Решение от 22 марта 2021 г. по делу № А53-11393/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-11393/2020
22 марта 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Батайска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «БАТАЙСКСТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Федеральное казенное учреждение "Управление автомобильной магистрали Москва-Волгоград Федерального дорожного агентства", Министерство транспорта Ростовской области, Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска

о взыскании

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 22.09.2020

от ответчика: ФИО3, доверенность от 06.10.2020,

от третьих лиц: не явились,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БАТАЙСКСТРОЙ» (далее – Общество, ООО «Батайск-Строй») о взыскании задолженности по договору аренды №5895 от 18.01.2016 по арендной плате за период с 01.04.2017 от 31.12.2020 в размере 19 534 219,14 руб., пени в размере 1339901,2 руб. за период с 21.06.2017 по 31.12.2020. Данный предмет иска рассматривается судом в редакции уточнений от 04.02.2021.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объёме.

Ответчик возражал против иска, указывая на то, что земельный участок по назначению использовать невозможно ввиду того, что он окружен трассой и к нему отсутствует доступ. В период действия договора аренды им велись переговоры по вопросу возможности устройства съездов к участку, однако, разрешение на устройство съездов дано не было. Ходатайство об экспертизе не поддержал ввиду поступления ответов от органов о невозможности устройства съезда.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом города Батайска (арендодатель) и ООО «Батайск-Строй» (арендатор) от 18.01.2016 заключен договор аренды № 5895, в соответствии с которым аренды ответчику передан земельный по адресу: ш. Западное, 16, г. Батайска, с кадастровым номером 61:46:0010901:2917, площадью 56662 кв.м., разрешенный вид использования - офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы и центры.

Срок договора аренды с 18.01.2016 до 18.01.2026.

Согласно п.4.4.3 договора аренды арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленным договором, арендную плату.

Согласно пп. 3.1-3.3 договора аренды арендатор должен вносить арендную плату ежеквартально, равными частями в срок до 20 числа последнего месяца отчетного квартала, (т.е. до 20 марта, до 20 июня, до 20 сентября и до 20 декабря).

В период действия договора аренды ответчиком не надлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы.

Арендатором обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком за весь срок действия договора регулярно в срок не исполнялись.

Как указывает истец, в период действия договора аренды от 18.01.2016 № 5895 ответчиком ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы так за период с 01.04.2017 по 31.12.2019 задолженность по арендной плате составила 9622768,03 руб.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера иевнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, которые за период с 21.06.2017 по 21.02.2020 составили 981588,76 руб.

Направленная ответчику Комитетом претензия от 25.02.2020 № 51.5.3/94 об уплате сложившейся задолженности по арендной плате и пени оставлена ответчиком без ответа.

В вышеуказанной претензии Комитетом предлагалось ответчику оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, а в случае не оплаты расторгнуть договор аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 указанного Кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указал на то, что у него отсутствовала возможность по использованию земельного участка для целей, указанных в аукционной документации и договоре по причине невозможности организации подъездов к участку.

Так, в соответствии с договором разрешенным использованием земельного участка является: "офисы, конторы, организации различных форм собственности, гостиницы, мотели, торгово-развлекательные комплексы, центры".

Согласно паспорту земельного участка п.1.9 "Транспортная инфраструктура – существующая автомобильная дорога – ул. Куйбышева. Движение общественного транспорта – городской общественный транспорт".

В соответствии с требованиями действующего законодательства и заключенного договора аренды, при подготовке проектной документации было установлено, что подъездные пути в указанному земельному участку отсутствуют, дорога по ул. Куйбышева не примыкает к земельному участку и возможности въезда или выезда нет.

По инициативе и за счет ответчика был разработан Топографический план территории Бизнес Парка "Парус" (включающей арендованный участок) с безвозмездной передачей геоданных в Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска (включен в ИСОГД 15.02.2017), разработан технический план (схема) подъездов (съехдов и выездов на земельный участок с окружающих дорог.

Однако, при попытках получить технические условия для обустройства подъездов (съездов или выездов), либо подземного перехода к земельному участку, выяснилось, ч транспортную инфраструктуру участка составляют участки автомобильных дорог федерального значения общего пользования А-135.

Также, из материалов дела видно, что ответчиком в адрес истца неоднократно направлялись письма с требованием о решении вопроса о согласовании съезда на земельный участок и обеспечения на него доступа.

Вместе с тем, до настоящего времени доступа к участку не имеется, устройство съездов к нему не согласовано.

В материалы дела представлена схема расположения земельного участка, из которого видно, что участок со всех сторон окружен дорогами, съезда к участку не имеется (т. 1 л.д. 53).

Автомобильная дорога общего пользования федерального значения А-135 подъездная дорога от автомобильной дроги м-4 "Дон" к г. Ростову-на-Дону, Западный подъезд, находится в оперативном управлении ФКУ Упрдор Москва-Волгоград, которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Указанное лицо представило в материалы дела отзыв (т. 1 л.д. 105), из которого следует, что 20.11.2019 ФКУ Упрдор Москва-Волгоград было отказано в согласовании устройства примыкания в связи с тем, что в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 28.09.2009 №767 "О классификации автомобильных дорог в Российской Федерации" в части соблюдения минимально допустимых расстояний: устройство новых примыканий к автомобильной дороги общего пользования федерального значения 1В технической категории допускается не чаще, чем через пять километров.

Также в материалы дела представлен ответ Министерства транспорта Ростовской области №15.3.2/1076 от 18.12.2020, в соответствии с которым также отказано в согласовании съезда к земельному участку с кадастровым номером 61:46:0010901:2917. В соответствии с указанным ответом строительств новы примыканий к автомобильным дорогам общего пользования регионального значения возможно только при соблюдении ГОСТ 33475-2014 "Дороги автомобильные общего пользования. Геометрические элементы. Технические требования", ГОСТ Р 58653-2019 "Дороги автомобильные общего пользования. Пересечения и примыкания. Технические требования". и СП 34.13330.2012 "Автомобильные дороги". Участок автомобильной дороги "Северный подъезд к г. Батайску" не соответствует необходимым параметрам для возможности обустройства примыкания, что может способствовать накоплению очереди при въезде на предполагаемый объект и прямо угрожать безопасности дорожного движения.

Таким образом, из материалов дела следует, что спорный земельный участок невозможно использовать для строительства каких-либо объектов, поскольку доступ на земельный участок отсутствуют.

Поскольку ответчик неоднократно обращался как к Комитету, так и к владельцам дорог по вопросу о необходимости предоставления доступа к участку, учитывая, что фактически участок не был предоставлен во владение по причине отсутствия к нему какого-либо доступа, суд пришел к выводу, что у Комитета отсутствуют правовые основания для получения от истца арендной платы за указанный в иске период, в связи с чем в иске надлежит отказать.

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в частности в судебных актах по делу №А73-2683/2016, А83-20325/2017.

Также суд отмечает, что ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, что является дополнительным основанием для отказа в иске в части взыскания задолженности и пени за пределами трехгодичного срока исковой давности.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЮ.А. Палий