Решение от 18 февраля 2025 г. по делу № А21-7217/2024

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-7217/2024

«19» февраля 2025 года «10» февраля 2025 года оглашена резолютивная часть

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Оксенчук А.А.,

рассмотрев в судебном заседании, путем использования системы веб- конференции, дело по иску ООО «Редюит-Трейд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) К ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об оспаривании увеличения цены по договору аренды недвижимого имущества № 1741 от 01.07.2001г.;

при участии: от общества – ФИО1 по доверенности, от предприятия– ФИО2 по доверенности;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Редюит-Трейд» (далее - ООО «Редюит-Трейд», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в поярке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее - ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности», ответчик, предприятие) о признании недействительным уведомления ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» от 14.11.2023 № 6002/2023 об увеличении с 26 ноября 2023 года арендной платы по договору аренды федерального недвижимого имущества от 01.07.2001 № 1741 в размере 476 760 рублей в месяц (с учетом НДС), без учета коммунальных услуг; об установинии с 26 ноября 2023 года размера арендной платы за объект недвижимого имущества – нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 39:15:132521:28 в размере 325 900,2 рублей в месяц, без учета коммунальных услуг (НДС начисляется дополнительно).

В судебном заседании представитель ООО «Редюит-Трейд» поддержал требования заявления в уточненном объеме, ссылаясь на результаты судебной экспертизы.

Представитель предприятия, возражая против иска, настаивал на оценке собственного отчета, подготовленного ООО «Компас».

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу по делу № А21-6460/2016, 01.07.2001 между Комитетом по управлению государственным имуществом Калининградской области и ОАО «СПИ РВВК» был заключен договор № 1741 аренды недвижимого имущества (зданий, строений, нежилых помещений) - нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 610,3 кв.м., для использования под пивной бар, ресторан «Редюит», офис.

С 01.06.2004 на основании состоявшейся переуступке прав арендатором спорного объекта недвижимого имущества являлось ООО «Редюит-Сервис», а с 26.02.2007 по настоящее время арендатором спорного объекта недвижимого имущества является ООО «Редюит-Трейд».

Дополнительным соглашением от 21.12.2016 срок аренды продлен до 01.07.2036.

Дополнительным соглашением от 31.10.2022 стороны установили размер арендной платы 295 385 рублей в месяц (без учета НДС), а также возможность ее ежегодного повышения на основании рыночной оценки или индекса потребительских цен.

Руководствуясь указанным положением, на основании отчета 01.09.2023 № Д2023-У/480-26, подготовленного ООО «КОМПАС», ответчик уведомлением от 14.11.2023 сообщил об увеличении размера ежемесячной арендной платы с 26.11.2023 до 397 300 рублей, без учета коммунальных услуг и НДС.

ООО «Редюит-Трейд» обратилось в ООО «РЦ «Эксперт-Оценка» с целью установления действительной рыночной стоимости величины арендной платы. Согласно отчету от 22.02.2024 № 72/02-2024, рыночная величины месячной арендной платы недвижимого имущества, определенная по состоянию на 15.02.2024, составляет 298 433 рублей в месяц без учета НДС.

В связи с наличием спора о размере увеличения арендных платежей, общество обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Таким образом, право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в договоре, не означает, что арендатор, не согласный с такими изменениями, не вправе доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота либо иным образом нарушает основополагающие принципы разумности и добросовестности.

В связи с наличием между сторонами спора относительно рыночной стоимости арендной платы спорного нежилого здания, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3.

Согласно поступившему заключению рыночная стоимость арендной платы объекта недвижимости – нежилого здания общей площадью 610,3 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер 39:15:132521:28, по состоянию на 26 ноября 2023 составляет 325 900,2 рублей в месяц без учета коммунальных услуг и НДС.

Исследовав заключение, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что отражено непосредственно в заключении.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой; профессиональная подготовка эксперта и квалификация не вызывает сомнений, так как подтверждается приложенными к заключению документами об образовании и действительным сертификатом соответствия; ответ эксперта на поставленный судом вопрос понятен, непротиворечив, подтвержден фактическими данными.

Для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Уведомление предприятия от 14.11.2023 является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной в порядке статьи 168 ГК РФ.

По общему правилу статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В рассматриваемом случае суд, принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства дела и выводы судебного эксперта, пришел к выводу о недействительности уведомления об изменении размера арендной платы от 14.11.2023, в связи с чем, заявленные обществом требования подлежат удовлетворению.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным уведомление Федерального унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» от 14.11.2023 № 6002/2023 об увеличении с 26 ноября 2023 года арендной платы по договору аренды федерального недвижимого имущества от 01.07.2001 № 1741 в размере 476 760 рублей в месяц (с учетом НДС), без учета коммунальных услуг.

Установить с 26 ноября 2023 года размер арендной платы за объект недвижимого имущества – нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 39:15:132521:28 в размере 325 900,2 рублей в месяц, без учета коммунальных услуг.

Взыскать с Федерального унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Редюит-Трейд» судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.Л.Гурьева