Решение от 15 мая 2017 г. по делу № А07-3163/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3163/2017
г. Уфа
16 мая 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.05.2017

Полный текст решения изготовлен 16.05.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миграновой Г.Р. ,рассмотрев дело по заявлению

ГУП "Фонд жилищного строительства по РБ", г.Уфа (ИНН 0274100871, ОГРН 1040203922660)

к Администрации ГО г. Октябрьский РБ (ИНН 0265027400, ОГРН 1050203346346)

о признании незаконным решения №195 от 16.01.2017, об обязании расторгнуть договоры №РБ-57-3974 от 25.01.2008, №РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014, обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:94

при участии в судебном заседании:

От истца: ФИО1, доверенность №324 от30.12.2016, ФИО2, доверенность №93 от 15.05.217, паспорта

От ответчика: ФИО3, доверенность №21 от 09.01.2017, ФИО4, доверенность №1197 от 22.02.2017, паспорта.

ГУП "Фонд жилищного строительства по РБ", г.Уфа обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрация ГО г. Октябрьский РБ о признании незаконным решения №195 от 16.01.2017, об обязании расторгнуть договоры №РБ-57-3974 от 25.01.2008, №РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014, обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:94

Представители заявителя требования поддерживают.

Представитель заинтересованного лица требования не признают.

Проверив материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между КУС МЗИО РБ по г.Октябрьскому и ГУП "Фонд жилищного строительства по РБ" по результатам торгов заключен договор № РБ-57-3974 от 25.01.2008, по которому заявителю в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:57:050601:21, площадью 26 832 кв.м., расположенный по адресу Республика Башкортостан, г.Октябрьский, мкр. 38, участок 1, для размещения домов многоэтажной жилой застройки, сроком с 01.02.2008 по 01.02.2011.

Земельный участок передан по акту приема – передачи.

Дополнительным соглашением от 30.12.2011 к договору стороны изменили преамбулу договора, раздел 3, п. 2.2., п. 8.3, 8.4, дополнили раздел 8, продлили срок действия договора до 31.12.2013.

Дополнительным соглашением от 10.02.2014 к договору стороны изменили п. 3.4 договора, продлили срок действия договора до 31.12.2016.

Договор и дополнительные соглашения к договору зарегистрированы в установленном законом порядке.

По договору № РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014, заключенного так же по результатам торгов, КУС МЗИО РБ по г.Октябрьскому предоставил ГУП "Фонд жилищного строительства по РБ" для проектирования и строительства 9-этажных многоквартирных жилых домов в аренду сроком с 27.06.2014 по 27.06.2017 предоставлены земельные участки общей площадью37 724 кв.м., а именно:

- Земельный участок с кадастровым номером 02:57:000000:2445 площадью 2642 кв.м., расположенный по адресу Республика Башкортостан, г.Октябрьский, мкр. 38, д.4;

- Земельный участок с кадастровым номером 02:57:000000:2446 площадью 35082 кв.м., расположенный по адресу Республика Башкортостан, г.Октябрьский, мкр. 38, д.2, 3, 5, 6.

- Земельные участки переданы по акту приема – передачи.

Договор № РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Постановлением администрации №1782 от 27.04.2016 утверждена схема расположения земельного участка с условным номером 02:57:050601:ЗУ1 площадью 64556 кв.м. по адресу <...> образование которого предусмотрено из земельных участков 02:57:000000:2445, 02:57:000000:2446 и 02:57:050601:21.

ГУП "Фонд жилищного строительства по РБ" проведены работы по объединению земельных участков 02:57:000000:2445, 02:57:000000:2446 и 02:57:050601:21 в земельный участок с кадастровым номером 02:57:050601:94, о чем заявитель сообщил в Администрацию ГО г. Октябрьский РБ в письме №110-6844 от 13.10.2016.

Письмом №110-8841 от 22.12.2016 заявитель обратился в Администрацию ГО г. Октябрьский РБ о расторжении ранее заключенных договоров и заключении нового договора аренды на объединенный земельный участок с кадастровым номером 02:57:050601:94.

Письмом № 195 от 16.01.2017г. Администрация ГО г. Октябрьский РБ отказала в удовлетворении ходатайства.

Полагая отказ администрации городского округа город Уфа №195 от 16.01.2017 г. незаконным, заявитель обратился в суд с данным заявлением, просит признать незаконным решение Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан от 16.01.2017г. № 195 об отказе в расторжении договоров аренды земельных участков № Республики Башкортостан-57-3974 от 25.01.2008г. и № Республики Башкортостан-57-93-М-2014 и отказе в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:57:050601:94; обязать администрации расторгнуть договоры аренды земельных участков № Республики Башкортостан-57-3974 от 25.01.2008г. № Республики Башкортостан-67-93-М-2014 и обязать заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:94 сроком на три года для завершения строительства.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Договоры № РБ-57-3974 от 25.01.2008, № РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014 содержат все существенные условия договора, по которым сторонами достигнуто соглашение, соответствуют требованиям закона о форме и содержании, подписаны сторонами, зарегистрированы в установленном законом порядке, оснований полагать о незаключенности либо ничтожности договоров у суда не имеется.

Договор № РБ-57-3974 от 25.01.2008г. прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, при этом дополнительными соглашениями от 30.12.2011г. и от 10.02.2014г. срок действия дважды продлевался (до 31.12.2013г. и до 31.12.2016г. соответственно).

Договор № РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014г. является действующим, срок действия договора определен до 27.06.2017.

Правовых оснований для расторжения действующего договора № РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014г. и договора № РБ-57-3974 от 25.01.2008г. , срок действия которого истек, суд не находит.

Отказ заинтересованного лица мотивирован тем, что такое объединение приведет к нарушению условий аукциона от 01.02.2011, а также сделает невозможным определение размера арендной платы за пользование образуемым участком.

Оценив представленные документы, суд пришел к выводу, что арендатор трех земельных участков (одного земельного участка по договору №РБ-57-3974 от 25.01.2008, двух земельных участков по договору №РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014), обратившись с заявлением об объединении, тем самым заявил об изменении условий аренды.

В свою очередь, решение заинтересованного лица об объединении смежных участков или об отказе в таком объединении является согласием или отказом арендодателя изменить условия аренды, поэтому оспаривание такого решения должно осуществляться по общим правилам искового производства.

В силу пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом и другими федеральными законами.

Земельные участки были приобретены на аукционе в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса по правилам статьи 38.1 этого Кодекса (действовавших в период проведения торгов и заключения договоров), в силу пункта 1 которой такой аукцион проводится только в отношении индивидуально-определенного земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

При этом уполномоченный от имени публичного образования продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 7 статьи 38.1 Земельного кодекса).

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы по договорам №РБ-57-3974 от 25.01.2008, №РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014 был сформирован по результатам торгов с определением начального размера арендной платы, равного рыночному, на основании заключения независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73).

Срок аренды земельных участков так же был определен в договорах № РБ-57-3974 от 25.01.2008, № РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014 на основании условий торгов.

В пункте 1 постановления N 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из положений пункта 19 Постановления N 73 и правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, (далее - постановление N 15837/11) следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Изложенное согласуется с правовой позицией, сформулированной в постановлении N 15837/11.

Договор № РБ-57-3974 от 25.01.2008 прекратил свое действие в связи с истечением срока действия. С учетом дополнительных соглашений, срок действия договора №РБ-57-3974 от 25.01.2008 составил почти 8 лет

Договор №РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014 является действующим, срок действия договора определен до 27.06.2017., срок действия договора №РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014 составил 3 года

Таким образом, условия договоров аренды объединяемых участков о размере и порядке определения арендной платы и сроке аренды являются различными.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Между тем, учитывая, что каждый из участков предоставлялся в аренду в определенных границах для строительства самостоятельных объектов недвижимости, а согласно пункту 2 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки, из которых при объединении образуется земельный участок, прекращают свое существование, арендная плата за части образованного участка на прежних условиях не может быть сохранена.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 и статья 451 Гражданского кодекса предусматривают, что договор может быть изменен по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

В рассматриваемом случае у заинтересованного лица как арендодателя отсутствует обязанность изменить условия договоров аренды по требованию арендатора, также отсутствуют основания для изменения договоров в судебном порядке.

Обращение заявителя с требованием об объединении участков по существу направлено на обход состоявшихся торгов, поскольку образуемый участок не был предметом аукциона и на него не может распространяться условие об определении арендной платы в размере, сложившемся на торгах, который может существенно отличаться от регулируемой арендной платы, исчисляемой на основании соответствующих нормативных правовых актов.

Необходимо также отметить, что земельный участок 02:57:050601:21, площадью 26 832 кв.м., расположенный по адресу Республика Башкортостан, г.Октябрьский, мкр. 38, участок 1, был предоставлен заявителю в аренду для размещения домов многоэтажной жилой застройки, а земельные участки с кадастровыми номерами 02:57:000000:2445 и 02:57:000000:2446 для проектирования и строительства 9-этажных многоквартирных жилых домов. Исходя из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:94 - вид разрешенного использования указан «многоквартирные жилые дома».

В соответствии с Приказом Минрегионразвития РФ от 27.02.2010г. № 79 «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета» «Многоквартирные жилые дома» - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая, из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014г. № 540 в описание вида разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) входит размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир); благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок; размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещения многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.

Следовательно, заключение нового договора с разрешенным использованием «многоквартирные жилые дома» меняет условие о разрешенном использовании земельного участка, предоставленного по аукциону для размещения и строительства многоэтажных домов.

Таким образом, отказ администрации в расторжении договоров аренды земельных участков № РБ-57-3974 от 25.01.2008г. и № РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014г., и отказе в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:57:050601:94 с видом разрешенного использования «многоквартирные жилые дома» является законным и правомерным.

Кроме того, 28.03.2017 ГУП "Фонд жилищного строительства по РБ" обратилось в Администрацию ГО г. Октябрьский РБ с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:21, на котором размещен объект незавершенного строительства. При этом, заявителем не оспаривается, что иных объектов незавершенного строительства на спорных земельных участках нет.

Постановлением №1751 от 27.04.2017 земельный участок с кадастровым номером 02:57:050601:21 передан в аренду сроком на 3 года, Администрация ГО г. Октябрьский РБ в постановлении обязала ГУП "Фонд жилищного строительства по РБ" заключить договор аренды.

Согласно сведений из журнала выдачи корреспонденции, проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:21 получен заявителем от Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан для изучения и подписания. Данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 198-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ГУП "Фонд жилищного строительства по РБ", г.Уфа (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан от 16.01.2017г. № 195 об отказе в расторжении договоров аренды земельных участков № РБ-57-3974 от 25.01.2008г. и № РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014г., об отказе в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:57:050601:94, а также об обязании расторгнуть договоры аренды земельных участков № РБ-57-3974 от 25.01.2008г. и № РБ-57-93-М-2014 от 27.06.2014г. и заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:94 сроком на три года для завершения строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р.Абдуллина