Решение от 3 августа 2025 г. по делу № А51-21373/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21373/2024
г. Владивосток
04 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  23 июля 2025 года .

Полный текст решения изготовлен  04 августа 2025 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «Регион-1»  (ИНН <***>, ОГРН <***>) 

к  Министерству строительства Приморского края  (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрация города Владивостока  

о признании недействительным решения,

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, диплом (прибыл в судебное заседание без доверенности и допускается в качестве слушателя)

от Министерства строительства Приморского края: ФИО2, доверенность от 04.12.2024, удостоверение, диплом

от Администрации г. Владивостока: ФИО3, доверенность от 11.12.2024, удостоверение, диплом, после перерыва - ФИО4, доверенность от 11.12.2024, удостоверение, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Регион-1» обратилось в суд с иском к Министерству строительства Приморского края о признании решения от 15.10.2024 исх.№17/3996 об одностороннем отказе от исполнения договора №1/2021 от 30.08.2021 «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улицы Талалихина 6, 8, 9, 10, Героев Хасана 30,32» недействительным.

Определением от 03.02.2025  суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию города Владивостока.

            Определением от 10.06.2025 процессуальный статус Администрации города Владивостока изменен  с третьего лица на соответчика.

В судебном заседании 21.07.2025 объявлен перерыв до 23.07.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Истец на заявленных требованиях настаивал,  указывая на надлежащее исполнение со своей стороны обязанностей по исполнению договора № РЗТ 1/2021.

Министерство строительства Приморского края по иску возражало,  указывая на не направление истцом согласованного с администрацией плана-графика, предусмотренного условиями договора. Неисполнение обязательств, принятых на себя девелопером при заключении договора, явилось основанием к одностороннему отказу от договора.

            Администрация исковые требования оспорила, в связи с тем, что план-график строительства объектов, предусмотренных документацией по планировке территории в соответствии с договором администрацией города Владивостока не согласован, жилые площади девелопером не подобраны и не переданы в собственность администрации города Владивостока для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расселение жителей (собственников помещений) не осуществилось.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

30.08.2021 года между министерством строительства Приморского края, администрацией города Владивостока и ООО «Регион-1» Девелопер) на основании протокола аукционной комиссии рассмотрения единственной заявки от 03.08.2021 №300621/8017300/03 заключен договор №1/2021 «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улицы Таллалихина, 6,8,9,10, Героев Хасана, 30,32», предметом которого является осуществление в установленный Договором срок в соответствии с обязательствами сторон и порядком их исполнения, указанными в разделе 3 Договора, мероприятий по развитию застроенной территории площадью 18533 кв.м в границах, согласно Приложению № 1 к настоящему Договору в соответствии с решением о развитии застроенной территории (распоряжение Министерства от 13.11.2020 № 127-ра «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улиц Талалихина, 6, 8, 9, 10, Героев Хасана, 30, 32») (далее - территория).

Пунктами 4.3, 4.3.1, 4.3.2 договора предусмотрено, что министерство, Администрация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения девелопером обязательств, предусмотренных пунктами 2.3, 3.5 настоящего договора; иных случаях, установленных действующим законодательством.

Срок действия договора - 5 лет  (пункт 4.1 договора)

Пунктом 3.5 договора установлены следующие обязанности девелопера:

Разработать и направить на утверждение в Администрацию документацию по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории), в соответствии с требованиями статей 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В составе проекта планировки территории разработать схему организации движения дорожного транспорта (включая транспорт общего пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую существующие и прогнозируемые потребности в транспортном обеспечении территории, а также схему организации улично-дорожной сети, в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Направить в Министерство, Администрацию информацию об объектах инженерной и иной инфраструктур, элементов благоустройства, предусмотренных документацией по планировке территории и предназначенных к передаче в муниципальную собственность не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на строительство объектов капитального строительства.

В срок не позднее 10 рабочих дней с момента утверждения документации по планировке территории разработать и представить на согласование в Администрацию план-график строительства объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории.

Направить согласованный с Администрацией план-график строительства объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, в Министерство в течение 5 рабочих дней (пункт 3.5.1 договора)

С учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений городе Владивостоке создать либо приобрести жилые площади, подобранные с согласия переселяемых нанимателей и безвозмездно передать приобретенные или построенные площади в собственность администрации для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения (пункт 3.5.2 договора).

Пунктом 3.5.5 договора предусмотрена обязанность девелопера передать в установленном порядке в собственность Администрации построенные объекты, указанные в п.п. 3.5.4 п. 3.5 настоящего Договора.

Пунктом 3.5.15 предусмотрена обязанность девелопера отселения и перевозки граждан из отселяемых домов на предоставленную жилую площадь, оплаты расходов, связанных с передачей и оформлением жилой площади, переселяемым гражданам, заключением и регистрацией договоров с собственниками жилых помещений, оценкой рыночной стоимости жилых помещений и других расходов, связанных с переселением.

В адрес девелопера поступило уведомление Министерства строительства Приморского края от 15.10.2024 №17/3996, которым Министерство, указывая на нарушение истом пунктов 3.5.2, 3.5.3, 3.5.15,  уведомило об одностороннем отказе от договора, просило считать договор №1/2021 от 30.08.2021 «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улицы Талалихина, 6, 8, 9, 10, Героев Хасана, 30, 32» расторгнутым с 13.11.2024.

Полагая, что данное уведомление является незаконным, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Из материалов дела следует, что отношения сторон возникли на основании договора о развитии застроенной территории в городе Владивостоке.

Данный вид договоров был предусмотрен статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации  (ГрК РФ) (глава 5.1 ГрК РФ).

30.12.2020 опубликован Федеральный закон №494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территории» (дата вступления в силу Федерального закона - 31.12.2020), в соответствии с пунктом 18 статьи 1 которого признается утратившей силу глава 5.1 ГрК РФ (Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления).

Между тем согласно пункту 4 статьи 18 того же закона в случае принятия органами местного самоуправления до дня вступления в силу настоящего Федерального закона решений, предусмотренных пунктами 6 (к полномочиям органов местного самоуправления относится принятие решений о развитии застроенных территорий) ГрК РФ, к правоотношениям, связанным с исполнением таких решений, внесением изменений в такие решения и признанием таких решений утратившими силу (отменой таких решений), применяются положения ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В связи с  изданием Министерством распоряжения  № 127-ра «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улиц Талалихина, 6, 8, 9, 10, Героев Хасана, 30,  13.11.2020  (до даты внесения изменения в ГрК РФ), 30.08.2021 между сторонами заключен договор о развитии застроенной территории.

Пункт 5 статьи 18 Закона №494-ФЗ  предусматривает, что договоры о развитии застроенных территорий,  заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров.

По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи (пункт 1 статьи 46.2 грК РФ).

В силу части 3 названной статьи существенными условиями договора являются: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;  обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 46.2 ГрК РФ орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи, в том числе в случае неисполнения обязательства по подготовке проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также обязательтсв лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства

Аналогичные положения содержатся в договоре от 30.08.2021 №1/2021.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктами 3.5.1, 3.5 договора девелопер обязан в срок не позднее 10 рабочих дней с момента утверждения документации по планировке территории разработать и представить на согласование в администрацию г. Владивостока План-график строительства объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории.

Материалами дела подтверждается, что письмом от 21.04.2023 девелопер испрашивал у администрации согласования плана-графика строительства объектов.

Ответным письмом от 25.04.2023 администрация указала, что документация по планировке территории не утверждена, поэтому у администрации города Владивостока отсутствуют правовые основания к исполнению обязательства, установленного пунктом 3.3.2 договора о РЗТ от 30.08.2021 № 1/202.

29.06.2023 Администрацией города Владивостока издано постановление №1653 «Об утверждении документации по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улиц Талалихина, 6,8,9,10 и Героев Хасана, 30,32 в городе Владивостоке».

11.03.2024 постановлением №554 Администрации внесены изменения в постановление №1653 от 29.06.2023 «О внесении изменений в постановление администрации города Владивостока от 29.06.2023 №1653 «Об утверждении Документации по планировке территории в части проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе улиц Талалихина, 6,8,9,10, Героев Хасана, 30,32 в городе Владивостоке».

Письмом от 05.07.2023 девелопер представил в администрацию план-график на согласование.

Ответным письмом администрация указала, что пунктом 24 плана-графика переселение жителей из аварийных домов предусмотрено на февраль и март 2026 года, при этом, согласно плану - графику, строительство объектов капитального строительства предусмотрено до переселения жителей. Необходимо осуществить переселение жителей из аварийных домов до начала строительных работ и предусмотреть данное мероприятие в плане-графике.

Письмом от 07.07.2023 девелопер представил в администрацию план-график на согласование.

Ответным письмом от 11.07.2023 администрация указала, что пункт 5 Плана-графика «Разработка эскизного проекта. Утверждение» необходимо исключить, либо обосновать включение данного мероприятия. Пункт 6 плана-графика возможно включить в пункт 4. Пункт 24 плана-графика необходимо перенести после пункта 2. В пункте 22 Плана-графика необходимо исключить, поскольку ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию возможен только после выполнения работ по благоустройству и озеленению территории

            Письмами от 13.07.2023, 15.07.2023, девелопер вновь направлял планы графики на утверждение.

Ответными письмами администрация указывала на отсутствие устранения ранее выявленных нарушений.

            В последующем девелопер неоднократно направлял в адрес администрации план график для утверждения.

Администрация, в свою очередь, указывая на отсутствие правовых оснований для согласования представленного плана-графика строительства объектов в соответствии с обязательством, установленным пунктом 3.3.2 договора о РЗТ от 30.08.2021 № 1/2021, отказывала в их согласовании.

            Помимо этого, в ответным письмах администрация указала, что в границах территории, определенной распоряжением министерства строительства Приморского края от 13.11.2020 № 127-ра и договором о РЗТ от 30.08.2021 № 1/2021, помимо утвержденного перечня жилых домов, подлежащих сносу, располагались фактически снесенные/обрушенные строения, в которых до настоящего времени зарегистрированы по месту жительства граждане, перед которыми не исполнены обязательства по расселению: - <...>; - <...>.

Дом № 5 по улице Сафонова включен в перечень многоквартирных домов, расселение которых запланировано в рамках реализации региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Приморском крае» на 2019–2023 годы, 3 утвержденной постановлением Администрации Приморского края от 09.04.2019 № 217-па, в ОКС «Группа жилых домов по адресу: ул. Русская, 57 в г. Владивосток (4 дома)».

Таким образом, межевание территории в соответствии с Документацией, в частности образование земельных участков из земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, возможно после исполнения всех обязательств по расселению граждан.

Планом – графиком установлены несоответствующие действительности сроки реализации этапов межевания территории, предусмотренных Документацией.

Кроме того, пунктом 3 этапа I «Подготовительный» предусмотрено получение в мае-июне 2024 года правоустанавливающих документов на земельные участки, при этом согласно пункту 22 этапа III «Строительство (ОКС 1.1)» переселение граждан из аварийных многоквартирных домов запланировано осуществить в период с июля 2024 года до ноября 2024 года.

Предоставить земельные участки, расположенные под вышеуказанными многоквартирными домами, не представляется возможным до полного выполнения обязательств по расселению граждан, и оформлению данных участков в муниципальную собственность.

Таким образом, переселение граждан из аварийных домов необходимо перенести в I этап «Подготовительный» с указанием адреса жилых помещений, Ф.И.О. нанимателя (собственника), занимаемой площади, количества расселяемых граждан, вариантов переселения по каждому жилому помещению в отдельности.

Материалами дела подтверждается, что на момент рассмотрения настоящего спора, в нарушение пункта 3.5.1 договора согласованный с администрацией план график на утверждение в министерство не представлен. Отказы администрации в согласовании графиков девелопером не обжалованы, выявленные администрацией недочеты не устранены.

Мотивы отклонения план-графика подробно изложены по тексту представленных в материалы дела отказов и не оспорены истцом.

Помимо изложенного, пунктом 3.5.2 договора предусмотрена обязанность девелопера с  учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений городе Владивостоке создать либо приобрести жилые площади, подобранные с согласия переселяемых нанимателей и безвозмездно передать приобретенные или построенные площади в собственность администрации для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения.

В силу пункта 1 статьи 46.2. ГрК РФ сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции является существенным условием договора.

Приложением №2 к  распоряжению министерства строительства Приморского края утвержден перечень адресов зданий, строений сооружений, подлежащих сносу,  - дома по ул. Талалихина, 6, 8, 9, 10, Героев Хасана, 30, 32 в городе Владивостоке.

При этом, перечень координат характерных точек границ территории подлежащей развитию в границах в границах улиц Талалихина, 6, 8, 9, 10, Героев Хасана, 30, 32 в городе Владивостоке является приложением №1 к договору.

Как следует из письма управления по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока от 15.07.2025 № 21/28489, в границах территории, определенной распоряжением министерства строительства Приморского края от 13.11.2020 № 127-ра и Договором, помимо утвержденного перечня жилых домов, подлежащих сносу, располагались фактически снесенные/обрушенные строения, в которых до настоящего времени зарегистрированы по месту жительства граждане, перед которыми не исполнены обязательства по расселению: - <...>; <...>.

Многоквартирный дом № 5 по улице Сафонова включен в перечень многоквартирных домов, расселение которых запланировано в рамках реализации региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Приморском крае» на 2019 — 2024 годы, утвержденной постановлением Администрации Приморского края от 09.04.2019 № 217-па, в ОКС «Группа жилых домов по адресу: ул. Русская, 57 в г. Владивосток (4 дома)». Завершение строительства планируется сентябре декабре 2025 года.

В соответствии с п. 3.5.3 договора о РЗТ решение имущественных, правовых вопросов при переселении собственников жилых помещений осуществляется Девелопером на основании статьи 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», в соответствии с гражданским, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации.

Условия переселения собственника жилого помещения и членов его семьи, характеристики предоставляемых жилых помещений (размер общей площади и количество комнат в предоставляемом собственнику жилом помещении, иные условия переселения) определяются соглашением (договором), заключаемым между Девелопером и собственниками жилых помещений.

             Между тем, истцом не представлено доказательств подбора и передачи в собственность администрации г. Владивостока для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что материалами дела подтверждается факт нарушения девелопером условий договора №1/21, суд, приходит к выводу, что односторонний отказ министерства строительства Приморского края от 15.10.2024, выраженный в письме №17/3996, заявлен при наличии достаточных к тому оснований. Ввиду изложенного, суд отказывает в удовлетворении  иска.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ в полном объеме относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

            Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                         Понкратенко М.В.