Решение от 10 октября 2017 г. по делу № А40-35376/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-35376/17-69-343
г. Москва
10 октября 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27.09.2017г.

Полный текст решения изготовлен 10.10.2017г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Шведко О.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску КБ «ГАГАРИНСКИЙ» (АО) (ОГРН <***>) в лице ГК «АСВ»

к ООО «РЕАЛ ЕСТЕЙТ» (ОГРН <***>) третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН <***>)

2. ФИО2, гр. РФ о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 165 632 375,66 руб. и

обращении взыскания на заложенное имущество,

При участии от истца: ФИО3 дов № 77АВ5113610 от 11.08.17г.,

от ответчика: ФИО2 генеральный директор, представлен паспорт, от третьего лица 1: не явился, извещен,

от третьего лица 2: ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

КБ «ГАГАРИНСКИЙ» (АО) в лице ГК «АСВ» обратилось в Арбитражный суд г.

Москвы с иском к ООО «РЕАЛ ЕСТЕЙТ» 232 677 596,73 руб., из которых

1) 127 819 972,68 руб. задолженность по договору № <***> от

26.11.2014 о предоставлении кредита в виде невозобновляемой кредитной линии, в том

числе 69 550 000,00 руб. - сумма основного долга,

24 407 643,90 руб. - задолженность по уплате процентов по кредиту, 12 024 771,93 руб. - неустойка за просрочку погашения процентов, 21 837 556,85 руб. - неустойка за просрочку погашения основного долга;

2) 35 034 508,53 руб. задолженность по Кредитному договору от 15 января 2015 № ЮЛ-15-01-СР-001, в том числе

20 000 000 руб. - задолженность по основному долгу, 3 547 421.18 руб. - задолженность по процентам по кредиту,

1 1487 087,35 руб. - неустойка за просрочку погашения основного долга;

3) 69 823 115, 52 руб. задолженность по Кредитному договору от 02 февраля 2015 № ЮЛ-15-02-СР-001, в том числе

40 000 000 руб. - сумма основного долга, 7 586 645,72 руб. - задолженность по процентам по кредиту, 22 236 469,80 руб. -неустойка за просрочку погашения основного долга;

1.1) об обращении взыскания на имущество ООО «РЕАЛ ЕСТЕЙТ», переданное в залог по Договору купли-продажи недвижимости № 17/11-2014 от 26 ноября 2014 в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору № <***> от 26.11.2014 в пользу КБ «Гагаринский» (АО), а именно:

- помещение I, II в здании литер А, общей площадью 380,9 кв. м. (расположенное в подвале и на 1-м этаже, номера на поэтажном плане: помещение I №№ 29-31, 33-35, 37, 38 - 1-й этаж; помещение II №№ 25-33 - подвал, 43-45, 45а, 46 - 1-й этаж, Этаж: подвал I; по адресу: <...>., кадастровый (или условный) номер: 46:29:102280:50, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, общей площадью 2 045 кв. м., кадастровый/условный номер 46:29:102280:12, разрешенное использование для эксплуатации многоквартирных домов, для торговой деятельности; кадастровый номер: 46:29:102280:50,

путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанного имущества в размере 43 185 713 (сорок три миллиона сто восемьдесят пять тысяч семьсот тринадцать) рублей;

- одноэтажное нежилое здание литер Б, общей площадью 205,8 кв. м., расположенное по адресу: <...>; кадастровый номер: 46:29:03:00:00:013:0:000, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, общей площадью 393 кв. м., кадастровый/условный номер 46:29:101025:10, разрешенное использование для торговой деятельности,

путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанного имущества в размере 42 189 120 (сорок два миллиона сто восемьдесят девять тысяч сто двадцать) рублей;

- здание нежилое литер Б, общей площадью 268 кв. м., расположенное по адресу: <...>. Кадастровый номер: 46:32:010101:5235. а также земельный участок, расположенный по адресу: Курская область, <...>, общей площадью 478 кв. м., кадастровый/условный номер 46:32:010101:87, разрешенное использование - для обслуживания и эксплуатации магазина «Книга»,

путем продажи с публичных торгов земельного участка и нежилого здания, установив начальную продажную стоимость указанного имущества в размере 21 696 724 (двадцать один миллион шестьсот девяносто шесть тысяч семьсот двадцать четыре) рубля;

Здание нежилое литер Б2,б,б1, общей площадью 406,3 кв. м., расположено по адресу: <...>; кадастровый номер: 46:29:101086:253; расположенный на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, общей площадью 1 245 кв. м., кадастровый/условный номер 46:29:101086:6, разрешенное использование для торговой деятельности,

путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанного имущества в размере 22 937 587 (двадцать два миллиона девятьсот тридцать семь тысяч пятьсот восемьдесят семь) рублей,

с учетом письменного уточнения.

Судом направлялся запрос в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области о предоставлении выписок из Единого государственного реестра недвижимости по объектам недвижимости, на которые, в том числе, истец просит суд обратить взыскание.

В ответ на указанный запрос представлены соответствующие выписки из Единого государственного реестра недвижимости по объектам недвижимости, в соответствии с которыми ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано в отношении следующих объектов:

(аренда) - одноэтажное нежилое здание литер Б, общей площадью 205,8 кв. м., расположенное по адресу: <...>; кадастровый номер:

46:29:03:00:00:013:0:000, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Союзная, д. 13, общей площадью 393 кв.м., кадастровый/условный номер 46:29:101025:10, разрешенное использование для торговой деятельности;

(не зарегистрировано) - здание нежилое литер Б, общей площадью 268 кв. м., расположенное по адресу: <...>. Кадастровый номер: 46:32:010101:5235. Здание расположено на земельном участке, находящемся по адресу: Курская область, <...>, общей площадью 478 кв. м., кадастровый/условный номер 46:32:010101:87, разрешенное использование - для обслуживания и эксплуатации магазина «Книга».

Третье лицо (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области) в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено в установленном законом порядке.

Суд пришел к выводу о возможности рассмотрения спора в отсутствие полномочных представителей указанных лиц, учитывая, что о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам с учетом письменного уточнения.

Ответчик (ООО «РЕАЛ ЕСТЕЙТ») письменный отзыв не представил, исковые требования документально не оспорил.

Третье лицо (ФИО2, гр. РФ) письменный отзыв не представило, исковые требования документально не оспорило.

Третье лицо (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области) представило письменные пояснения по иску.

Исследовав письменные доказательства, суд установил.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2015 года по делу № А40-151921/2015 Коммерческий банк «Гагаринский» (акционерное общество) (КБ «Гагаринский» (АО), Банк) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

В соответствии с пп. 4 п.3 ст. 189.78 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсный управляющий кредитной организации, признанной несостоятельной (банкротом), обязан предъявить к третьим лицам, имеющим задолженность перед кредитной организацией, требование о ее взыскании в порядке, установленном законодательством.

Между КБ «Гагаринский» (АО) (Банк, Истец) и ООО «Реал Естейт» (Заемщик, Ответчик) заключены следующие Кредитные договоры:

1) Договор № <***> от 26.11.2014 о предоставлении кредита в виде невозобновляемой кредитной линии (Кредитный договор1), в соответствии с которым Банк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом задолженности 70 000 000 (семьдесят миллионов) рублей. Срок действия кредитной линии установлен со дня заключения Кредитного договора по 22 ноября 2017 года (включительно) (п. 1.3 Кредитного договора1), а срок возврата всех кредитов, полученных по Кредитному договору <***> не позднее 22 ноября 2017 года.

Кредит предоставлен в безналичном порядке на банковский счет заемщика в Банке № 40702810000000098385 (п.п. 1.1, 2.2 Кредитного договора1).

Согласно пункту 1.5. Кредитного договора1, за пользование кредитом Заемщик уплачивает Банку проценты в размере:

- 18,0 (Восемнадцать) процентов годовых - со дня заключения Кредитного договора1;

- 16.5 (Шестнадцать целых пять десятых) процентов годовых - со дня, следующего за днем получения Банком зарегистрированного в установленном порядке договора залога принадлежащего Заемщику на праве собственности объектов недвижимого имущества, приобретаемых Заемщиком по Договору купли-продажи недвижимости от 26 ноября 2014 № 17/11-2014;

- 25 % годовых - с 01.01.2015 согласно Дополнительному соглашению № 1 от 31.12.2014 к Кредитному договору 1.

Согласно п. 1.6 Кредитного договора1 Кредиты предоставляются Заемщику на приобретение недвижимого имущества у ОАО «КУРСККНИГА» по Договору купли- продажи недвижимости от 26 ноября 2014 № 17/11-2014.

Для учета задолженности по кредитам, полученным Заемщиком в рамках Кредитного договора1, Банк открыл счет № 45207810600000008385 по учету кредитов (ссудный счет), счет № 47427810200000008385 по учету процентов.

Порядок начисления и уплаты процентов определен в разделе 3 Кредитного договора1.

Согласно п.3.2. Кредитного договора1, начисление процентов за пользование каждым траншем кредита производится со дня, следующего за днем предоставления кредита, и заканчивается днем, установленным Кредитным договором как срок

возврата соответствующего транша в соответствии с п. 1.4 Кредитного договора1. В случае нарушения Заемщиком срока возврата кредита начисление процентов на сумму просроченной задолженности в соответствии с первым абзацем п. 3.2 не производится. На сумму просроченной задолженности Заемщика со дня ее образования, Банк начисляет неустойку в порядке, установленном п.7.1. Кредитного договора1.

Согласно пункту 3.3. Кредитного договора1, проценты за пользование кредитом начисляются на остаток ссудной задолженности по основному долгу (кредиту), учитываемой на счете по учету кредита, на начало операционного дня. При расчете процентов и неустойки за расчетную базу берется действительное число календарных дней в году и месяце (п.3.4. Кредитного договора1).

В соответствии с п.3.5 Кредитного договора1 проценты за пользование кредитом уплачиваются Заемщиком не позднее 4-го числа каждого календарного месяца за истекший месяц. Проценты, начисленные за период со дня получения суммы кредита и до конца месяца, в котором кредит был предоставлен, должны быть уплачены Заемщиком не позднее последнего дня этого месяца. За последний месяц пользования кредитом проценты должны быть уплачены Заемщиком не позднее дня, установленного Кредитным договором 1 как срок возврата кредита.

26.11.2014 года Банк выдал транш кредита ООО «Реал Естейт» по Кредитному договору1 в размере 70 000 000 рублей. Денежные средства по предоставленному кредиту перечислены Заемщиком в оплату по договору купли-продажи недвижимости от 26 ноября 2014 г. № 17/11-2014 по платежному поручению № 2 от 26.11.2014.

Начиная с мая 2015 года, в сроки, установленные пунктом 3.5. Кредитного договора1, обязательства по уплате Банку ежемесячных процентов за пользование кредитами, полученными по Кредитному договору1, Заемщиком не исполняются.

С учетом значительности периода неисполнения обязательств по Кредитному договору 1, Банк вправе потребовать от Ответчика досрочного погашения кредита и уплаты процентов за пользование им (п. 2 ст. 811 ГК РФ, п. 5.1.5 Кредитного договора1).

В обеспечение исполнения обязательств заемщика перед Истцом по Кредитному договору 1 заключен Договор купли-продажи недвижимости № 17/11-2014 от 26 ноября 2014 (Договор купли-продажи недвижимости) между ОАО «Курсккнига» (Продавец), ООО «Реал Естейт» (Покупатель) и КБ «Гагаринский» (АО) (Залогодержатель) (в редакции Дополнительного соглашения от 21 января 2015 № 1), согласно которому Покупатель передал в залог КБ «Гагаринскому» (АО) приобретаемые у Продавца объекты недвижимости (в редакции Дополнительного соглашения № 1 к Договору купли-продажи от 21.01.2015):

Объект № 1: помещение I, II в здании литер А, общей площадью 380,9 кв. м. (расположено в подвале и на 1-м этаже, номера на поэтажном плане: помещение I №№ 29- 31, 33-35, 37, 38 - 1-й этаж; помещение II №№ 25-33 - подвал, 43-45, 45а, 46 - 1-й этаж), по адресу: <...>. Объект находится в собственности Продавца, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 46 АС 040589 от 26.09.2014 г. Кадастровый номер: 46:29:102280:50.

Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Дзержинского, д.86, общей площадью 2 045 кв.м., кадастровый/условный номер 46:29:102280:12, разрешенное использование для эксплуатации многоквартирных домов, для торговой деятельности.

Одновременно с приобретением права собственности на Объект Покупатель приобретает право пользования Земельным участком на тех же условиях, что и Продавец.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Оформление права аренды на земельные участки, расположенные под многоквартирным домом, для собственника помещений законодательством не предусмотрена.

Данный объект недвижимого имущества обременен правом долгосрочной аренды до 14.03.2031 года, лицо в пользу которого установлено обременение права: «Курская областная специализированная библиотека для слепых» ИНН <***>, номер государственной регистрации 46-46-01/066/2006-576 (п. 1.1.1 Договора купли-продажи недвижимости).

В отношении данного объекта имеется охранное обязательство № 1 по недвижимому памятнику истории и культуры от 21 января 2015. Указанное охранное обязательство зарегистрировано под № 19 в Списке вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или культурную ценность, утвержденным председателем комитета по культуре и искусству администрации Курской области от 16 января 1995 г. в качестве нежилых помещений с учетом особенностей, установленных охранным обязательством.

В связи с чем, Покупатель обязался в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации» и «Положением об охране и использовании памятников истории и культуры», утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 г. № 865, использовать Объект «Дом, в котором жил писатель ФИО4.», выявленный объект культурного наследия, зарегистрирован под № 19 в вышеуказанном Списке вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или культурную ценность в качестве нежилых помещений с учетом особенностей, установленных вышеуказанным охранным обязательством.

Объект № 2: Одноэтажное нежилое здание литер Б, общей площадью 205,8 кв.м., расположено по адресу: <...>. Объект находится в собственности Продавца, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права АВ 0044797 от 01.12.2000 г. Кадастровый номер: 46:29:03:00:00:013:0:000.

Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, общей площадью 393 кв. м., кадастровый/условный номер 46:29:101025:10, разрешенное использование для торговой деятельности. Одновременно с приобретением права собственности на Объект Покупатель приобретает право пользования Земельным участком на тех же условиях, что и Продавец. Продавец также уведомил покупателя о том, что вышеуказанный земельный участок находится в стадии оформления договора аренды (п. 1.1.2 Договора купли-продажи недвижимости). Ограничение (обременение) права: аренда, дата государственной регистрации 28.03.2016, номер государственной регистрации: 46-46/001-46/001/031/2016-207/2, на срок 96 календарных месяцев по договору аренды недвижимого имущества Курф/17571/16 от 09.03.2016г., дата регистрации: 28.03.20016, номер регистрации: 46-46/001-46/001/031/2016207/1, лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права: АО «Тандер» (ИНН <***> ОГРН <***> КПП 231001001).

Объект № 3: Здание нежилое литер Б, общей площадью 268 кв. м., расположено по адресу: <...>. Объект находится в собственности

Продавца, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 46 AT 032251 от 29.09.2014 г. Кадастровый номер: 46:32:010101:5235.

Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: Курская область, <...>, общей площадью 478 кв.м., кадастровый/условный номер 46:32:010101:87, разрешенное использование для обслуживания и эксплуатации магазина «Книга». Одновременно с передачей права собственности на Объект Продавец передает Покупателю право собственности на Земельный участок под ним (п. 1.1.3 Договора купли-продажи недвижимости).

Объект № 4: Здание нежилое литер Б2,б,б1, общей площадью 406,3 кв. м., расположено по адресу: <...>. Объект находится в собственности Продавца, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 46 АС 040591 от 26.09.2014 г. Кадастровый номер: 46:29:101086:253.

Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, общей площадью 1 245 кв.м., кадастровый/условный номер 46:29:101086:6, разрешенное использование для торговой деятельности. Одновременно с приобретением права собственности на Объект Покупатель приобретает право пользования Земельным участком на тех же условиях, что и Продавец. Данным земельным участком Продавец пользуется на основании Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курск от 09 апреля 2014 № 4756-14Ф, с учетом дополнительного соглашения от 13 августа 2014 о вступлении Нового арендатора в указанный договор аренды земельного участка. Договор аренды заключен на срок по 30 марта 2029 г. (п.1.1.4 Договора купли-продажи недвижимости).

Общая цена Объектов, по соглашению сторон, составила 99 000 000 рублей, в том числе НДС 18%. (п.3.1 Договора купли-продажи недвижимости).

Пунктом 3.3. Договора купли-продажи недвижимости стороны согласовали, что в соответствии со ст.69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Объекты и земельные участки, указанные в п. 1.1.1.-1.1.4. Договора купли-продажи недвижимости и/или права на них будут находиться в ипотеке (залоге) у Залогодержателя (КБ «Гагаринский» (АО) - кредитора по указанному в п.4.7.1 Договора купли-продажи Кредитному договору) в силу закона на условиях Договора купли-продажи недвижимости в обеспечение обязательств ООО «РЕАЛ ЕСТЕЙТ» по Кредитному договору с момента государственной регистрации прав собственности ООО «РЕАЛ ЕСТЕЙТ» на Объекты, включая указанный в п. 1.1.3 Договора купли-продажи недвижимости земельный участок. Залогодателем по такому договору ипотеки будет являться Покупатель, Залогодержателем - КБ «Гагаринский» (АО).

Кроме того, согласно пункту 3.5. Договора купли-продажи недвижимости стороны договорились, что недвижимое имущество, приобретаемое Покупателем по Договору купли-продажи недвижимости, не будет находиться в залоге у Продавца до момента его полной оплаты.

Согласно разделу п.4.1 Договора купли-продажи недвижимости, Ипотека на Объекты в силу закона возникает с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о праве собственности Покупателя на Объекты, а Покупатель и Залогодержатель на момент подписания Договора купли-продажи недвижимости оценивают предметы ипотеки в следующем размере (залоговая стоимость предмета ипотеки):

- предмет ипотеки, указанный в п. 1.1.1. Договора купли-продажи недвижимости -43 185 713 рублей;

- предмет ипотеки, указанный в п. 1.1.2. Договора купли-продажи недвижимости -42 189 120 рублей;

- предмет ипотеки, указанный в п. 1.1.3. Договора купли-продажи недвижимости -21 696 724 рубля;

- предмет ипотеки, указанный в п. 1.1.4. Договора купли-продажи недвижимости – 22 937 587 рублей.

Договор купли-продажи недвижимости от 26.11.2014 и Дополнительное соглашение № 1 к нему, а также обременения в виде ипотеки, зарегистрированы в установленном Законом порядке, в том числе внесена запись об ипотеке 25 февраля 2015 года.

2) Кредитный договор от 15 января 2015 № ЮЛ-15-01-СР-001 (Кредитный договор2), в соответствии с условиями которого Банк предоставил заемщику кредит в размере 20 000 000 (двадцать миллионов) рублей со сроком возврата не позднее 14 января 2016 г. Кредит предоставлен для целей выполнения ремонтных работ в объектах недвижимого имущества, принадлежащих заемщику (п. 1.4 Кредитного договора).

За пользование кредитом, согласно п. 1.3 Кредитного договора, заемщик обязался уплачивать Банку проценты в размере 25 % годовых.

Кредит был предоставлен в порядке, установленном п.п. 2.1, 2.2 Кредитного договора посредством зачисления кредита на банковский счет заемщика в Банке № 40702810000000098385.

В соответствии с п. 2.3 Кредитного договора возврат кредита должен осуществляться заемщиком в установленный договором срок на счет по учету кредитов № 45206810300000008385.

В соответствии с п.3.3 Кредитного договора2, проценты за пользование кредитом уплачиваются Заемщиком ежемесячно не позднее 4-го числа следующего месяца. За последний месяц пользования кредитом проценты должны быть уплачены Заемщиком не позднее дня, установленного Кредитным договором как срок возврата кредита.

3) Кредитный договор от 02 февраля 2015 г. № ЮЛ-15-02-СР-001 (Кредитный договор3), в соответствии с условиями которого Банк предоставил заемщику кредит в размере 40 000 000 (сорок миллионов) рублей со сроком возврата не позднее 01 февраля 2016 г.

За пользование кредитом, согласно п. 1.3 Кредитного договора3, заемщик обязался уплачивать Банку проценты в размере 25 % годовых. В случаях, указанных в п. 3.4 Кредитного договора, заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом в размере повышенной ставки.

Кредит был предоставлен в порядке, установленном п.п. 2.1, 2.2 Кредитного договора3 посредством зачисления кредита на банковский счет заемщика в Банке № 40702810000000098385.

Для учета задолженности по кредиту на балансе Банка открыт ссудный счет № 45206810200000108385 (п. 1.5 Кредитного договора3).

В соответствии с п. 2.3 Кредитного договора3 возврат кредита должен осуществляться заемщиком в установленный договором срок на счет по учету кредита.

В соответствии с п.3.4 Кредитного договора3, проценты за пользование кредитом уплачиваются Заемщиком ежемесячно не позднее 4-го числа следующего месяца.

Кредит предоставлен для целей выполнения ремонтных работ в объектах недвижимого имущества, принадлежащих заемщику.

В период действия договора заемщиком производились периодические платежи с целью погашения процентов за пользование кредитом, однако в срок, установленный п. 1.2 Кредитного договора задолженность по кредиту не погашена в части суммы основного долга и в сумме процентов за пользование кредитными денежными средствами.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика перед Истцом по Кредитному договору3, КБ «Гагаринский» (АО) заключен Договор поручительства от 05.02.2015 № ПФ- ЮЛ-15-02-СР-001 (Договор поручительства) с лицом, исполнявшим функции единоличного исполнительного органа ООО «Реал Естейт» - ФИО2 (поручитель). Срок поручительства установлен по 14.01.2018 г. (п. 4.1 Договора поручительства).

В связи с неисполнением обязательств заемщика по возврату основного долга и уплате процентов за пользование кредитами, Банк направил заемщику/залогодателю Требования-уведомления (претензии) об исполнении обязательств по договорам, которые не исполнены.

Согласно п. 7.1 Кредитных договоров в случае несвоевременного возврата кредитов, заемщик обязан уплатить Банку неустойку начисляемую на сумму задолженности, в размере полуторной процентной ставки, установленной по Кредитным договорам.

В связи с невозвратом кредитов и неуплатой процентов за пользование кредитами в установленные сроки, истцом заявлены исковые требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с ч. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

На основании ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком в нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств исполнения обязательств по спорным кредитным договорам в установленные сроки и на дату рассмотрения спора.

Поскольку у истца возникло право требования у залогодателя суммы кредита, процентов за пользование кредитом, а также неустоек, то истец вправе получить возмещение своих требований за счет обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости по объектам недвижимости, в соответствии с которыми ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано в отношении следующих объектов, на которые истец просит суд обратить взыскание:

(аренда) - одноэтажное нежилое здание литер Б, общей площадью 205,8 кв. м., расположенное по адресу: <...>; кадастровый номер: 46:29:03:00:00:013:0:000, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, общей площадью 393 кв.м., кадастровый/условный номер 46:29:101025:10, разрешенное использование для торговой деятельности;

(не зарегистрировано) - здание нежилое литер Б, общей площадью 268 кв. м., расположенное по адресу: <...>. Кадастровый номер: 46:32:010101:5235. Здание расположено на земельном участке, находящемся по адресу: Курская область, <...>, общей площадью 478 кв. м., кадастровый/условный номер 46:32:010101:87, разрешенное использование - для обслуживания и эксплуатации магазина «Книга».

В соответствии с п.1 ст.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику

по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст. 10 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

В соответствии с п.п.2, 3 ст.11 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, в связи с тем, что обременение указанного имущества не зарегистрировано в установленном порядке, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, не возникла.

Учитывая изложенное, исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество

(аренда) - одноэтажное нежилое здание литер Б, общей площадью 205,8 кв. м., расположенное по адресу: <...>; кадастровый номер: 46:29:03:00:00:013:0:000, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, общей площадью 393 кв.м., кадастровый/условный номер 46:29:101025:10, разрешенное использование для торговой деятельности;

(не зарегистрировано) - здание нежилое литер Б, общей площадью 268 кв. м., расположенное по адресу: <...>. Кадастровый номер: 46:32:010101:5235. Здание расположено на земельном участке, находящемся по адресу: Курская область, <...>, общей площадью 478 кв. м., кадастровый/условный номер 46:32:010101:87, разрешенное использование - для обслуживания и эксплуатации магазина «Книга»,

удовлетворению не подлежит.

В остальной части исковые требования обоснованы, правомерны, документально подтверждены и подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, на основании ст. ст. 8, 9, 11, 12, 307, 309, 310, 330, 334, 338, 809, 819 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 4, 64, 65, 71, 101, 102, 110, 167-171, 180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «РЕАЛ ЕСТЕЙТ» в пользу КБ «ГАГАРИНСКИЙ» (АО) 232 677 596,73 руб. задолженности, из которой

127 819 972,68 руб. общая задолженность по договору № <***> от 26.11.2014 о предоставлении кредита в виде невозобновляемой кредитной линии;

35 034 508,53 руб. общая задолженность по Кредитному договору от 15 января 2015 № ЮЛ-15-01-СР-001;

69 823 115, 52 руб. общая задолженность по Кредитному договору от 02 февраля 2015 № ЮЛ-15-02-СР-001;

Обратить взыскание на имущество ООО «РЕАЛ ЕСТЕЙТ», переданное в залог по Договору купли-продажи недвижимости № 17/11-2014 от 26 ноября 2014 в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору № <***> от 26.11.2014 в пользу КБ «Гагаринский» (АО), а именно:

- помещение I, II в здании литер А, общей площадью 380,9 кв. м. (расположенное в подвале и на 1-м этаже, номера на поэтажном плане: помещение I №№ 29-31, 33-35, 37, 38 - 1-й этаж; помещение II №№ 25-33 - подвал, 43-45, 45а, 46 - 1-й этаж, Этаж: подвал I; по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Дзержинского, д.86., кадастровый (или условный) номер: 46:29:102280:50, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Дзержинского, д.86, общей площадью 2 045 кв. м., кадастровый/условный номер 46:29:102280:12, разрешенное использование для эксплуатации многоквартирных домов, для торговой деятельности; кадастровый номер: 46:29:102280:50,

путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанного имущества в размере 43 185 713 (сорок три миллиона сто восемьдесят пять тысяч семьсот тринадцать) рублей;

Здание нежилое литер Б2,б,б1, общей площадью 406,3 кв. м., расположено по адресу: <...>; кадастровый номер: 46:29:101086:253; расположенный на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, общей площадью 1 245 кв. м., кадастровый/условный номер 46:29:101086:6, разрешенное использование для торговой деятельности,

путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанного имущества в размере 22 937 587 (двадцать два миллиона девятьсот тридцать семь тысяч пятьсот восемьдесят семь) рублей,

Взыскать с ООО «РЕАЛ ЕСТЕЙТ» в пользу КБ «ГАГАРИНСКИЙ» (АО) 206 000 руб. расходов по госпошлине.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента принятия.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья О.И. Шведко