Решение от 12 сентября 2018 г. по делу № А32-28844/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-28844/2018 12.09.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04.09.2018 Мотивированное решение изготовлено 12.09.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к ЗАО «Торговый дом «Кондитер», г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>), о взыскании задолженности и расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании от ответчика ФИО2 по доверенности

Администрация обратилась в суд с иском и просит:

взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204017:144 площадью 384 кв. м, расположенным по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 30/2 за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 477 074,75 руб. и пени в размере 111 450,07 руб.;

расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.06.1997 № 326 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204017:144 площадью 384 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 30/2.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя договором аренды обязательств.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, в отзыве на иск и пояснениях представителя в судебном заседании сообщил суду, что размер арендной платы преюдициально установлен вступившими в законную силу судебными актами по другому делу. С указанным в этих актах подходом к определению размера арендных платежей, задолженность у общества перед бюджетом отсутствует.

В отсутствие возражений сторон, суд завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции – судебное разбирательство.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 04.09.2018 до 17.50 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время в отсутствие представителей.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

Комитетом по управлению имуществом г. Сочи и ОАО «Бабаевское» на основании постановления главы г. Сочи от 17.01.97 № 19/1 02.06.1997 заключен договор № 326 аренды земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0204017:144 площадью 384 кв. м, имеющего адрес: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 30/2 сроком действия до 01.04.2046.

Дополнительным соглашением от 12.02.2003 изменен номер договора на 4900000326.

11.06.2010 в договор внесены изменения в части площади земельного участка, которая составила 378 кв. м.

27.06.2011 ЗАО «Торговый дом «Бабаевское» переименовано в ЗАО «Торговый дом «КОНДИТЕР», в связи с чем к договору заключено дополнительное соглашение от 10.12.2012.

Истец указывает, что арендатор допустил возникновение задолженности по арендным платежам в бюджет за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере

477 074,75 руб. и пени 111 450,07 руб.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2018 по делу А32-10940/2017 преюдициально установлено следующее.

Размер арендной платы в 2016 году был изменен дважды в нарушение пункта 3 статьи 614 ГК РФ, размер арендной платы за пользование земельным участком подлежит определению исходя из рыночной стоимости данного участка. Определение арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды не соответствует положениям вышеуказанных нормативных актов.

Поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

С 02.08.2016 согласно пункту 2 Постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 Постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается также в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Судом по делу А32- 10940/2017 назначалась экспертиза рыночной стоимости земельного участка, которая по состоянию на апрель 2016 года была установлена специалистом в размере 9 384 807 руб.

Суд по этому делу при расчете арендной платы принял указанную рыночную стоимость земельного участка в качестве надлежащей.

Годовая арендная плата была определена на 2016 год в размере 140 722,10 руб. = 9 384 807 рублей х 1,5%.

С учетом коэффициента инфляции на 2017 год размер арендной платы составляет: 140 772,10 руб. х 1,040 (КИ) = 146 402,98 руб.

Ответчиком за 2016 год оплачено: п/п № 42 от 09.03.2016 на сумму 53000 руб.

п/п № 101 от 03.06.2016 на сумму 53000 руб. п/п 179 от 09.09.2016 на сумму 53000 руб. п/п № 238 от 07.11.16 на сумму 53000 руб. п/п № 45 от 06.02.2017 на сумму 34805,84 руб., всего 246 805,84 руб. Размер переплаты за 2016 год составляет 106 033,74 руб. Арендная плата за 2017 год оплачена: п/п № 114 от 31.03.2017 на сумму 59 129,05 руб. п/п № 187 от 05.06.2017 на сумму 59 129,05 руб. п/п № 289 от 04.09.2017 на сумму 59129,05 руб. п/п № 405 от 01.12.2017 на сумму 59 129,05 руб., всего на сумму 236 516,20 руб.

размер переплаты за 2017 год составляет 90 113,22 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено отсутствие задолженности за заявленный истцом к взысканию период.

В этой части требований истцу в иске следует отказать.

Администрация просит взыскать с ответчика 111 450,07 руб. неустойки за период с 01.01.2017 по 13.02.2018.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки (штрафа, пени) является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Из расчета следует, что пеня начисляется истцом на сумму задолженности 314 775, 30 руб., образовавшуюся, по его мнению, на 31.12.2016 и заявленную к взысканию в деле А32-10940/2017, а также на суммы арендной платы с 1 квартала 2017 по 1 квартал 2018 включительно, заявленных к взысканию в настоящем деле.

В части неустойки на задолженность по делу А32-10940/2017 истцу в иске следует отказать, поскольку решением по этому делу истцу было отказано в иске, как во взыскании задолженности за период с 01.04.2016 по 31.12.2016, так и во взыскании неустойки за этот же период.

Судом установлено, что в 2017 году арендатор вносил платежи с соблюдением сроков, согласованных договором.

Основания для взыскания ответственности судом не установлены.

Истец просит договора аренды от 02.06.1997 № 326 расторгнуть, указывая на существенное нарушение его условий арендатором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Письмом от 28.07.2017 арендатору предложено оплатить задолженность в течение 10 дней и письмом от 29.11.2017 обществу предложено договор аренды расторгнуть.

Установленный законом досудебный порядок местным самоуправлением соблюден.

Поскольку судом при рассмотрении настоящего дела нарушения арендатором условий сделки по размеру и срокам внесения платежей не установлены, основания для удовлетворения этого требования также отсутствуют.

Руководствуясь 167, 170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько