Решение от 18 марта 2019 г. по делу № А23-3482/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел. 8-800-100-23-53, (4842) 505-902, факс: (4842) 50-59-57; 59-94-57 http://kaluga.arbitr.ru; e-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А23-3482/2018
18 марта 2019 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 18 марта 2019 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ойлкомп», 142100, <...>, ОГРН , ИНН <***>, к администрации (исполнительно-распорядительному органу) муниципального района «Бабынинский район», 249210, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытого акционерного общества «Гаврсвэн», Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, Государственной компании "Российские автомобильные дороги", Федерального казенного учреждения "Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства" о признании договоров аренды земельных участков прекратившими действие и взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании:

от истца - представителей ФИО2 по доверенности от 18.05.2018, ФИО3 по доверенности от 18.05.2018;

от ответчика – представителя ФИО4 на основании доверенности № 3915 от 27.12.2017,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Ойлкомп" обратилось в Арбитражный суд Калужской области к администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Бабынинский район" с иском о признании договоров аренды земельного участка от 13.12.2015 №30/12 прекратившим действие с 01.02.2016 года и договора аренды от 13.12.2005 №31/12 прекратившим действие с 02.10.2014. Делу присвоен № А23-3482/2018.

Кроме того, общество с ограниченной ответственностью "Ойлкомп" обратилось в Арбитражный суд Калужской области к администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Бабынинский район" с иском о взыскании неосновательного обогащения за период с 29.01.2016 по 31.12.2016 по договору аренды земельного участка от 13.12.2015 №30/12 в размере 650834 руб. 98 коп. и за период с 02.10.2014 по 31.12.2016 по договору аренды от 13.12.2005 №31/12 в размере 839 134 руб. 15 коп. Делу присвоен №А23-6210/2018.

Определением от 19.11.2018 дела № А23-3482/2018 и А23-6210/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, судом на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество «Гаврсвэн», Государственная компания "Российские автомобильные дороги", Федеральное казенное учреждение "Управление автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Федерального дорожного агентства", Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали, полагая, что договоры аренды земельных участков прекратили свое действие ввиду невозможности исполнения, поскольку на месте предоставленных истцу в аренду земельных участках были сформированы новые земельные участки: с кадастровым номером 40601:050202:1036, который поставлен на кадастровый учет 29.01.2016 и 40:01:050201:60, который поставлен на кадастровый учет 26.02.2016. Процент наложения указанных земельных участков с арендованными истцом земельными участками составляет 49,5% и 100% (соответственно). Вновь сформированные земельные участка находятся в собственности Российской Федерации. С момента постановки на кадастровый учет новых земельных участков арендованные истцом земельные участки фактически прекратили свое существование прекратили, с указанного времени у истца отсутствовала возможность использовать земельные участки по назначению, получить разрешение на строительство, между тем, арендная плата вносилась в соответствии с условиями договоров аренды. Арендная плата, внесенная после прекращения договоров аренды, является неосновательным обогащением ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы администрации муниципального образования "Бабынинский район" от 08.07.2003 о предварительном согласовании земельных участков, утвержден акт о выборе земельных участков, предварительно согласованы два земельных участка для строительства АЗС.

На основании указанного постановления, 13.12.2005 между ответчиком (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Гаврсвэн" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №31/12, предметом которого является предоставление в аренду земельного участка из категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта связи иного специального назначения2, общей площадью 0,5 га, распложенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, 186 км.+127 м автодороги "Украина" походу от г. Москва справа после пересечения с автодорогой "Москва-Киев-Перемышль" , имеющий кадастровый номер 40:01:05 02 01:003, для строительства и эксплуатации автозаправочной станции.

В силу п. 6.7 договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение 49 лет.

16.01.2006 года договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калужской области.

Также, 13.12.2005 ответчиком (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Гаврсвэн" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №30/12, предметом которого является предоставление в аренду земельного участка из категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта связи иного специального назначения, общей площадью 0,5 га, распложенного по адресу: Калужская область, Бабынинский район, 185 км.+510 м автодороги "Украина" походу от г. Москва слева перед пересечением с автодорогой "Москва-Киев-Перемышль", имеющий кадастровый номер 40:01:05 02 01:0024, для строительства и эксплуатации автозаправочной станции.

В силу п. 6.7 договор вступает в силу с момента го государственной регистрации и действует в течение 49 лет.

19.06.2006 между закрытым акционерным обществом "Гаврсвэн" (цедент) и обществом с ограниченной ответственностью "Ойлкомп" заключены соглашения об уступке прав по договорам аренды земельного участков (т. 1 , л.д. 33-36), в соответствии с которыми истцу переданы права и обязанности арендатора по договорам аренды земельного участка от 13.12.2005 №30/12, 31/12.

Указанные соглашения прошли государственную регистрацию 10.07.2006, что подтверждается отметками Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калужской области.

В ходе выполнения кадастровых работ по уточнению границ предоставленных в аренду земельных участков в 2017 году было установлено, что при определении характерных точек границ земельных участков с кадастровыми номерами 40:01050201:3 и 40:01050201:24 было выявлено, что границы земельного участка с кадастровым номером 40:0105201:3 пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 40:01:050202:1036 (дата постанови на кадастровый учет 29.01.2016), находящегося в собственности Российской Федерации), при этом процент наложения при пересечении составляет 49,9%; а границы земельного участка с кадастровым номером 40:010502001:24 пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 40:01:050201:60 (дата постановки на кадастровый учет 02.10.2014, находящегося в собственности Российской Федерации, и переданного в аренду государственной компании "Российские автомобильные дороги", при этом процент наложения при пересечении составляет 100%.

Указанные выводы изложены в заключении кадастрового инженера ФИО5 от 12.12.2017 и межевых планах земельных участков, подготовленных кадастровым инженером ФИО6 и не оспорены ответчиком.

Ссылаясь на невозможность использования земельных участков в соответствии с их назначением ввиду формирования на арендованных истцом земельных участках новых земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, имеющих вид разрешенного использования "для размещения многофункциональной зоны дорожного сервиса" и "автомобильный транспорт", истец 28.06.2017 обратился к ответчику с претензией о заключении соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 40:01:050510:0024 с 02.10.2014 и с кадастровым номером 40:01:050201:0003 с 29.01.2016 и возврате излишне внесенной арендной платы.

Уклонение ответчика от исполнения требований, содержащихся в претензии, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса (далее ГК РФ) арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Аналогичный вывод изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013 по делу N А67-3141/2011.

Таким образом, именно фактическое предоставление имущества арендатору, а не наличие оформляющего обязательство договора, влечет право арендодателя на получение арендной платы.

Представленным в материалы дела заключением кадастрового инженера, межевыми планами (т. 1, л.д. 62-73) подтверждается, что площадь арендованных истцом земельных участков вошла в площадь земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации с кадастровым номером 40:01:050202:1036 (дата постанови на кадастровый учет 29.01.2016, дата государственной регистрации права собственности - 26.10.2016) и 40:01:050201:60 (дата постановки на кадастровый учет 02.10.2014, дата государственной регистрации права собственности -08.08.2017).

Вместе с тем, на основании заявления ГК "Российские автомобильные дороги" схема расположения земельного участка в кадастровом квартале 40:01:050510 утверждена постановлением главы администрации муниципального района "Бабынинский район" Калужской области 10.07.2014 (т. 3, л.д. 93), проект границ земельных участков, предоставляемых для реконструкции автомобильной дороги согласовывался в 2009 году (т. 1,л.д. 75, 76), что свидетельствует о наличии обстоятельств, препятствующих использованию истцом земельных участков ранее государственной регистрации прав Российской Федерации на земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Истцу по договорам аренды земельные участки были предоставлены для строительства и эксплуатации автозаправочных станций.

Для получения разрешительной документации на строительство автозаправочных станций в силу п.п.2 п.7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации требуется предоставление градостроительного плана земельного участка.

В соответствии с п. 11 Приказа Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения" в строке "Описание границ земельного участка" указывается перечень координат характерных точек в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Между тем из-за наложения границ земельных участков внесение в Единый государственный реестр недвижимости координат характерных точек земельных участков невозможно.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Поскольку истцу по договорам аренды земельные участки были предоставлены для строительства автозаправочных станций, с момента постановки на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами стало невозможным внесение данных в Единый государственный реестр недвижимости о границах земельных участков истца и использование земельных участков для строительства АЗС, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 416 ГК РФ обязательства по договорам аренды от 30.12.2005№30/12 и №31/12 в связи с невозможностью их исполнения прекратились с 01.02.2016 и 02.10.2014.

В соответствии с п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 3 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункт 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае прекращения арендного обязательства арендатор, лишенный возможности использования арендованного имущества по назначению, вправе требовать возврата уплаченных арендных платежей на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с прекращением в силу пункта 1 статьи 416 ГК РФ обязательств по договорам аренды от 30.12.2005№30/12 и №31/12 с 01.02.2016 и 02.10.2014 (соответственно), обязанность по внесению арендной платы с указанных дат у истца отсутствовала.

Арифметический расчет неосновательного обогащения ответчиком не оспорен, судом проверен и принимается.

Из заключения кадастрового инженера от ФИО7 от 12.12.2018 следует, что использование земельного участка с кадастровым номером 40:01:050201:3 в части, отношении которой не имеется наложения, невозможно.

Заключения кадастровых инженеров, межевые планы земельных участков, предоставленные в материалы дела, ответчиком не оспорены.

Представители сторон в судебном заседании пояснили, что не намерены заявлять ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах суды исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 650 834 руб. 98 коп. по договору аренды от 13.12.2005 №30/12 и 839 134 руб. 15 коп. по договору аренды от 13.12.2005 №31/12 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняется.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из пояснений представителей истца в судебном заседании следует, что о наложении земельных участков истец узнал при подготовке документов для организации строительства в 2016 году.

Ответчик, заявляя о пропуске истцом срока исковой давности, не представил доказательства, подтверждающие, что истец должен был узнать о нарушении своего права с даты постановки на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 40:01:050202:1036, 40:01:050501:60, правообладателем указанных земельных участков истец не является, при формировании земельных участков их границы с истцом не согласовывались.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 150, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

признать договор аренды земельного участка от 13.12.2005 №30/12 прекратившим свое действие с 01.02.2016 года.

признать договор аренды земельного участка от 13.12.2005 №31/12 прекратившим свое действие с 02.10.2014.

Взыскать с администрации муниципального района "Бабынинский район" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ойлкомп" неосновательное обогащение в размере 1489969 руб. 13 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 39 900 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья И.В. Чехачева