Решение от 15 сентября 2023 г. по делу № А45-29853/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А45-29853/2022
город Новосибирск
15 сентября 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2023 года

в полном объёме решение изготовлено 15 сентября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вилор» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), индивидуальному предпринимателю Худоян Гюлизару Фатои (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о признании права общей долевой собственности на земельный участок, определении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО4 по доверенности от 01.09.2022, паспорт, диплом

ответчиков: ФИО5 по доверенности от 10.01.2023, паспорт, диплом (от общества с ограниченной ответственностью «Вилор»)

установил

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просит:

определить ФИО2 долю в размере 268/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: <...>;

признать за ФИО2 право собственности с 24.09.2019 на долю в размере 268/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: <...>;

прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Вилор» на долю в размере 71/97, ФИО3 на долю в размере 25/97, Худоян Гюлизар Фатой на долю в размере 1/97 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: <...>;

определить обществу с ограниченной ответственностью «Вилор» долю в размере 5015/7120, ФИО3 долю в размере 1766/7120, Худоян Гюлизар Фатой долю в размере 71/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697, общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: <...>;

в решении суда указать, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на долю в размере 268/7120, общества с ограниченной ответственностью «Вилор» на долю в размере 5015/7120, ФИО3 на долю в размере 1766/7120, Худоян Гюлизар Фатой на долю в размере 71/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 общей площадью 7120+/-30 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

Исковые требования мотивированы принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом истец полагает, что в момент приобретения права собственности на помещение приобрёл право собственности на земельный участок, необходимый для его использования.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 поддержал заявленные требования.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Вилор» против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Остальные участники процесса явку своих представителей не обеспечили, уведомлены надлежащим образом.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2019 № 5 ФИО2 (покупатель) приобрёл у ФИО6 (продавец) в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 54:32:010527:407 площадью 356, 2 кв. м, расположенное по адресу: <...>, этаж № 1, этаж № 2, о чём в едином государственном реестре недвижимости сделана запись государственной регистрации права собственности от 27.09.2019 № 54:32:010527:407-54/004/2019-2.

Приобретённое ФИО2 у ФИО6 нежилое помещение с кадастровым номером 54:32:010527:407 находится в нежилом здании с кадастровым номером 54:32:010527:413 площадью 9 447, 3 кв. м, расположенном в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:32:010527:697 площадью 7 120 кв. м по адресу: <...> вид разрешённого использования: производственная деятельность.

Нежилое помещение с кадастровым номером 54:32:010527:407 было приобретено истцом для осуществления предпринимательской деятельности, что следует из пункта 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2019 № 5.

Условий о приобретении истцом прав на земельный участок, на котором расположено здание с приобретаемым индивидуальным предпринимателем ФИО2 нежилым помещением, договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2019 № 5 не содержит.

Как указано в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2019 № 5, данное нежилое помещение с кадастровым номером 54:32:010527:407 принадлежало продавцу ФИО6 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2012, передаточного акта к договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2012, свидетельства о праве собственности от 28.04.2014, свидетельства о праве на наследство по закону от 28.04.2014.

По мнению истца, у продавца нежилого помещения с кадастровым номером 54:32:010527:407 ФИО6 в силу закона возникло право на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание, в состав которого входит нежилое помещение, в размере пропорциональном площади занимаемого нежилого помещения с кадастровым номером 54:32:010527:407, которое перешло к истицу при переходе прав на данное помещение.

Вместе с тем право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 зарегистрировано за ответчиками в следующих долях: общество с ограниченной ответственностью «Вилор» - 71/97, Худоян Гюлизар Фатои - 25/97, ФИО3 - 1/97.

Истец полагает, что приобрёл право собственности на долю в размере 268/7120 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697 в момент заключения сделки между ним и ФИО6 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.09.2019 № 5.

Данная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок на момент совершения сделки купли-продажи от 24.09.2019 между истцом и ФИО6, по мнению истца, принадлежала ФИО6 в силу закона и была приобретена ею в момент совершения сделки между ФИО6 и обществом с ограниченной ответственностью «Солвер» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2012.

В свою очередь данная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, по мнению истца, принадлежала на тот момент обществу с ограниченной ответственностью «Солвер» также в силу закона и была приобретена в момент совершения сделки между обществом с ограниченной ответственностью «Солвер» и индивидуальным предпринимателем ФИО7 по договору купли-продажи объекта недвижимости от 29.02.2008, который владел данной долей на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 14.11.2000 № 1411, заключённого между ФИО7 и обществом с ограниченной ответственностью «Муссон».

Условие о продаже помещения без земельного участка, которое содержится в договоре купли-продажи нежилого помещения от 14.11.2000 № 1411, заключённом между ФИО7 и обществом с ограниченной ответственностью «Муссон», по мнению истца, является недействительным.

Общество с ограниченной ответственностью «Муссон», являясь собственником всего земельного участка, 14.11.2000 заключило сделку с индивидуальным предпринимателем ФИО7 по продаже помещения, а впоследствии 14.08.2003 продало весь земельный участок обществу с ограниченной ответственностью «Вилор» на основании договора купли-продажи недвижимости.

Полагая, что условие в договоре купли-продажи от 14.11.2000 о продаже помещения без земельного участка является недействительным, истец утверждает, что по цепочке ряда сделок купли-продажи помещения стал собственником доли в размере 268/7120 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на данную долю истец объясняет тем, что руководствовался аналогией закона, а именно статьями 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и полагал, что государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено офисное здание, в едином государственном реестре недвижимости осуществляется по желанию правообладателей. Считал, что в таком случае право общей долевой собственности на земельный участок принадлежит собственникам помещений в офисном здании в силу закона и при переходе права собственности на такое помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок независимо от того, имеется ли в документе, являющемся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на помещение, указание на это; то есть доля в праве общей собственности на земельный участок не является самостоятельным предметом сделки, самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем к отчуждению такой доли не могут применяться положения действующего законодательства, регулирующие оборот (отчуждение) долей в праве собственности на вещи, как на самостоятельные объекты гражданских прав.

В связи с тем, что истец полагает, что приобрёл право собственности на спорную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок 24.09.2019, то в настоящее время данная доля, по его мнению, может быть признана за ним судом на безвозмездной основе, так как её стоимость была оплачена предыдущим собственником, а именно индивидуальным предпринимателем ФИО7 по сделке с обществом с ограниченной ответственностью «Муссон» 14.11.2000.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу об ошибочности суждений истца, поскольку они противоречат как фактическим обстоятельствам спора, так и положениям действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений.

Судом установлено, что 29.07.1998 открытое акционерное общество «Вега» продало обществу с ограниченной ответственностью «Муссон» здание по адресу Первомайская, дом 12, площадью 9 949 кв. м с другими сооружениями и земельный участок, занятый данным зданием и сооружениями, площадью 16 350 кв. метров.

Данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Здание было построено открытым акционерным обществом «Вега» в 1982 году, а земельный участок приобретён открытым акционерным обществом «Вега» у Фонда имущества Новосибирской области в 1998 году (договор от 11.09.1998 № 50).

Впоследствии общество с ограниченной ответственностью «Муссон» продало часть помещений в здании разным лицам, в том числе индивидуальному предпринимателю ФИО7 143, 59 кв. м (в пункте 1.1 помещение кадастровый номер 54:32:01:0527:10:02:02 инвентарный номер - 5783).

При приобретении помещений данными собственниками у общества с ограниченной ответственностью «Муссон» земельный участок в собственность не передавался, на что прямо указано в договоре (пункт 3.3 договора от 14.11.2000 № 1411), в связи с чем новые собственники помещений, в том числе ФИО7, заключали договоры аренды земельного участка.

14.08.2003 общество с ограниченной ответственностью «Вилор» приобрело у общества с ограниченной ответственностью «Муссон» все оставшиеся нежилые помещения в здании общей площадью 8 848, 9 кв. м и земельный участок площадью 14 735 кв. метров.

Таким образом, открытое акционерное общество «Вега», общество с ограниченной ответственностью «Муссон» и общество с ограниченной ответственностью «Вилор» являются добросовестными приобретателями земельного участка, оплатившими его стоимость.

Заявляя требование о признании права общей долевой собственности на земельный участок, истец мотивирует это единством судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Однако помимо принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества земельным законодательством предусмотрен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить невозможно, совместно с помещениями в здании индивидуально определённый земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования.

В таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Таким образом, истец как собственник помещений вправе претендовать на оформление права собственности на долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:32:010527:697.

Однако в силу принципа платности использования земли и с учётом условий договора, заключённого с первым правообладателем помещений, истец обязан возместить стоимость такой доли собственнику земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью «Вилор» является собственником земельного участка, который приобрело, оплатив за него определённую денежную сумму.

Линия защиты общества с ограниченной ответственностью «Вилор» на протяжении всего судебного разбирательства сводилась к тому, что оно не возражает против оформления индивидуальным предпринимателем ФИО2 права на долю в праве собственности на земельный участок пропорционально площади помещений в здании, расположенном на таком земельном участке. В этой связи обществом с ограниченной ответственностью «Вилор» индивидуальному предпринимателю ФИО2 предложено выкупить такую долю по договору купли-продажи у собственника земельного участка, что было сделано остальными собственниками помещений.

По смыслу части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Порочность сделок по продаже обществом с ограниченной ответственностью «Муссон» 14.11.2000 помещения индивидуальному предпринимателю ФИО7 и 14.08.2003 земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Вилор» в части нарушения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с таким участком объектов недвижимого имущества не свидетельствует о возникновении у первого и последующих правообладателей помещений в здании права на получение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок бесплатно.

Поскольку ответчиками препятствия для оформления прав истца на земельный участок в виде доли не чинятся, по существу между сторонами имеется спор о выкупной стоимости доли в праве на земельный участок, суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Перечислить с депозитного счёта арбитражного суда на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью ТЕХНОЦЕНТР 22 500 рублей в качестве оплаты за экспертизу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова