Решение от 29 октября 2025 г. по делу № А53-49630/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-49630/24
30 октября 2025 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена   20 октября 2025 г.

Полный текст решения изготовлен            30 октября 2025 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филяновой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СЭД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об изъятии,

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 09.01.2025;

от ответчика –  не явился, извещен;

установил:

Комитет  по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее также - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СЭД»  (далее также - Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0060101:4103 готовностью 6%, площадью 91,4 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, х. Ленина, ул. Онучкина, 28.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика явку не обеспечил, отзыв не представил.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 23.11.2021  между Комитетом по имущественным и земельным отношениям Администрация Аксайского района и обществом с ограниченной ответственностью «СЭД» на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 заключен договор аренды № 157 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:0060101:1153 площадью 5123 кв. м по адресу: Ростовская область, Аксайский район, х. Ленина, ул. Онучкина, 28, сроком на 3 года под объектом незавершенного строительства готовностью 6 %, площадью 91,4 кв.м.

Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0060101:4103 готовностью 6%, площадью 91,4 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, х. Ленина, ул. Онучкина, 28, зарегистрировано 07.05.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-305794348.

22 ноября 2024 г. действие договора аренды № 157 от 23.11.2021 прекратилось в связи с окончанием его срока. Строительство объекта не было завершено.

Согласно акту обследования от 26.11.2024 специалистами Администрации Ленинского сельского поселения установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0060101:1153 площадью 5123 кв.м расположенном по адресу: Ростовская область, Аксайский район, х. Ленина, ул. Онучкина, 28, с разрешенным использованием: «магазины», находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0060101:4103 готовностью 6%, площадью 91,4 кв.м., что подтверждается выпиской ЕГРН от 17.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-305794348. Земельный участок по периметру огорожен метало профильным забором. Доступ на территорию земельного участка ограничен.

Также письмом № 63.10/7617 от 22.11.2024 обществу с ограниченной ответственностью «СЭД» было направлено требование об освобождении земельного участка.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд исходитиз следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Истец в соответствии со статьей 2 положения о комитете, является органом Администрации Аксайского района, созданным для осуществления полномочий по управлению и распоряжению муниципальным имуществом муниципального образования «Аксайский район», по предоставлению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Аксайский район» и государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах границ сельских поселений Аксайского района.

В силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды без проведения торгов заключается в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Из содержания пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что указанный в нем срок не является пресекательным, иначе пропуск срока создавал бы правовую неопределенность судьбы земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в отношении которого его собственник не совершает действий по исполнению договора аренды. Таким образом, изъятие объекта незавершенного строительства является единственным способом, позволяющим распорядиться данным объектом, к которому собственник (общество) утратил интерес.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Кодекса).

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Кодекса).

В соответствии с частями 1, 3 статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд установил, что срок действия договора аренды участка, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0060101:4103 (степень готовности 6%), истек. Договор аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов комитетом и обществом не заключен, иного из материалов дела не следует. Строительство объекта не завершено, что подтверждается сведениями из ЕГРН, фотоматериалами объекта строительства и не опровергнуто обществом. Доказательств, подтверждающих, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса), в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подлежащему применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано на недопустимость определения начальной цены продажи иными лицами в тех случаях, когда данный вопрос отнесен к компетенции суда.

Определение начальной продажной стоимости имущества в судебном решении исключает необходимость повторного обращения в суд для урегулирования соответствующих разногласий, а также ведет к процессуальной экономии в виде возможности оценки обоснованности указанной стоимости.

Таким образом, в судебном решении в случае наличия оснований для удовлетворения иска должен быть определен способ реализации имущества, а также начальная продажная цена.

Судом удовлетворено ходатайство комитета о назначении судебной экспертизы, назначена оценочная судебная экспертиза, проведение экспертизы по делу поручено эксперту ООО «Центр независимой оценки и экспертизы «ЮГЭКСПЕРТИЗА» ФИО2.

По результатам экспертного исследования экспертом представлено заключение № 10-4/2025 от 22 июля 2025 г. Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства кадастровый номер 61:02:0060101:4103. расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, х. Ленина ул. Онучкина. 28, степень готовности 6 %, составила 366 000 рублей.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем заключение эксперта принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В этой связи суд считает необходимым в решении определить начальную продажную стоимость спорного объекта в сумме 366 000 рублей.

Иск комитета подлежит удовлетворению.

Стоимость экспертных услуг составила 25 000 рублей.

Для оплаты экспертных услуг Комитетом  на депозитный счет арбитражного суда перечислено 25 000 руб.

Поскольку исковые требования комитета удовлетворены, расходы по оплате экспертных услуг подлежат отнесению на ответчика  по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «СЭД» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:02:0060101:4103 путем продажи на публичных торгах по начальной стоимости 366 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СЭД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 25 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг эксперта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СЭД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 50 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                               Палий Ю. А.