Решение от 16 июля 2020 г. по делу № А63-20354/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 июля 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Галушки В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, ОГРН <***>,

к гаражному кооперативу «Нива», г. Невинномысск, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии представителя истца – ФИО2, по доверенности от 09.06.2020 № 2097/27, ФИО3 по доверенности от 10.01.2020 № 24/27, представителей ответчика – ФИО4, по доверенности от 14.11.2019, председателя кооператива ФИО5, согласно выписке, в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее-истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к гаражному кооперативу «Нива» (далее-ответчик, кооператив) о взыскании задолженности по договору аренды от 20.04.1995 № 167 в размере 1 644 984,33 руб. за период с 01.04.2016 по 30.06.2019, а также пени в размере 282 021,22 руб. за период с 15.06.2016 по 04.07.2019.

Представитель истца поддержал исковые требования, представил возражения на отзыв, расчет и дополнительные соглашения.

Представители ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, представил дополнительный отзыв.

В судебном заседании 23.06.2020 в соответствии со статьей 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 02.07.2020. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ставропольского края в сети Интернет.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Невинномысска Ставропольского края от 19.04.1995 № 427 «О закреплении земель за гаражным товариществом «Нива» и на основании постановления главы администрации города от 27.09.1993 № 926 между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска (арендодатель), и гаражным товариществом «Нива» (арендатор) заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 20.04.1995 № 167 (далее – договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1. раздела 1 договора - арендодатель в срок до 19.04.2045 сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 28 835 кв. м, в том числе застроенная территория 36 кв.м, расположенный по адресу: г. Невинномысск-12, кадастровый квартал 2:3 для эксплуатации гаражей.

В соответствии с пунктом 1.2. раздела 1 договора - договор заключен на 50 лет без права выкупа и вступает в силу с момента регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству в г. Невинномысска.

Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска от 20.04.1995 № 167.

В соответствии с пунктом 1 и 2 дополнительного соглашения от 15.02.2002 № 2 к договору аренды, заключенного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, и гаражным товариществом «Нива» арендодателем земельного участка выступает комитет по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска, а арендатором гаражный кооператив «Нива».

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 22.10.2007 № 5 к договору аренды (далее - соглашение № 5) вносятся изменения в пункт 1.1. договора:

- после слов «земельный участок» дополнить словами «относящихся к категории земель «земли населенных пунктов»;

- вместо слов «общей площадью 28835 кв.м., в том числе застроенная территория 36 кв.м.» следует читать «общей площадью 28767 кв.м.»;

- вместо слов «кадастровый квартал 2:3» следует читать «кадастровым номером 26:16:0:0089» от 22.10.2007.

В соответствии с пунктом 3 соглашения № 5 пункт 3.2. договора изложен в новой редакции: «В случае изменения ставки арендной платы (земельного налога) и (или) методики ее расчета, устанавливаемой нормативными актами органами самоуправления и Правительством РФ, размер арендой платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, без внесения соответствующих изменений в договор аренды».

В соответствии с пунктом 5 соглашения № 5 пункт 6.2. договора изложен в следующей редакции: «В случае неуплаты арендной платы в установленный настоящим договором срок, Арендатор уплачивает неустойку за просрочку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день неисполнения обязательств».

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды за кооперативом образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 644 984,33 рубля за период с 01.04.2016 по 30.06.2019.

Претензией от 08.07.2019 № 2433/27 комитет предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате и пене.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в суд.

В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Содержащееся в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу императивной нормы статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В статье 310 названного Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы в размере, установленном соответствующими нормативными актами, является основанием для принудительного взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3.2. договора, стороны договорились, что арендная плата пересматривается в случаях изменения ставки земельного налога и (или) методики ее расчета, устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления и Правительством РФ.

В случае изменения порядка внесения платежей и сроков оплаты, Арендатор одновременно информируется об этом публикацией в газете «Невинномысский рабочий».

Следовательно, арендатор обязан вносить арендную плату по новой методике и новым ставкам.

Об изменении ставок и методики расчета арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, гаражный кооператив «Нива» с кадастровым номером 26:16:000000:89 гаражный кооператив «Нива» уведомлялся своевременно в письменном виде.

Как видно из представленного расчета, размер арендной платы за период с 01.04.2016 по 30.06.2019 составил 1 644 984,33 рубля.

Сумма арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.03.2016 составляет 14 563,46 рублей, в данном периоде истцом применялась ставка 0,5 % согласно Постановлению Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Сумма арендной платы за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 по расчетам истца составила 557 172,48 рублей, ставка арендной платы составляет 6,33 %, расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без проведения торгов».

Сумма арендной платы за 2017 год по расчетам истца составила 741 545,92 рублей, ставка арендной платы составляет 6,33 %, расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без проведения торгов».

Сумма арендной платы за 2018 год по расчетам истца составила 741 545,92 рублей, ставка арендной платы составляет 6,33 %, расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без проведения торгов».

Сумма арендной платы за 2019 год составляет 351 443, 56 рубля, ставка арендной платы составляет 3%, расчет произведен в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без проведения торгов».

Формула расчета суммы годовой арендной платы в 2016-2019 г.:

РАП = (КСхС),

где: КС - кадастровая стоимость земельного участка 12 803 060,00 руб.

С - ставка арендной платы за использование земельного участка 6,33 %

С - ставка арендной платы за использование земельного участка 3 %

РАП - размер арендной платы за использование земельного участка, руб.

Итого задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 по 30.06.2019 составила 2 214 541,80 рубль.

Ответчиком за указанный период произведены арендные платежи в размере 569 557,47 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела кооперативом платежными поручениями.

Представленный истцом расчёт заявленной к взысканию задолженности по арендной плате с учётом произведённых кооперативом арендных платежей судом проверен и признан арифметическим верным, в связи с чем приходит к выводу о правомерности требования о взыскании 1 644 984,33 рубля арендной платы за период с 01.04.2016 по 30.06.2019.

Ответчик считает, что при расчете арендной платы истец неверно применил ставку арендной платы, данный довод несостоятелен, так как ставка в спорный период применена в соответствии Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», Постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без проведения торгов», и Постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», Министерство имущественных отношений Ставропольского края письмом от 07.02.2019 № 202 по аналогичному вопросу дало пояснение, что в отношении земельных участков земель общего пользования в гаражных кооперативах следует применять ставку 3,0 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Довод ответчика относительно необходимости применения в 2019 году ставки арендной платы в размере 1,5 % отклоняется судом, ввиду того, что названная ставка предусмотрена Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» для земельного участка, предназначенного для гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно выписки из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок 26:16:000000:89 имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации гаражей.

Таким образом, указанная ответчиком ставка арендной платы в размере в 1,5 % в рассматриваемом случае не применима.

Довод ответчика о неправильном применении кадастровой стоимости земельного участка, а также формула, приведённая в контррасчёте, отклоняется судом, как основанный на неверном толковании норм действующего законодательства.

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с приказами министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» и от 22.12.2015 № 1515 «О внесении изменений а приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380»

Согласно сведениям из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляла 40 295 087,58 рублей, по состоянию на 01.01.2016 – 01.01.2019 кадастровая стоимость составляла 11 714 785,41 рублей. Кадастровая стоимость земельного участка кооперативом в судебном порядке не оспаривалась.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 6.2 дополнительного соглашения к договору от 22.10.2017 № 5 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день неисполнения обязательств от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ко взысканию заявлена пеня в размере 282 021,22 рублей за период с 15.06.2016 по 04.07.2019.

Расчет арендной платы и пени судом проверен и признан верным.

На основании изложенного исковые требования комитета подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с гаражного кооператива «Нива», г. Невинномысск, (ОГРН <***>), в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, (ОГРН <***>), 1 927 005,55 рублей из них: 1 644 984,33 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 30.06.2019 и 282 021,22 рублей пени за период с 15.06.2016 по 04.07.2019.

Взыскать с гаражного кооператива «Нива», г. Невинномысск, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета 32 270 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Галушка