Решение от 14 марта 2022 г. по делу № А33-32240/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


14 марта 2022 года


Дело № А33-32240/2021


Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04 марта 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 14 марта 2022 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Альтергот М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Медео" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации Богучанского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании уведомления недействительным, договора аренды земельного участка действующим,

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 07.02.2022 №13, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 18.02.2022, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Медео" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к администрации Богучанского района (далее – ответчик) о признании уведомления администрации Богучанского района о прекращении действия договора аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014 (об одностороннем отказе от исполнения условий договора) от 22.11.2021 недействительным, о признании договора аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014 действующим.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 19.01.2022 возбуждено производство по делу.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, представил дополнительные доказательства.

Лицами, участвующими в деле, не были заявлены возражения относительно возможности завершения предварительного судебного заседания и продолжения рассмотрения дела в судебном заседании.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Администрация Богучанского района (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) подписали договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 218 от 19.12.2014, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор в целях организации крестьянско-фермерского хозяйства, принимает в аренду (во временное владение и пользование) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 24:07:5102004:6, местоположение: примерно 690 м южнее ориентира, жилого дома расположенного по адресу: <...>, общей площадью 15730 квадратных метров, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (Приложение № 2). Объекты недвижимости на участке: свободная от застройки территория (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 19.12.2014 по 18.12.2019.

В силу пункта 4.1.1. договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд; на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора, а также требований земельного законодательства (пункт 4.1.2. договора).

В пункте 4.4.2. договора, стороны установили, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 6.2. договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без судебной процедуры отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании акта приема-передачи от 19.12.2014 земельный участок передан арендатору.

Согласно акту осмотра земельного участка от 04.06.2019 на момент осмотра земельный участок представляет собой сформированный объект, на котором расположено разрушенное здание, а именно рассыпавшийся фундамент, что подтверждается фотосьемкой. Рассыпавшийся фундамент занимает большую часть участка, (ориентировочно 1400 м2). В ходе визуального осмотра обнаружено, что функциональный износ здания составляет более 95%, следовательно, здание не подлежит восстановлению и экономически целесообразен снос указанного объекта. Земельный участок, на котором находится разрушенное здание, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 24:07:5102004:6, с местоположением: примерно 690 м. южнее ориентира, жилого дома, расположенного по ул. Лермонтова, 49, общей площадью 15730 кв.м., с разрешённым использованием: сельскохозяйственное использование, согласно Договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №218 от 19.12.2014, передан в аренду (во временное владение и пользование) ФИО4 в целях организации крестьянско-фермерского хозяйства.

ФИО4 (арендатор) и ООО «Медео» (новый арендатор) заключили соглашение от 17.07.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014, согласно которому арендатор передает (уступает право аренды земельного участка), а новый арендатор принимает на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014 (пункт 1.1. соглашения).

Согласно пункту 1.2. соглашения, основные характеристики земельного участка, являющегося предметом настоящего соглашения: кадастровый номер - 24:07:5102004:6; площадь земельного участка -15 730 кв.м., адрес земельного участка: примерно 690 м южнее ориентира жилого дома расположенного по адресу: <...>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Соглашение от 17.07.2019 зарегистрировано в установленном порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 24:07:5102004:1, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешённое использование: для использования в целях строительства производственной базы, расположенный по адресу (описание местоположения): Российская Федерация, Красноярский край, Богучанский муниципальный район, Сельское поселение Таежнинский сельсовет, п, Таежный, ул. Дачная, земельный участок 5, общая площадь 44 410 кв. м. принадлежит ООО «Медео» на основании договора купли-продажи земельного участка № 52 от 05.11.2019.

Истец направил ответчику письмо от 24.12.2020 №1040, в котором просил дать согласие на перевод земельного участка с кадастровым номером 24:07:5102004:6 из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Администрацией в рамках предоставленных полномочий вынесено распоряжение от 26.02.2021 № 62/4-6 «О проведении осмотра земельного участка 24:07:5102004:6 в связи с окончанием договора аренды от 19.12.2014 № 218.

Согласно акту осмотра территории земельного участка с кадастровым номером 24:07:5102004:6, составленному 26.02.2021, земельный участок с кадастровым номером 24:07:5102004:6 используется не по назначению. На территории земельного участка расположена готовая продукция ООО «Медео» в виде штабелей и поддонов с пиломатериалом, бочки с ГСМ, вагончик, кузов с мусором, земля утрамбована, из под снега местами виден гравий. При осмотре применялась фотосъемка, замер географических координат при помощи GPS- навигатора «Garmin».

Администрация обратилась к ООО «Медео» с претензией от 03.03.2021 №01/38-778, в которой заявила об одностороннем отказе от договора аренды № 218 от 19.12.2014 в связи с не целевым использованием земельного участка и нарушением условий договора.

В ответном письме ответчик указал на недоказанность факта нарушения законодательства в части использования земельного участка не по назначению, несоблюдение предусмотренного законом порядка изъятия земельного участка.

Истец обратился к ответчику с письмом от 09.03.2021, в котором просил дать согласие на перевод земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Земельный участок с кадастровым номером - 24:07:5101001:6, расположенный примерно в 690 м от южнее ориентира жилого дома расположенного по адресу: Россия, <...> находится в промышленной базе. Является смежным земельным участком по отношению к земельному участке, принадлежащему ООО «Медео» на праве собственности с кадастровым номером - 24:07:5101001:1 (<...>). ООО «Медео» использует свой земельный участок для целей производственной базы, в связи с чем указанный земельный участок не пригоден для использования в сельскохозяйственных целях.

Администрацией вынесено распоряжение от 11.03.2021 № 107-р о проведении осмотра земельных участков с кадастровым номером 24:07:5102004:6 и кадастровым номером 24:7:5101001:849.

Согласно акту осмотра территории земельного участка с кадастровым номером 24:07:5102004:6, составленному 16.03.2021, на момент осмотра указанный земельный участок представляет собой единую производственную площадку по хранению пакетированного пиломатериала, с южной стороны огороженной дощатым забором, с северной стороны не имея границ сопряжен с соседним участком с кадастровым номером 24:07:5102004:1- принадлежащем ООО «Медео» на праве собственности. Оба земельных участка представляют общую территорию предприятия. При осмотре применялась фотофиксация.

Истец обратился в Министерство сельского хозяйства и торговли Красноярского края с ходатайством от 17.03.2021 № 101,102 о переводе земельного участка с кадастровым номером 24:07:5102004:6 из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Министерство сельского хозяйства и торговли Красноярского края, рассмотрев ходатайство истца в письме от 19.04.2021 № 15-27/1761 указало, что ходатайство должно быть адресовано правительству Красноярского края.

Администрация обратилась к ООО «Медео» с требованием №01/38-2498 от 05.08.2021 по устранению нарушений земельного законодательства и приведению участка в пригодное состояние согласно его целевому назначению.

Согласно акту осмотра территории земельного участка с кадастровым номером 24:07:5102004:6, составленному 21.10.2021, установлено, что ранее выявленные нарушения нецелевого использования земельного участка с кадастровым номером 24:07:5102004:6 не устранены. На земельном участке отсутствует чернозем, весь арендованный участок засыпан гравием, не убран забор, на участке находится кузов с мусором, пиломатериал, ж/б плиты, вагончик, емкость с ГСМ, столбы электропередачи, сельскохозяйственная деятельность на всей территории не ведется. При составлении акта ответчиком использовалась фотосъемка.

Администрация обратилась к прокурору Богучанского района с письмом от 16.11.2021 № 01/27-9610, в котором просила направить копии документов по привлечению ООО «Медео» к административной ответственности.

Администрация обратилась к ООО «Медео» с уведомлением № 01/40-3675 от 22.11.2021(вх. от 24.11.2021 №4942) о прекращении договора аренды земельного участка от 19.12.2014 № 218 (об одностороннем отказе от исполнения условий договора).

Истец направил в Администрацию Таежинского сельсовета письмо от 01.12.2021 № 373, в котором просил провести осмотр земельного участка с кадастровым номером 24:07:5102004:6 из категории земель сельскохозяйственного назначения.

Общество с ограниченной ответственностью «Медео», считая свои права нарушенными, обратилось в арбитражный суд с иском о признании уведомления администрации Богучанского района о прекращении действия договора аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014 (об одностороннем отказе от исполнения условий договора) от 22.11.2021 незаконным, недействительным, о признании договора аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014 действующим.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014, регламентированного нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодателем арендатору передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 24:07:5102004:6, местоположение: примерно 690 м южнее ориентира, жилого дома расположенного по адресу: <...>, общей площадью 15730 квадратных метров, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Согласно пункту 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с 19.12.2014 по 18.12.2019.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока /договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что после установленного договором аренды N 122 от 06.05.2010 срока его действия ни одна из сторон не заявила о его расторжении, он считается возобновленным на неопределенный срок.

В этом случае, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества затри месяца.

Право арендодателя на досрочное расторжение договора предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление N 54) предусмотрено, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 Постановления N 54).

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Таким образом, закон не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

Довод истца о том, что администрация не представила сведений, подтверждающих вручение претензии и уведомления ООО «Медео», отклоняется судом, поскольку в материалы дела представлен ответ ООО «Медео» на претензию (от 03.03.2021 №01/38-778), изложенный в письме от 09.03.2021 № 86, а уведомление № 01/40-3675 от 22.11.2021 получено ООО «Медео» нарочно, о чем свидетельствует входящий штамп (вх. от 24.11.2021 №4942).

В связи с вышеизложенным, администрация уведомила ООО «Медео» об отказе от исполнения договора аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014 в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений. Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Указанный вывод сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

Учитывая изложенное, ссылка истца на надлежащее исполнение договора аренды земельного участка и совершение значительного объема действий по освоению земельного участка по назначению подлежат отклонению как не влияющие на право арендодателя на отказ в одностороннем порядке от договора аренды, продленного на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, поскольку администрацией при направлении истцу уведомления о прекращении договора аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014 требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не нарушены, оснований для признания незаконным отказа арендодателя от договора не имеется.

Предметом иска по настоящему делу также является требование о признании договора аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014 действующим.

В силу статей 309 и 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Кодекса предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Кодекса).

Поскольку ответчик реализовал предусмотренное договором право на отказ от него и такой отказ недействительным не признан, оснований для признания договора аренды земельного участка № 218 от 19.12.2014 действующим у суда не имеется.

С учетом вышеизложенного, в удовлетворения иска следует отказать в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

М.А. Альтергот