Решение от 16 января 2023 г. по делу № А41-83453/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-83453/21
16 января 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 16 января 2023 года.


Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН - УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ИП ФИО2

3-е лицо: КУ ООО «Ваш город» ФИО3,

о сносе самовольной постройки,

при участии в судебном заседании: представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН - УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (далее – Фонда, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО2 (далее – Предприниматель, ответчик) об обязании освободить земельный участок КН 50:21:0030210:1000 от расположенного на нем "Офиса продаж" путем его демонтажа.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрация Ленинского городского округа Московской области (далее – Администрация).

В порядке ст. 49 АПК РФ истцом изменены исковые требования. Истец просит суд признать самовольной постройкой "Офис продаж", расположенный на земельном участке КН 50:21:0030210:1000 и обязать ответчика осуществить за свой счет снос самовольной постройки.

В случае неисполнения решения суда взыскать с ответчика неустойку в размере 100 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Ваш город» (далее – Общество) Администрацией на праве аренды был предоставлен земельный участок КН 50:21:0030210:1000, площадью 293 055 кв.м., для среднеэтажного жилищного строительства.

ООО “Ваш Город” являлось застройщиком, входящим в состав группы компаний Urban Group, осуществлявшее строительство ЖК “Видный Город” вблизи города Видное, Московской области.

На указанном земельном участке Обществом возведено здание "Офис продаж".

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 июля 2018 года по делу № А41-44408/18 ООО “Ваш Город” признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 г. по делу № А41-44408/18 удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав Общества на земельный участок КН 50:21:0030210:1000 со всеми неотделимыми улучшениями.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 27.03.2019 г. по делу № А41-44408/18 Фонду переданы имущество и обязательства Общества перед застройщиками.

На основании указанного определения, между Общество и Фондом заключен договор передачи земельных участков и находящихся на них неотделимых улучшений. В соответствии с п. 1.2.1 указанного договора, Фонду передано право аренды на земельный участок КН 50:21:0030210:1000 со всеми неотделимыми улучшениями.

Вместе с тем, Конкурсным управляющим Общества здание Офиса продаж не было передано Фонду по передаточному акту, а включено в конкурсную массу, как движимое имущество.

Конкурсным управляющим Общества в рамках дела о банкротстве были проведены электронные торги по лоту: "Офис продаж. Адрес: МО, Ленинский р-н, Видное, улица Святослава Рихтера (не введен в эксплуатацию), право собственности не зарегистрировано".

По итогам Протокола о признании открытых торгов в электронной форме по продаже имущества должника несостоявшимися от 12.05.2021 г. между Обществом и Предпринимателем заключен договор от 31.05.2021 г. № РАД-255352 по которому Общество передавало в собственность предпринимателя Офис продаж. Адрес: МО, Ленинский р-н, Видное, улица Святослава Рихтера (не введен в эксплуатацию), право собственности не зарегистрировано, по цене 4 684 700 рублей.

Согласно платежным поручениям № 67 от11.05.2021 н., № 81 от 28.06.2021 г., Предприниматель указанную сумму полностью оплатил.


Обращаясь с настоящим иском, истец – арендатор земельного участка ссылается на то, что в силу ст. 222 ГК РФ спорное строение является самовольной постройкой, возведенной на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, которое подлежит сносу.

В абзаце втором пункта 22 постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Из смысла статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации следует, что снос самовольной постройки является исключительной мерой, направленной на защиту нарушенных или нарушаемых прав заявителя, а также в случае создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Следовательно, обращаясь с подобным иском, истец должен доказать, в чем выражается нарушение его прав и законных интересов в результате возведения и вследствие сохранения спорной постройки на смежном земельном участке.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с п. 24 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22 по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

По смыслу ст. 222 ГК РФ, а также принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума от 29.04.2010 N 10/22 в предмет доказывания по спору о сносе самовольных построек входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства спорных построек, соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорных построек, установление факта нарушения прав и интересов истца.

Доводы истца о том, что Предприниматель стал бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной, судом отклоняется по следующим основаниям.

Определением суд от 22.03.2022 г. по настоящему делу была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АО «Экспертная страховая оценка» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Установить с выездом на местность является ли расположенное на земельном участке КН 50:21:0030210:1000 здание «Офис продаж» прочно связанным с землей объектом капитального строительства, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно? Завершено ли строительство указанного объекта?

2) Установить имеются ли нарушения градостроительных, строительных, санитарных противопожарных и иных норм и правил, допущенные при возведении строения, установленного экспертом при ответе на вопрос №1? В случае положительного ответа установить угрожают ли выявленные нарушения жизни и здоровью граждан.

Согласно представленному заключению эксперта:

1) Расположенное на земельном участке КН 50:21:0030210:1000 здание «Офис продаж» является прочно связанным с землей объектом капитального строительства, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно? Завершено ли строительство указанного объекта.

2) Экспертом выявлены нарушения строительных, санитарных противопожарных и иных норм и правил, допущенные при возведении строения, которые угрожают жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании эксперт пояснил, что в том числе нарушениями, угрожающими жизни и здоровью граждан являются оголенные провода электрической розетки, крутой спуск/подъем по винтовой лестнице на третий этаж, ветхие перила на крыше третьего этажа.

Определением суда от 12.10.2022 г. по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам НОЧУ ДПО "Институт судебных экспертиз и криминалистики" ФИО5.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Установить с выездом на местность имеются ли нарушения градостроительных, строительных, санитарных противопожарных и иных норм и правил, допущенные при возведении строения, расположенного на земельном участке КН 50:21:0030210:1000 здание «Офис продаж»?

В случае положительного ответа установить угрожают ли выявленные нарушения жизни и здоровью граждан, указать, в чем именно выражается угроза жизни и здоровью граждан.

2) Установить возможно ли устранение выявленных нарушений, какие работы необходимо произвести для устранения выявленных нарушений.

Согласно заключению экспертов: угрожающие жизни и здоровью граждан нарушения градостроительных, строительных, санитарных противопожарных и иных норм и правил, допущенные при возведении строения, расположенного на земельном участке КН 50:21:0030210:1000 здание «Офис продаж» отсутствуют.

Таким образом, судом установлено, что спорное строение является объектом недвижимого имущества.

Вместе с тем, определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 27.03.2019 г. по делу № А41-44408/18 Фонду переданы имущество и обязательства Общества перед застройщиками.

На основании указанного определения, между Обществом и Фондом заключен договор передачи земельных участков и находящихся на них неотделимых улучшений. В соответствии с п. 1.2.1 указанного договора, Фонду передано право аренды на земельный участок КН 50:21:0030210:1000 со всеми неотделимыми улучшениями, возведенными Обществом на земельном участке строениями.

Таким образом, именно Фонд с 08.04.2019 г. в силу закона приобрел право аренды на земельный участок и права на все недвижимое имущество, расположенное на земельном участке.

Правоотношения между Обществом и Предпринимателем регулируются гл. 30 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 454 этого же кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 456 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснили следующее. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Тем самым, в силу общего правила, до государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи у покупателя отсутствует лишь право распоряжения приобретенным имуществом, т.е. возможность собственника по своему усмотрению совершать действия, определяющие юридическую судьбу вещи. Право распоряжения продавца в период до государственной регистрации права собственности, как и права пользования и владения подчинены условиям договора купли-продажи, т.е. ограничены им. Покупатель же является законным владельцем и имеет все вытекающие из этого, но не противоречащие договору, права и корреспондирующие им обязанности.

Вместе с тем, Согласно ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Между тем, спорное строение не поставлено на кадастровый учет, аукционная документация, заключенный между Обществом и Предпринимателем договор купли-продажи не содержат сведений о кадастровом номере строения, ориентировочной площади будущего здания, иные характеристики, свойства недвижимости.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что поскольку ответчик не осуществлял строительство спорного строения, продавец не исполнил и не мог исполнить обязательства по договору купли-продажи, исковые требования о возложении на ответчика обязанности за свой счет осуществить снос спорного строения не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.



Судья А.О. Уваров