Решение от 12 марта 2023 г. по делу № А82-7658/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7658/2022
г. Ярославль
12 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2023 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, секретарем судебного заседания ФИО2, помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Купол" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 6274034,19 руб.

и встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Купол" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об освобождении от уплаты арендной платы в пользу ответчика в размере 3862241,70 руб. за период с 25.12.2020 по 01.10.2021, а также за период с 11.10.2021 по 10.11.2022 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, № 115а/2015 от 24.12.2015;

третье лицо: ФИО3


при участии:

от истца (по первоначальному иску) – ФИО4, представитель по доверенности от 22.12.22;

от ответчика (по первоначальному иску) – не явились;

от третьего лица – не явились;



установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "Купол" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 24.12.2020 по 10.11.2022 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, № 115а/2015 от 24.12.2015 в размере 4558525,69 руб., пени за период с 12.11.2020 по 01.02.2022 в размере 1715508,50 руб.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 02.08.2022 объединены в одно производство дела № А82-7815/2022, № А82-7658/2022 с присвоением номера № А82- 7658/2022.

В деле № А82-7658/2022 рассматриваются уточненные требования Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля к Обществу с ограниченной ответственностью "Купол" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 24.12.2020 по 10.11.2022 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, № 115а/2015 от 24.12.2015 в размере 4558525,69 руб., пени за период с 12.11.2020 по 01.02.2022 в размере 1715508,50 руб. и уточненные встречные требования Общества с ограниченной ответственностью "Купол" к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля об освобождении от уплаты арендной платы в пользу ответчика в размере 3862241,70 руб. за период с 25.12.2020 по 01.10.2021, а также за период с 11.10.2021 по 10.11.2022 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, № 115а/2015 от 24.12.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

В судебном заседании, проведенном с перерывами, представитель истца по первоначальному иску уточненные требования поддержал, встречные требования не признал.

Представители ответчика по первоначальному иску и третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело, в порядке статьи 156 АПК РФ, рассматривается в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца по первоначальному иску, суд установил следующее.

24 декабря 2015 года между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (арендодатель) и ООО «Купол» (арендатор) заключен договор (в редакции протокола разногласий от 24.12.2015), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 13910 кв. м. земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:021703:29, расположенного по адресу: территория, ограниченная Тверицкой наб. и ул. Стопани (участок №2) в Заволжском районе города Ярославля. Сторонами определено, что участок предоставляется для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства, что включает среди прочего разработку документации по планировке территории в границах Участка (проект планировки, проект межевания, градостроительные планы). Срок действия договора - 5 лет.

В дальнейшем Агентство обращалось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к ООО «Купол» о расторжении указанного договора. Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.01.2021 по делу №А82-9221/2020 исковые требования оставлены без удовлетворения. Данное решение не обжаловалось и вступило в законную силу 19.02.2021.

25 августа 2020 года, 04.12.2020, 22.12.2020 ООО «Купол» обращалось в Агентство с заявлениями о продлении срока действия договора на три года в соответствии с Законом №98-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.04.2021 по делу № А82-17384/2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 01.10.2021, срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства от 24.12.2015 №115а/2015 продлен до 24.12.2023.

Кроме того, 11.10.2021 земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 разделен в соответствии с проектом, утвержденным постановлением мэрии г. Ярославля от 02.02.2021 № 77 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной Тверицкой наб. и ул. Стопани в Заволжском районе города Ярославля», в том числе, с перераспределением земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:021703:15, 76:23:021703:29, 76:23:000000:9259 и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В результате 11.10.2021 на кадастровый учет поставлены образованные земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:021703:274, 76:23:021703:275, 76:23:021703:276, 76:23:021703:277, 76:23:021703:278, 76:23:021703:279, 76:23:021703:280, 76:23:021703:281, 76:23:021703:282

Земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:280 предоставлен Агентством в аренду третьему лицу – ФИО3 по договору аренды от 09.11.2021.

В свою очередь ООО «Купол» обратилось в Агентство с заявлением о предоставлении в аренду образованных земельных участков, на что получило отказ. Требования ООО «Купол» об обязании заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:021703:274, 76:23:021703:275, 76:23:021703:276, 76:23:021703:277, 76:23:021703:278, 76:23:021703:279, 76:23:021703:281, 76:23:021703:282 рассматриваются в деле № А82-11490/2022.

Предъявляя требование о взыскании задолженности по арендной плате, Агентство полагает, что исходный земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 площадью 13910 кв.м не ликвидирован и не прекращал свое существование, кроме того, он занят объектом недвижимости с кадастровым номером 76:23:021703:266, принадлежащим на праве собственности ООО «Купол». Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 используется постоянно и непрерывно в силу нахождения на нем объекта недвижимости, принадлежащего ООО «КУПОЛ».

Возражая против требований Агентства и предъявляя встречный иск, ООО «Купол» указывает, что с момента окончания срока действия договора № 115а/2015 от 24.12.2015 (25.11.2020 и до продления срока его действия судом (дата вступления решения суда в законную силу 01.10.2021) Общество не могло использовать земельный участок, поскольку не имело на это правовых оснований. После разделения земельного участка (11.10.2021) Общество также не может использовать вновь образованные земельные участки, поскольку Агентство отказало в их предоставлении.

Также ООО «Купол» указывает, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:021703:266 после преобразования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:29 располагается в границах одного из образованных земельных участков, остальные земельные участки имуществом Общества не заняты, а земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:280 предоставлен Агентством в аренду ФИО3 по договору аренды от 09.11.2021.

Оценивая материалы дела, доводы сторон и третьих лиц, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм в совокупности со статьей 614 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Из материалов дела следует, что по договору № 115а/2015 от 24.12.2015 земельный участок предоставлен арендатору ООО «Купол» для разработки документации по планировке территории осуществления строительства на основании такой документации.

Договор аренды № 115а/2015 от 24.12.2015 заключен по итогам аукциона на срок 5 лет.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, договор № 115а/2015 от 24.12.2015 как договор, который мог быть заключен только по результатам торгов, по истечении пятилетнего срока должен был прекратить свое действие.

Однако решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.04.2021 по делу № А82-17384/2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 01.10.2021, срок действия договора от 24.12.2015 №115а/2015 продлен до 24.12.2023 в порядке, установленном пунктами 6, 7, 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

При этом суд пришел к выводу о неправомерности отказа Агентства в продлении срока действия указанного договора.

Поскольку запись о договоре аренды № 115а/2015 от 24.12.2015 в ЕГРН погашена Агентством после истечения срока, на который данный договор был заключен, суд признает, что в период с 25.12.2020 по 01.10.2021 ООО «Купол» по вине арендодателя не могло использовать земельный участок с кадастровым номером 76:23:021703:29 в полном объеме в целях, указанных в договоре аренды.

При этом в указанный период на земельном участке располагался объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:021703:266, принадлежащий ООО «Купол», в связи с чем за последним, в силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, сохранялась обязанность вносить арендную плату за ту часть земельного участка, которая занята данным объектом. В целях определения площади указанной части земельного участка суд принимает площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:282 (977 кв.м.), образованного 11.10.2021 под незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:021703:266.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Таким образом, после преобразования земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:29 (11.10.2021) за ООО «Купол» сохранились права арендатора в отношении всех образованных земельных участков (за исключением земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:280, предоставленного в аренду ФИО3 по договору аренды от 09.11.2021 для эксплуатации принадлежащего данному лицу объекта) на условиях договора аренды № 115а/2015 от 24.12.2015 и на срок, установленный решением суда (24.12.2023).

Отказ Агентства от заключения договоров аренды в отношении образованных земельных участков не прекратил права ООО «Купол» использовать данные участки на условиях договора аренды № 115а/2015 от 24.12.2015, и не освободил последнего от обязанности вносить арендную плату на условиях заключенного договора.

Кроме того, суд учитывает, что согласно пункту 6 постановления мэрии г. Ярославля от 02.02.2021 № 77 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной Тверицкой наб. и ул. Стопани в Заволжском районе города Ярославля» данное постановление вступает в силу после внесения соответствующих изменений в Карту планируемого размещения объектов местного значения «Автомобильные дороги местного значения», Карту функциональных зон, Карту градостроительного зонирования «Границы территориальных зон» в составе Генерального плана города Ярославля.

Указанные требования в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:021703:274, 76:23:021703:275, 76:23:021703:282 до настоящего времени не выполнены, в связи с чем постановление мэрии г. Ярославля от 02.02.2021 № 77 в указанной части в силу не вступило.

Таким образом, основания для освобождения ООО «Купол» от арендной платы за период после 11.10.2021, за исключением земельного участка с кадастровым номером 76:23:021703:280, фактически предоставленного иному лицу, отсутствуют.

При таких обстоятельствах по расчету суда, основанному на справочных расчетах сторон, взысканию с ООО «Купол» подлежит 2750435,40 рублей долга, 424828,37 рублей пени, с освобождением последнего от обязанности вносить арендную плату в остальной части.

Какие-либо иные основания для уменьшения размера арендной платы и договорной неустойки, по мнению суда, отсутствуют.

В связи с этим исковые требования Агентства и встречные требования Общества полежат удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Освободить Общество с ограниченной ответственностью "Купол" (ИНН <***>, ОГРН <***>) от арендной платы по договору от 24.12.2015 № 115а/2015 в общей сумме 1708224,70 рублей за период с 25.12.2020 по 01.10.2021.

В удовлетворении остальной части требований Общества с ограниченной ответственностью "Купол" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Купол" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 2750435,40 рублей долга, 424828,37 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении остальной части требований Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Купол" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 27516,00 рублей государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Купол" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 18714,00 рублей в возмещение расходов на оплату госпошлины. Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья Марусин В.А.