Решение от 23 мая 2019 г. по делу № А40-42150/2019

ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-42150/19-37-315
г. Москва
24 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.05.2019.

Решение в полном объеме изготовлено 24.05.2019.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО "СНЕЖНАЯ ДОЛИНА" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2

к ООО "АПРЕЛЬ-ДЕВЕЛОПМЕНТС" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2016 № 003_16-АР-Сд за период с 01.06.2016 по 31.12.2018 в размере 25 020 000 руб.

При участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 25.03.2019;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 01.04.2019 № 03.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Снежная Долина» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «АПРЕЛЬ-ДЕВЕЛОПМЕНТС» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 25 020 000 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользованием нежилым помещением в период с 01.06.2016 по 31.12.2018 на основании договора аренды от 01.06.2016 № 003_16-АР-Сд.

На исковое заявление ответчиком был представлен письменный отзыв.

Основные доводы ответчика о том, что по состоянию на 01.04.2019 задолженность по арендной плате ответчика перед истцом составляла 29 200 000 рублей, однако поскольку у истца отсутствовали денежные средства, мощности, а также оборудование для того чтобы привести сдаваемые помещения в надлежащий вид для последующего привлечения арендаторов, ответчик в помещениях истца произвел неотделимые улучшения на сумму 32 586 919, 64 руб. Таким образом, задолженность в настоящем случае имеется у истца перед ответчиком, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Истец в заседании исковые требования поддержал по доводам искового заявления, представил письменные пояснения по иску с учетом отзыва ответчика.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2017 по делу № А40-198484/2016-174-326 истец признан несостоятельным (банкротом) в отношении него введено конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.06.2018 по указанному делу конкурсным управляющим утверждена ФИО2

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2016 № 003_16-АР-Сд, согласно которому ответчику по акту во временное владение и пользование за плату были переданы нежилые помещения общей площадью 682,6 кв.м., находящиеся в комплексе, расположенном по адресу: <...>.

Согласно п.п. 3.2. и 3.3. договора срок аренды помещения начинает исчисляться с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, а именно: с 01 июня 2016 г. и действует в течение 11 (Одиннадцати месяцев («Срок аренды»).

В случае если за 30 (Тридцать) календарных дней до окончания Срока действия настоящего Договора ни одна из Сторон не заявит об отказе от Договора, то по истечению Срока аренды, установленного п. 3.2. договор, договор считается заключенным каждый раз на новый срок равный 11 (Одиннадцати) месяцам.

Согласно п. 6.2.3 договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что с 01.06.2016 по 31.08.2016 размер арендной платы определяется из расчёта 140 000 (Сто сорок тысяч) руб. 00 коп. в месяц; с 01.09.2016 размер арендной платы определяется из расчёта 650 000 (Шестьсот пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. в месяц.

Оплата арендной платы за первый месяц осуществляется арендатором единовременным платежом не позднее 5 (пятого) дня начала срока аренды, в дальнейшем - ежемесячно путем перечисления авансового платежа до 5 (пятого) числа оплачиваемого календарного месяца.

В пункте 4.8. указано, что все производимые арендатором за счет собственных средств неотделимые улучшения арендуемого помещения становятся частью помещения, и по истечении срока аренды помещения или при досрочном прекращении договора подлежат передаче в собственность арендодателя под условием оплаты или компенсации таких неотделимых улучшений со стороны арендодателя. Неотделимые улучшения могут быть оплачены или компенсированы арендодателем на любом этапе срока действия настоящего договора, а также по соглашению сторон могут быть приняты арендодателем в качестве внесения арендатором арендной платы по договору.

Сторонами были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды в части урегулирования порядка оплаты арендной платы.

Так, дополнительным соглашением от 31.08.2016 № 1 стороны установили, что по состоянию на дату подписания указанного соглашения арендатором, с учетом положений п. 4.8. договора аренды, а также согласно акту о приёмке выполненных работ № 1 от 31.08.2016 по форме КС-2 (копия акта является приложением к соглашению) по договору строительного подряда № 005/16-СМ-АДс от 01.06.2016, заключенному арендатором с ООО «Бьюти Тауэр», произведен авансовый платеж по договору аренды в счет будущих платежей по внесению им постоянной арендной платы, в общей сумме 4 080 000 руб.

В связи с произведенным арендатором авансовым платежом (4 080 000 руб.), в период с 01.09.2016 по 30.04.2017 (включительно) постоянная ежемесячная арендная плата (650 000 руб.) подлежит оплате в следующем порядке:

- часть суммы ежемесячного платежа в размере 510 000 руб. принимается арендодателем как оплаченная из внесенного арендатором авансового платежа (4 080 000 руб.);

- оставшаяся часть суммы ежемесячного платежа в размере 140 000 руб., подлежит оплате Арендатором до 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца.

Дополнительным соглашением от 28.04.2017 № 2 стороны установили, что по состоянию на дату подписания соглашения № 2 арендатором, с учетом положений п. 4.8. договора аренды, а также согласно акту о приёмке выполненных работ № 2 от 30.04.2017 по форме КС-2 (копия акта является приложением к соглашению) по договору строительного подряда № 005/16-СМ-АДс от 01.06.2016, заключенному арендатором с ООО «Бьюти Тауэр», произведен авансовый платеж по договору аренды в счет будущих платежей по внесению им постоянной арендной платы в общей сумме 2 040 000 руб.

В связи с произведенным арендатором авансовым платежом (2 040 000 руб.), в период с 01.05.2017 по 31.08.2017 (включительно) постоянная ежемесячная арендная плата (650 000 руб.) подлежит оплате в следующем порядке:

- часть суммы ежемесячного платежа в размере 510 000 руб. принимается арендодателем как оплаченная из внесенного арендатором авансового платежа (2 040 000 руб.);

- оставшаяся часть суммы ежемесячного платежа в размере 140 000 руб., подлежит оплате Арендатором до 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца.

Дополнительным соглашением от 31.08.2017 № 3 стороны изменили условия договора аренды в части предмета аренды, были дополнительно предоставлены нежилые помещения, находящиеся в том же комплексе, в связи с чем, по условиям договора ответчику переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 1 649,9 кв.м. Также стороны изменили размер ежемесячной арендной платы с 01.09.2017, который составил 1 050 000 руб. в месяц (п. 2.2. дополнительное соглашение № 3 ).

В пунктах 3 и 4 дополнительного соглашения № 3 стороны установили, что по состоянию на дату подписания соглашения № 3 арендатором, с учетом положений п. 4.8. договора аренды, а также согласно акту о приёмке выполненных работ № 3 от 31.08.2017 по форме КС-2 (копия акта является приложением к соглашению) по договору строительного подряда № 005/16-СМ-АДс от 01.06.2016, заключенному арендатором с ООО «Быоти Тауэр», произведен авансовый платеж по договору аренды в счет будущих платежей по внесению им постоянной арендной платы в общей сумме 9 900 000 руб.

В связи с произведенным арендатором авансовым платежом (9 900 000 руб.) в период с 01.09.2017 по 31.07.2017 (включительно) постоянная ежемесячная арендная плата (1 050 000 руб.) подлежит оплате в следующем порядке:

-часть суммы ежемесячного платежа в размере 900 000 руб. принимается арендодателем как оплаченная из внесенного арендатором авансового платежа (9 900 000 руб.);

-оставшаяся часть суммы ежемесячного платежа в размере 150 000 руб., подлежит оплате арендатором до 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца.

При толковании условий указанного договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что с учетом произведенных ответчика авансовых платежей в период действия договора аренды на общую сумму 16 020 000 руб., арендная плата подлежала уплате ответчиком в период с 01.09.2016 по 31.08.2017, исходя из размера арендной платы 140 000 руб. в месяц, и за период с 01.09.2017 по 31.07.2017 - 150 000 руб. в месяц.

Истец по иску предъявил ко взысканию арендную плату за период с 01.06.2016 по 31.12.2018 на сумму 25 020 000 руб.

Вместе с тем, в материалах дела имеется подписанный сторонами акт сверки расчетов, из которого следует, что ответчиком за указанный период действия договора по была выплачена арендная плата в размере 22 318 126, 31 руб. В указанную сумму включены авансовые платежи (16 020 000 руб.), подтвержденные дополнительными соглашения №№ 1,2,3 к договору аренды.

Статьёй 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Так как материалами дела подтвержден факт частичной оплаты аренды, суд считает требование истца о взыскании арендной платы подлежащим удовлетворению на сумму 2 701 873 руб., которая составляет разницу между заявленной и оплаченной ответчиком арендной платы за период с 01.09.2016 по 31.12.2018.

Доводы ответчика о том, что им проведено работ в помещениях на сумму 32 586 916,64 руб., которая превышает стоимость иска, суд не может принять во внимание, поскольку в силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом на основании ст. 132 АПК РФ.

Ответчик не представил доказательств заявления в адрес истца о зачете требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ до предъявления иска в суд.

Более того, в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств зачета всей стоимости работ в сумме, превышающей стоимость работ согласно акту сверки по состоянию на 31.08.2018.

Кроме того, с учетом положения пункта 4.8. договора в обязанность арендодателя не входит зачет неотделимых улучшений в счет арендной платы в период действия договора. Такое право реализуется по взаимному согласию сторон.

Судебные расходы по государственной пошлине относятся на сторон в соответствии со ст. 101, 102, 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 307, 309, 310,614 ГК РФ, ст. ст. 65,70,71,170-176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО "АПРЕЛЬ-ДЕВЕЛОПМЕНТС" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО "СНЕЖНАЯ ДОЛИНА" (ОГРН <***>, ИНН <***>) долг 2 701 873 (два миллиона семьсот одна тысяча восемьсот семьдесят три) руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО "СНЕЖНАЯ ДОЛИНА" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход Федерального бюджета РФ 178 402 (сто семьдесят восемь тысяч четыреста два) руб. 00 коп.

Взыскать с ООО "АПРЕЛЬ-ДЕВЕЛОПМЕНТС" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход Федерального бюджета РФ 21 597 (двадцать одна тысяча пятьсот девяносто семь) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Скачкова