Решение от 21 января 2022 г. по делу № А76-422/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-422/2021
21 января 2022 г.
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 21 января 2022 г.


Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального бюджетного учреждения «Геоцентр г. Челябинска», г. Челябинск (ОГРН <***>, далее – истец, МБУ «Геоцентр»)

к обществу с ограниченной ответственностью «Парковки плюс», г. Челябинск (ОГРН <***>, далее – ООО «Парковки плюс»),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по управлению имуществом и земельным отношения города Челябинска (ОГРН <***>, далее – Комитет),

об освобождении объекта недвижимости,

по встречному исковому заявлению ООО «Парковки плюс» к МБУ «Геоцентр» о признании незаконным односторонний отказ от исполнения договора аренды

при участии в судебном заседании представителей:

МБУ «Геоцентр» - ФИО2 (доверенность от 10.01.2022 № 1-2022/5),

ООО «Парковки плюс» – ФИО3 (доверенность от 09.04.2021 б/н),

Комитета – ФИО4 (доверенность от 07.06.2021 № 93),

УСТАНОВИЛ:

МБУ «Геоцентр» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Парковки плюс» с требованием об обязании освободить сооружение (подземный переход), расположенное по адресу: г. Челябинск, пересечение Свердловского тракта и ул. Черкасской, в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 450, 619, 622 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ), указал на нарушение ответчиком (арендатором) условий договора в результате нарушения целевого назначения, осуществления перепланировок без согласия арендодателя и передачи объекта в субаренду. Истец указал на то, что в связи с нарушением арендатором условий договора, он (арендодатель) в одностороннем порядке отказался от договора, в связи с чем он считается прекращенным. Поскольку договор, по мнению истца, прекратил свое действие, ответчик (арендатор) обязан освободить арендуемое имущество возвратить его арендодателю.

Определением от 20.01.2021 исковое заявление принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет.

ООО «Парковки плюс» с требованиями МБУ «Геоцентр» не согласилось, заявило встречный иск, в котором просит признать незаконным односторонний отказ истца от исполнения договора аренды б/н от 01.12.2015, выраженный в уведомлении от 12.11.2020 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды б/н от 01.12.2015 (т.1 л.д.92-95).

В обоснование заявления ООО «Парковки плюс» указывает недоказанность ответчиком по встречному иску оснований для отказа от договора, наличия согласия арендодателя на сооружение торговых павильонов внутри сооружения; отсутствия сдачи в субаренду сооружения, а также недоказанность использования сооружения в нарушение назначению.

Определением от 07.06.2021 встречный иск принят для рассмотрения совместно с первоначальным.

МБУ «Геоцентр» представило отзыв на встречное исковое заявление (т.2 л.д.9-10).

Комитет (трете лицо) представил мнение по делу (т.2 л.д.70-72, 86-88), считает, что исковые требования МБУ «Геоцентр» к ООО «Парковки плюс» заявлены обосновано и подлежат удовлетворению, в отношении встречного искового заявления не усматривает оснований для удовлетворения.

В судебное заседание, назначенное на 14.01.2022, лица, участвующие в деле, и третье лицо обеспечили явку представителей, которые поддержали ранее высказанную позицию по делу.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Сооружение (транспортная развязка в двух уровнях: подземный переход), назначение: транспортное, протяженностью 182 м., расположенное по адресу: г. Челябинск, пересечение Свердловского тракта и ул. Черкасской, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «город Челябинск», что подтверждается свидетельством о праве (т.1 л.д.17).

На основании договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения №П-83/16 от 27.07.2009 МУП «Геоцентр», ИНН <***> (правопреемником которого в результате преобразования является истец – МБУ «Геоцентр») в числе прочего было передано сооружение (транспортная развязка в двух уровнях: подземный переход), расположенное на пересечении Свердловского тракта и ул. Черкасской (т.1 л.д.18-22).

Право хозяйственного ведения зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о праве (т.1 л.д.24).

Между МУП «Геоцентр» (арендодатель) и ООО «Парковки плюс» (арендатор) по результатам открытого конкурса был заключен договор от 06.08.2010 №1-10/А о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной| собственностью, закрепленного за МУП «Геоцентр» г. Челябинска на праве хозяйственного ведения (т.1 л.д.100-102).

Согласно указанному договору ООО «Парковки плюс» был предоставлен во временное владение и пользование объект недвижимости: сооружение (транспортная развязка в двух уровнях: подземный переход), назначение: транспортное, протяженность: 182 м, инвентарный номер: 501123, расположенное по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, пересечение Свердловского тракта и ул. Черкасской, сроком с 06.08.2010 по 06.08.2015.

В разделе 2 договора стороны согласовали их обязанности, в том числе обязанность арендатора содержать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, осуществлять профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом имуществе за счет собственных средств (п.2.2.1), своевременно производить текущий ремонт арендуемого имущества за свой счет (п.2.2.3), возмещать арендодателю или юридическим и физическим лицам, предоставляющим соответствующие услуги, все расходы. Связанные с текущей эксплуатацией и содержанием арендованного имущества и мест общего пользования, включая расходы на электроэнергию, сбор мусора и т.п. по дельным договорам (п.2.2.8).

Договор аренды № 1-10/А от 06.08.2010 был предметом судебного разбирательства в рамках дела № А76-28287/2013 и признан заключенным. В удовлетворении требований о признании договора ничтожным было отказано.

В рамках действия данного договора арендатором было получено согласие арендодателя от 09.08.2010 № 24 на перепланировку и переоборудование арендуемого имущества, а именно на возведение торговых павильонов, для дальнейшей их сдачи третьим лицам, в целях получения денежных средств от третьих лиц, для возможности содержания арендуемого имущества в надлежащем состоянии, а также для проведения профилактического обслуживания и текущего ремонта инженерно-технических коммуникаций в арендуемом имуществе. Также арендодатель не возражал против дальнейшей сдачи в аренду возведенных павильонов третьим лицам (т.1 л.д.103).

Исходя из условий п. 5.2 договора № 110/А он прекратил свое действие по окончании срока действия договора.

При этом акта возврата имущества из аренды оформлено не было.

По истечению срока аренды по договору №1-10/А от 06.08.2010 арендодателем, с учетом согласия собственника, выраженного в письме Комитета № 28188 от 24.11.2015 (т.1 л.д.23) между МУП «Геоцентр» (арендодатель) и ООО «Парковки плюс» (арендатор) был подписан договор аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью б/н от 01.12.2015 (т.1 л.д.26-32, 133-137), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование (аренду) сооружение (транспортная развязка в двух уровнях: подземный переход), назначение: транспортное, протяженностью 182 м., инвентарный номер 501123, литер Г/Г-Г/10, расположенное по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, пересечение Свердловского тракта и ул. Черкасской (п.1.1 договора).

В разделе 4 договора стороны согласовали их права и обязанности, в том числе обязанность арендатора своевременно за свой счет производить текущий ремонт, перепланировку, переоборудование, реконструктивные работы, иные отделимые и неотделимые улучшения объекта на основании письменного согласия арендодателя (п.4.3.5 договора).

Пунктом 4.3.9 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своими силами и за свой счет осуществить согласование строительно-монтажных работ на объекте в уполномоченных государственных органах в соответствии с требованиями законодательства и Градостроительного кодекса Российской Федерации на основании проектной документации.

За пользование объектом с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта устанавливается арендная плата на основании отчета №04-2015 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы за объект, проведенным ООО «Комплект-Проект», которая на момент подписания договора составляет 213 060 руб. в расчете на один год без учета НДС (п.5.1 договора).

Арендатор самостоятельно за свой счет несет расходы по обеспечению объекта всеми необходимыми коммунальными услугами (в том числе тепло-водо- и электроснабжение, водоотведение), а также расходы по поддержанию в надлежащем состоянии инженерных систем объекта, вывоз ТБО (п.5.2 договора).

Срок аренды устанавливается сторонами на 49 лет с даты подписания договора (п. 9.1 договора).

Основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке может служить одно из следующих нарушений арендатора:

-использование объекта в нарушение разрешенного целевого назначения, в случае ухудшения арендатором умышленно или по неосторожности состояния имущества (п.11.2.1 договора),

-если арендатор не производит ремонт, определенный договором (п.11.2.2 договора),

-невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд в установленные договором сроки (п.11.2.3 договора),

-передача прав аренды в залог, в уставной капитал или передача объекта в субаренду или перенаем без согласия арендодателя (п.11.2.4 договора),

-осуществление перепланировок на объект, требующих согласия арендодателя, без письменного согласия арендодателя (п.11.2.5 договора),

-иное нарушение условий договора (п.11.2.6 договора).

Согласно п.11.2 договора он также может быть расторгнут или изменен по соглашению сторон.

Арендодатель после получения письма-уведомления о расторжении договора, обязан прибыть на объект в срок, указанный в письме-уведомлении, для принятия объекта от арендатора и подписания акта возврата объекта (п.11.3 договора).

Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения из договора аренды.

В договоре согласованы все существенные условия для договора аренды, в связи с чем он квалифицируется заключенным.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Обращаясь с иском, истец указал на односторонний отказ от договора аренды, который в свою очередь был оспорен второй стороной сделки.

При этом, исходя из занимаемой позиции сторон, они исходят из того, что в п. 11.2 рассматриваемого договора аренды от 01.12.2015 согласовано право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, что принимается судом с учетом положений ст. 421, 431 ГК РФ.

Так уведомлением от 12.11.2020 (т.1 л.д.49-50) со ссылкой на результаты проведенной Прокуратурой города Челябинска проверки и п.11.2 договора б/н от 01.12.2015 МУП «Геоцентр» сообщило ООО «Парковки плюс» об одностороннем расторжении договора аренды б/н от 01.12.2015, указав, что договор считается расторгнутым с момента получения арендатором настоящего уведомления. ООО «Парковки плюс» предложено подготовить акт возврата объекта и передать объект аренды МУП «Геоцентр» в течение 10 дней с момента получения уведомления.

Так в уведомлении арендодателем указано, что основанием для расторжения договора является в соответствии с п. 11.2 договора использование объекта в нарушение разрешенного целевого назначения; осуществление перепланировок на объекте без письменного согласия арендодателя; передача объекта в субаренду без письменного согласия арендодателя.

В уведомлении также указано, что для сделанных выводах о наличии оснований для отказа от договора явилось установление Прокуратурой города Челябинска следующих обстоятельств:

-отсутствие письменного согласия МУП «Геоцентр» на передачу объекта в субаренду третьим лицам при том, что в подземном переходе осуществляют предпринимательскую деятельность 20 лиц, которые заключили договоры аренды торговых павильонов с ИП ФИО5;

-торговые павильоны возведены с нарушением требований законодательства;

-не обеспечено транспортное назначение объекта.

Общество «Парковки плюс» в свою очередь оспорило отказ, выраженный в указанном Уведомлении от 12.11.2020.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Такое основание, как неполучение юридически значимого сообщения или его не направление в законе не указаны как основание для признания такого документа недействительным.

Рассмотрев уведомление от 12.11.2020 с учетом имеющихся в деле доказательств и обстоятельств спора, суд пришел к следующим выводам.

При рассмотрении спора суд выяснял экономическую целесообразность заключения договора и наличия на стороне арендатора обязанности за свой счет содержать переход без извлечения из аренды этого сооружения какой-либо выгоды.

Суд установил, что спорное сооружение арендуется обществом «Парковки плюс» с 06.08.2010: сначала на основании договора аренды № 110/А от 06.08.2010 (далее также – первый договор), а затем по договору б/н от 01.12.2015 (далее также – второй договор).

Как было указано выше, письмом от 09.08.2010 № 24 арендодатель дал арендатору (ООО «Парковки плюс») согласие на перепланировку и переоборудование арендуемого по договору № 1-10/А сооружения, а именно: на возведение торговых павильонов для дальнейшей их сдачи третьим лицам в целях получения денежных средств от третьих лиц для возможности содержания арендуемого имущества в надлежащем состоянии, а также проведения профилактического обслуживания и текущего ремонта инженерно-технических коммуникаций в арендуемом имуществе. Отдельно в письме указано на то, что арендодатель не возражаем против дальнейшей сдачи в аренду возведенных павильонов третьим лицам.

Исходя из полученного согласия общество «Парковки плюс» в арендуемом переходе возвело некапитальные сооружения в виде торговых павильонов, которые им использовались для получения прибыли.

При этом, несмотря на прекращение первого договора аренды № 110/А, суду не было представлено доказательств того, что общество возвратило переход арендодателю по акту приема-передачи, а также демонтировала возведенные торговые павильоны и освободило от них подземный переход.

Указанное позволяет сделать вывод о том, что фактически сооружение подземного перехода не возвращалось арендодателю и продолжало использоваться арендатором.

В 2015 г. с согласия собственника имуществ стороны перезаключили договор аренды сооружения подземного перехода на новый срок. При этом указаний на то, что ранее возведенные сооружения должны быть демонтированы и к ним не может применяться ранее полученное согласие на сдачу павильонов в пользование, договор аренды от 01.12.2015 не содержит.

Доказательств того, что какие-то павильоны в арендуемом переходе были возведены после заключения договора от 01.12.2015, материалы дела не содержат (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В материалы деда в подтверждение того, что ответчиком и от его имени осуществлялась сдача в аренду возведенных торговых павильонов, представлен договор управления бизнесом от 22.02.2020 (т.2 л.д.83-85), согласно которому обществом «Парковки плюс» было поручено управляющему – предпринимателю ФИО5 для управления имуществом в интересах учредителя (ООО «Парковки плюс»). Имущество в доверительное управление передавалось сроком до 01.10.2020 без права на пролонгацию.

Представленный договор никем не оспаривался.

Также в дело представлено заключение специалиста по результатам обследования и оценке технического состояния строительных конструкций павильонов подземного пешеходного перехода (т.1 л.д.104-122), согласно которому ограждающие конструкции павильонов находятся в работоспособном состоянии, отвечают требованиям пожарной безопасности, санитарных правил и норм и пригодны для дальнейшей эксплуатации по назначению. В заключении также имеются фототаблицы рассматриваемого перехода и павильонов.

Представленное заключение не опровергнуто иными доказательствами со стороны истца по основному иску или третьего лица.

Проанализировав представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что целевое назначение арендуемого перехода как транспортное не менялась, в том числе в результате возведения торговых павильонов.

Какого-либо заключения компетентного специалиста о том, что возведенными павильонами нарушена конструкция перехода, влияющая на его работоспособность или пожарную безопасность, суду не представлено.

Как указывалось ранее, материалами дела подтверждено наличие согласия арендодателя на возведение павильонов в период действия первого договора аренды и отсутствие доказательств возведения новых павильонов в период действия второго договора аренды. Также имелось согласие на передачу возведенных павильонов в пользование третьим лицам.

Таким образом, арендодатель не доказал наличие оснований свидетельствующих о нарушении арендатором условий договора, являющихся основанием для правомерного одностороннего отказа от договора.

Поскольку правовых оснований для одностороннего отказа не имелось, отказ арендодателя от договора аренды от 01.12.2015, выраженный в Уведомлении от 12.11.2020 (т.1 л.д.49-50), противоречит условиям договора и положениям ст. 450.1 ГК РФ, в связи с чем не может повлечь правовых последствий в виде прекращения договора. При таких обстоятельствах договор является действующим и оснований для возврата арендуемого имущества не имеется.

С учетом этих же обстоятельств суд признает недействительным рассматриваемый отказ, поскольку он противоречит условиям договора и положениям ст. 450.1 ГК РФ.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом по первоначальному иску платежным поручением №201604 от 13.04.2021 была уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. 00 коп. (т.1 л.д.158).

Поскольку в удовлетворении иска отказано, государственная пошлина понесенная истцом по первоначальному иску относится на него и возмещению не подлежит.

По встречному исковому заявлению уплате подлежит государственная пошлина в размере 6000 руб.

Государственная пошлина в указанном размере была уплачена ООО «Парковки плюс» платежным поручением №16 от 31.03.2021 (т.1 л.д.98).

Поскольку встречный иск ООО «Парковки плюс» удовлетворен, расходы на уплату госпошлины подлежат взысканию в его пользу с МУП «Геоцентр» (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст. 110, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным отказ Муниципального бюджетного учреждения «Геоцентр г. Челябинска», г. Челябинск (ОГРН <***>) от исполнения договора «аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, закрепленного за МУП «Геоцентр г. Челябинска» на праве хозяйственного ведения» от 01.12.2015, выраженный в Уведомлении о расторжении договора от 12.11.2020.

Взыскать с ответчика по встречному иску – Муниципального бюджетного учреждения «Геоцентр г. Челябинска», г. Челябинск (ОГРН <***>) в пользу истца по встречному иску - общества с ограниченной ответственностью «Парковки плюс», г. Челябинск (ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.


Судья Т.Н. Бесихина