Решение от 22 октября 2025 г. по делу № А55-23362/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

ул. Самарская, 203 Б, Самара, 443001, тел.: <***>,

e-mail: info@samara.arbitr.ru, www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

23 октября 2025 года

Дело №

А55-23362/2025

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 октября 2025 года

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Щанькиной А.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Минеевой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании 09 октября 2025 года дело по исковому заявлению

первого заместителя прокурора Самарской области в защиту интересов публичного образования - муниципального района Сергиевский Самарской области в лице Главы муниципального района Сергиевский Самарской области

к 1) Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального района Сергиевский Самарской области

2) индивидуальному предпринимателю ФИО1

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области

о признании недействительными пунктов договора аренды,

при участии в заседании

от истца – ФИО2, удостоверение,

от ответчиков – не явились, извещены,

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

Первый заместитель прокурора Самарской области в защиту интересов публичного образования - муниципального района Сергиевский Самарской области в лице Главы муниципального района Сергиевский Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального района Сергиевский Самарской области (ИНН <***>, ОГРН <***>); индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании недействительным (ничтожным) пункт 5.1.1, а также пункт 7.2. в части формулировок «по требования Арендодателя» и «а также в случаях, указанных в 5.1.1.» договора № 26/24А/Т аренды земельного участка, заключенного 18.10.2024 между муниципальным образованием - муниципальным районом Сергиевский Самарской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального района Сергиевский Самарской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Определением суда от 12.08.2025 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Администрация муниципального района Сергиевский Самарской области.

Ответчики и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в соответствии с положениями статьи 123 АПК РФ.

От Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального района Сергиевский Самарской области поступил отзыв на исковое заявление, а также дополнения к отзыву, согласно которым просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

От ИП ФИО1 поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому также просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. Представлены письменные возражения на отзывы ответчиков.

Вышеуказанные документы сторон суд приобщил к материалам дела.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные по делу, и заслушав пояснения представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между муниципальным образованием - муниципальный район Сергиевский Самарской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального района Сергиевский Самарской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2024 № 26/24А/Т, предметом которого является передача в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:31:1102012:683, площадью 2306 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, расположенного по адресу: <...> земельный участок 2, сроком на 10 лет.

Согласно пункту 5.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора.

В соответствии с пунктом 7.2 договора, он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.1.

Как указал истец, содержание пунктов 5.1.1 и 7.2 договора противоречит требованиям действующего законодательства.

Так, согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 619 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального района Сергиевский Самарской области в представленном отзыве указал, что дополнительным соглашением от 10.07.2025 № 1 к спорному договору пункт 5.1.1 договора признан утратившим силу, пункт 7.2 договора изложен в новой редакции, не противоречащей действующему законодательству, в связи с чем, просит в иске отказать.

ИП ФИО1 в представленном отзыве просила в иске отказать по аналогичным доводам.

Доводы ответчиков судом отклоняются, поскольку само по себе дополнительное соглашение к договору не может существовать и исполняться отдельно от договора. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Последующее расторжение или изменение договора по волеизъявлению сторон не имеет юридического значения, поскольку при недействительности сделки и при ее расторжении или изменении наступают различные правовые результаты.

Недействительность сделки не может быть поставлена в зависимость от последующего поведения сторон, в том числе и от фактического применения либо неприменения ими недействительных условий сделки.

Установленного законом запрета на признание недействительной прекращенной сделки не имеется. Противоречащая закону сделка признается судом недействительной и тогда, когда на момент рассмотрения дела в суде она добровольно расторгнута, изменена ее сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. Последующее расторжение или изменение договора по волеизъявлению сторон не имеет юридического значения, поскольку при недействительности сделки и при ее расторжении или изменении наступают различные правовые результаты.

Поскольку ничтожная сделка не влечет юридических последствий, в том числе по ее расторжению, изменению, исключению отдельных пунктов, дополнительное соглашение, заключенное ответчиками в части, изменяющей оспариваемые пункты договора, не имеет юридического значения.

Кроме того, в отсутствие факта признания сделки недействительной в части не исключена ситуация возврата в текст договора спорных условий после рассмотрения дела по существу.

Проанализировав содержание оспариваемых пунктов договора, принимая во внимание срок его заключения, суд приходит к выводу о том, что включение в договор аренды, заключенный на срок более 5 лет, условий о расторжении договора, предусмотренных положениями пункта 5.1.1 договора, не соответствует положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, данное условие договора является ничтожным в силу положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Учитывая, что пункт 7.2 договора содержит ссылку на применение пункта 5.1.1, он также является ничтожным в силу положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ, в части формулировок «по требованию Арендодателя» и «а также в случаях, указанных в п. 5.1.1».

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, требование первого заместителя прокурора Самарской области подлежит удовлетворению.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 110 АПК РФ, расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на ответчиков.

Вместе с тем, поскольку Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального района Сергиевский Самарской области освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 7 500 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176, 180, 181, ч. 1 ст. 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными (ничтожными) пункт 5.1.1, а также пункт 7.2 в части формулировок «по требованию Арендодателя» и «а также в случаях, указанных в п. 5.1.1» договора от 18.10.2024 № 26/24А/Т аренды земельного участка, заключенного между муниципальным образованием - муниципальным районом Сергиевский Самарской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального района Сергиевский Самарской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 500 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия судом первой инстанции с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
А.С. Щанькина