Решение от 30 июня 2021 г. по делу № А41-26229/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

30 июня 2021 года Дело №А41-26229/21

Резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья Н.В. Плотникова , при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савиной С.А. рассмотрел в судебном заседании дело по иску ООО "Ротор" к АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АМБЕР КОМПАНИ" об обязании заключить договор

при участии в судебном заседании согласно протоколу с/з

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ротор" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АМБЕР КОМПАНИ" об обязании заключить договор купли-продажи, предметом которого является нежилое здание общей площадью 18,7 кв.м. с кадастровым номером 50:59:0010201:554, наименование: проходная, находящаяся по адресу <...>, принадлежащее ООО «Роток» на праве собственности, на условиях, указанных в Протоколе от 19.03.2020г. по итогам переговоров по заключению сделки купли-продажи Здания «Ротор» и приходной №17/03-2020 от 17.03.2020г.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по итогам переговоров по заключению сделки купли-продажи здания «Ротор» и приходной стороны договорились о нижеследующем:

- Общая сумма сделки по зданию Ротор и прилегающей к ней Проходной на момент подписания Протокола составляет 22 000 000 руб., из которых: ранее выплачено 6000 000 руб.: 600 000 руб. было ранее зачтено по бухгалтерии в счет аренды, 5 400 000 руб. будет перенесено на договор купли-продажи здания.

По договору купли-продажи №17/03-2020 от 17 марта 2020 года, заключенному между истцом и ответчиком, в собственность ответчика передано недвижимое имущество: нежилое 2-этажное здание общей площадью 827,6 кв м., с кадастровым номером 50:59:0010201:553, наименование: ремонтно-механические мастерские, находящееся по адресу: Россия, <...>, а также находящееся в нем оборудование: станок токарный - 1 шт., станок фрезерный - 1 шт., станок вертикально-сверлильный - 1 шт., станок настольный сверлильный - 1 шт., кран-балка-3 шт., станок точильный - 1 шт., кондиционер - 1 шт., дизель-генератор - 1 шт., верстаки, стеллажи, шкафы под одежду.

Согласно п. 2.1 цена вышеназванного недвижимого имущества составляет 16 400 000 руб.

Помещение, инженерные сети и оборудование передано ответчику, что подтверждается Актом приема-передачи к договору купли-продажи здания №17/03-2020 от 17 марта 2020 года.

Согласно указанному Протоколу от 19.03.2020г. стороны также договорились, что по факту получения кадастрового номера на проходную стороны заключат договор купли-продажи на проходную на сумму 5 000 000 руб. с разбивкой платежей: 1000 000 руб. в день подачи заявления на переход прав собственности, 4 000 000 руб. в течение 20 дней после перехода прав собственности проходной, но не ранее даты подачи заявления на отзыв залога на здание Ротора.

ООО «Ротор» во исполнение условий Протокола получило 06.07.2020г. Выписку из ЕГРН на объект недвижимости, кадастровый номер 50:59:0010201:554, нежилое здание общей площадью 18,7 кв.м., проходная, расположенное по адресу <...>.

Письмом от 28.10.2020г. №27/20 ООО «Ротор» направило в адрес АО «АМБЕР КОМПАНИ» договор купли-продажи №10/09-2020 от 10 ноября 2020 года, предметом которого является нежилое здание общей площадью 18.7 кв.м.. с кадастровым номером 50:59:0010201:554, наименование: проходная, находящееся по адресу: Россия, <...> и Акт приема-передачи имущества к Договору №10/09-2020 между ООО «Ротор» и АО «Амбер Компани» на основании Протокола от 19.03.2020 года, с просьбой подписанный экземпляр договора ООО «Ротор» и подписанный экземпляр возвратить по адресу: 142281. г. Протвино. МО. Институтское шоссе, дом 6А.

Поскольку ответчик не направил истцу подписанный договор купли-продажи, а также Акт приема-передачи, истец полагает, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Истец считает, что ответчик принял на себя обязательства по заключению договора купли-продажи на спорную проходную на оговоренных в предварительном договоре условиях (Протоколе от 19.03.2020г.).

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Ответчик против исковых требований возражал, указав на то, что представленный в дело Протокол от 19.03.2020г. не является предварительным договором купли-продажи, поскольку договор не позволяет определить объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.

Кроме того, ответчик ссылается на то, что протокол не содержит сведений о сторонах, сведений о лицах, подписавших протокол и их полномочиях.

Также, по мнению ответчика, Протокол от 19.03.2020г. является ничтожным.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор - это организационный договор, содержащий как условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), так и устанавливающий порядок заключения основного договора (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.1997 N 13, пункт 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Судом установлено, что предварительным договором предусмотрен срок для заключения основного договора – по факту получения кадастрового номера на проходную; объект был поставлен на кадастровый учет 06.07.2020г., что следует из выписки из ЕГРН.

Требование о заключении основного договора направлено ответчику 28.10.2020г., в суд истец обратился 23.11.2020г., то есть в пределах установленного законом срока.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащие передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» установлено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Исходя из указанной позиции, отсутствие в предварительном договоре кадастрового номера объекта недвижимости, при наличии иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, не является безусловным основанием для признания договора незаключенным.

Судом установлено, что стороны по итогам переговоров по заключению сделки по купле-продаже Здания «Ротор» и проходной №17/03-2020 от 17.03.2020г. договорились о том, что общая сумма сделки по зданию Ротор (50:59:0010201:553-50/032/2019-1) и прилегающей к ней проходной (кадастровый номер отсутствует на момент подписания Протокола) составляет 22 000 000 руб.

При этом, стороны заключили договор купли-продажи здания общей площадью 827,6 кв м., с кадастровым номером 50:59:0010201:553, наименование: ремонтно-механические мастерские, находящееся по адресу: Россия, <...>, а также находящееся в нем оборудование на сумму 16 400 000 руб.

Стороны также договорились, что заключат договор купли-продажи на Проходную на общую сумму 5000 000 руб. по факту получения кадастрового номера на нее.

На момент подписания Протокола стороны были лишены возможности указать кадастровый номер спорного объекта недвижимости, ввиду его отсутствия, что нашло свое подтверждение в тексте Протокола.

Спор, ввиду отсутствия кадастрового номера на Проходную, между сторонами до обращения истца с иском в суд не возникал.

При этом, из текста Протокола от 19.03.2020г. следует, что Проходная является прилегающей к основному зданию «Ротор» (кадастровый номер 50:59:0010201:553-50/032/2019-1) и находится по тому же адресу <...>.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что при заключении Протокола от 19.03.2020г., который по своей сути является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, стороны пришли к согласию относительно всех существенных условий для данного типа договоров, позволяющие установить имущество и имущественные права, подлежащие передаче по основному договору, а также их цену.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Кодекса).

Заключение договора купли-продажи от №17/03-2020 от 17.03.2020г. между сторонами на здание «Ротор», принятия объекта недвижимости по Акту приема-передачи свидетельствует о том, что ответчик принял от истца действия по частичному исполнению согласованных в Протоколе от 19.03.2020г. договоренностей.

Истцом в свою очередь исполнено обязательство по получению кадастрового номера на Проходную, что подтверждается представленной в дело Выпиской из ЕГРН, согласно которой спорному помещению присвоен кадастровый номер 50:59:0010201:554.

Довод ответчика о том, что предварительный договор по смыслу п. 2 ст. 429 ГК РФ является ничтожным также отклоняется судом, поскольку не подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, данный довод сделан при не правильном и не верном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд находит исковые требования заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и статьи 333.21 НК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем, расходы по оплате госпошлины по иску подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АМБЕР КОМПАНИ" заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «РОТОР» договор купли-продажи, предметом которого является нежилое здание общей площадью 18,7 кв.м. с кадастровым номером 50:59:0010201:554, наименование: проходная, находящаяся по адресу <...>, принадлежащее ООО «Роток» на праве собственности, на условиях, указанных в Протоколе от 19.03.2020г. по итогам переговоров по заключению сделки купли-продажи Здания «Ротор» и приходной №17/03-2020 от 17.03.2020г.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "АМБЕР КОМПАНИ" в пользу ООО "РОТОР" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Н.В. Плотникова