Решение от 16 июня 2024 г. по делу № А40-76045/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-76045/24-142-561
г. Москва
17 июня 2024 г.
Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

рассмотрел в порядке упрощенного производства дело по иску

Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Заречье" (108840, г. Москва, вн.тер.г. городской округ Троицк, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.07.2008, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.07.2012 № М-12-500128 в размере 185 808,44 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате в размере 173 124,40 руб. за период с 01.10.2022 по 30.09.2023 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 16.04.2019 по 30.09.2023 в сумме 12 684,04 руб.,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заречье" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.07.2012 № М-12-500128 в размере 185 808,44 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате в размере 173 124,40 руб. за период с 01.10.2022 по 30.09.2023 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 16.04.2019 по 30.09.2023 в сумме 12 684,04 руб.

Определением от 12.04.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Истец и ответчик извещены судом о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства. Дело рассмотрено без вызова сторон в порядке упрощенного производства.

Ответчиком представлен отзыв в порядке ст. 131 АПК РФ.

07.06.2024 года по делу № А40-76045/24-142-561 принята резолютивная часть решения в порядке упрощенного производства в соответствии с частью 1 статьи 229 АПК РФ, заявленные исковые требования удовлетворены частично.

От истца поступило ходатайство об изготовлении мотивированного решения суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 229 АПК РФ арбитражный суд составляет мотивированное решение по заявлению лица, участвующего в деле, или в случае подачи апелляционной жалобы по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка № М-12-500128 от 01.07.2012.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 01.08.2011 г. между Комитетом по управлению имуществом г.Троицк Московской области (арендодатель) и ООО «Заречье» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка №20/11 от 01.08.2011 г.

В соответствии с п.1.1 Договора аренды №20/11 от 01.08.2011 г. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2670 кв. м. с кадастровым номером 50:54:020112:31, в границах. указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему Договору (приложение № 2) и являющемся его неотъемлемой частью, находящийся в государственной собственности, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: Московская область, г. Троицк, в районе ул. Заречная (далее - Участок), для строительства минигостиницы «Дом рыбака».

В соответствии с п.2.2. Договора аренды №20/11 от 01.08.2011 г. срок аренды установлен до 30.07.2014 г.

Дополнительным соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №М-12-500128/00 от 01.07.2012 г. произведена замена стороны арендодателя на Департамент земельных ресурсов г. Москвы (Департамент городского имущества г. Москвы), учетный номер Договора аренды земельного участка изменен на №М-12-500128 (п.6 соглашения).

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

Согласно исковому заявлению, задолженность по внесению платы за использование земельного участка за период с 01.10.2022 по 30.09.2023 составляет 173 124,40 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В соответствии с пунктом 5.2. в случае невнесения арендной платы в установленный срок Ответчик уплачивает Истцу неустойку (пени) в размере 0,05 % от размера платежа подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 16 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Согласно представленному расчету истца размер пени за период с 16.04.2019 по 30.09.2023 г. в сумме 12 684,04 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Земельный участок был предоставлен Ответчику для целей реализации проекта строительства минигостиницы «Дом рыбака» в качестве застройщика по инвестиционному контракту №545/13 от 30.12.2013 г. Строительство объекта осуществлялось на основании разрешений на строительство, выданных Администрацией городского округа от 14 марта 2014 г. № RU77227000-57 и от 07 сентября 2018 г. № 77-227000-153-2018.

Реализация помещений в строящемся объекте осуществлялась в соответствии с требованиями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договорам участия в долевом строительстве, что подтверждается заключением Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) о соответствии от 08.10.2019 г. №77-04-383/9-13 и проектной декларацией № 77-001451 от 09.08.2021 г. (ID дома: 21989 в Единой информационной системе жилищного строительства ЕИСЖС).

В связи с завершением строительства, Ответчиком 12.11.2021 г. было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-227000-149-2021 от 12.11.2021 г. в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выданное Администрацией городского округа Троицк в г. Москве.

Согласно Техническому плану здания по адресу: г. Москва, <...> и 25-ти (двадцати пяти) помещений в нем от «29» сентября  2021 г., подготовленного кадастровым инженером ООО «МСК-77» ФИО1 (квалификационный аттестат № 77-15-136 выдан 29.06.2015 Департаментом городского имущества города Москвы, дата внесения сведений в государственный реестр кадастровых инженеров 31.07.2015 г.), нежилое здание включает в себя следующие помещения: 8 (восемь) гостиничных номеров, 16 (шестнадцать) апартаментов, а также площади мест общего пользования и технических помещений.

С момента получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Ответчик начал передачу помещений участником долевого строительства по передаточным актам и передал участникам долевого строительства все помещения, что подтверждается актами приема-передачи помещений в приложении к настоящей позиции.

13.09.2022 г. здание «Мини гостиница с апартаментами «Дом рыбака», расположенное по адресу: г. Москва, <...>, а также все помещения в нем были поставлены на государственной кадастровый учет.

После осуществления государственного кадастрового учета в отношении помещений, переданных участникам долевого строительства, были присвоены следующие кадастровые номера, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.09.2022 г. о государственном кадастровом учете здания и помещений в нем.

Регистрация первого права собственности произведена участником долевого строительства 27.09.2022 г. в отношении апартамента №12, кадастровый номер 77:19:0020112:375, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27.09.2022 г.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 25 постановления Пленума № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Поскольку ни закон, ни договор аренды №М-12-500128 (№20/11) от 01.08.2011 г. не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Таким образом, с момента ввода в эксплуатацию здания и государственной регистрации на него права собственности участника долевого строительства на стороне арендатора земельного участка возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником участка.

Учитывая, что Ответчиком арендная плата в полном объеме была уплачена за 2022 г., а также принимая во внимание, что все помещения были переданы участникам долевого строительства, которые осуществили регистрацию права собственности, Ответчик перестал являться стороной договора аренды №М-12-500128 (№20/11) от 01.08.2011 г., в связи с чем, начисление арендной платы Ответчику за 2023 г. и по настоящее время не имеет под собой правовых оснований.

Данные выводы следуют из правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772 по делу А41-58990/2014.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 года № 11642/11, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, с 27.09.2022 г. Департамент утратил право на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:54:0020112:31, а, следовательно, и право требовать арендные платежи за рассматриваемый в настоящем деле период времени.

При таком положении в иске надлежит отказать с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на истца.

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 8, 10, 11, 12, 309, 310, 330, 606 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 226-229 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.


Судья:

И.Н. Шевцова