Решение от 31 мая 2021 г. по делу № А05-12286/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-12286/2020
г. Архангельск
31 мая 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2021 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Булатовой Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 18 и 24 мая 2021 года (с объявлением перерыва) дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Ровдино» (ОГРН <***>; адрес: 396005, <...>)

к администрации муниципального образования «Ровдинское» Шенкурского района Архангельской области (ОГРН <***>; адрес: 165170, <...>)

третьи лица:

1) ФИО2,

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; адрес: 163000, <...>),

3) администрация муниципального образования «Шенкурский муниципальный район» Архангельской области (ОГРН <***>; адрес: 165160, <...>)

о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

при участии в заседании представителей: не явились (извещены),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Ровдино» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Ровдинское» Шенкурского района Архангельской области (далее – ответчик) о признании права собственности на двухэтажное нежилое здание хранилища общей площадью 922,6 кв.м., кадастровый номер 29:20:051901:68, расположенное по адресу: Архангельская область, Шенкурский район, муниципальное образование «Ровдинское», возле деревни Константиновская, строение 2, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 29:20:051901:10.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, администрация муниципального образования «Шенкурский муниципальный район» Архангельской области.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - двухэтажное нежилое здание хранилища общей площадью 922,6 кв.м., кадастровый номер 29:20:051901:68, расположенное по адресу: Архангельская область, Шенкурский район, муниципальное образование «Ровдинское», возле деревни Константиновская, строение 2, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 29:20:051901:10, общей площадью 20 000 кв.м.

Заявленное уточнение требований на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается судом.

Стороны и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в нем не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителей сторон и третьих лиц.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

26 декабря 2016 года между истцом и ООО «ЛЕСАРХСТРОЙ» был подписан Договор купли-продажи Здания хранилища (нежилое здание), общей площадью 922,6 кв.м, кадастровый номер 29:20:051901:68 расположенное по адресу: Россия, Архангельская область, Шенкурский район, МО «Ровдинское», возле дер.Константиновская, стр.2 на земельном участке, местоположение: Россия, Архангельская область, Шенкурский район, МО «Ровдинское» возле дер.Константиновская, кадастровый номер 29: 20: 051901:10, общей площадью 20 000 кв.м, с разрешенным использованием: для содержания пилорамы и производственной базы на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

Стоимость здания без права аренды на земельный участок составила 990 000 (девятьсот девяносто тысяч) рублей. Передача объекта недвижимости была осуществлена по Акту приема-передачи (приложение №1) к договору купли-продажи. Также Актом приема-передачи (приложение №2) продавец ООО «ЛЕСАРХСТРОЙ» передал Договор купли-продажи Оборудования лесопильного цеха д.Константиновская от 01.11.2010 между данным юридическим лицом и ИП ФИО2, в подтверждение принадлежности спорного объекта продавцу. (в Приложении к договору, акте приема- передачи от 01.11.2010 указано здание хранилища без идентификационных признаков).

26 июля 2017 года между истцом и администрацией муниципального образования «Шенкурский муниципальный район» был заключен договор аренды № 17/166 земельного участка, находящего в государственной собственности, согласно которому третье лицо (арендодатель) предоставляет, а истец (арендатор) принимает в аренду земельный участок: местоположение: обл. Архангельская, р-н Шенкурский, МО «Ровдинское», возле д. Константиновская;- плошадью: 20000 кв.м.; разрешенное использование: дня содержания пилорамы и производственной базы; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером: 29:20:051901:10. Срок договора аренды устанавливался с 26 июля 2017 года до 26 января 2019 года. (18 месяцев).

09 октября 2018 года в ЕГРЮЛ внесена запись об исключении из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица - ООО «ЛЕСАРХСТРОЙ».

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 20 августа 2019 года по делу № А05-4993/2019, по иску истца к УФРС по Архангельской области и НАО об обязании зарегистрировать право собственности на спорный объект, отказано. Решение суда вступило в законную силу.

Согласно ответу от 27.09.2019 за № 02-38/217 на запрос истца «по данным архива ГБУ Архангельской области «АрхОблКадастр» Шенкурского отделения технический паспорт на объект недвижимости — Здание хранилища инвентарный номер № 18004929, расположенное по адресу: Россия, Архангельская область, Шенкурский район, МО «Ровдинское», возле дер.Константиновская, стр.2, первоначально оформлялся для совхоза «Ровдинский», но право было не зарегистрировано (не сдали объект в эксплуатацию), после ликвидации совхоза «Ровдинский» здание перешло в СПК «Ровдинское». 24.06.2008 года запись в реестре за №18-34/23-46 прописан ИП ФИО2 (прав нет)».

Как следует из пояснения Ульяновского Л.В, направленного в адрес истца, здание хранилища было им получено 01 декабря 2001 года на основании Протокола Общего собрания учредителей ООО «Нива».

Права на спорный обьект в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрированы.

Ссылаясь на положения статьи 218 ГК РФ, 551, 556 ГК РФ, учитывая, что продавец здания исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив представленные доказательства, суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, ограничение этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу положений статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права собственности, заключающийся в необходимости государственной регистрации.

Согласно положениям статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997, (далее- Закон о регистрации), права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Часть 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее- Закон № 218-ФЗ) устанавливает, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с частью 2 указанной статьи Закона № 218-ФЗ, права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Часть 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, вышеуказанный Закон о регистрации и Закон № 218- ФЗ определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанные Законы предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса возникает с момента его государственной регистрации.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда. (пункт 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В соответствии с пунктами 1 статей 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из совокупности указанных положений гражданского законодательства право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем названным Законом № 218- ФЗ не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации (исключения из ЕГРЮЛ) второй стороны после заключения договора.

В таком случае право может быть зарегистрировано на основании решения суда о регистрации перехода права, вынесенного в соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, примененными по аналогии закона.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (исключения из ЕГРЮЛ).

Таким образом, ликвидация организации-продавца не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемые объекты недвижимости.

Как установлено в решении суда по дела № А05-4993/2019 от 20.08.2019, по иску истца к УФРС по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, « права ООО «ЛЕСАРХСТРОЙ» (продавца по договору купли-продажи от 26.12.2016) на спорный объект в ЕГРН не зарегистрированы. Какие-либо документы, подтверждающие принадлежность спорного объекта ООО «ЛЕСАРХСТРОЙ», и, соответственно, возможность указанного юридического лица распоряжаться названным объектом, в том числе посредством отчуждения его истцу по договору купли-продажи от 26.12.2016, отсутствуют.

Договор купли-продажи оборудования лесопильного цеха от 01.11.2010, на который ссылается истец как на доказательство наличия у ООО «ЛЕСАРХСТРОЙ» права распоряжаться спорным объектом, не свидетельствует о принадлежности последнему данного объекта и наличии таких прав. Каких-либо сведений о принадлежности спорного объекта на праве собственности ИП ФИО2 (продавцу), и, следовательно, возможности отчуждать объект ООО «ЛЕСАРХСТРОЙ» также не имеется. В нарушение положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном договоре от 01.11.2010, как и приложенном к нему акте приема-передачи, не указаны сведения о соответствующем имуществе, позволяющие определено установить здание, подлежащее передаче покупателю ООО «ЛЕСАРХСТРОЙ», в том числе данные, определяющие расположение здания на земельном участке».

Кроме того, в данном случае доказательств непрерывности (законности) перехода прав собственности от лица, первоначально построившего объект, согласно ответу от 27.09.2019 за № 02-38/217 Шенкурского отделения ГБУ АО «Архоблкадастр», - совхоза «Ровдинский» к СПК «Ровдинский», от последнего к ООО «Нива» (отсутствуют документы) и от ООО «Нива» Ульяновскому Л.В (представленный Протокол Общего собрания учредителей ООО «Нива» от 03.12.2001 не содержит ссылки на передачу третьему лицу здания именно спорного хранилища), в материалы дела не представлено.

Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств наличия у продавца по договору от 26.12.2016 - ООО ««ЛЕСАРХСТРОЙ»» титула собственника в отношении здания хранилища.

Согласно пункту 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая изложенное, кроме вышеуказанных обстоятельств, истец не представил правового обоснования предъявления уточненных требований к администрации муниципального образования «Ровдинское» Шенкурского района Архангельской области.

При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Т.Л. Булатова