Решение от 20 июня 2024 г. по делу № А82-12060/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12060/2021
г. Ярославль
21 июня 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 22 мая 2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Гранд-М" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ФИО1, Прокуратура Ярославской области, Мэрия города Ярославля

об уменьшении размера арендной платы


при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 17.11.2023; ФИО3 – представитель по доверенности от 12.12.2023;

от ответчика – ФИО4 – представитель по доверенности от 25.12.2023;

третьи лица: 1,3 – не явились; 2. ФИО5 – представитель по доверенности от 14.02.2024; 



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд-М» (далее – истец, арендатор, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Учреждение, ответчик, арендодатель) о расторжении договоров аренды находящихся в государственной собственности земельных участков, предоставленных под строительство по результатам аукциона, от 21.04.2021 № 16А/2021, № 17А/2021, № 18А/2021, а также о взыскании неосновательного обогащения в размере 30208439 руб.

Арбитражный суд Ярославской области определением от 24.11.2021 утвердил мировое соглашение.

Первый заместитель прокурора Ярославской области (далее – Прокурор), выступая в интересах муниципального образования – города Ярославля в лице мэрии города Ярославля, 03.07.2023 обратился в суд с заявлением о пересмотре определения от 24.11.2021 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 06.08.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 10.11.2023, удовлетворил заявление Прокурора, отменил определение суда об утверждении мирового соглашения.

При новом рассмотрении дела после отмены определения суда об утверждении мирового соглашения, общество с ограниченной ответственностью "Гранд-М" (далее – истец, арендатор) заявило об уточнении исковых требований, которое было принято судом, просит:

-        уменьшить сумму арендной платы по договору № 16А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля 2021 года в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию, до суммы в размере 0 (ноль) рублей в период с 21 апреля 2021 года по 20 апреля 2022 года.

-        уменьшить сумму арендной платы по договору № 16А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля 2021 года в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию, до суммы в размере 7357904,10 рублей (семь миллионов триста пятьдесят семь тысяч девятьсот четыре рубля 10 копеек) в период с 21 апреля 2022 года по 20 апреля 2023 года.

-        уменьшить сумму арендной платы по договору № 17АУ2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля 2021 года в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию, до суммы в размере 0 (ноль) рублей в период с 21 апреля 2021 года по 20 апреля 2022 года.

-        уменьшить сумму арендной платы по договору № 17А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля 2021 года в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию, до суммы в размере 11 285 990,40 рублей (одиннадцать миллионов двести восемьдесят пять тысяч девятьсот девяносто рублей 40 копеек) в период с 21 апреля 2022 года по 20 апреля 2023 года.

-        уменьшить сумму арендной платы по договору № 18А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля 2021 года в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию, до суммы в размере 0 (ноль) рублей в период с 21 апреля 2021 года по 20 апреля 2022 года.

-        уменьшить сумму арендной платы по договору № 18А/2021 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 21 апреля 2021 года в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию, до суммы в размере 8 916 133,40 рублей (восемь миллионов девятьсот шестнадцать тысяч сто тридцать три рубля 40 копеек) в период с 21 апреля 2022 года по 20 апреля 2023 года.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал, пояснил, что арендатор не мог пользоваться земельным участком для целей его предоставленных «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка) ввиду отсутствия возможности подключения к сетям теплоснабжения и газоснабжения; с отсутствие таких технических возможностей арендатор не имел возможности приступить к проектированию и строительству объектов капитального строительства; последнее техническое условие получено 23.05.2022, поскольку невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить арендную плату; просит отложить судебное разбирательство до рассмотрения уголовного дела и вынесения приговора ФИО1

Ответчик уточненные требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: участвуя в аукционных процедурах и заключая вышеуказанные договоры аренды земельных участков, при отсутствии на момент их заключения технической возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения теплоснабжения и газоснабжения, и зная об этом, Общество, действуя добросовестно и разумно, являясь лицом, ведущим предпринимательскую деятельность, должно было оценить экономическую целесообразность таких действий и самостоятельно оценить связанные с этим риски; довод Общества об отсутствии у ресурсоснабжающей организации возможности обеспечить подключение объектов капитального строительства к системе теплоснабжения и газоснабжения не может являться основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы и у последнего имелись иные способы получения услуг инженерно-коммунального обеспечения; в январе 2022 года Истец заключил договоры на технологическое присоединения к сетям газораспределения многоквартирных жилых домов, то есть те факты которые Общество указывает как влияющие на использование земельного участка, уже отсутствовали как минимум с января 2022 года, при этом Истец, злоупотребляя своим процессуальным правом, увеличивает исковые требования за период после данных событий, что не соответствует нормальному поведению Истца как стороны судебного процесса; возражает против отложения судебного разбирательства.

Представитель третьего лица Прокуратуры Ярославской области и Мэрия в письменном отзыве, поддерживают позицию ответчика и просят в исковых требованиях отказать.

ФИО1, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, письменного отзыва не представил.

Ходатайство истца об отложении судебного разбирательства судом отклонено.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон и Прокурора, суд установил.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 24.09.2020 № 936 и протокола о результатах аукциона от 21.04.2021 № 80 между Учреждением и Обществом заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, от 21.04.2021 № 16А/2021 сроком действия с 21.04.2021 по 20.08.2028.

Предметом договора является земельный участок площадью 4 640 кв.м. с кадастровым номером 76:23:010503:1625. расположенный по адресу: город Ярославль. 2-й Брагинский проезд, земельный участок 22 а. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Начальная и итоговая цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы составила 8064970 руб.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 21.09.2020 № 902 и протокола о результатах аукциона от 21.04.2021 № 81 между Учреждением и Обществом заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, от 21.04.2021 № 17А/2021 сроком действия с 21.04.2021 по 20.12.2031.

Предметом договора является земельный участок площадью 8 005 кв.м.. с кадастровым номером 76:23:010503:1628, расположенный по адресу: <...> земельный участок 24. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Начальная и итоговая цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы составила 12370530 руб.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 24.09.2020 № 935 и протокола о результатах аукциона от 21.04.2021 № 82 между Учреждением и Обществом заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, от 21.04.2021 № 18А/2021 сроком действия с 21.04.2021 по 20.12.2029.

Предметом договора является земельный участок площадью 6 260 кв.м., с кадастровым номером 76:23:010503:1630. расположенный по адресу: город Ярославль. 2-й Брагинский проезд, земельный участок 32а. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Начальная и итоговая цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной арендной платы составила 9772939 руб.

В извещении о проведении аукционов на вышеуказанные земельные участки содержались сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в которых, в том числе, указано на отсутствие возможности подключения к сетям теплоснабжения и газоснабжения со ссылкой на письма ресурсоснабжающих организаций АО «Ярославские Энергосистемы» (для участка с кадастровым номером 76:23:010503:1630 от 07.07.2020 № 2880, от 03.07.2020 № 2/4-1201-03-2/000967, для участка с кадастровым номером 76:23:010503:1628 от 07.07.2020 № 2877. от 03.07.2020 № 2/4-1201-03-2/000967, для участка с кадастровым номером 76:23:01503:1625 от 07.07.2020 № 2878. от 03.07.2020 № 2/4-1201-03-2/000967), АО «Газпром газораспределение Ярославль (для участка с кадастровым номером 76:23:010503:1630 от 29.06.2020 № ЯФ-01117-20, для участка с кадастровым номером 76:23: 010503:1628 от 29.06.2020 № ЯФ-01116-20, для участка с кадастровым номером 76:23:010503:1625 от 29.06.2020 № ЯФ-01114-20).

Арендатор считает, что не должен вносить арендную плату по договору за период с момента заключения договор аренды до момента получения разрешительной документации от ресурсоснабжающих организация, поскольку не мог пользоваться вышеуказанными земельными участками в связи с тем, что отсутствовала инженерно-техническая возможность подключения будущего объекта к сетям теплоснабжения и газоснабжения, арендодатель передал земельные участки с невозможностью их использования в соответствии с назначением, что послужило основанием для обращения истца в суд с уточненными исковыми требованиями.

Оценивая материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом аренды могут быть земельные участки.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент извещения и проведения аукциона) извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством, и должно содержать сведения, в том числе о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о сроке действия таких технических условий и плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

В извещении о проведении аукционов на вышеуказанные земельные участки содержались, в том числе, сведения об отсутствии возможности подключения объекта капитального строительства к сетям теплоснабжения и газоснабжения со ссылкой на письма ресурсоснабжающих организаций АО «Ярославские Энергосистемы» и АО «Газпром газораспределение Ярославль. Указанный факт сторонами признается.

Согласно письму Минэкономразвития России от 30.06.2015 № Д23и-3009 положения подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в части требований об указании в извещении о проведении аукциона сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не обозначает необходимости наличия таких условий для подключения, но является требованием о предоставлении исчерпывающих сведений о возможности застройки участка. Указание в извещении о проведении аукциона сведений о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения является соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Арендатор был осведомлен обо всех существенных характеристиках земельных участков, приобретаемых по результатам торгов по продаже права на заключения договоров аренды, из аукционной документации, опубликованной в официальных источниках информации.

При этом ни конкурсной документацией, ни договорами аренды возможность использования земельных участков не поставлена под условие наличия технического подключения к какому-либо сроку, данные условия не являлись существенным условием договора аренды, обязательство Учреждения как арендодателя обеспечить технические условия для подключения в определенный срок договорами аренды также не предусмотрено.

Земельные участки, передаваемые Истцу на основании договоров аренды, были приняты арендатором по акту приема-передачи, претензии по качественному состоянию земельного участка отсутствовали.

Общество является коммерческой организацией, созданной для осуществления предпринимательской деятельности. Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Участвуя в аукционных процедурах и заключая вышеуказанные договоры аренды земельных участков, при отсутствии на момент их заключения технической возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения теплоснабжения и газоснабжения. Общество, зная об указанных обстоятельствах, действуя добросовестно и разумно, являясь лицом, ведущим предпринимательскую деятельность, должно было оценить экономическую целесообразность таких действий и самостоятельно оценить связанные с этим риски.

Заявляя требование об уменьшении арендной платы и, ссылаясь на недостатки арендованного имущества, о которых Общество знало на момент заключения договоров, суд усматривает злоупотребление правом со стороны арендатора.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ в сложившейся ситуации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества.

Учитывая изложенное, ввиду отсутствия со стороны арендодателя нарушений обязанностей по договорам аренды №16А/2021 от 21.04.2021, № 17А/2021 от 21.04.2021, № 18А/2021 от 21.04.2021, правовых оснований для освобождения истца от внесения арендной платы по указанным договорам аренды не имеется.

Кроме того, довод об отсутствии у ресурсоснабжающей организации возможности обеспечить подключение объектов капитального строительства к системе теплоснабжения и газоснабжения не может являться основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы, поскольку у последнего имеются иные способы получения услуг инженерно-коммунального обеспечения.

Расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гранд-М" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

М.А. Захарова