Решение от 10 марта 2021 г. по делу № А63-17834/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь Дело № А63-17834/2020

Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 10 марта 2021 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>

к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края,

о признании недействительной сделкой договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края №2 от 10.01.2019, заключенный между администрацией города Михайловска и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровом номером 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <...>, и применить последствия недействительности сделки;

о возложении на индивидуального предпринимателя обязанность возвратить администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенный по адресу Российская Федерация, Шпаковский муниципальный район, городское поселение <...>;

о взыскании с администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского муниципального района Ставропольского края в пользу индивидуального предпринимателя неосновательное обогащение в размере 1 275 548,28 рублей; о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей,

при участии:

от истца – адвокат Шмаков К.В. по доверенности от 20.12.2020

от ответчика – представитель по доверенности от 18.01.2021 № 52/-0108 ФИО3, представившая диплом о высшем юридическом образовании ВСГ 0336517 от 30.11.2007,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Ставрополь (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края с исковым заявлением, в котором просил:

-признать недействительной сделкой договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского округа Ставропольского края №2 от 10.01.2019, заключенный между администрацией города Михайловска и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровом номером 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение <...>, и применить последствия недействительности сделки,

-возложить на индивидуального предпринимателя ФИО2 обязанность возвратить администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение город Михайловск, <...>,

-взыскать с администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 1 275 548,28 рублей,

- взыскать с администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, уплаченной на основании платежного поручения № 26 от 16.11.2020.

Определением от 02.03.2021 суд произвел замену ответчика по делу - администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края на её правопреемника в силу закона администрацию Шпаковского муниципального округа Ставропольского края.

Исковые требования общества мотивированы тем, что независимо от того внесена ли зона с особыми условиями использования территории в документы градостроительного планирования, предоставление земельных участков должно осуществляться с учетом ее использования. Поскольку земельный участок попадает в санитарно-защитную зону кладбища, строительство магазина на нем запрещено, следовательно, предоставление такого участка в нарушение правил использования земли в диаметре 50 м вокруг кладбища нарушает явно выраженный запрет и является основанием для признания сделки ничтожной.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, мотивируя это тем, что согласно пункту 2.8 СанПин 2.1.2882-11 «Гигиенические требования к размещению, устройству и содержанию кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения» на территориях санитарно-защитных зон кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения не разрешается строительство зданий и сооружений, не связанных с обслуживанием указанных объектов, за исключением культовых и обрядовых объектов. Данные гигиенические требования действуют до 01.03.2021. На основании «ГОСТ 32609-2014. Межгосударственный стандарт. Услуги бытовые. Услуги ритуальные. Термины и определения» (введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 551-ст) к объектам похоронного назначения относятся: кладбища, крематории, колумбарии, бюро похоронного назначения (пункты приема заказов), похоронные дома, ритуальные залы, останкохранилища, мастерские (цеха) по изготовлению похоронных принадлежностей и надгробий, салоны-магазины похоронных принадлежностей, гаражи катафального транспорта. Поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка под магазины подразумевает строительство любого типа магазина, в том числе ритуального (ритуальный магазин – предприятие торговли, специализирующееся на продаже траурных венков, лент, гробов, надгробий, погребальной одежды и других ритуальных принадлежностей), предпринимателю представляется возможным строительство на спорном земельном участке данного типа магазина.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, дав правовую оценку представленным доказательствам, установил следующее.

На основании постановления администрации г. Михайловска № 1876 от 19.11.2018 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков» был объявлен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 26:11:020213:708‚ расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием - под магазин. Извещение о проведении указанного аукциона опубликовано на официальном сайте в сети Интернет: www.mihailovsk-city.ru.

По результатам аукциона, на основании протокола № 31 от 27.12.2018 между администрацией города Михайловска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № 2 от 10.01.2019 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1. договора аренды предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером: 26:11:020213:708 под магазин.

10 января 2019 между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи земельного участка.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок аренды участка с 10.01.2019 по 09.01.2024. Договор аренды в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации. В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, годовой размер арендной платы за участок составляет 850 365 рублей 52 копейки.

Арендная плата вносится равными частями до 15.03.‚ 15.06, 15.09, 15.12 путем перечисления на счёт администрации г. Михайловска по указанным реквизитам (пункт 3.2. договора аренды).

Предпринимателем внесены арендные платежи в общей сумме 1 275 548 рублей 28 копеек, что подтверждается платежными поручениями за период с 21.12.2018г. по 15.06.2020 и не оспаривается ответчиком.

Как следует из искового заявления и объяснений, данных в судебном заседании истцом на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020213:708 планировалось осуществление строительства объекта недвижимости с видом разрешенного использования – магазин.

13 марта 2019 Управлением муниципального имущества, градостроительства и землепользования администрации города Михайловска выдан градостроительный план земельного участка.

21 октября 2019 года предприниматель обратился в администрацию г. Михайловска для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Магазин по адресу: СК, <...>».

Уведомлением от 29.10.2019 № 7498-07-09/4-931 администрация г. Михайловска отказала предпринимателю в выдаче разрешения на строительство по причине того, что представленная заявителем проектная документация не отвечает требованиям СНИП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения».

Предприниматель обжаловал названный отказ в выдаче разрешения на строительство в арбитражный суд.

При рассмотрении спора в рамках дела №А63-24242/2019, установлено, что предоставленный предпринимателю земельный участок с кадастровым номером: 26:11:020213:708 является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером: 26:11:020213:511 площадью 162 668 кв. м., расположенному по адресу: <...>, предназначенному для размещения кладбища, и входит в границы санитарно-защитной зоны кладбища. Указанное обстоятельство послужило основанием для вынесения Арбитражным судом Ставропольского края решения от 09.11.2020 по делу №А63-24242/2019 об отказе в удовлетворении требований предпринимателя к администрации г. Михайловска о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером: 26:11:020213:708. Названное решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункты 1 - 3 статьи 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 73 - 75 и 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25) содержатся следующие разъяснения. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

При планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон должны соблюдаться санитарные правила (пункты 1, 2 статьи 12 Закона № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») (далее – Закон № 52).

Санитарно-защитные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (далее – ГрК РФ).

Санитарно-защитные зоны отображаются на картах генерального плана муниципального образования в составе материалов по его обоснованию (подпункт 7 пункта 8 статьи 23 ГрК РФ).

Границы зон с особыми условиями использования территорий в обязательном порядке отображаются на карте градостроительного зонирования, входящей в состав правил землепользования и застройки, а также могут отображаться на отдельных картах (пункт 5 статьи 30 ГрК РФ).

В сфере градостроительства применяется, в том числе постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 № 74, которым введены в действие СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (далее - СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 ).

В соответствии с пунктами 1.4 и 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, санитарные правила устанавливают класс опасности промышленных объектов и производств, требования к размеру санитарно-защитных зон, основания для пересмотра этих размеров, методы и порядок их установления для отдельных промышленных объектов и производств и/или их комплексов, ограничения на использование территории санитарно-защитной зоны, требования к их организации и благоустройству, а также требования к санитарным разрывам опасных коммуникаций.

Согласно пункту 2.1 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03, размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с главой VII и приложениями 1-6 к настоящим санитарным правилам.

По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме (пункт 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Пунктом 7.1.12 главы VII указанных правил установлены размеры санитарно-защитной зоны в зависимости от класса. Для закрытых кладбищ и мемориальных комплексов, кладбищ с погребением после кремации, колумбариев, сельских кладбищ, относящихся к V классу, санитарно-защитная зона составляет 50 м.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования г. Михайловска № 1642 от 19.10.2016 центральное кладбище, расположенное по адресу: <...>, закрыто для свободных захоронений и создания новых мест захоронений.

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28 июня 2011 № 84 утверждены СанПиН 2.1.2882-11 «Гигиенические требования к размещению, устройству и содержанию кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения» (далее - СанПиН 2.1 .2882-11).

Применительно к разрешенным видам деятельности в санитарно-защитной зоне кладбища действует специальная норма - пункт 2.8 СанПин 2.1.2882-11, согласно которому на территориях санитарно-защитных зон кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения запрещено строительство зданий и сооружений, не связанных с обслуживанием указанных объектов, за исключением культовых и обрядовых объектов. Аналогичная правовая позиция отражена в постановлениях Арбитражных судов Северо-Кавказского округа от 06.03.2020 по делу № А53- 34557/2018, Дальневосточного округа от 02.06.2015 по делу №А51-23659/2014, от 28.04.2015 по делу № А51-23656/2014, от 21.04.2015 по делу №А51-24607/2014, Уральского округа от 09.08.2017 по делу № А76-22051/2016).

В силу приведенных положений санитарных правил размещение магазина в границах защитно-санитарной зоны кладбища не допускается.

Несоблюдение ограничений использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (пункт 9 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ), дает основания считать постройку самовольной (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.03.2020 №310-ЭС19-11707 по делу №А48-2996/2016).

Предоставленный предпринимателю для строительства магазина земельный участок 26:11:020213:708 относится к категории земель поселений и имеет вид разрешенного использования - для размещения магазина.

Из градостроительного плана земельного участка от 13.03.2019 следует, что земельный участок с кадастровым номером: 26:11:020213:708 имеет длину 35,44 м, ширину 20,19 м.

Наличие у указанного земельного участка по всей его длине общей границы со смежным земельным участком под кладбищем с кадастровым номером: 26:11:020213:511 свидетельствует о фактическом его нахождении в санитарно-защитной зоне кладбища, относящегося к V классу опасности, и составляющей 50 м, исключающем возможность целевого использования для строительства магазина, как объекта предпринимательской деятельности, не связанного с обслуживанием кладбища и не относящегося к числу культовых или обрядовых сооружений.

Данное обстоятельство свидетельствует о несоответствии договора №2 от 10.01.2019 требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.

Отсутствие в настоящее время разработанного в соответствии с требованиями действующего законодательства проекта размера санитарно-защитной зоны не означает, что такая зона отсутствует. В данном случае подлежат применению размеры санитарно-защитных зон, установленные СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03. Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2020 по делу №А53-34557/2018).

Государственные санитарно-эпидемиологические правила (нормативы) являются нормативными правовыми актами, устанавливающими санитарно-эпидемиологические требования.

Соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, в том числе при размещении объектов строительства (статьи 1, 12, 39 Закона №52-Ф3).

При заключении договора аренды №2 от 10.01.2019 администрацией г. Михайловска был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, поэтому данный договор ничтожен как сделка, посягающая на публичные интересы.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, на основании статей 166, 167, 168 ГК РФ договор аренды, предусматривающий предоставление земельного участка с кадастровым номером: 26:11:020213:511 для строительства магазина, является ничтожной сделкой.

На основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При аренде полученное выражается в пользовании имуществом и получении арендной платы. Арендная плата является формой оплаты права пользования переданным в аренду имуществом.

В пункте 80 постановления № 25 разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Пунктом 82 постановления № 25 закреплено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ РФ).

Исходя из приведенных разъяснений равный размер взаимных обязательств сторон по недействительной (в данном случае - арендной) сделке исключает наличие неосновательного обогащения на стороне представителя собственника земельного участка.

Вместе с тем, презумпция равного размера взаимных обязательств по недействительной сделке опровержима (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.06.2016 № 308-ЭС14-9028).

В связи с тем, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 82 постановления № 25, в рамках настоящего дела подлежит установлению факт использования предпринимателем в заявленный период спорного земельного участка в соответствии с его назначением (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2018 по делу № А32-44790/2016).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2018 № Ф08-9301/18).

В силу статей 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Договор аренды заключен по результатам аукциона, проведенного в порядке статей 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, итоги которого оформлены протоколом от №31 от 27.12.2018.

В извещении о проведении аукциона содержатся характеристики предмета аукциона по лоту № 2 - земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 703 кв. м., с кадастровым номером 26:11:020213:708, видом разрешенного использования - под магазин, а также указана начальная цена предмета аукциона (начальный размер ежегодной арендной платы) по лоту № 2 - 100 043,02 руб.

Аукцион проведен в соответствии с пунктом 18 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации путем повышения начального размера арендной платы на «шаг аукциона».

Последнее предложение по цене лота № 2 в размере 850 365,52 рубля было сделано ФИО2, который признан победителем и в день проведения аукциона подписал протокол № 31 от 27.12.2018г. о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Следовательно, включенный в условия договора аренды годовой размер арендной платы в сумме 850 365,52 рубля был определен по результатам аукциона в соответствии с предложением предпринимателя, сделанным им с учетом ожидания получения в будущем прибыли от использования земельного участка в целях строительства магазина.

Земельный участок площадью 703 кв.м. с кадастровым номером: 26:11:020213:708‚ предоставлен предпринимателю для строительства магазина.

По сведениям ЕГРН также следует, что указанный земельный участок имеет разрешенное использование «под магазин».

Участвуя в торгах и подписывая договор аренды, истец действовал исключительно с определенной целью - осуществления деятельности по строительству магазина.

Денежные средства в сумме 1 275 548 рублей 28 копеек были уплачены предпринимателем администрации г. Михайловска в качестве арендной платы за предоставленный земельный участок именно в указанных целях.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 328 данного Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Истец не имел возможности приступить к использованию спорного земельного участка по назначению (получить разрешение на строительство, начать осуществление строительных работ) по вине арендодателя, предоставившего земельный участок, не предназначенный для строительства магазина.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

В силу пункта 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании).

В градостроительном плане земельного участка содержится информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (пункт 9 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ).

В аукционной документации, в выписке из ЕГРН, градостроительном плане земельного участка от 13.03.2019г., на публичной кадастровой карте отсутствовали сведения о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне кладбища.

Участвуя в торгах и заключая договор, истец не обладал информацией о наличии ограничений в пользовании участком в виде невозможности его использования для размещения магазина.

В рассматриваемом случае возможность использования земельного участка для целей, определенных договором (для строительства магазина) у арендатора отсутствовала по вине арендодателя. С момента заключения договора аренды согласованная сторонами цель предоставления изначально была объективно недостижима.

Использование объекта аренды в иных целях, не связанных со строительством магазина, документально не подтверждено. В настоящее время земельный участок не огорожен и не застроен, по назначению не используется, доступ третьих лиц на участок не ограничен, строительные работы не ведутся, принадлежащее предпринимателю имущество и объекты незавершенного строительства на участке отсутствуют.

Таким образом, ответчиком не было осуществлено встречного предоставления истцу, обусловленного договором аренды. Это исключает возможность применения к спорным отношениям презумпции равенства взаимных предоставлений.

Отсутствие у предпринимателя возможности для использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием по причинам, не зависящим от него, свидетельствует об отсутствии предоставления участка как основания получения платы за пользование. В связи с чем, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки правопреемник администрации г. Михайловска - администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края обязана возвратить истцу 1275548 рублей 28 копеек, внесенной арендной платы.

Нормы о неосновательном обогащении применяются к отношениям сторон, состоящих в обязательственной связи, исключительно в субсидиарном порядке (статья 1103 ГК РФ), т.е. не могут быть предъявлены взамен требований, вытекающих из ст. 167 ГК РФ. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, возврат 1 275 548,28 рублей арендной платы, уплаченной по ничтожной сделке, следует квалифицировать как последствия недействительности сделки, а не как неосновательное обогащение.

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки предприниматель ФИО2 в свою очередь обязан возвратить администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером: 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение город Михайловск, <...>. С 01.01.2007 подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 АПК РФ и уплаченная истцом государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 названного Кодекса взыскивается в его пользу непосредственно с государственного органа (органа местного самоуправления) как со стороны по делу.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, удовлетворить.

Признать недействительной сделкой договор аренды земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Михайловска Шпаковского округа Ставропольского края №2 от 10.01.2019, заключенный между администрацией города Михайловска и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровом номером 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение <...>, и применить последствия недействительности сделки.

Возложить на индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРН <***>, ИНН <***>, обязанность возвратить администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером: 26:11:020213:708, площадью 703 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Шпаковский муниципальный округ, городское поселение город Михайловск, <...>.

Взыскать с администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, в пользу индивидуального предпринимателя индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***> сумму в размере 1 275 548,28 рублей.

Взыскать с администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, в пользу индивидуального предпринимателя индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***> расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, уплаченной на основании платежного поручения № 26 от 16.11.2020.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова