Решение от 18 января 2017 г. по делу № А41-57162/2016

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-57162/16
18 января 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 16 января 2017 года

Полный текст решения изготовлен 18 января 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Лотос" о взыскании арендной платы, расторжения договора аренды,

третье лицо Министерство имущественных отношений МО,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 16.01.2017,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Лотос" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.09.2005 № 267 за период с 3 квартала 2013 года по 1 квартал 2016 года в размере 2141708 руб. 69 коп., пени в размере 630565руб. 61 коп., расторжении договора аренды от 01.09.2005 № 267, заключенного между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Лотос" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:010111:0019, расположенного по адресному ориентиру: <...> вблизи домов № 30 и № 38, общей площадью 2500 кв. метров, а также об обязании ООО "Лотос" возвратить по акту приема-передачи Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:010111:0019, расположенного по адресному ориентиру: <...> вблизи домов № 30 и № 38, общей площадью 2500 кв. метров, свободным от прав и имущества третьих лиц (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на наличие препятствий в использовании земельного участка с 01.01.2013 путем размещения детской площадки.

Третье лицо представителей не направило, извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

01 сентября 2005 года между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «СтройКомплекс +» был заключен договор аренды земельного № 267, расположенного по адресу: <...> вблизи домов № 30 и № 38, с кадастровым номером 50:10:010111:0019общей площадью 2 500 кв. м., категория земель «земли поселений», , предоставленного для щения и эксплуатации открытой автостоянки легкового автотранспорта и устройства прилегающей территории, сроком на 49 лет.

Договор аренды зарегистрирован Главным управлением Федеральной рационной службы по Московской области 04 октября 2005 года, per. № 50-И1И0 028/2005-77, участок передан арендатору по акту-приема передачи.

После ряда сделок по уступке права аренды (в том числе от ООО «Стройкомплекс+» к ОАО «ХимЭнергоВодоСбыт»), 21 февраля 2008 года между ОАО «ХимЭнергоВодоСбыт» и ООО «ЛОТОС» заключен договор передачи прав и обязанностей № 02/08, зарегистрированный в установленном порядке, в результате чего к ответчику перешли все права и обязанности по договору аренды.

Факт передачи земельного участка подтверждается подписанным 21 февраля 2008 года между ОАО «ХимЭнергоВодоСбыт» и ответчиком актом приема-передачи земельного участка, в судебном заседании ответчик факт передачи ему земельного участка подтвердил и не оспаривал.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за период с 3 квартала 2013 года по 1 квартал 2016 года у ответчика образовалась задолженность в размере 2141708 руб. 69 коп.

Администрацией городского округа Химки Московской области в адрес ответчика направлялась претензия о наличии задолженности за период с 3 квартала 2013 года по 1 квартал 2016 года у ответчика образовалась задолженность в размере 2141708 руб. 69 коп. и пени в размере пени в размере 542203 руб. 38 коп. по состоянию на 28.06.2016 (согласно оттиску календарного штемпеля ОПС места приема).

Факт направления претензии подтверждается описью и почтовой квитанцией (л.д. 33-34).

При этом истцом при уточнении требований указана сумма пени в размере 630565руб. 61 коп.

В связи с отсутствием оплаты от ответчика истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, связанные с договором аренды, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625)

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы.

При этом внесения соответствующих изменений в договор аренды не требуется.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований ссылался на несоблюдение истцом досудебного претензионного порядка, отсутствие полномочий у истца на распоряжение спорным участком, а также на то, что в 2013 году на части территории спорного участка была установлена детская площадка и разбит сквер, также ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истца.

Между тем, судом при исследовании материалов дела установлено, что согласно выписке из ЕГРЮЛ юридическим адресом ответчика является адрес 141411, <...> (л.д. 38), что соответствует адресу, указанному в описи вложения в письмо, содержащего претензию о взыскании задолженности, пени и расторжении договора аренды, и датированной 28.06.2016 согласно оттиску календарного штемпеля отделения почтовой связи.

При таких обстоятельствах суд считает соблюденным претензионный порядок со стороны истца.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2016 № 50-0-1-274/4006/2016-5026, данные о правообладателе на спорный земельный участок отсутствуют. Таким образом, спорный участок относится к землям, на которые государственная собственность не разграничена.

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Факт нахождения спорного земельного участка в пределах городского округа Химки ответчиком не оспаривается.

Таким образом, Администрация городского округа Химки обладает полномочиями по взысканию арендной платы за использование спорного земельного участка.

Из материалов дела следует, что земельный участок ответчику передан. В судебном заседании ответчик подтвердил что использовал спорный земельный участок, оплачивал арендную плату за его использование, в том числе частично за 2013 год, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями (л.д. 164-187).

Ответчиком в обоснование неиспользования части земельного участка в материалы дела представлено письмо в адрес администрации городского округа Химки МО от 27.12.2013 (л.д. 89), в котором ответчик просит предоставить другой участок земли в связи с решением сделать сквер на используемом ответчиком участке.

При этом в материалы дела никаких доказательств принятия указанного решения уполномоченным органом местного самоуправления не представлено, ответ администрации также указанную позицию ответчика не подтверждает (л.д. 88).

Спорный участок предоставлен ответчику с видом разрешенного использования «для целей размещения и эксплуатации открытой автостоянки легкового автотранспорта и благоустройства прилегающей территории».

В материалы дела истцом представлен акт осмотра спорного участка, согласно которому территория участка частично покрыта кустарниковой растительностью, благоустроена. На земельном участке расположена голубятня и детская площадка (л.д. 101).

Доводы ответчика о чинении препятствий в использовании участка со стороны истца документально не подтверждены.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Факт возведения указанных объектов иными лицами или истцом также не доказан.

Кроме того, суд отмечает следующее.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Также арендатор вправе требовать устранения препятствий в пользовании арендованным имуществом.

В материалы дела доказательств применения ответчиком указанных норм в целях обеспечения и защиты своих нарушенных прав в период с 2013 года (момент возникновения нарушения права по утверждению ответчика) и до подачи искового заявления по настоящему делу не представлены.

При таких обстоятельствах суд не может принять во внимание доводы ответчика о невозможности использования им спорного земельного участка в период, за который заявлена ко взысканию задолженность истцом.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

При этом в статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исходя из того, что исковое заявление истца подано в Арбитражный суд Московской области 30.08.2016, задолженность с учетом уточнения требований заявлена ко взысканию за период с 3 квартала 2013 года по 1 квартал 2016 года, исковая давность применению не подлежит.

При таких обстоятельствах задолженность по арендной плате подлежит взысканию в заявленном размере.

Также истцом заявлено о взыскании пени за неуплату задолженности за период с 3 квартала 2013 года по 1 квартал 2016 года по состоянию на 28.06.2016, однако размер пени указан математически неверно.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Суд предлагал истцу уточнить требования, представить расчет пени исходя из размера и периода заявленной ко взысканию задолженности надлежащим образом, однако истцом расчет не представлен.

Ответчиком представлен контррасчет пени, который судом не принимается в связи с тем, что он произведен без учета задолженности, заявленной ко взысканию.

При таких обстоятельствах произведен перерасчет пени исходя из материалов дела,

в связи с чем требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в размере 542203 руб. 38 коп. по состоянию на 28.06.2016.

Также истцом заявлено о расторжении договора аренды.

В пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Требование о досудебном претензионном порядке соблюдено.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Факт существенного нарушения в части неоплаты арендной платы подтвержден материалами дела.

При таких обстоятельствах данное требование подлежит удовлетворению.

Однако истец заявил требование о возврате спорного земельного участка свободным от прав и имущества третьих лиц. Между тем, материалами дела факт обременения спорного участка правами и имуществом третьих лиц не подтвержден, в связи с чем, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "Лотос" в пользу Администрации городского округа Химки Московской области задолженность по договору аренды от 01.09.2005 № 267 за период с 3 квартала 2013 года по 1 квартал 2016 года в размере 2141708 руб. 69 коп., пени в размере 542203 руб. 38 коп.

Расторгнуть договор аренды от 01.09.2005 № 267, заключенный между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Лотос" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:010111:0019, расположенного по адресному ориентиру: <...> вблизи домов № 30 и № 38, общей площадью 2500 кв. метров.

Обязать ООО "Лотос" возвратить по акту приема-передачи Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:010111:0019, расположенного по адресному ориентиру: <...> вблизи домов № 30 и № 38, общей площадью 2500 кв. метров.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Лотос" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 42419 руб. 56 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С.Петропавловская