Решение от 4 августа 2021 г. по делу № А75-3624/2021

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-3624/2021
04 августа 2021 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 04 августа 2021 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Неугодникова И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311860518200010, ИНН <***>, место жительства Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Мегион) к автономной некоммерческой организации «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 16.05.2017, место нахождения: 628680, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) об признании неправомерным отказа в заключении договора, об обязании заключить договор купли-продажи,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация города Мегиона, акционерное общество «ДОРОЖНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «АВТОБАН»,

при участии представителей:

от истца: не явились,

от ответчика: ФИО3 (участвовал онлайн) (паспорт, диплом, доверенность от 20.09.2020),

от АО «ДСК «АВТОБАН»: ФИО4 (паспорт, диплом, доверенность от 05.04.2021 № 12-21),

от Администрации города Мегиона: не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец,ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к автономной некоммерческой организации «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» (далее – ответчик, АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА») с требованиями:

- признать неправомерным отказ в заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 4, расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 86:19:0010411:558 и уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.07.2020 № ПО-04-1-16 в одностороннем порядке и требование освободить арендуемое помещение № 4, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в срок до 19 марта 2021 года;

- обязать АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» заключить договор купли-продажи с истцом по отчуждению арендуемого до 31.05.2021 нежилое помещения № 4 общей площадью 91,5 кв.м., расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...> с первоначальным взносом в размере 7 % от стоимости нежилого помещения (на основании отчета об оценке объекта недвижимого имущества) и с предоставлением рассрочки платежа на оставшуюся сумму на срок до 7 лет, с учетом арендных платежей, по цене 65 000 руб. 00 коп., за один кв.м.

Иск мотивирован уклонением ответчика от заключения с истцом договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

Определениями от 14.04.2021, от 25.06.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Мегиона, акционерное общество «ДОРОЖНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «АВТОБАН» (далее - АО «ДСК «АВТОБАН»).

Определением от 25.06.2021 судебное разбирательство дела назначено на 28.07.2021.

ИП ФИО5 направила 26.07.2021 в электроном виде письменные пояснения.

Ответчик в ответ на вопросы, содержащиеся в определении от 25.06.2021, пояснил, что помещения приобретены по договору долевого участия в строительстве и находятся в собственности АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА», в связи с чем никакой процедуры приватизации не проводилось. Высказал мнение об отсутствии оснований для приостановления производства по делу, а так же возражал в объединении в одно производство дел № А75-3624/2021 и № А75-5095/2021 (направлены в электронном виде 27.07.2021).

Администрация города Мегиона представила отзыв (направлен в электронном виде 26 и 29.04.2021, т. 2 л.д. 15-20), считает иск не подлежащим удовлетворению. Указывает, что заключенный истцом договор аренды, не содержат условий, обязывающих заключить договор купли - продажи помещения в будущем. Обратила внимание на наличие у истца задолженности по арендной плате. Сообщает, что переданное в аренду помещение находится в залоге у АО «ДСК «АВТОБАН».

АО «ДСК «АВТОБАН» обеспечило участие представителя в судебном заседании, представило отзыв, просит в удовлетворении иска отказать. Пояснило, что АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» приобрела недвижимое имущество по договору долевого участия в строительстве, по которому до настоящего времени имеется задолженность. До погашения задолженности, недвижимое имущество находится в силу закона в залоге у АО «ДСК «АВТОБАН».

ИП ФИО2 заявила ходатайство о приостановлении производства по делу № А75-3624/2021 до вступления в законную силу судебного акта, которым будет разрешен по существу спор в рамках дела № А75-5095/2021 (направлено в электронном виде 24.06.2021, т. 2 л.д. 36-38).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Исходя из норм пункта 1 статьи 143 АПК РФ, а также положения части 2 указанной статьи, оснований для приостановления производства по делу не имеется, так как в рассматриваемом деле № А75-3624/2021 заявлены требования о понуждению заключения договора купли-продажи нежилых помещений и оспариванию сделок об уклонении заключения договора купли-продажи и уведомления о расторжении договора аренды, а в рамках дела № А75-5095/2021 АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» предъявила требование к предпринимателю о взыскании задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить арендуемое помещение.

Самостоятельное рассмотрение одного из дел не препятствует рассмотрению другого дела, в связи с чем суд отклонил ходатайство о приостановлении производствапо делу.

По тем же основаниям нецелесообразно объединение дел в одно производство, поскольку как отсутствует риск принятия противоречащих друг другу решений, так будет способствовать увеличению процессуального срока рассмотрения дела.

Судебное заседание проведено в отсутствие надлежащим образом извещенных истца и Администрации города Мегиона, в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ.

Суд, заслушав представителей, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из сведений Единого государственного реестра юридических лиц единственным участником ответчика - АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» является Администрация города Мегиона.

АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» с 16.05.2018 на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 86:19:0010411:558, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Мегион, ул. Свободы, д. 2, помещ. 04. На указанное помещение зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «ДСК «АВТОБАН» (выписка из Единого государственного реестра недвижимости т. 2 л.д. 11-14).

ИП ФИО2 с 01.08.2016 включена в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» предоставляла в аренду ИП ФИО2 вышеуказанный объект недвижимого имущества по договорам аренды нежилого помещения:

- от 20.09.2018 № ПО-04-1-4 (т. 1 л.д. 32-39) на срок с 01.10.2018 по 30.08.2019 (пункт 4.1. договора).

- от 31.08.2019 № ПО-04-1-11 (т. 1 л.д. 40-54) на срок с 31.08.2019 по 30.06.2020 (пункт 4.1. договора).

- от 01.07.2020 № ПО-04-1-16 (т. 1 л.д. 56-68) на срок с 01.07.2020 по 31.05.2021 (пункт 4.1. договора).

В каждом из вышеперечисленных договоров в пункте 8.4. договора имеется указание на нахождение помещений в залоге у АО «ДСК «АВТОБАН».

АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» в адресованном предпринимателю письме от 25.01.2021 № 25 (т. 1 л.д. 122), предложила приобрести арендуемое помещение по цене 5 947 500 руб., с обязательным условием внесения первоначального взноса не менее 50 % от продажной стоимости.

ИП ФИО2 08.02.2021 направила почтовой связью (т. 1 л.д. 128) ответ на предложение о покупке нежилого помещения (т. 1 л.д. 123-127), где частично не приняла предложенные ей условия, в том числе по стоимости помещения.

АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» письмами от 18.02.2021 исх. № 56, от 19.02.2021 исх. № 57 (т. 1 л.д. 129, 130) уведомила о расторжении в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения от 01.07.2020 № ПО-04-1-16 по причине неоднократного нарушений условий договора, в части внесения арендной платы и просила освободить помещение. О получении предпринимателем письма свидетельствует рукописная запись на нем, а так же факт его предоставления в материалы дела вместе с иском именной ИП ФИО2

Сложившаяся ситуация послужила причиной предъявления иска в суд.

1) Относительно требований о признании неправомерным отказа в заключении договора купли-продажи и обязании АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» заключить договор купли-продажи помещения.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Суд в определениях от 14.04.2021, от 25.06.2021 предписывал истцу

- письменно пояснить, в чем выразился оспариваемый отказ (в материалы дела не представлено какое-либо ответное письмо ответчика, которое могло быть оценено как отказ от заключения договора купли-продажи),

- письменно уточнить правовую позицию, на каком основании, по мнению истца, у ответчика возникло обязательство заключить договор купли-продажи арендованного помещения.

ИП ФИО2 хоть и представила письменные пояснения (направлены в электронном виде 26.07.2021), однако в данной части свою позицию ни по нормативному обоснованию требования о понуждении заключить договор, ни в части указания оспариваемого документа не привела.

Материалы дела не содержат доказательств добровольного принятия на себя ответчиком обязательства по заключению сделки с истцом. Ни в одном из заключенных сторонами договоров аренды не содержится условия о заключении сделки по отчуждению переданного в аренду имущества.

Рассматриваемый случай не попадает под правовое регулирование Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку указанное в иске недвижимое имущество на праве собственности принадлежит АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА», то есть не является муниципальной собственностью.

Представленное в материалы дела письмо ответчика от 25.01.2021 № 25 (т. 1 л.д. 122), содержит предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения и по правилам статьи 435 ГК РФ воспринимается как оферта.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 435 ГК РФ оферта должна содержать существенные условия договора.

Существенным условием договора продажи недвижимости является его цена (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 433 ГК РФ, пункта 1 статьи 435 ГК РФ вступившие в переговоры о заключении договора стороны могли себя связать обязательствами, если бы адресованная истцу оферта была полностью и безоговорочно принята истцом.

Однако в рассматриваемом случае ответчик в письме от 25.01.2021 № 25 (т. 1 л.д. 122) предложил недвижимость к продаже за цену 5 947 500 руб., с которой не согласился истец, что следует из содержания пункта 5.1. ответа на предложение о покупке нежилого помещения (т. 1 л.д. 124).

То есть, имели место переговоры о заключении договора (статья 434.1 ГК РФ) и адресованная ответчиком истцу оферта не была акцептована.

Выход из переговоров о заключении договора не влечет правового последствия в виде возникновения права на понуждение к заключению договора.

Более того, сам собственник АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» в силу пункта 2 статьи 346 ГК РФ вправе распорядиться указанным в иске объектом недвижимости только при наличии согласия залогодержателя АО «ДСК «АВТОБАН», а залогодержатель в своем отзыве возражал в удовлетворении иска.

С учётом вышеописанных обстоятельств, требования о признании неправомерным отказа в заключении договора купли-продажи и обязании АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» и в понуждении заключить договор купли-продажи помещения удовлетворению не подлежат.

2) Относительно требований о признании неправомерным уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.07.2020 № ПО-04-1-16 в одностороннем порядке и требования освободить арендуемое помещение № 4, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в срок до 19 марта 2021 года.

Заключенный сторонами договор подлежит регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде и аренда зданий и сооружений), разделом 3 части 1 ГК РФ(общие положения об обязательствах).

Стороны о незаключенности или недействительности договора аренды аргументов не приводили, поэтому при рассмотрении спора суд учитывает условия договора.

Согласно пункту 6.7. договора арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, без возмещения арендатору каких-либо убытков и потерь, в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (просрочке по арендной плате) более двух месяцев подряд.

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендатора определен статьей 620 ГК РФ. Названной статьей предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Исходя из принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 ГК РФ, договаривающиеся стороны вправе включить в договор любое условие, не противоречащее закону. Поэтому условие договора аренды о его досрочном расторжении по согласованным сторонами основаниям допустимо и соответствует закону.

Допустимость одностороннего отказа от исполнения договора по основаниям, установленным сторонами в договоре законна, что подтверждается судебной практикой (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13057/09, от 09.09.2008 № 5782/08) и разъяснениями пункта 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 5782/08 для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Таким образом, условия пункта 6.7. договора соответствуют действующему правовому регулированию.

Для проверки легитимности отказа арендодателя от исполнения договора, следует установить наличие или отсутствие у арендатора задолженности превышающей двухмесячный размер арендной платы на даты вручения уведомлений – 18 и 19.02.2021(т. 1 л.д. 129, 130).

По правилам пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенных договором.

Сторонами размер арендной платы определен в пункте 2.1. договора и составляет 66 337 руб. 50 коп. в месяц.

Арендная плата должна вноситься ежемесячно, в начале каждого месяца аренды, не позднее 5 (пятого) числа, такого месяца (пункт 2.4.2. договора).

В материалы дела представлены подписанные без разногласий акты сверки взаимных расчетов

- по договору от 31.08.2019 № ПО-04-1-11 за период с 31.08.2019 по 19.02.2021 (т. 1 л.д. 73) в пользу АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» составляет по состоянию на 19.02.2021 сумму 235 596 руб. 05 коп.

- по договору от 01.07.2020 № ПО-04-1-16 за период с 01.07.2020 по 19.02.2021 (т. 1 л.д. 74) в пользу АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» составляет по состоянию на 19.02.2021 сумму 428 445 руб. 48 коп.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, установлено наличие у арендатора на даты получений уведомлений от арендодателя задолженности, превышающей размер арендной платы значительно больше чем за два месяца, соответственно действия АНО «ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ ГОРОДА МЕГИОНА» по одностороннему отказу от исполнения договора правомерны.

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором(пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 8.2. в случае прекращения договора арендованное помещение должно быть возвращено арендодателю в день окончания срока аренды, либо в день прекращения договора по иным основаниям, по акту приема-передачи нежилого помещения, подписываемому сторонами.

Расторжение договора аренды нежилого помещения от 01.07.2020 № ПО-04-1-16 в одностороннем порядке арендодателем и требования об освобождении арендуемого помещения соответствуют закону и условиям договора.

То обстоятельство, что ИП ФИО2 предоставлена мера поддержки в виде моратория на банкротство, о чем информация опубликована в общем доступе в сети Интернет (https://service.nalog.ru/covid/#t=1628100628123&query;=<***>), не является основанием для игнорирования арендатором обязанности по внесению арендных платежей. Из подписанного без разногласий акта сверки взаимных расчетов по договору от 01.07.2020 № ПО-04-1-16 за период с 01.07.2020 по 19.02.2021 внес всего 60 000 руб. 00 коп. за 8 месяцев аренды, то есть менее согласованного договорам размера арендной платы за один месяц.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Статьёй 112 АПК РФ установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину в размере 15 000 руб. 00 коп., что подтверждается чек-ордерами ПАО СБЕРБАНК от 15.03.2021на 9 000 руб. 00 коп. (т. 1 л.д. 20) и от 25.03.2021 на 6 000 руб. 00 коп. (т. 1 л.д. 149).

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» даны разъяснения о том, что если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Истец в тексте искового заявления указал два требования неимущественного характера (1. о признать неправомерным отказа в заключении договора (поскольку спор возник из гражданских правоотношений корректно вести речь об оспаривании сделки) и 2. о понуждении заключить договор).

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными размер государственной пошлины составляет 6 000 руб. 00 коп.

Таким образом, размер государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом указанных в иске требований составляет 12 000 руб. 00 коп.

Кроме того, по заявлению истца, суд 14.04.2021 вынес определение об обеспечении иска.

По правилам подпункта 9 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации заявление об обеспечении иска оплачивается государственной пошлиной в размере 3 000 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», вопрос о распределении расходов по уплате истцом государственной пошлины при подаче заявления об обеспечении иска разрешается судом по итогам рассмотрения дела по существу.

Государственная пошлина в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относится на истца, как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья И.С. Неугодников