Решение от 4 сентября 2023 г. по делу № А67-1699/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А67-1699/2022
г. Томск
04 сентября 2023 г.
– дата объявления резолютивной части решения 04 сентября 2023 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: 1. общество с ограниченной ответственностью «Транском» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2. общество с ограниченной ответственностью «Мастерпласт» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

3. общество с ограниченной ответственностью «Комплект» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

4. ФИО2; 5. ФИО3; 6. ФИО4; 7. ФИО5

8. департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о возврате земельных участков при участии: от истца – ФИО6, представителя по доверенности от 11.05.2023 № 34, установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (далее – ООО «Спецгазстрой») в котором просит:

1. Обязать ООО «Спецгазстрой» возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельные участки:

- по адресу <...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от свайного поля, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов);

- по адресу <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м в первоначальном состоянии;

- по адресу г. Томск, ул. Петра Федоровского, 6/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от временных строительных бытовок, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов) посредством подписания актов приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

2. В решении суда указать, что в случае его неисполнения ответчиком в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу муниципальное образование Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска вправе осуществить освобождение земельных участков, расположенных по адресу <...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м, адресу <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м, по адресу <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика, и принять земельный участок в одностороннем порядке.

3. Присудить в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

В обоснование заявленных требований истец указал, что, несмотря на расторжение договоров аренды земельных участков от 03.07.2014 № ТО-21-20437, от 03.07.2014 № ТО-2120439, от 30.06.2014 № ТО-21-20432, ответчик земельные участки в первоначальном состоянии посредством подписания акта приема-передачи не возвратил; исковые требования мотивированы нормой статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 4-5 т. 1).

Решением от 25.05.2022 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 05.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента недвижимости земельные участки, расположенные по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5 712 кв. м в первоначальном состоянии (свободным от свайного поля, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов), <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6 240 кв. м в первоначальном состоянии, <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6 242 кв. м в первоначальном состоянии (свободным от временных строительных бытовок, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов), путем подписания актов приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу; указано, что в случае неисполнения ООО «Спецгазстрой» решения суда в установленный срок муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента недвижимости вправе осуществить освобождение земельных участков, расположенных по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5 712 кв. м, по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6 240 кв. м, по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6 242 кв. м за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика, и принять земельный участок в одностороннем порядке; с ответчика в пользу истца взыскана судебная неустойка в сумме 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 18 000 руб.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.03.2023 решение от 25.05.2022 Арбитражного суда Томской области и постановление от 05.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-1699/2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области.

В постановлении суда кассационной инстанции от 30.03.2023 указано, что суду следует установить, являются ли жилые дома и подземные автостоянки одним подлежащим вводу в эксплуатацию объектом капитального строительства; создает ли односторонний отказ от до-

говоров препятствия к вводу в эксплуатацию построенных в соответствии с разрешениями на строительство объектов капитального строительства; учитывая, что стоянки являются подземными, каким образом должна быть использована наземная территория; могут ли права аренды на спорный земельный участок для строительства подземного объекта препятствовать оформлению прав на земельный участок под МКД, что может привести к нарушению прав третьих лиц; исходя из установленных по делу обстоятельств и того, что основанием иска является односторонний отказ от договоров аренды до истечения срока их действия, оценить: действия арендодателя с позиции подтверждения договоров аренды после одностороннего отказа; соответствуют ли действия истца по одностороннему досрочному расторжению договоров аренды требованиям разумности и добросовестности, соблюдению баланса публичных и частных интересов; отвечает ли применение последствий в виде досрочного расторжения договора аренды земельного участка принципам справедливости и соразмерности, приводит ли к восстановлению нарушенного права и какое право истца защищает; учитывая изложенные правовые позиции и необходимость установления того, насколько права по спорным договорам аренды могут осуществляться арендодателем независимо от правоотношений по договорам аренды земельных участков для строительства самих жилых домов, поскольку требования заявлены истцом после окончания срока действия договоров аренды, после окончания срока действия разрешений на строительство, предложить истцу уточнить свою правовую позицию и обосновать наличие оснований для возврата земельных участков на момент рассмотрения спора.

В соответствии с частью 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Определением арбитражного суда от 12.04.2023 дело принято к новому рассмотрению Арбитражным судом Томской области.

Истец представил дополнительные пояснения, настаивал на удовлетворении заявленных требований, указал, что из проектной документации, приложенной департаментом архитектуры, следует, что подземные стоянки и жилые дома не являются одним подлежащим вводу объектом, подлежат вводу отдельно от жилых домов, технологически не связаны; односторонний отказ от договоров препятствия к вводу в эксплуатацию построенных в соответствии с разрешениями на строительство объектов капитального строительства не создает; наземная территория над спорными объектами используется для размещения площадок (спортивных, детских и для отдыха взрослого населения; поскольку спорные земельные участки не относятся к МКД, право аренды на них или его отсутствие не связано с правом жильцов по оформлению прав на земельный участок под многоквартирным домом (МКД); департамент недвижимости пояснил, что не совершал действий, направленных на подтверждение действия договоров аренды после одностороннего отказа. Действительно, последний продолжал начислять и взыскивать арендную плату в рамках договоров, однако такие действия были осуществлены в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствуют о подтверждении действия договоров; продление департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска разрешений на строительство, во-первых, относится не только к стоянке, но и к жилому дому, поскольку дома и стоянки объединены в рамках одного разрешения на строительство, во-вторых, наличием в ЕГРН записи о наличии прав у ответчика на земельный участок, которая не может быть погашена до окончания рассмотрения настоящего спора; департамент недвижимости полагает, что его действия по одностороннему досрочному расторжению договоров аренды требованиям разумности и добросовестности, соблюдению баланса публичных и частных интересов, истцом принято во внимание, что с момента предоставления участков в 2014 году арендатор ничего не построил, а только продлял разрешения на строительство. В отношении него возбуждалось дело о банкротстве в 2019 году, а также ведется работа по подготовке заявления о признании банкротом в связи с наличием задолженности более 7 млн. руб. Департамент недвижимости, передавая участок ответчику для строительства, рассчитывал, во-первых, на срочный характер сложившихся отноше-

ний, во-вторых, на получение платы за пользование участком. Ни того, ни другого он в итоге не получил. Оснований полагать, что ответчик исполнит свои обязательства также не имеется, в связи с отсутствием у ответчика активов для погашения задолженности и тем более для строительства чего-либо. Фактически, ответчик находится в состоянии объективного банкротства (л.д. 100-101 т. 5).

Ответчик, 3-и лица (2, 3, 6) в отзывах на исковое заявление указали, что удовлетворение заявленных требований нарушит права участников долевого строительства (л.д. 8, 10, 12, 15, 17-20 т. 2).

Департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска в отзыве на исковое заявление пояснил, что застройщику – ООО «СпецГазСтрой» выданы:

1) разрешение № 70-301000-042О-2015 на строительство жилого здания № 1.2 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилого комплекса «Солнечная долина» в г. Томске (территория, ограниченная пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске). В соответствии с проектной документацией шифр 011-12/1.2 (раздел «Проект организации строительства»), получившей положительное заключение негосударственной экспертизы № 4-1-1-0045-15 от 04.02.2015, строительство жилого здания и подземной автостоянки делится на несколько этапов. Первым этапом предусматривается строительство блок секций №№ 1-8; вторым этапом – блок секций №№ 911, третьим этапом – строительство подземной автостоянки. Представленной проектной документацией поэтапный ввод в эксплуатацию не предусмотрен.

2) разрешение № 70-301000-402-2016-0 на строительство жилого дома № 1.12 со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина» в г. Томске (территория, ограниченная пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске). В соответствии с проектной документацией шифр 011-12/1.12 (раздел «Проект организации строительства»), получившей положительное заключение экспертизы № 70-2-1-3-0041-16 от 01.08.2016, строительство жилого здания и подземной автостоянки делится на три этапа. Первым этапом предусматривается строительство блок-секций №№ 1 -7; вторым этапом – блок-секции № 8; третьим этапом – строительство подземной автостоянки. Представленной проектной документацией поэтапный ввод в эксплуатацию не предусмотрен.

3) разрешение № 70-301000-087-2019 на строительство жилого здания № 1.1 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилого комплекса «Солнечная долина» в г. Томске. В соответствии с проектной документацией шифр 011-12/1.1 (раздел «Проект организации строительства»), получившей положительное заключение негосударственной экспертизы № 70-1-2-0001-14 от 23.05.2014, строительство жилого здания и подземной автостоянки делится на несколько этапов. Первым этапом предусматривается строительство блок секций №№ 1-7; вторым этапом – блок секций №№ 8-10, третьим этапом - строительство подземной автостоянки. Представленной проектной документацией поэтапный ввод в эксплуатацию не предусмотрен. Также департамент пояснил, что согласно разделам проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» в границах спорных земельных участков предусмотрен необходимый объем элементов благоустройства: парковки для жителей дома, в том числе для МГН, детские игровые площадки, площадки для занятий физкультурой, площадки для отдыха, хозяйственные площадки. Свободная от застройки, проездов, тротуаров, инженерных коммуникаций территория озеленяется посевом газонных трав, устройством цветников, посадкой деревьев и кустарников (л.д. 113-114 т. 5).

3-и лица (1, 4, 5, 7) отзывы на исковое заявление не представили.

Ответчик, 3-и лица, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие представителей ответчика, 3-х лиц (части 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Томска от 19.02.2014 № 316-з между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Стройзаказчик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № ТО-21-20439 (л.д. 7-9 т.1).

В соответствии с указанным договором арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора – с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1).

Во исполнение условий договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 03.07.2014 (л.д. 10 т.1).

10.11.2015 на основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 03.07.2014 № ТО-21-20439 перешли к ООО «Спецгазстрой» (л.д. 11 т. 1).

На основании постановления администрации Города Томска от 19.02.2014 № 316-з между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Стройзаказ- чик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № ТО-2120437, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное воз- мездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367, площадью 5 712 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства (л.д. 36-38 т. 1).

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора - с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1).

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 передан арендатору по акту приема-передачи от 03.07.2014 (л.д. 39 т.1).

На основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 03.07.2014 № ТО-21-20437 перешли к ООО «Спецгазстрой» (л.д. 40 т. 1).

30.06.2014 на основании постановления администрации города Томска от 19.02.2014 № 316-з между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Стройза- казчик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20432 (л.д. 22- 24), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное воз- мездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора устанавливается с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1);

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 передан арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2014 (л.д. 25 т. 1).

На основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 30.06.2014 № ТО-21-20432 перешли к ООО «Спецгазстрой» (л.д. 26 т 1).

Пунктом 9.2 спорных договоров установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случаях, в том числе: ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за один и более срока подряд.

Поскольку ООО «Спецгазстрой» ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, департамент недвижимости направил ответчику уведомления от 18.12.2017 №№ 16076, 16085,16077 (л.д. 49-51 т. 1).

В названных письмах истец указал, что в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 9.2 договора департамент недвижимости отказывается от исполнения договора. Договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента получения настоящего уведомления.

Уведомление было направлено ответчику по адресу, указанному в соглашениях о перемене стороны в договоре (л.д. 11, 26, 40 т. 1): <...>, однако ответчик не обеспечил их получение, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением.

Поскольку ответчиком обязательство, предусмотренное спорными договорами, не исполнено, занимаемые земельные участки арендодателю по акту приема-передачи не переданы, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Договоры аренды заключены на срок с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1 договоров).

Стороны договоров предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных пунктом 9.2 договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, договоры аренды земельных участков от 03.07.2014 № ТО-21-20439, № ТО-21-20437, от 30.06.2014 № ТО-21-20432 в силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются расторгнутыми.

Между тем, истцом представлены в материалы дела акты обследования земельных участков от 07.12.2021, 15.11.2021, 21.08.2023 (л.д. 12-14, 27-29, 41-44 т. 1, л.д. 103-111 т. 5).

В результате проведенных обследований земельных участков установлено:

1) на участке по адресу <...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м расположена часть свайного поля, подкрановые пути, грузоподъемный кран, на территории складируются строительные материалы; участок не огорожен забором; на момент обследования строительная деятельность не осуществлялась.

2) на участке по адресу г. Томск, ул. Петра Федоровского, 8/1 с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м на земельном участке расположены строительные вагончики и деревянные опоры ЛЭП; какие-либо капитальные строения отсутствуют.

3) на участке по адресу <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м расположены временные строительные бытовки, подкрановые пути, грузоподъемный кран, складируются строительные материалы; на момент обследования строительная деятельность не осуществлялась.

Ответчик доказательства возврата арендованных земельных участков истцу в материалы дела не представил.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, в силу пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца об обязании ответчика освободить и передать департаменту недвижимости указанные земельные участки является обоснованным.

Согласно части 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Поскольку на основании договоров аренды земельных участков от 03.07.2014 №№ ТО21-437, ТО-21-439, от 30.06.2017 № ТО-21-432 ответчику предоставлены только земельные участки, без находящихся на них имущества, ответчик обязан возвратить земельные участки в первоначальном состоянии.

Относительно доводов ответчика о наличии действующих разрешений на строительство (л.д. 145-147 т. 1) суд приходит к следующим выводам.

Действительно, департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска ООО «СпецГазСтрой» взамен ранее выданных разрешений выданы:

1) разрешение № 70-301000-042О-2015 на строительство жилого здания № 1.2 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилого комплекса «Солнечная долина» в г. Томске (территория, ограниченная пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске) (л.д. 114 т. 5).

2) разрешение № 70-301000-402-2016-О на строительство жилого дома № 1.12 со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина» в г. Томске (территория, ограниченная пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске) (л.д. 77 т. 4).

3) разрешение № 70-301000-087-2019 на строительство жилого здания № 1.1 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилого комплекса «Солнечная долина» в г. Томске (л.д. 67 т. 3).

Вместе с тем, как следует из указанных документов, продление департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска разрешений на строительство, во-первых, относится не только к подземным стоянкам, но и к жилым домам, поскольку дома и стоянки объединены в рамках одного разрешения на строительство, во-вторых, наличием в Едином государственном реестре недвижимости записи о наличии прав у ответчика на земельный участок, которая не может быть погашена до окончания рассмотрения настоящего спора.

Как установлено судом, департамент недвижимости прекратил договорные отношения с ООО «Спецгазстрой» уведомлениями №№ 16085, 16077, 16076 о расторжении договоров аренды в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате за земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок. В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, т.е. в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок.

В отсутствие у ответчика права на земельные участки, возведение строений будет свидетельствовать о наличии признаков самовольной постройки в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целях осуществления строительства гаражей, предназначенных для обеспечения строительных норм при строительстве жилых домов по адресам: <...> обеспечения участников долевого строительства машино-местами по установленной Думой Города Томска нормативами) ответчик обратился с просьбой продлить договоры аренды земельных участков №№ ТО-21-20437, ТО-21-432, ТО21-439 (письмо от 25.05.2022 № 154, л.д 21 т. 2).

Из представленной в материалы дела проектной документации (л.д. 66-158 т. 3, л.д. 1- 71, 78-129 т. 4, л.д 1-97 т. 5) следует, что подземные автостоянки и жилые дома (указанные в вышеназванных разрешениях на строительство) не являются одним подлежащим вводу объектом. Как указано в документации, стоянки являются отдельно стоящими объектами, подлежат вводу отдельно от жилых домов, технологически между собой не связаны.

Согласно заданию на проектирование, пояснительной записке, строительство жилых домов и подземных автостоянок являются разными этапами строительства, при этом строительство домов осуществляется до строительства стоянок. Наземная территория над автостоянками используется для размещения площадок спортивных, детских и для отдыха взрослого населения.

Таким образом, подземные автостоянки являются полностью самостоятельными объектами, осуществление их строительства возможно независимо от строительства жилых домов и ввода их в эксплуатацию, и соответственно, права аренды на спорные земельные участки для строительства подземных объектов не могут препятствовать оформлению прав на земельный участок под МКД.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Основания, при которых возможно предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов установлены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для

завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Поскольку на земельных участках с кадастровыми номерами 70:21:0000000:1367, 70:21:0100087:8641, 70:21:0100087:8639 объекты недвижимости отсутствуют (часть свайного поля объектом недвижимости не является, поскольку по смыслу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 24 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи), иное не следует из материалов дела, предоставление земельных участков без проведения торгов, то есть в обход установленного порядка будет нарушением антимонопольного законодательства.

Таким образом, наличие у ответчика действующих разрешений на строительство в отношении спорных земельных участков не влияет на право истца требовать возврата земельных участков.

Как установлено судом, с арендатором спорных земельных участков были заключены договоры аренды от 03.07.2014 №№ ТО-21-20437, ТО-21-20439, от 30.06.2014 № ТО-21-20432 для жилищного комплекса «Солнечная долина» в соответствии с протоколом аукциона от 27.01.2012 № 4 (л.д. 7-9, 22-24, 36-38 т. 1).

Департамент недвижимости, передавая участки ответчику для строительства, рассчитывал, во-первых, на срочный характер сложившихся отношений, во-вторых, на получение платы за пользование участком.

Вместе с тем, с момента предоставления участков в 2014 году по настоящее время арендатор строительство объектов капитального строительства не осуществил.

Согласно актам обследования спорных земельных участков, капитальные строения на этих участках отсутствуют, строительная деятельность на момент обследования не осуществлялась.

Кроме того, ответчик систематически не исполняет обязательства по оплате арендной платы. Так, в Картотеке арбитражных дел имеются сведения о взыскании с ответчика задолженности по спорным договорам (дела №№ А67-3261/2023, А67-12063/2022, А67-8940/2022, А67-11948/2022, А67-8941/2022, А67-8939/2022, А67-5648/2022 и др.).

Истцу как собственнику земельного участка принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Реализовав данные права, департамент недвижимости заключил с ответчиком договоры аренды участков, в силу которых последний должен обеспечить поступление в бюджет муниципального образования денежных средств в обмен на право возвести на этом участке объект и, по сути, извлечь прибыль из использования участка.

Однако, департамент недвижимости не получил того, на что рассчитывал при заключении данных сделок.

Возврат участков позволит департаменту недвижимости повторно вовлечь их в оборот и пополнить бюджет муниципального образования.

Оснований полагать, что ответчик исполнит свои обязательства в части оплаты аренды, также не имеется. Фактически, ответчик находится в состоянии объективного банкротства.

Судом также учтено, что в отношении ответчика возбуждалось дело о банкротстве в 2019 году (дело № А40-65900/2019).

Согласно пояснениям истца в настоящее время ведется работа по подготовке заявления о признании банкротом в связи с наличием задолженности более 7 млн. руб.

Таким образом, действия истца по одностороннему досрочному расторжению договоров аренды соответствуют требованиям разумности и добросовестности, соблюдению баланса публичных и частных интересов.

Действия департамента недвижимости направлены на защиту принадлежащих ему прав. Действия ответчика же в силу вышеописанных причин названным стандартам не соответствуют.

Ссылка ответчика на то, что если не будут построены подземные гаражи, на крыше которых будут расположены детская игровая спортивная зона, элементы благоустройства, то нельзя будет сдать дома в эксплуатацию, судом также отклоняется.

Правила пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», предусматривают, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок. Поскольку спорные земельные участки не относятся к МКД, право аренды на них или его отсутствие не связано с правом жильцов на участок под МКД.

Как указано выше, подземные стоянки и жилые дома не являются одним подлежащим вводу объектом.

Как указано в документации, стоянки являются отдельно стоящими объектами, подлежат вводу отдельно от жилых домов, технологически с ними не связаны.

Таким образом, односторонний отказ департамента недвижимости от договоров не создает препятствия к вводу в эксплуатацию построенных в соответствии с разрешениями на строительство других объектов капитального строительства.

Доводы ответчика и третьих лиц о том, что расторжение договоров аренды и возврат земельного участка повлечет нарушение прав третьих лиц участников долевого строительства, в пользу которых произведена регистрация ипотеки права аренды земельных участков, отклоняются судом, поскольку обременение залогом договоров аренды земельного участка не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договоров аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214- ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, участники долевого строительства не являются субъектами каких-либо прав непосредственно в отношении земельного участка. Предметом залога является обязательственное право застройщика-арендатора. Залогодателем данного права соответственно является застройщик-арендатор.

Ни Закон № 214-ФЗ, ни иные нормативные акты не содержат запрета на прекращение права аренды по установленным законом или договором основаниям в связи с тем, что такое право является предметом залога. Прекращение данного имущественного права арендатора влечет право залогодержателей потребовать возмещения убытков и применения к застройщику иных мер, предусмотренных законом и договором.

С учетом положений статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, существа принимаемого решения, суд считает разумным срок совершения действий по возврату земельных участков по актам приема-передачи равным одному месяцу с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Истцом заявлено требование о взыскании судебной неустойки.

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушения обязательств» (далее – Постановление № 7) разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее – судебная неустойка).

В силу пункта 31 Постановления № 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Таким образом, действующее законодательство позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта, при этом, ее размер и (или) порядок взыскания определяет суд с учетом вышеназванных принципов.

При определении размера присуждаемой денежной суммы на случай неисполнения судебного акта, суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность ответчика по его добровольному исполнению, имущественное по-

ложение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2018 № 305-ЭМ17-17260).

При таких обстоятельствах, исходя из общих принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, необходимости соблюдения баланса интересов сторон, а также принимая во внимание размер арендной платы, предусмотренный спорными договорами аренды, суд удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки на случай неисполнения судебного решения в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

Государственная пошлина по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН <***>) возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>) земельные участки, расположенные по адресу:

- <...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от свайного поля, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов),

- <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м в первоначальном состоянии,

- <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от временных строительных бытовок, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов),

путем подписания актов приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения обществом с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН <***>) решения суда в установленный срок, муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>) вправе осуществить освобождение земельных участков, расположенных по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м, по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м, по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика, и принять земельный участок в одностороннем порядке.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН <***>) в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>) судебную неустойку в сумме 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 18 000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Эл ектронн ая подпи сь дейст вительн а.М.О. Попилов Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 23.03.2023 6:52:00

Кому выдана Попилов Максим Олегович