Решение от 11 марта 2020 г. по делу № А40-181452/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-181452/19-16-1378

11.03.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 04.02.2020 г.

Полный текст решения изготовлен 11.03.2020 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Закрытого акционерного общества «АРТ-БЮРО Л» (Адрес: 113035, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.08.2002, ИНН: <***>)

к Акционерному обществу «ИНТЕКО» (Адрес: 107078, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.09.2002, ИНН: <***>)

о взыскании неустойки по договору № 22/неж/Блок 2-2 от 21.10.2015 г. за период с 01.10.2018 г. по 04.02.2020 г. в размере 7 775 230 руб. 50 коп.,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности б/н от 10.07.2019 г.;

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 0084/19-ИНТ от 24.07.2019 г.,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «АРТ-БЮРО Л» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «ИНТЕКО» (далее – ответчик) о взыскании неустойки по договору № 22/неж/Блок 2-2 от 21.10.2015 г. за период с 01.10.2018 г. по 04.02.2020 г. в размере 7 775 230 руб. 50 коп., с учётом процессуальной замены ответчика (определение суда от 02.10.2019 г.) и заявления истца об уточнении исковых требований от 30.01.2020 г.

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчик, являясь застройщиком, нарушил сроки передачи объектов участнику долевого строительства.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт, ссылаясь на просрочку приёмки объекта со стороны истца.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между правопредшественником ответчика – ОАО «Садовые кварталы» (застройщиком) и истцом (участником) был заключён договор участия в долевом строительстве № 22/неж/Блок 2-2 от 21.10.2015 г. (далее – Договор), согласно которому ответчик обязался построить многоквартирный дом по адресу: <...> и передать участнику объекты долевого строительства – нежилое помещение общей площадью 351,90 кв.м.

Согласно п. 2.2 Договора срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – 3 квартал 2017 года.

Согласно п. 6.1 Договора ответчик обязан передать, а участник принять объект не позднее 12 месяцев с даты окончания строительства многоквартирного дома (даты разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию).

Таким образом, срок передачи объектов долевого строительства – не позднее 30.09.2018 г.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Истец утверждает, что объект долевого строительства ему до настоящего времени не передан, в связи с чем начислил ответчику неустойку за период с 02.10.2018 г. по 04.02.2020 г. в размере 7 775 230 руб. 50 коп.

Между тем, суд приходит к выводу о том, что истец необоснованно начисляет неустойку по Договору за период с 28.09.2019 г. по 04.02.2020 г., поскольку ответчик направил в адрес истца уведомление от 19.08.2019 г. № 22-45315/19 о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Данное уведомление было направлено в адрес истца 28.08.2019 г., прибыло в место вручения 07.09.2019 г. и получено адресатом 13.09.2019 г.

Согласно п. 10.4 Договора, если иное прямо не предусмотрено Договором или законодательством РФ, уведомление о готовности объекта к передаче и иные уведомления, содержащие информацию об исполнении обязательств по Договору, считаются полученными адресатами по истечении десяти календарных дней с даты их направления по адресам, указанным в ст. 11 Договора.

Таким образом, уведомление от 19.08.2019 г. № 22-45315/19 считается полученным истцом по истечении 10 дней с даты его отправки, то есть – 08.09.2019 г.

В силу п.п. 5.1.2, 6.3 Договора истец был обязан принять объект и подписать акт приёма-передачи объекта в течение 15 рабочих дней с даты получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче, то есть – не позднее 27.09.2019 г. (08.09.2019 г. + 15 рабочих дней).

Однако истец уклонился от приёмки объекта.

08.10.2019 г. ответчиком был составлен односторонний акт о передаче объекта истцу на основании п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, п. 4.2.1 Договора. Данный акт был направлен истцу 12.12.2019 г.

Довод истца о том, что помещения имели недостатки, которые до настоящего времени не устранены истцом, судом отклоняется, так как не подтверждены надлежащими и бесспорными доказательствами.

Согласно п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ частник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Между тем, требование о составлении акта, предусмотренного п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, истец направил ответчику только 03.10.2019 г. (получено ответчиком 08.10.2019 г.).

В силу п.п. 5.2, 6.3, 6.3.2 Договора истец был обязан направить ответчику требование об устранении недостатков в течение 15 рабочих дней с даты получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче, то есть – не позднее 27.09.2019 г.

При этом в силу п. 5.2.3 Договора требование об устранении недостатков должно содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на положения Договора и/или норму закона, по отношению к которым выявлено несоответствие.

Однако претензию по качеству объекта истец направил ответчику лишь 23.12.2019 г. (получена ответчиком 09.01.2020 г.), при этом в данной претензии, как и в требовании от 03.10.2019 г., отсутствует какая-либо информация о выявленном несоответствии со ссылкой на положения Договора и/или норму закона, по отношению к которым выявлено несоответствие.

Как указано в абзаце 7 п. 5.2.3 Договора при несоблюдении указанных выше условий требование считается необоснованным, не подлежит рассмотрению застройщиком и не считается предъявленным участником.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, в материалы дела не представлено надлежащих и бесспорных доказательств несоответствия помещения требованиям Договора и/или закона.

Представленный истцом перечень недостатков никем не подписан, ответчику в порядке и сроки, установленные п.п. 5.2, 5.2.3, 6.3, 6.3.2 Договора не направлялся. Приложенные фотографии не имеют даты и не понятно где (в каком месте, на каком объекте) сделаны.

Таким образом, в материалы дела не представлено надлежащих, бесспорных и допустимых доказательств наличия просрочки со стороны ответчика по передаче квартир после 27.09.2019 г.

При этом согласно п. 8.1 Договора стороны пришли к соглашению о том, что свидетельством надлежащего и качественного исполнения обязательств застройщика по Договору, связанных со строительством многоквартирного дома, а также свидетельством надлежащего качества произведённых работ является разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено ответчиком 12.08.2019 г. за № 77-210000-009067-2019.

Следовательно, неустойка по Договору подлежит начислению только за период с 02.10.2018 г. по 27.09.2019 г. (361 день).

В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ неустойка (пеня) начисляется в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В связи с уменьшением фактической площади объекта до 334,8 кв.м., на основании п. 3.4.2 Договора цена договора уменьшается до 60 264 000 рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2017 г. № 41-КГ17-26, по смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая по состоянию на предусмотренный договором день исполнения Обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры.

На последний день исполнения ответчиком обязательства, согласно условиям Договора (30.09.2018 г.) ключевая ставка Банка России составляла 7,5% годовых.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Уменьшение неустойки ниже однократной ставки Банка России не допускается применительно к п. 6 ст. 395 ГК РФ.

В связи с этим суд уменьшает размер неустойки и применяет ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшую на день, когда объект должен был быть принят истцом (27.09.2019 г.) – 7% годовых.

60 264 000 руб. х 7% / 300 х 361 = 5 076 237 руб. 60 коп.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в указанном размере.

Расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворённым требованиям на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Взыскать с Акционерного общества «ИНТЕКО» в пользу Закрытого акционерного общества «АРТ-БЮРО Л» неустойку в размере 5 076 237 (пять миллионов семьдесят шесть тысяч двести тридцать семь) рублей 60 копеек, а также 40 397 (сорок тысяч триста девяносто семь) рублей расходов по государственной пошлине.

Отказать в удовлетворении исковых требований в остальной части.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья М.Ю. Махалкин