Решение от 2 ноября 2017 г. по делу № А56-34778/2017

4216/2017-539475(2)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-34778/2017
03 ноября 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 31 октября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 03 ноября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой М.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Всеволожское потребительское общество (адрес: Россия 188640, г. Всеволожск, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пр-кт Всеволожский 72, ОГРН: <***>) ответчик: Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (адрес: Россия 188643, г. Всеволожск, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, ш. Колтушское 138, ОГРН: <***>)

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия 197198, Санкт-Петербург, ул. Блохина, 8, лит. А)

о признании права собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 17%, назначение нежилое, этажность 1, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, город Всеволожск, пос. Ковалево, в районе ж/д станции «Платформа Ковалево»

при участии

- от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 17.02.2017; - от ответчика: не явился (извещен)

установил:

Всеволожское потребительское общество (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 17%, назначение нежилое, этажность 1, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, город Всеволожск, пос. Ковалево, в районе ж/д станции «Платформа Ковалево».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра).

Распоряжением и.о. председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2017 в связи с назначением Чуватиной Е.В. судьей Арбитражного суда Северо-Западного округа, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-34778/2017 передано в производство судьи Кротова С.М.

В судебном заседании 31.10.2017 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Администрация и Управление Росреестра, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

24 февраля 2011 года между Всеволожским потребительским обществом, Администрацией Муниципального образования Всеволожский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация района), и Администрацией Муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация МО «Город Всеволожск») был заключен инвестиционный договор № 09/1.8.2-03 от 24 февраля 2011 года, в соответствии с условиями которого Администрация района совместно с Администрацией МО «Город Всеволожск» в установленном порядке осуществляют предоставление на праве аренды земельного участка, в целях реализации инвестиционного проекта по строительству продовольственного магазина, а истец, в том числе, обязался принять участие в развитии инженерной и социальной инфраструктуры МО «Всеволожский муниципальный район» и МО «Город Всеволожск» путем перечисления денежных средств в сумме эквивалентной 7000 условных единиц.

Позднее между истцом и Администрацией района на основании акта выбора земельного участка от 30 марта 2011 г. был заключен договор № 3198/1.6-08 аренды земельного участка от 26 декабря 2011 г. в соответствии с п. 1.1. которого Администрация района в соответствии с постановлением главы администрации района от 24.05.2011 г. № 1105 предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 47:07:1302124:4, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, город Всеволожск, пос. Ковалево, в районе ж/д станции «Платформа Ковалево», для использования в целях проведения инженерных изысканий и архитектурно- строительного проектирования продовольственного магазина, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 700 кв.м.

01 апреля 2013 г. между истцом и ответчиком был заключен договор № 4256/1.608 аренды земельного участка от 01 апреля 2013 г., в соответствии с п. 1.1 которого Администрация района в соответствии с постановлением главы администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 07.09.2012 г. № 3023 предоставила истцу в аренду земельный участок для использования в целях строительства здания продовольственного магазина, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 700 кв. м.

Срок аренды был установлен в соответствии с п. 2.1. договора аренды с 01.04.2013 г. по 30.03.2014 г.

25 октября 2013 г. Администрация района сняла с кадастрового учета арендуемый земельный участок.

Согласно п. 6.1. договора аренды он прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой срок по соглашению Сторон. Если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

После 30.03.2014 г. истец продолжил пользоваться земельным участком без возражений Администрации района.

26 ноября 2013 г. Администрацией МО «Город Всеволожск» было выдано разрешение на строительство № RU 47504101-0084-11-18 объекта капитального строительства на земельном участке, на основании которого истец приступил к строительству объекта недвижимости и возвел на земельном участке объект незавершенного строительства. В последующем разрешение на строительство № RU 47504101-0084-11-18 было продлено до 25 мая 2016 г., а в последующем до 31 декабря 2017 г. Администрацией муниципального образования «Город Всеволожск».

Строительство объекта недвижимости осуществлялось истцом на основании договора № 8 об оказании услуг от 14 января 2014 г., заключенным с ООО «Техника».

Также истцом на основании договора подряда № 155/15-ЛО от 18.02.2015 г., заключенным с ОАО «Энергосервисная компания Ленэнерго», было сооружено внешнее энергоснабжение земельного участка.

Согласно акту осмотра земельного участка от 02 декабря 2016 г., составленным кадастровым инженером ФИО3 на земельном участке расположен незавершённый объект строительства: бетонный фундамент размером 11,8 X 15,2, расположенный от заднего фасада на расстоянии 1,75 м. со степенью готовности 17 % и установлена одностоечная железобетонная опора, на которой закреплена столбовая трансформаторная подстанция ТМГ-11 мощностью 25 кВА, с подведёнными электропроводами.

Согласно ч. 1 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 02.01.2017) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 02.01.2017) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В период строительства объекта недвижимости на земельном участке действовали нормы Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и нормы 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так согласно пп. 4 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.12.2016) в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости - описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

В соответствии с пп. 6 п. 79 Приказа Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (ред. от 20.01.2016) «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» (Зарегистрировано в Минюсте России 31.03.2010 N 16771) в реестр вносятся следующие общие сведения об объекте незавершенного строительства - кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Согласно абзацу 2 п. 2 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.09.2016) не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 19.01.2016 г., полученным истцом 26.02.2016 г. Администрация района уведомила истца о расторжении договора аренды.

Истец обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации района с требованием о признании незаконным отказа Администрации района в предоставлении истцу земельный участок в аренду и обязании Администрации района предоставить истцу земельный участок в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Делу присвоен № А56-56153/2016. Определением суда от 07.06.2017 по делу № А56-56153/2016 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, поскольку в процессе рассмотрения дела возникла правовая неопределенность в вопросе о том, является ли истец собственником спорного объекта незавершенного строительства (отсутствие государственной регистрации права собственности в ЕГРН), что препятствует предоставлению спорного земельного участка в аренду на новый срок.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды и разрешения на строительство № RU 47504101-0084-11-18 истец правомерно возвел на земельном участке объект недвижимости, однако внести сведения о нем в государственный кадастр недвижимости не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения

настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Пунктом 33 перечня, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015) указано, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Учитывая, что истец правомерно возвел на земельном участке объект недвижимости со степенью готовности 17% на основании выданного Администрацией разрешения на строительство, суд приходит к выводу о том, что спорный объект является собственностью истца в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, не является самовольной постройкой.

При таких обстоятельствах, заявленные требования являются обоснованными и подлежат уведомлению в полном объеме.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать право собственности Всеволожского потребительского общества на объект незавершенного строительства со степенью готовности 17%, назначение нежилое, этажность 1, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, город Всеволожск, пос. Ковалево, в районе ж/д станции «Платформа Ковалево».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кротов С.М.