требованиям:

- прекратить право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48 768 +/- 386 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- изъять в собственность Российской Федерации для государственных нужд у собственника земельный участок площадью с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48 768 +/- 386 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- определить возмещение за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48 768 +/- 386 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в размере: 1 599 804 (один миллион пятьсот девяносто девять тысяч восемьсот четыре) рубля 00 копеек (НДС не облагается), который включает в себя: итоговую величину рыночной стоимости - 1 433 994 (один миллион четыреста тридцать три тысячи девятьсот девяносто четыре) рубля 00 копеек, - размер убытков - 165 810 (сто шестьдесят пять тысяч восемьсот десять) рублей 00 копеек,

- указать, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48 768 +/- 386 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением суда от 25.12.2017 требование об определении возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48 768 +/- 386 кв.м выделено в отдельное производство, с присвоением номера А32-56790/2017.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 было подано ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 28.12.2017 производство по делу приостановлено и назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено сотруднику ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ФИО5.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Имеются ли на текущую дату, по месту нахождения земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48768 кв.м., подлежащего изъятию для государственных нужд Российской Федерации, предложения к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения с характеристиками, схожими с характеристиками земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48768 кв.м, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:18, площадью 702 024 кв.м;

2) Какова рыночная стоимость права требования компенсации убытков, возникающих у правообладателя земельного участка (части земельного участка), с кадастровым номером 23:12:0303000:18, площадью 702024 кв.м., в связи с изъятием участка (части земельного участка) с кадастровым номером 23:12:0303000:64, площадью 48768 кв.м. для государственных нужд Российской Федерации, включая убытки, которые правообладатель несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

В материалы дела поступило экспертное заключение.

Экспертом установлено, что текущую дату, по месту нахождения земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48768 кв.м., подлежащего изъятию для государственных нужд Российской Федерации, предложения к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения с характеристиками, схожими с характеристиками земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48768 кв.м, выделяемого из земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:18, площадью 702 024 кв.м. отсутствуют.

Относительно стоимости компенсации убытков, эксперт указал, что рыночная стоимость права требования компенсации убытков, возникающих у правообладателя земельного участка (части земельного участка), с кадастровым номером 23:12:0303000:18, площадью 702024 кв.м., в связи с изъятием участка (части земельного участка) с кадастровым номером 23:12:0303000:64, площадью 48768 кв.м. для государственных нужд Российской Федерации, включая убытки, которые правообладатель несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, составляет 9 662 488 рублей.

В материалы дела поступил отзыв истца на заключение эксперта № 135-Э от 12.02.2018, в котором истец просил признать его недостоверным и недопустимым.

Третье лицо ООО «Южный Региональный Центр Оценки – ВЕАКОН» в отзыве также просило признать недопустимым экспертное заключение № 135-Э от 12.02.2018.

Истцом были представлены результаты оценки стоимости возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:64. С целью определения размера возмещения за часть земельного участка с кадастровым номером 23:12:0303000:18, подлежащего изъятию, ОАО «РЖД» заключило договор с оценочной компанией ООО «ЮРЦО-Веакон» на проведение оценки рыночной стоимости и иных прав, подлежащих прекращению.

Результаты оценки стоимости возмещения содержатся в отчете ООО «Южный Региональный Центр Оценки - Веакон» об оценке от 17 февраля 2017 года №19/0117/1/3-1. Размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48 768 +/- 386 кв.м, составил 1 599 804 (один миллион пятьсот девяносто девять тысяч восемьсот четыре) рубля 00 копеек (НДС не облагается), который включает в себя: итоговую величину рыночной стоимости - 1 433 994 (один миллион четыреста тридцать три тысячи девятьсот девяносто четыре) рубля 00 копеек, размер убытков - 165 810 (сто шестьдесят пять тысяч восемьсот десять) рублей 00 копеек.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 19 по 26 июня 2018 года, представитель ИП ФИО1 просил определить размер возмещения за изымаемый земельный участок в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы. Представитель АО «РЖД» против взыскания в соответствии с оценкой, полученной в рамках судебной экспертизы, возражал. Директор третьего лица ООО «ЮРЦО – ВЕАКОН» возражал против результатов судебной оценочной экспертизы, настаивал на применении оценки, подготовленной ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН». Эксперт ФИО5 возражала против доводов, приведенных в отношении выполненной ею судебной оценочной экспертизы.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Согласно п.1, 2 ст. 58.6 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014) разъясняется, что для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правого образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 57 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст. 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В материалы дела представлено экспертное заключение № 135-Э от 12.02.2018, подготовленное сотрудником ООО «Региональный центр экспертизы и оценки».

ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» в отзыве привело свои возражения на данное экспертное заключение, которые заключаются в следующем:

- земельный участок на дату принятия решения об изъятии не являлся орошаемым, тогда как оценка ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» выполнена из расчета убытков применительно к поливным землям;

- эксперт необоснованно произвел расчет размера возмещения в виде упущенной выгоды в связи с изъятием земельного участка по показателям двух урожаев за один год.

- эксперт производит расчет за период с 2018 по 2027 год и с 2027 года, применительно к земельному участку сельскохозяйственного назначения, на котором выращиваются однолетние культуры;

- экспертом ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» приводятся данные о севообороте на 2018 год, тогда как на дату осмотра оценщика, проведенного по состоянию на 20.04.2018 специалистами ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН», на участке ничего не выращивается;

- экспертом сделан неверный вывод об отсутствии предложений к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения с характеристиками, схожими с характеристиками изъятого земельного участка.

В результате исследования материалов дела суд приходит к выводу о том, что проведенная судебная оценочная экспертиза не опровергает достоверность и методическую правильность отчета об оценке, подготовленного ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» и представленного истцом при обращении в арбитражный суд с иском об изъятии земельного участка.

Опрошенные в судебном заседании оценщики ФИО4 (директор ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН») и Л.Н. Петруня привели свои пояснения по выполненным ими оценочным заключениям, при этом суд не может по результатам исследования заключений оценщиков и приведенных ими в заседании пояснений прийти к выводу о недостоверности отчета, подготовленного по заказу истца ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН».

В результате ознакомления с текстом экспертного заключения оценщика ФИО5 суд приходит к выводу о завышении указанным оценщиком размера убытков, понесенных ФИО1 в результате изъятия земельного участка.

Так, оценщиком ФИО5 используются такие критерии как:

- возможность организации полива и выращивания двух урожаев в год;

- возможность хранения овощей на собственной базе;

- наличие развитой материально-технической базы;

- непрерывное инвестирование денежных средств в развитие материально-технической базы;

- поступление арендных платежей за земельный участок по договору аренды, размер которых применяется для расчета убытков в виде упущенной выгоды.

При этом директор ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН» в судебном заседании обратил внимание на то обстоятельство, что ООО «Пищепромагро», на договоры аренды земельного участка с которым ссылается оценщик ФИО5, является организацией, возглавляемой тем же ФИО1, сто процентов уставного капитала которой также принадлежит Кану В.Ч.

Представленные в материалы дела копии договоров аренды земельного участка между ФИО1 и ООО «Пищепромагро» подтверждают то обстоятельство, что указанные договоры со стороны арендатора и арендодателя подписаны ФИО1 как собственником земельного участка и как директором ООО «Пищепромагро».

По данным Единого государственного реестра юридических лиц директором и стопроцентным участником ООО «Пищепромагро» (ОГРН <***> ИНН <***>) является ФИО1.

Таким образом, данные договоры как заключенные между обществом и контролирующим его директором не могут рассматриваться судом в споре об изъятии земельного участка для целей определения упущенной выгоды как отражающие реально сложившуюся рыночную стоимость права аренды данного земельного участка.

Применение экспертом ФИО5 данных договоров аренды для определения размера возмещения убытков за изымаемый земельный участок, так же как и использование таких критериев как возможность орошения участка и получения двух урожаев в год, то есть носящих вероятностный характер, вызывает у суда сомнение в обоснованности итоговой суммы возмещения убытков, определенной оценщиком ФИО5

Представителем ФИО1 ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы заявлено не было.

Вместе с тем, отчет об оценке, подготовленный ООО «ЮРЦО-ВЕАКОН», суд считает более реалистичным, построенным на объективных сведениях о фактическом состоянии и использовании земельного участка на момент проведения его оценки, а также на сопоставимых объектах-аналогах, в связи с чем, суд считает необходимым определить размер возмещения в соответствии с отчетом об оценке 319/0117/1/3-1 от 17.02.2017, подготовленным ООО «Южный Региональный Центр Оценки – ВЕАКОН».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

определить возмещение за изъятый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0303000:64 площадью 48 768 +/- 386 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, в размере 1 599 804 (один миллион пятьсот девяносто девять тысяч восемьсот четыре) рубля 00 копеек (в том числе итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в размере 1 433 994 (один миллион четыреста тридцать три тысячи девятьсот девяносто четыре) рубля 00 копеек; размер убытков - 165 810 (сто шестьдесят пять тысяч восемьсот десять) рублей 00 копеек).

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков