Решение от 27 марта 2019 г. по делу № А58-7363/2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-7363/2018
27 марта 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 25.03.2019

Мотивированное решение изготовлено 27.03.2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т. С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кривогорницыной Т. А., рассмотрев дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Платонова Аркадия Федоровича (ИНН 272514341500, ОГРН 306143517200084) к Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН 1420041192, ОГРН 1061420000058) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца, общество с ограниченной ответственностью «Консультационно-финансовая компания «ПРОФИТ+» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с участием представителя истца по доверенности ФИО3, в отсутствие надлежаще извещенных ответчика, третьего лица,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, 1-й этаж, общей площадью 801,2 кв.м. путем принятия:

пункта 1.1 в следующей редакции: Стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи обособленного нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, технический этаж, нежилое, номера помещений на экспликации к поэтажному плану №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, общей площадью 801,2 кв.м.,

пункта 2.1.1 в следующей редакции: Сумма договора включает цену объекта и будет составлять 8 000 000 рублей без НДС на основании отчета об оценке №125-Оц-18. Оплата производится покупателем с рассрочкой платежа в 5 лет.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.08.2018 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью «Консультационно-финансовая компания «ПРОФИТ+».

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20.11.2018 назначена судебная экспертиза для установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Центр досудебных и судебных экспертиз» ФИО4.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 25.02.2019 назначена дополнительная судебная экспертиза для установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проведение дополнительной экспертизы поручено эксперту АНО «Центр досудебных и судебных экспертиз» ФИО4.

В арбитражный суд 15.03.2019 поступило дополнительное заключение эксперта №71/1-СЭ-18.

Судом в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в судебном заседании с 18.03.2019 до 14 час. 10 мин. 25.03.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец представил заявление об уточнении исковых требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, 1-й этаж, общей площадью 801,2 кв.м. путем принятия:

пункта 1.1 в следующей редакции: Стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи обособленного нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, технический этаж, нежилое, номера помещений на экспликации к поэтажному плану №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, общей площадью 801,2 кв.м.,

пункта 2.1.1 в следующей редакции: Сумма договора включает цену объекта и будет составлять 9 442 480 рублей без НДС. Оплата производится покупателем с рассрочкой платежа в 5 лет.

Судом уточнение исковых требований принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик, третье лицо не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие надлежаще извещенных ответчика, третьего лица, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Представитель истца поддерживает заявленные требования с учетом уточнения.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

В собственности муниципального образования «Поселок Усть-Нера» Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) находится нежилое помещение, общей площадью 801,2 кв.м., этаж 1, инв. №98 239:551 7 000038933:Л/12, лит. А, адрес: Республика Саха (Якутия), Оймяконский улус, <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.03.2012 (л.д.142, т.1).

Решением Поселкового Совета МО «Поселок Усть-Нера», оформленным протоколом от 19.12.2011, индивидуальному предпринимателю ФИО2 предоставлено в долгосрочную аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, Администрации МО «Поселок Усть-Нера» указано заключить договор о долгосрочной аренде нежилого помещения (л.д.11, т.1).

По условиям договора от 19.12.2011 №29 (л.д.12-19, т.1) между муниципальным образованием «Поселок Усть-Нера» Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) арендодатель передает, арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование (аренду) имущество (нежилое помещение, сооружение, здание), расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, 1-й этаж, общей площадью 801,2 кв.м. Схема расположения помещения в здании является неотъемлемой частью договора (приложение №1).

Согласно п.1.3 договора помещение предоставляется в аренду арендатору для использования под офис, торговлю, бытовое обслуживание на срок с 01.01.2012 по 31.10.2013.

Приложениями №1, 2 к договору сторонами подписаны схема расположения нежилого помещения в здании, акт приема-сдачи от 19.12.2011, а также расчет арендной платы на 2012 год (л.д.20, 21, т.1).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РС (Я) 17.05.2012 (л.д.22, т.1).

Дополнительным соглашением от 01.10.2013 к договору срок аренды установлен с 01.01.2012 по 01.12.2016 (л.д.23, 24, т.1).

До истечения срока аренды - 15.04.2016 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого по договору аренды нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В связи с тем, что ответчик никаких действий по обращению истца не предпринял, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия ответчика по рассмотрению его заявления (дело № А58-3055/2016).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.07.2016 по делу №А58-3055/2016, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016, признаны незаконными бездействие администрации по рассмотрению заявления предпринимателя ФИО2 о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, обязал администрацию рассмотреть заявление в установленные законом сроки.

21.07.2016 Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды №29 от 19.12.2011 (дело № А58-4094/2016).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.11.2016 по делу №А58-4094/2016 в иске о расторжении договора аренды отказано, так как арендатором не допущено существенных нарушений условий договора, судом указано на не представление администрацией доказательств умышленного либо по неосторожности изменения ответчиком состояния помещения или инженерного оборудования.

Предприниматель, ссылаясь на нарушение преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республики Саха (Якутия), <...>, 1-й этаж, общей площадью 801,2 кв.м, обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) о признании права на приобретение недвижимого имущества и об обязании ответчика направить проект договора купли-продажи недвижимого имущества (дело №А58-6483/2016).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30.05.2017 по делу №А58-6483/2016, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017, постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.12.2017, признано за индивидуальным предпринимателем ФИО2 преимущественное право на приобретение имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров. Суд обязал Администрацию муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров, в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу (л.д.26-33, т.1).

Признавая требования предпринимателя обоснованными, суды по делу №А58-6483/2016 руководствовались положениями ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и пришли к выводу о наличии у предпринимателя преимущественного права на выкуп арендованного имущества

Во исполнение решения арбитражного суда Администрацией МО "Поселок Усть-Нера" в адрес предпринимателя направлен проект предварительного договора купли-продажи недвижимости от 2018 года, пунктом 2.1.1 которого сумма договора включает цену объекта и составляет 16 900 000 руб. без НДС на основании отчета от 16.02.2018 №1-он (л.д.35-37, 44-61, т.1).

Предприниматель, не согласившись с предложенной Администрацией ценой, направил 25.05.2018, 14.06.2018 протокол разногласий к проекту договора в редакции уведомления об исправлении технической ошибки, изложив пункт 2.1.1 в редакции: Сумма договора включает в себя цену объекта и будет составлять 8 000 000 руб. без НДС. Оплата производится покупателем с рассрочкой платежа в пять лет (л.д.38-43, т.1).

По заказу Администрации МО "Поселок Усть-Нера" ООО Консультационно-финансовая компания «Профит+» проведена оценка по определению рыночной стоимости имущества, составлен отчет об оценке №125-Оц-18 от 19.06.2018 (л.д.62-175, т.1).

Администрацией МО "Поселок Усть-Нера" направлена в адрес предпринимателя письмо от 02.08.2018 №652 о согласии в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, предложено включить в договор условие о залоге арендуемого имущества в связи с предложением предпринимателя оплаты имущества в рассрочку. Также указана на необходимость погашения задолженности по арендной плате в размере 3 341 598 руб., пени в размере 230 373 руб., предоставления документов об отсутствии задолженности по эксплуатационным и коммунальным платежам (л.д.27, т.2).

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнении к отзыву указал на направление в адрес ответчика в мае 2018 г. проекта договора купли-продажи нежилого помещения с предложением цены выкупаемого имущества 8 012 700 руб. без НДС, необходимость включения в договор условия о залоге арендуемого помещения в связи с выбором истца оплаты в рассрочку, наличие задолженности истца по арендной плате, коммунальным платежам (л.д.24-25, 94-95, т.2).

В ходе рассмотрения дела, истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости имущества по состоянию на 15.04.2016.

Определением от 20.11.2018 судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Центр досудебных и судебных экспертиз» ФИО4.

Определением от 25.02.2019 назначена дополнительная судебная экспертиза для установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проведение дополнительной экспертизы поручено эксперту АНО «Центр досудебных и судебных экспертиз» ФИО4.

Согласно заключению эксперта №71-СЭ-18 от 24.12.2018 (л.д.6-39, т.3) рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 15.04.2016 с учетом НДС составляет (округленно) 13 724 600 руб.

Согласно заключению эксперта №71/1-СЭ-18 от 11.03.2019 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 15.04.2016 с учетом НДС составляет (округленно) 11 803 100 руб.

Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ч.3 ст.1 Федерального закона №159-ФЗ).

По смыслу ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно ч.6 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона №159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

При проведении дополнительной экспертизы экспертом проведена оценка состояния имущества на основании данных технического паспорта нежилого помещения, инв. №98239551/ОЙМ1/001125 от 03.02.2017 (л.д.143-151, т.1), представленных в материалы дела фотоизображений помещения.

При оценке экспертом произведены поправки на состав передаваемых прав, условия финансирования сделки, условия продажи (предложения), время продажи (предложения), корректировки на местоположение объекта, на площадь, год постройки, на ремонт, на наличие земельного участка в собственности, компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Согласно ч.2 ст.64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с иными допустимыми доказательствами по делу.

Судом проанализировано и оценено заключение эксперта от 11.03.2019 наряду с иными доказательствами по делу и принято в качестве надлежащего доказательства (статьи 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе") рыночной стоимости объекта недвижимого имущества площадью 801,2 кв.м., расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, этаж 1, которое по состоянию на 15.04.2016 составляет 11 803 100 руб.

Судом не установлено противоречие заключения, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, с остальными доказательствами по делу, данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, экспертиза проведена на основании определения суда с соблюдением всех процессуальных требований закона, эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, не содержит неясностей, обосновано и непротиворечиво.

Наличие квалификации и компетенции эксперта судом проверено и установлено на основании предоставленных им документов. Отводы эксперту в порядке ст.23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторонами не заявлены.

С учетом пояснений эксперта ФИО4, вызванной в судебное заседание 21.02.2019, ответов на вопросы сторон, использование при проведении экспертизы конкретных объективных показателей, влияющих на определение размера рыночной стоимости недвижимого имущества, суд считает выводы эксперта надлежащим образом мотивированными, основанными на представленных документах, заключение от 11.03.2019 признано судом надлежащим доказательством по делу.

С учетом изложенных обстоятельств, требования истца подлежат удовлетворению.

К судебным издержкам, согласно ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, перевозчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны - другого лица, участвующего в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований и в разумных пределах.

В целях установления рыночной стоимости нежилого помещения истцом понесены судебные издержки по оплате судебной экспертизы.

Истец внес на депозит суда за проведение экспертизы денежные средства платежными поручениями от 11.10.2018 №51 в сумме 18 000 руб., от 19.02.2019 №3 в сумме 5 000 руб.

Согласно представленным в материалы дела счетам на оплату стоимость проведения экспертизы составила 23 000 руб.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежат судебные издержки по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 23 000 руб.

При подаче иска истцом произведена уплата государственной пошлины в сумме 6 000 руб. платежным поручением от 29.07.2018 №42.

С учетом результатов рассмотрения дела, на основании ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия), возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, 1-й этаж, общей площадью 801,2 кв.м., путем принятия:

- пункта 1.1 в следующей редакции: «Стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи обособленного нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, технический этаж, нежилое, номера помещений на экспликации к поэтажному плану №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, общей площадью 801,2 кв.м.»;

- пункта 2.1.1 в следующей редакции: «Сумма договора включает цену объекта и будет составлять 9 442 480 руб. без НДС. Оплата производится покупателем с рассрочкой платежа в 5 лет».

Взыскать с Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 23 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru

Судья Т.С. Шамаева