Решение от 13 марта 2023 г. по делу № А33-13655/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


13 марта 2023 года


Дело № А33-13655/2022

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03 марта 2023 года.

В окончательной форме решение изготовлено 13 марта 2023 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании при содействии Шушенского районного суда Красноярского края в составе судьи Д.Я. Шефер

дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

- Администрации Ермаковского района Красноярского края,

- администрации Ермаковского сельсовета (ИНН <***>),

в присутствии:

в здании Шушенского районного суда Красноярского края:

от истца: ФИО3 – представителя по доверенности от 30.01.2019, личность удостоверена паспортом,

от ответчика: ФИО4 – представителя по доверенности от 15.06.2022, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО5,



установил:

ФИО1 (далее – истец) обратился в Ермаковский районный суд Красноярского края с иском к ФИО2 о признании права собственности на нежилые помещения:

- пом. 2 с площадью 122,9 кв.м. с кадастровым номером 24:13:2401047:208;

- пом. 3 с площадью 138,5 кв.м. с кадастровым номером 24:13:2401047:209 (сформированы при выделении и здания с кадастровым номером 24:13:2401047:197);

- пом.1 с площадью 262,8 кв.м. кадастровым номером 24:13:2401047:210,

- пом. 4 с площадью 278,5 кв.м. (сформированы при выделении из здания с кадастровым номером 24:13:2401047:199), расположенные по адресу Красноярский край, Ермаковский район, ул. Карла Маркса, 43,

и право собственности на 27/100 доли земельного участка с кадастровым номером 24:13:2401047:0017, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, ул. Карла Маркса, 43 (с учетом принятых 09.09.2022 судом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявление принято к производству Ермаковского районного суда Красноярского края, делу присвоен номер 2-142/2022 24RS0015-01-2022-000019-04.

Определением от 12.04.2022 дело № 2-142/2022 24RS0015-01-2022-000019-04 передано по подсудности в Арбитражный суд Красноярского края.

31.05.2022 дело № 2-142/2022 24RS0015-01-2022-000019-04 поступило в Арбитражный суд Красноярского края

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.06.2022 возбуждено производство по делу. Определением от 14.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Ермаковского района и администрация Ермаковского сельсовета.

Представители третьих лиц в судебное заседание 03.03.2023 не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик предоставил в материалы дела отзыв, согласно которому с предъявленными требованиями не согласен, поскольку:

- объекты (помещения) без границ координат, следовательно, невозможно установить соответствуют ли фактические координаты местоположения границ данных помещений координатам, содержащимся в их правоустанавливающих документах, так как, последних не имеется;

- из объекта недвижимости с кадастровым номером 24:13:2401047:197, площадь 116,9 кв.м. невозможно сформировать (выделить) помещения превышающие 116, 9 кв.м, а именно: площадью 122,9 кв.м. пом. № 2 и помещение площадью 138,5 кв.м. пом.№ 3 (122,9+138,5=261, 4 кв.м). Таким образом, в договоре объект недвижимости с кадастровым номером 24:13:2401047:197, площадь 116,9 кв.м. не упомянут, сведения о местоположении соответствующего здания на земельном участке в договоре отсутствуют, правообладатель помещений №№2,3 отсутствует;

- согласно выписке из ЕГРОКС № 04-216/2007-1299 от 10.02.2007 у ответчика на праве собственности здание с кадастровым номером 24:13:2401047:199 по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, Ермаковский с/с, <...> строен 43, согласно экспликации не имеется помещений площадью 262, 8 кв.м;

- документы на объекты свидетельствуют о том, что объекты, указанные в договоре купли-продажи от 20.04.2014, никогда не находились и не находятся на момент подачи иска во владении истца. Ответчик несет фактически бремя содержания спорных объектов;

- истцом пропущен срок исковой давности;

- имеется договор купли-продажи от 02.09.2014 на помещение общей площадь. 346,1 кв. м (сформирован из пом.№ 1 с кадастровым номером 24:13:2401047:210, площадь 262,8 кв.м поименован в договоре купли продажи от 20.04.2014 г. и помещение общей площадью 83,3 кв. м (не указан в спорном договоре), а также земельного участка с кадастровым номером 24:13:2401047:212, площадь 802 кв.м., местоположение: Красноярский край, Ермаковский район, Ермаковский с/с, <...> «в» (выделенного из земельного участка с кадастровым номером 24:13:2401047:17) поименован в спорном договоре;

- ответчик отрицает, что принял деньги, за перечисленные в договоре купли-продажи от 20.04.2014 объекты либо в любом ином договоре;

- действия истца направлены на избежание ответственности по возмещению материального ущерба в результате пожара, где индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец по настоящему делу) является ответчиком по делу А33-16826/2020

В судебном заседании 03.03.2023 истец заявил ходатайство об объявлении перерыва или отложении судебного заседания в целях представления дополнительных документов. Ответчик возражал против удовлетворения ходатайства.

Из содержания статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, то есть, у суда есть соответствующее право, а не обязанность.

Учитывая, что судебные заседания неоднократно откладывались, и истец не обосновал причины невозможности ранее представить дополнительные документы, ходатайство судом отклонено.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

ФИО2 (далее – продавец, ответчик) и ФИО1 (далее – покупатель, истец) подписан договор купли-продажи от 20.04.2014, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество:

- здание-помещение, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 524,2 кв.м (кадастровый номер 24:13:2401047:208, общей площадью 122,9 кв.м, кадастровый номер 24:13:2401047:209, общей площадью 138,5 кв.м, кадастровый номер 24:13:2401047:210, общей площадью 262,8 кв.м), выданные 25.11.2013 и 19.12.2013;

-земельный участок, находящийся по адресу: <...> общей площадью 802=/-10 кв.м, кадастровый номер 24:13:2401047:212, выделенный из кадастрового участка номер 24:13:2401047:17 (пункт 1 договора от 20.04.2014).

Цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенное недвижимое имущество, составляет 400 000 руб., при этом стоимость помещений составляет 100 000 руб., а стоимость земельного участка составляет 300 000 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3 договора). Оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (пункт 4 договора).

Стороны подписали акт приема-передачи имущества от 20.04.2014, согласно которому не имеют претензий друг к другу по срокам и порядку передачи имущества, оплаты его стоимости, а также надлежащему исполнению иных обязательств по договору.

Кроме того, в материалы дела представлен договор купли-продажи от 02.09.2014, подписанный истцом и ответчиком, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество:

- здание-помещение, находящееся по адресу: <...> общей площадью 346,1 кв.м, с кадастровым номером 24:13:2401047:04:216:002:000622130:0003:20003, общей площадью 83,3 кв.м, выданный 25.04.2007, кадастровый номер 24:13:2401047:210 общей площадью 262,8 кв.м, выданные 25.11.2013 и 19.12.2013;

- земельный участок, находящий по адресу: <...> общей площадью 802+/-10 кв.м кадастровый номер 24:13:2401047:212, выделенный из кадастрового участка с кадастровым номером 24:13:2401047:17 (пункт 1 договора).

Цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенное недвижимое имущество, составляет 400 000 руб., при этом стоимость помещений составляет 100 000 руб., а стоимость земельного участка составляет 300 000 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3 договора). Оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (пункт 4 договора).

Стороны подписали акт приема-передачи имущества от 02.09.2014, согласно которому не имеют претензий друг к другу по срокам и порядку передачи имущества, оплаты его стоимости, а также надлежащему исполнению иных обязательств по договору.

Кроме того, истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи от 16.09.2011, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность здание-склад, общей площадью 278,5 кв.м, находящийся по адресу: <...> и земельный участок общей площадью 673 кв.м с кадастровым номером 24:13:2401047:86 (пункт 1 договора).

Продавец и покупатель оценивают имущество: здание-склад в 44000 руб., земельный участок – 156000 руб. Указанная цена, установленная соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель уплатил продавцу задаток в сумме 200000 руб. (пункт 2.1 договора). Сторонами подписан акт приема-передачи от 16.09.2011.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.12.2021 право собственности в отношении объектов с кадастровыми номерами 24:13:2401047:208, 24:13:2401047:209, 24:13:2401047:210, 24:13:2401047:212 не зарегистрированы. Отсутствие регистрации права собственности на указанные объекты также следует из уведомлений ФГБУ «ФКП Росреестра» от 10.02.2022 и выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.02.2022.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.01.2008 серия 24ЕЗ № 679148 ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 24:13:2401047:0017, общей площадью 5336,65 кв.м, что также следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.06.2022. Согласно указанной выписке в пределах земельного участка расположены объекты с кадастровым номером 24:13:0000000:1422, 24:13:2401047:484.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРОКС от 25.04.2007 в отношении объекта капитального строительства – Склад с подвалом, расположенного по адресу: <...>, Литер В2, В3, общей площадью 1169,1 кв.м, инвентарный номер 04:216:002:000622130:0001:20000, кадастровый номер 24:13:2401047:0017:04:216:002:000622130:0001:20000. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.06.2022 указанному объекту присвоен кадастровый номер 24:13:2401047:199, право собственности зарегистрировано за ФИО2 Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:13:2401047:0017. В пределах здания расположен объект с кадастровым номером 24:13:2401047:210.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Красноярскому краю (отзыв от 21.06.2022) объекты с кадастровыми номерами 24:13:2401047:208, 24:13:2401047:209 расположены в здании с кадастровым номером 24:13:2401047:197, общей площадью 116,9 кв.м, расположенном по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 24:13:2401047:27. Указанное также следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.08.2022. Помещение с кадастровым номером 24:13:2401047:210 находится в здании с кадастровым номером 24:13:2401047:199, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 24:13:2401047:73. Указанное также следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.09.2022. Земельный участок с кадастровым номером 24:13:2401047:212 снят с кадастрового учета.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 03.10.2022 сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 24:13:2401047:86 в ЕГРН отсутствуют.

Истцом и ответчиком в материалы дела представлено письмо от 22.03.2021 № 575, адресованное истцу, согласно которому все проекты сделок ответчик считает ничтожными, а договоры незаключенными, поскольку каких-либо договоров по продаже истцу зданий, сооружений, земельных участков и прочих объектов между сторонами не заключалось, денежных сумм по приобретению недвижимого имущества на протяжении с 2011 года по настоящее время от истца ответчику не поступало. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 10.1.02022 следует, что ФИО2 не подтвердила факт получения денежных средств от ФИО1

Истец в материалы дела представил возражение от 19.07.2021, согласно которому договоры купли-продажи подписаны сторонами, исполнены в полном объеме, следовательно, отсутствуют основания для признания их незаключенными и ничтожными.

Истцом в материалы дела представлены заключения кадастрового инженера ФИО6:

- от 10.01.2022 № 23, согласно которому в ходе проведения обследования нежилого здания с местоположением: <...>, кадастровый номер 24:13:2401047:199, было выявлено следующее: здание расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами: 24:13:2401047:212, 24:13:2401047:211, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 24:13:2401047:17. В обследуемой части здания (в пределах земельного участка 24:13:2401047:212) расположено три помещения с кадастровыми номерами: 24:13:2401047:210 (пом.1, площадь 262,8 кв.м), 24:13:2401047:208 (пом.2, площадь 122,9 кв.м), 24:13:2401047:209 (пом.3, площадь 138,5 кв.м). Местоположение помещений отображено в прилагаемой схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке и расположенных в нем помещений. Помещения расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 24:13:2401047:212;

- от 28.06.2022 № 24, согласно которому в ходе проведения обследования нежилого здания с местоположением: <...>, кадастровый номер 24:13:2401047:199, было выявлено следующее: в едином государственном реестре на кадастровом учете находятся три помещения с кадастровыми номерами: 24:13:2401047:210 (пом. 2, площадь 262,8 кв.м), 24:13:2401047:208 (пом.2, площадь 122,9 кв.м), 24:13:2401047:209 (пом. 3, площадь 138,5 кв.м), в пределах вышеуказанного нежилого здания и расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 24:13:2401047:17; дополнительно установлено помещения № 4, с площадью по внутренним параметрам в размере 234.5 кв.м, сведения в едином государственном реестре о данном помещении отсутствуют, местоположение помещения отображено в прилагаемой схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке и расположенных в нем помещений, в пределах вышеуказанного нежилого здания и расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 24:13:2401047:17.

Также истцом в материалы дела предоставлены технические планы, подготовленные кадастровым инженером ФИО6 06.10.2022 на здания с кадастровыми номерами 24:13:2401047:199 и 24:13:2401047:197.

Ответчиком в материалы дела представлены рецензии от 13.10.2022 №№ 11/13/10 и 12/13/10, подготовленная ООО «Независимая экспертиза», согласно которым Технические планы зданий с кадастровыми номерами 24:13:2401047:197 и 24:13:2401047:199, выполненные кадастровым инженером ФИО6, состоящим в СРО Ассоциации «ОКИС», реестровый номер 1559, от 30.06.2016, подготовленные 06.10.2022, не являются документами, в которых содержатся все основные характеристики обследуемого объекта недвижимости, поскольку получены с нарушением ФЗ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", нарушением Приказа Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 "Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений" (Зарегистрировано в Минюсте России 04.04.2022 N 68051).

Согласно письму администрации Ермаковского района от 17.12.2020 № 4114/09 на земельный участок, расположенный по адресу: <...> разрешение на строительство (реконструкцию) нежилых зданий – склады, отделом архитектуры, строительства и коммунального хозяйства администрации Ермаковского района не выдавалось.

В материалы дела ответчиком представлена заверенная Минусинским отделением АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" копия технического паспорта по состоянию на 30.08.2022 на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, Литера В2,В3,В1,Б1,Б8, согласно которому подсчитать общую площадь здания невозможно в связи с тем, что в пом. 4 ЛитВ2, пом. 5 Лит.В2, пом. 3 Лит.В1, пом. 1 Лит.Б8 нет доступа, пом. 3 Лит.В2 не эксплуатируется по причине отсутствия перекрытия и крыши. При этом из экспликации следует, что площадь пом.1 В1 составляет 87,3 кв.м, площадь пом.1 В2 0 221,0 кв.м, площадь пом.2 В1 – 89,6 кв.м, площадь пом.2 В2,В3 – 338,1 кв.м, площадь пом. 3 В2 – 228,5 кв.м, площадь пом.4 Б1 – 14,8 кв.м. Разрешение на реконструкцию нежилого здания Лит. В2,В3,В1,Б1, строительство Лит.8 не предъявлено.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.10.2022 объекты с кадастровымм номерами 24:13:2401047:197 и 24:13:2401047:199 находятся в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:13:2401047:17, право собственности на который зарегистрировано за ФИО2

Ссылаясь на то, что истец является добросовестным покупателем, регистрация права собственности на объекты не произведена, предприниматель обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из представленных в материалы дела договоров купли-продажи от 20.04.2014, 02.09.2014, 16.09.2011, подписание которых стороны не оспаривают, следует, что предметами купли-продажи являлись следующие объекты:

- здание-помещение, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 524,2 кв.м (кадастровый номер 24:13:2401047:208, общей площадью 122,9 кв.м, кадастровый номер 24:13:2401047:209, общей площадью 138,5 кв.м, кадастровый номер 24:13:2401047:210, общей площадью 262,8 кв.м), выданные 25.11.2013 и 19.12.2013;

-земельный участок, находящийся по адресу: <...> общей площадью 802+/-10 кв.м, кадастровый номер 24:13:2401047:212, выделенный из кадастрового участка номер 24:13:2401047:17;

- здание-помещение, находящееся по адресу: <...> общей площадью 346,1 кв.м, с кадастровым номером 24:13:2401047:04:216:002:000622130:0003:20003, общей площадью 83,3 кв.м (не является предметом спора),

- здание-склад, общей площадью 278,5 кв.м, находящийся по адресу: <...> и земельный участок общей площадью 673 кв.м с кадастровым номером 24:13:2401047:86.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

По правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Красноярскому краю (отзыв от 21.06.2022) объекты с кадастровыми номерами 24:13:2401047:208, 24:13:2401047:209 расположены в здании с кадастровым номером 24:13:2401047:197, общей площадью 116,9 кв.м. Указанное также следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.08.2022.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости площади объектов с кадастровыми номерами 24:13:2401047:208, 24:13:2401047:209 составляют 122,9 кв.м и 138,5 кв.м соответственно, что в сумме составляет 261,4 кв.м. При этом площадь здания с кадастровым номером 24:13:2401047:197 составляет 116,9 кв.м.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии признаков реконструкции здания с кадастровым номером 24:13:2401047:197.

Согласно письму администрации Ермаковского района от 17.12.2020 № 4114/09 на земельный участок, расположенный по адресу: <...> разрешение на строительство (реконструкцию) нежилых зданий – склады, отделом архитектуры, строительства и коммунального хозяйства администрации Ермаковского района не выдавалось.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления N 10/22).

В силу части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Доказательства, подтверждающие наличия законных оснований увеличения общей площади здания с кадастровым номером 24:13:2401047:197, в материалы дела сторонами не представлены. Также сторонами не представлены документы, подтверждающие возникновение у ответчика (продавца) права собственности на указанные объекты.

Суд учитывает, что помещение с кадастровым номером 24:13:2401047:210 и земельный участок с кадастровым номером 24:13:2401047:212 являлись предметом двух договоров: от 20.04.2014 и от 02.09.2014.

В договоре от 02.09.2014 отсутствует указание на то, что он является дополнительным соглашением к договору от 20.04.2014. Следовательно, стороны подписывали договоры два раза в отношении одного и того же имущества, при этом стоимость помещения и земельного участка идентичны стоимости, указанной в договоре от 20.04.2014. Довод истца о том, что ответчик просил дополнительно оплатить денежные средства на оформление всех объектов и за дополнительные помещения, материалами дела не подтверждается. Учитывая изложенное, отсутствие единого договора купли-продажи, судом усматривается несогласованность сторонами предмета купли-продажи.

Согласно материалам дела земельный участок с кадастровым номером 24:13:2401047:212 снят с кадастрового учета.

Предметом договора от 16.09.2011 являются здание-склад, общей площадью 278,5 кв.м, находящееся по адресу: <...> и земельный участок общей площадью 673 кв.м с кадастровым номером 24:13:2401047:86.

Из иска следует, что указанное помещение сформировано при выделении из здания с кадастровым номером 24:13:2401047:199. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, что указанное помещение сформировано как самостоятельный объект и поставлено на кадастровый учет.

Из технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 06.10.2022 на здание с кадастровыми номерами 24:13:2401047:199, следует, что в указанном здании расположено помещение №3, сведения о котором внесены в ЕГРН, с кадастровым номером 24:13:2401047:210, площадью 262,8 кв.м. и помещение № 4, площадью 234,5 кв.м., сведения в ЕГРН о котором отсутствуют.

Таким образом, кадастровым инженером не установлено нахождение в здании с кадастровым номером 24:13:2401047:199 помещения № 4 площадью 278,5 кв.м, о признании право собственности на которое заявлено истцом.

Также согласно уведомлению Управления Росреестра по Красноярскому краю от 03.10.2022 сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 24:13:2401047:86 в ЕГРН отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что из договора от 16.09.2011 невозможно установить какое именно имущество являлось его предметом.

При отсутствии обязательного требования об открытии специальных счетов, позволяющих подтвердить поступление/непоступление денежных средств во исполнение условий договора купли-продажи, в данном случае реальность передачи денежных средств, закрепленная сторонами сделки путем указания в договорах на их получение, может быть установлена по правилам статей 160, 161, 408 ГК РФ, согласно которым при расчетах между физическими лицами исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения.

Суд учитывает, что ответчиком отрицается факт получения им денежных средств от истца.

Также истцом и ответчиком в материалы дела представлено письмо от 22.03.2021 № 575, адресованное истцу, согласно которому все проекты сделок ответчик считает ничтожными, а договоры незаключенными, поскольку каких-либо договоров по продаже истцу зданий, сооружений, земельных участков и прочих объектов между сторонами не заключалось, денежных сумм по приобретению недвижимого имущества на протяжении с 2011 года по настоящее время от истца ответчику не поступало. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 10.1.02022 следует, что ФИО2 не подтвердила факт получения денежных средств от ФИО1

Истец в материалы дела представил возражение от 19.07.2021, согласно которому договоры купли-продажи подписаны сторонами, исполнены в полном объеме, следовательно, отсутствуют основания для признания их незаключенными и ничтожными. Указанное возражение направлено ответчику по адресу: <...> (конверт возвращен истцу органом почтовой связи), в то время как адрес ответчика: <...>, а на бланке письма ответчика от 22.03.2021 указан адрес: <...>.

Из объяснений ФИО7 и ФИО8, полученных в ходе рассмотрения заявления ФИО1 КУСП № 2557, также не следует, что они являлись свидетелями передачи денежных средств в рамках договоров купли-продажи от 20.04.2014, 02.09.2014, 16.09.2011.

Кроме того, в отношении спорных объектов отсутствует регистрация права собственности ответчика.

В пункте 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" указано, что единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно пункту 1 статьи 62 Закона N 218-ФЗ сведения, содержащиеся в ЕГРН, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц.

С учетом приведенных норм права суд полагает, что покупатель, проявляя должную осмотрительность до заключения сделок, мог ознакомиться с информацией, содержащейся в публичном реестре, и обнаружить отсутствие регистрации права собственности ответчика на спорные объекты.

Представленные в материалы дела договор на электроснабжение и договоры аренды не относятся к материалам дела, поскольку из них невозможно установить в отношении какого именно имущества они подписаны.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований, в иске следует отказать.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не имеет значения по делу, учитывая выводы суда.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 532 руб. государственной пошлины.


Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

Д.С. Куликова