Решение от 16 марта 2023 г. по делу № А41-52883/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


Москва

16 марта 2023 года Дело №А41-52883/22


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-52883/22

по иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГО БАЛАШИХА (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "ПОЛЛАР" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: МИНСТРОЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МИНЖИЛПОЛИТИКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ГЛАВГОССТРОЙНАДЗОР МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

о признании объекта самовольной постройкой, об обязании привести самовольную постройку в соответствие с установленными законом требованиями

по встречному иску ООО "ПОЛЛАР" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АДМИНИСТРАЦИЯ ГО БАЛАШИХА (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности,

при участии: согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГО БАЛАШИХА (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ПОЛЛАР" (далее - общество) о признании объекта капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером 50:50:0000000:934, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская, д. 17, самовольной постройкой; об обязании ООО "ПОЛЛАР" привести самовольную постройку в соответствие с установленными законом требованиями, путем получения в установленном законном порядке: разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в шестимесячный срок.

Общество в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Московской области с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации о признании права собственности на здание с кадастровым номером 50:50:0000000:934, площадью 416,03 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская, д. 17.

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Общество поддержало встречный иск, просило отказать в первоначальном иске.

В обоснование первоначального иска администрация указала, что в адрес администрации из Главного управления государственного строительного надзора Московской области (далее - Госстройнадзор Московской области) поступило уведомление № 07Исх-14275/08-09 от 23.11.2021 о выявлении самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0040127:7 по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская, д. 17.

Актом проверки Госстройнадзора Московской №09-08-108500-04-01 от 22.11.2021 установлено, что на указанном земельном участке возведен объект капитального строительства с кадастровым номером 50:50:0000000:934. Разрешение на строительство (реконструкцию) отсутствует.

Согласно протоколу ГБУ МО «Мособлстройцнил» №1012/2-09-08-108500 от 17.11.2021 на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0040127:7 расположено нежилое здание, площадь застройки 416 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером: 50:50:0040127:7, находится в собственности общества. Категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «под помещениями для осуществления оптово-розничной торговли».

Информация о выданных разрешениях на строительство (реконструкцию) объекта, разрешениях на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 50:50:0040127:7, а также об утвержденном градостроительном плане на указанный земельный участок (ГПЗУ), в администрации отсутствует.

По сведениям Министерства жилищной политики Московской области в период с 01.01.2015 разрешение на строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию объектов на указанном земельном участке Минстроем Московской области и Министерством жилищной политики Московской области не выдавались, ГПЗУ не утверждался.

Таким образом, объект эксплуатируется без выданной в установленном порядке разрешительной документации, акта ввода в эксплуатацию, в результате чего нарушаются права и охраняемые законом интересы администрации в публично-правовой сфере, а также других лиц.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество предъявило встречный иск о признании права собственности на реконструированный объект.

В обоснование встречного иска общество указало, что 19.08.2016 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Г.о. Балашиха (продавцом) и обществом (покупателем) заключен Договор купли-продажи IV/2016-ПП, по условиям которого общество приобрело здание, назначение по БТИ: склад продбазы (фруктохранилище), общая площадь 376,3 кв.м., инв. № 190, лит. № 3, объект № 6, адрес: <...>. По акту от 01.09.2016 имущество передано обществу, расчеты между сторонами произведены.

Право на заключение указанного договора общество приобрело в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и постановлением администрации от 11.08.2016 № 716/10-ПА.

Ранее имущество арендовалось обществом по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 15.05.2012 № 3472.

Разрешительная документация на строительство и ввод в эксплуатацию здания обществу ни в момент передачи объекта ни после, не передавалась.

Право собственности общества на здание зарегистрировано в ЕГРН 25.10.2016, запись о регистрации права № 50-50/050-50/050/005/2016-3191/2.

12.02.2020 между администрацией (продавцом) и обществом (покупателем) заключен Договор № 7 купли-продажи земельного участка, по условиям которого общество приобрело в собственность земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером: 50:50:0040127:7, площадью 1 420 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская, д. 17, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под помещениями для осуществления оптово-розничной торговли.

В п. 1.2. Договора указано, что на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности - нежилое здание - торговая база лит. З, площадь 376,3 кв.м., количество этажей - 1, кадастровый номер: 50:50:0000000:934.

Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 13.03.2020 запись № 50:50:0040127:7-50/015/2020-6.

В последующем, в связи с ветхостью строения, общество осуществило реконструкцию объекта капитального строительства, ввиду чего площадь объекта увеличилась.


Поскольку у общества отсутствуют полученные в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию, единственный способ легализовать реконструированный объект – это судебный порядок.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, встречного иска, заслушав представителя общества, арбитражный суд установил следующее.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно действующему Градостроительном кодексу Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, по общему правилу застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В силу положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после завершения реконструкции объекта капитального строительства застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, подтверждающий выполнение строительства, в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Таким образом, в силу прямого указания пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений, является самовольной постройкой.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 № 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22). В данном пункте также разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением от 26.10.2022 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «АРТА-ЭКСПЕРТИЗА» ФИО2, ФИО3

В материалы дела представлено заключение эксперта № 03.12.

По результатам экспертизы установлено, что общая площадь помещений здания составляет согласно данным публичной кадастровой карты 376,3 кв.м. По результатам обмеров, выполненных геодезическим оборудованием, площадь составляет 416,03 кв.м. Здание является капитальным строением, так как оно имеет фундамент и прочную связь с основанием, частично подключено к стационарным инженерным системам (канализация, электричество), имеет неразборную и не позволяющую перенос конструкцию. Перемещение возможно только с причинением несоразмерного ущерба его назначению.

Здание с кадастровым номером 50:50:0000000:934 возведено без нарушений градостроительных норм:

- Исходя данных в открытых источниках стены здания, которые формируют расстояние до его границ - сформированы по крайней мере не позднее 2003 года, когда Правил землепользования и застройки, определяющих данный параметр еще не имелось.

- Для вида использования здания как «Складские объекты» предусмотрен Максимальный установленный процент застройки участка 60% - зданием не нарушен.

При обследовании объекта нарушения противопожарных норм не выявлены:

- На основании п.6.1.3. Свода правил 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты, ограничение распространения пожара на объектах защиты» С изменением №3 (утв. Приказом МЧС России от 15.06.2022 г. №610) расстояние между рассматриваемым зданием с к.н. 50:50:0000000:934 и соседним зданием, расположенным на соседнем участке с к.н. 50:50:0040127:5 не нормируется, т.к. сумма их площадей застройки не превышает допустимую площадь этажа в пределах пожарного отсека, принимаемую по СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».

- В соответствии с ПУЭ: Глава 4.2 «Распределительные устройства и подстанции напряжением выше 1 кВ» п.п. 4.2.131. По условию пожарной безопасности подстанции должны быть расположены на расстоянии не менее 3 м от зданий I, II, III степеней огнестойкости и 5 м от зданий IV и V степеней огнестойкости. В нашем случае расстояние от рассматриваемого сооружения до здания РТП-5640 составляем 5,74м, что больше любого из двух перечисленных условий.

По отношению к строительным нормам и правилам, сводам правил, техническим регламентам нарушений не выявлено:

- Здание находится в работоспособном состоянии. Явных дефектов несущих конструкций в ходе обследования здания не обнаружено. Имеется действующее подключение к инженерным коммуникациям - канализация и электричество.

Нарушений санитарно-эпидемиологических и санитарно-гигиенических норм не выявлено.

Объект угрозу жизни и здоровью граждан не представляет.

Нарушения в части расположения рассматриваемого объекта за пределами земельного участка с кадастровым номером 50:50:0040127:7 отсутствуют.

Объект не расположен в охранных зонах инженерных сетей, а также в полосе отвода автомобильного, железнодорожного транспорта.

Наложения объекта на сети инженерно-технического обеспечения не имеется.

Оценив заключение эксперта, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, так как, эксперты, проводившие исследование, являются компетентными специалистами в своей профессиональной области, имеют необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении экспертами описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответы на поставленные судом вопросы, основано на исследовании представленных материалов.

Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

Стороны в установленном процессуальном порядке выводы экспертизы не оспорили, о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не ходатайствовали.

В настоящее время, учитывая отсутствие полученных в установленном порядке разрешений на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию, единственным способом легализации объекта является признание на него права собственности в судебном порядке.

Поскольку реконструированный объект находится на земельном участке, принадлежащем обществу на праве собственности, отведенном для соответствующих целей, и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд находит требование общества о признании права собственности на объект подлежащим удовлетворению. В первоначальном иске следует отказать.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Учитывая, что государственная регистрация права собственности общества на принадлежащий ему спорный объект недвижимого имущества не представляется возможной без принятия арбитражным судом решения о признании права собственности на указанную недвижимость, то настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности общества на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке.

Судебные расходы распределяются на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить.

Признать за ООО "ПОЛЛАР" право собственности на нежилое здание – Торговая база лит. З, общей площадью 416,03 кв.м., кадастровый номер 50:50:0000000:934, расположенное по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская, д.17.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья И.А. Кулакова