Постановление от 12 апреля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, <...>

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург

13 апреля 2026 года Дело № А56-58208/2024

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Чуватиной Е.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО1 (доверенность от 26.12.2025), от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 13.05.2024),

рассмотрев 26.03.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2025 по делу № А56-58208/2024,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), согласно которому просил суд признать незаконным решение Комитета об отказе в реализации своего преимущественного права на приобретение объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., 29, лит. А, пом. 1-Н, изложенное в уведомлении от 14.03.2024 № 05-19-22989/24-0-1, и обязать внести изменения в распоряжение Комитета № 2832-рз от 17.12.2024 в части цены продажи нежилого помещения, определив ее в размере 29 687 000 рублей, заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в отношении объекта нежилого фонда, расположенного по указанному адресу, установив в договоре выкупную стоимость Объекта в размере 29 687 000 рублей, а также исключив из договора пункт 3.2.5 и пункт 7.7.

Решением суда первой инстанции от 30.07.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.12.2025, на Комитет возложена обязанность внести изменения в распоряжение от 17.12.2024 № 2832-рз в части цены продажи нежилого помещения, определив ее в размере 29 687 000 рублей, и заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., д. 29, лит. А, пом. 1-Н, установив в договоре выкупную стоимость объекта в размере 29 687 000 рублей. Пункты 3.2.5 и 7.7 изложить в редакции Комитета. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 12.10.2023 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого по договору аренды № 01-3029142 от 21.12.2016 нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., д. 29, лит. А, пом. 1-Н. Распоряжением КГИОП № 10-400 от 16.07.2014 здание, в котором расположен объект, отнесено к числу объектов культурного наследия регионального значения «Дом В. Голубина. В 1911-1932 годах жил архитектор ФИО4».

Письмом от 31.10.2023 № 05-26-102165/23-0-5 Комитет подтвердил факт принятия заявления и указал, что оно будет рассмотрено в порядке и в сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 159-ФЗ).

Поскольку по состоянию на 28.02.2024 в нарушение установленного срока принятия решения о предоставлении преимущественного права выкупа Комитет не уведомил заявителя о принятом решении и не направил в его адрес проект договора купли-продажи арендуемого имущества, Предприниматель самостоятельно обратился к независимому оценщику с целью получения отчета об определении рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения общей площадью 138,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., д. 29, лит. А, пом. 1-Н, с кадастровым номером 78:06:0002010:2168.

Согласно полученному отчету об оценке от 04.03.2024 № 297/24-1 рыночная стоимость объекта на дату оценки 01.03.2024 составила 28 256 069 рублей.

05.03.2024 заявитель направил в Комитет предложение заключить договор купли-продажи с рассрочкой по оплате выкупной стоимости на 5 лет и с поквартальными платежами, установив в договоре выкупную стоимость объекта в размере 28 256 069 рублей.

В ответ 14.03.2024 Комитет направил в адрес заявителя письменный отказ на выкуп арендуемого объекта нежилого фонда.

Не согласившись с данным решением, Предприниматель обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ), объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, за исключением объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, могут приватизироваться субъектами малого и среднего предпринимательства также в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, при условии их обременения требованиями, указанными в абзаце первом данного пункта, и соблюдения положений пунктов 2 и 3 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Закона № 178-ФЗ, к решению об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должны прилагаться копии охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, утвержденного в порядке, предусмотренном статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», и паспорта объекта культурного наследия, предусмотренного статьей 21 указанного закона (при его наличии), а в случае, предусмотренном пунктом 8 статьи 48 указанного закона, - копии иного охранного документа и паспорта объекта культурного наследия (при его наличии).

Письмом от 14.03.2024 № 05-19-22989/24-0-1 Комитет сообщил Предпринимателю, что ввиду отсутствия в отношении объекта утвержденного в установленном порядке охранного обязательства принять решение об условиях приватизации и заключить договор купли-продажи не представляется возможным.

Суды обоснованно признали, что отсутствие утвержденного в установленном порядке охранного обязательства в силу приведенных выше норм права не является основанием для отказа в выкупе и не изменяет срока направления заявителю договора купли-продажи.

В процессе рассмотрения настоящего дела распоряжением КГИОП от 25.09.2024 № 459-об/24 утверждено охранное обязательство собственника и иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Дом В. Голубина. В 1911-1932 годах жил архитектор ФИО4», включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».

Распоряжением Комитета от 17.12.2024 № 2832-рз принято решение о приватизации объекта и направлении в адрес Предпринимателя проекта договора купли-продажи в отношении нежилого помещения 1-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская линия В.О., д. 29, литера А, площадью 138,4 кв. м, кадастровый № 78:06:0002010:2168, с установленной ценой продажи 42 100 000 рублей, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.11.2024 № КО49/00143/2024, изготовленным ГУП ГУИОН.

Таким образом, нарушение права Предпринимателя на выкуп арендованного имущества было устранено Комитетом. В связи с этим суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комитета, изложенного в письме от 14.03.2024 № 05-19-22989/24-0-1.

Получив от Комитета проект договора, Предприниматель направил протокол разногласий, в котором просил установить цену объекта в размере 28 256 069 рублей и исключить из договора пункты 3.2.5 и пункт 7.7. Данное обстоятельство послужило основанием для уточнения требования Предпринимателя, заявленных в рамках настоящего дела.

Суд первой инстанции правомерно принял к рассмотрению уточненные требования Предпринимателя, поскольку такие уточнения были продиктованы изменениями в период рассмотрения спора правоотношений сторон.

Вопреки доводам Комитета, приведенным в кассационной жалобе, принятие к рассмотрению уточненных требований Предпринимателя не может быть квалифицировано в качестве нарушения норм процессуального права, которое является основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку это не привело и не могло привести к принятию неправильного решения или постановления по существу спора.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с наличием разногласий сторон относительно выкупной цены арендованного имущества суд первой инстанции по ходатайству Предпринимателя назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на день обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе (12.10.2023) составляет 29 687 000 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций признали экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

В кассационной жалобе Комитет ссылается на то, что заключение судебной экспертизы не могло быть использовано в качестве надлежащего доказательства в связи с его противоречивостью.

Между тем в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» разъяснено, что при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Кодекса), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Суд кассационной инстанции, проверив в пределах своей компетенции законность решения и постановления, считает выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права, соответствующими установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы Комитета, изложенные в кассационной жалобе, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств, что на стадии кассационного обжалования недопустимо.

Учитывая изложенное, приведенные Комитетом доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, которые суд округа считает законными и обоснованными.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2025 по делу № А56-58208/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Отменить принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.02.2026 приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2025 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2025 по делу № А56-58208/2024.

Председательствующий А.В. Кадулин

Судьи

Ю.С. Баженова

Е.В. Чуватина