Постановление от 2 февраля 2025 г. по делу № А32-13163/2021

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-13163/2021
г. Краснодар
03 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Конопатова В.В. и Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании конкурсного управляющего должника – общества с ограниченной ответственностью «НестерТв» – ФИО1 (паспорт) и его представителя ФИО2 (доверенность от 18.04.2023), от Администрации муниципального образования г. Геленджик – ФИО3 (доверенность от 10.01.2025), от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края – ФИО4 (доверенность от 23.11.2023); ФИО5 (паспорт), ФИО6 (паспорт) и ее представителя ФИО7 (доверенность от 13.12.2024), ФИО8 (паспорт) и его представителя ФИО7 (доверенность от 13.12.2024), ФИО9 (паспорт) и его представителя ФИО7 (доверенность от 03.02.2023), ФИО10 (паспорт) и его представителя ФИО7 (доверенность от 12.02.2020), ФИО11 (паспорт) и его представителя ФИО12 (доверенность от 17.05.2022), от ФИО13 – ФИО7 (доверенность от 29.01.2020), от ФИО14 – ФИО7 (доверенность от 04.03.2020), от ФИО15 – ФИО7 (доверенность от 25.01.2020), от ФИО16 – ФИО7 (доверенность от 24.01.2020), от ФИО17 – ФИО7 (доверенность от 30.01.2020), от ФИО18 – ФИО7 (доверенность от 22.01.2020), от ФИО19 – ФИО7 (доверенность от 17.12.2024), от ФИО20 – ФИО7 (доверенность от 24.01.2020), от ФИО21 – ФИО7 (доверенность от 24.01.2020), от ФИО22 – ФИО7 (доверенность от 13.12.2024), от ФИО23 – ФИО24 (доверенность от 05.07.2022), от ФИО25 – ФИО24 (доверенность от 06.07.2022), от ФИО26 – ФИО24 (доверенность от 09.11.2021), от ФИО27 – ФИО28 (доверенность от 27.01.2023), в отсутствие иных участвующих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу № А32-13163/2021 (Ф08-11187/2024), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «НестерТв» (далее – должник) Администрация муниципального образования г. Геленджик (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о расторжении договора от 19.03.2010 № 40000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24; об обязании должника в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта вернуть администрации спорный земельный участок (т. 4, л. д 152; т. 6, л. д. 75).

Определением суда от 31.07.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.10.2023, в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением кассационного суда от 14.03.2024 определение суда от 31.07.2023 и постановление апелляционного суда от 21.10.2023 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением суда от 27.06.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.10.2024, отклонено ходатайство ФИО24 о привлечении к участию в деле Роскадастра и об истребовании дополнительных доказательств; в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, дополнительных пояснениях администрация просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает на неверный вывод судов о возможности завершить строительство объекта, поскольку согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок зарегистрирован за должником, что свидетельствует об отсутствии заключенного инвестиционного соглашения с ООО СЗ «СеверТрансСтрой» о завершении строительства жилого комплекса. Решением суда от 29.07.2024 по делу № А32-25877/2024 осуществление деятельности должника, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, приостановлено на 5 месяцев. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 214-ФЗ) не содержит запрета на прекращение права аренды по установленным законом или договором основаниям в связи с тем, что такое право является предметом залога; прекращение данного имущественного права арендатора влечет право залогодержателей потребовать возмещения убытков и применения к застройщику иных мер, предусмотренных законом и договором. Кроме того, администрация ссылается на то, что у должника в настоящее время отсутствует действующее разрешение на строительство. Ответчик устранил нарушение по невнесению арендных платежей спустя два года с момента указания ему на допущенное нарушение, что не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Единственным активом должника является право аренды, в связи с чем требования администрации, включенные в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника не будут погашены. Постановлением окружного суда от 07.10.2024 по делу № А32-50803/2023 на управление возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления должника о продлении срока действия разрешения на строительство, однако данное заявление должника управлением не рассмотрено, в связи с чем у должника отсутствует действующее разрешение на строительство. Участники долевого строительства не являются субъектами прав в отношении земельного участка; предметом залога является обязательственное право застройщика-арендатора, следовательно, залогодателем данного права является застройщик, арендатор, в связи с чем у администрации отсутствуют обязанности перед третьими лицами. Обременение залогом договора аренды земельного участка не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении со стороны арендатора. Кроме того, суды не дали оценку возведенному объекту на предмет соответствия признакам объекта недвижимости, проектной документации и разрешения на строительство, не установлено, завершены ли предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента и соответствуют ли произведенные работы проектной документации.

В отзыве на кассационную жалобу ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО10, ФИО29, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 просят оставить судебные акты без изменения, указывая на их законность и обоснованность.

В отзыве на кассационную жалобу и письменных пояснениях конкурсный управляющий ООО «НестерТв» ФИО1 просит оставить судебные акты без изменения и отказать в удовлетворении кассационной жалобы администрации.

В возражениях на кассационную жалобу ФИО30 просит оставить судебные акты без изменения и отказать в удовлетворении кассационной жалобы администрации.

В пояснениях Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – департамент) изложил свою позицию по кассационной жалобе.

ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО6, ФИО8, ФИО29, ФИО22, ФИО10, ФИО14 представили свои правовые позиции, в которых отказались от предоставления денежной компенсации и настаивают на получении квартир.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнительных письменных пояснениях, просил отменить судебные акты в полном объеме. Кроме того, указал на заключение с дольщиками 13-ти договоров уступки, результатом которых выступает денежная компенсация дольщикам стоимости квартир.

Представитель департамента оставил вопрос рассмотрения кассационной жалобы администрации на усмотрение суда, пояснил, что в 2024 году департаментом приняты и рассмотрены заявления о выплате возмещения от 18 граждан – участников долевого строительства. По результатам рассмотрения указанных заявлений департамент заключил 13 договоров уступки прав требования с 16 гражданами – участниками строительства ЖК «Южный берег». Данные договоры зарегистрированы в установленном порядке в Росреестре, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи.

Конкурсный управляющий и его представитель в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу и письменных пояснениях, возражали против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на то, что договор аренды спорного земельного участка заключен на 49 лет; первые предварительные договоры купли-продажи заключены в марте 2017 года (предварительный договор купли-продажи от 25.03.2017), разрешение на строительство выдано с 09.08.2017 по 10.06.2018 и его действие продлевалось до 10.02.2019 и 19.11.2020; определением суда от 24.07.2023 ООО «СЗ «СеверТрансСтрой» отказано в удовлетворении заявления о намерении стать приобретателем спорного земельного участка (т. 6, л. д. 104, т. 7, л. д. 56); текущая задолженность по договору аренды погашена инвестором (ООО «СеверТрансстрой»), в реестр требований кредиторов должника включена реестровая задолженность; имеется возможность окончить строительство проблемного объекта; в реестре требований кредиторов должника установлены требования 52 дольщиков, в том числе в реестре по передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий также ссылается на то, что приняты обеспечительные меры в виде запрета на распоряжение имуществом должника, об отмене которых никто не заявлял; ППК «Фонд развития территорий» отказался от применения механизмов восстановления прав участников строительства посредством завершения строительства жилых домов, в связи с чем собранием участников строительства принято решение о заключении договора с инвестором в целях завершения строительства спорного жилого дома; департамент отказывает в выплате компенсации гражданам – участникам долевого строительства, права которых на спорные квартиры не зарегистрированы в ЕГРН; отказ суда в передаче прав застройщика ООО «СеверТрансСтрой» не обжалован в суд.

ФИО5, ФИО6, ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11 возражали против доводов кассационной жалобы.

Представитель ФИО23, ФИО25, ФИО26 возражал против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на то, что департамент подтвердил возможность компенсации денежных средств только в зале судебного заседания.

Представитель ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО10, ФИО29, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 поддержал позицию конкурсного управляющего, указывая, что задолженность перед администрацией по арендным платежам погашена; начато возведение объектов незавершенного строительства; имеется инвестор, который продолжит осуществление строительства; денежная компенсация стоимости квартир носит добровольный характер и некоторые дольщики изъявили желание инвестировать строительство.

Представитель ФИО27 возражал против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на неверный вывод судов о неосвоенности спорного земельного участка, поскольку имеющиеся в материалах дела технические паспорта свидетельствуют об освоении данного земельного участка.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить, обособленный спор – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением суда от 21.09.2021 в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Решением суда от 04.04.2022 в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1

На основании постановления главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 09.07.2009 № 2020 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории муниципального образования город-курорт Геленджик в мкр. Северный в г. Геленджике», выписки из протокола заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, от 16.03.2010 № 10-3, протокола заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик о рассмотрении заявления единственного участника торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона о заключении договора аренды земельного участка от 18.03.2010 № 10-5, между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО36 заключен договор от 19.03.2010 № 4000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24 площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: <...> предоставленного для размещения многоквартирного дома, сроком на 49 лет.

На основании договора перенайма земельного участка от 29.03.2015 № 03/1 права и обязанности арендатора по указанному выше договору переданы от ФИО36 к должнику. Договор перенайма земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 25.08.2015.

Управление имущественных отношений администрации направило в адрес должника претензионное письмо от 14.04.2021 № 51-1017/21-01-14, согласно которому ответчику предложено в добровольном порядке погасить задолженность в размере 2 195 747 рублей 50 копеек, из которых: 2 025 498 рублей 39 копеек – задолженность по арендной плате и 170 249 рублей 11 копеек – пени (с учетом суммы задолженности, взысканной в рамках дела № А32-17073/2020). Данное письмо оставлено без ответа должником, в связи с чем администрация повторно направила 24.12.2021 в адрес должника письмо от 21.12.2021 № 110-17212/21-15-37-05 о расторжении договора аренды, которое получено последним 18.01.2022, что подтверждается информацией с официального сайта ФГУП «Почта России» (почтовый идентификатор 80093267890039). Вместе с тем подписанное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19.03.2010 № 40000001888 в адрес администрации не поступало.

Полагая, что факт систематического невнесения арендатором арендных платежей и неиспользование (неосвоение) земельного участка более 11 лет являются существенными нарушениями условий договора аренды от 19.03.2010 № 4000001888 и основанием для расторжения договора аренды земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора от 19.03.2010 № 40000001888 аренды земельного участка (т. 4, л. д. 156; т. 6, л. д. 75).

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришли к выводу о том, что спорный земельный участок обременен правами участников долевого строительства, в связи с чем расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве и, как следствие, нарушение прав физических лиц. В силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц), и при таких обстоятельствах расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы. При этом использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц. Суды также отметили, что в данном случае заявление администрации не преследует цель возврата земельного участка для надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве. Суды указали, что Управление архитектуры и градостроительства администрации выдало должнику разрешение на строительство жилого дома 09.08.2017 № 23-303000-405-2017. С целью строительства многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке должник заключил с гражданами договоры долевого участия в строительстве. С учетом наличия у должника правовых оснований для возведения жилого дома на спорном земельном участке и обременения земельного участка правами участников долевого строительства, суды сделали вывод об отсутствии оснований для возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии. Расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения должником его обязательств перед участниками долевого строительства. Обременение земельного участка правами участников долевого строительства является основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды. При этом суды отметили, что администрация не учитывает специфику рассмотрения дел о банкротстве предприятий и специальных норм, регулирующих данные отношения, поскольку при наличии финансовой возможности у должника погасить образовавшуюся задолженность, предприятие-банкрот может произвести оплату только после изменения очередности погашения требований кредиторов, при принятии и одобрении судом такого решения. В рассматриваемом случае расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы является несоразмерным степени нарушенного обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, учитывая, что земельный участок обременен правами участников долевого строительства, и расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения должником его обязательств перед участниками долевого строительства.

Отменяя судебные акты и направляя спор на новое рассмотрение, кассационный суд указал, что обременение залогом права аренды земельного участка не лишает арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором. Делая вывод о том, что обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды, суды не выяснили вопрос о наличии таких участников, не исследовали вопрос о том, осуществлялось ли на спорном земельном участке строительство, имеются ли фактически на данном участке объекты незавершенного строительства, степень готовности таких объектов, в связи с чем не определен их правовой статус (являются либо нет объектами недвижимости); суды не выяснили вопрос о существенности допущенных арендатором нарушений; не дали оценку возведенному объекту (если таковой имеется) на предмет соответствия его признакам объекта недвижимости, проектной документации и разрешению на строительство объекта недвижимого имущества, а также не установили, завершены ли предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы на момент прекращения разрешения на строительство и соответствуют ли произведенные работы проектной документации.

Суд кассационной инстанции также указал, что согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 301-ЭС18-10926(4) по делу № А17-4841/2015, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 ГК РФ), особенностей земельных отношений и отношений по участию в долевом строительстве), с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов, к числу которых могут относиться граждане – участники строительства, имеющие к арендатору земельного участка требования о передаче жилых помещений. Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление.

При новом рассмотрении обособленного спора суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из следующего.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 3, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 606, 607, 611, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 60, статьи 131 Закона о банкротстве, разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суды исходили из того, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Суды установили, что в связи с отказом ППК «Фонд развития территорий» от применения механизмов восстановления прав участников строительства должника собранием участников строительства 06.10.2023 принято решение о согласовании условий договора инвестирования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>. Должник и ООО «СЗ "СеверТрансСтрой"» 12.10.2023 заключили инвестиционное соглашение о завершении строительства объекта «Жилой комплекс по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Северный, 26» и в этот же день подписали акт приема-передачи строительной площадки.

Ивестором (ООО «СЗ "СеверТрансСтрой"») произведено погашение текущей задолженности 03.06.2024 (л/с <***>) в виде основного долга в размере 1 392 670 рублей 79 копеек и пени размере 292 079 рублей 39 копеек. Определением суда от 29.06.2022 по настоящему делу требования администрации включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника в размере 2 195 747 рублей 50 копеек (2 025 498 рублей 39 копеек и 170 249 рублей 11копеек пени (отдельно)). Исходя из этого, суды пришли к выводу о том, что администрация в рамках дела о банкротстве должника реализовала свое право на заявление требований о взыскании задолженности по арендной плате и требование включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Суды указали, что в отношении должника введены процедура конкурсного производства и мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей; удовлетворение требований осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве с учетом принципов очередности и пропорциональности. Суды исходили из того, что должник предпринял допустимые действующим законодательством меры по устранению нарушений условий договора аренды, инвестор погасил текущую задолженность по арендной плате и пени, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 19.03.2010 № 40000001888 не имелось.

Помимо этого, суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0413070:24 обременен правами третьих лиц – участников строительства объекта, возводимого должником. Должник заключил договоры долевого участия в строительстве, реквизиты данных договоров, а также сведений о том, прошли соответствующие соглашения процедуру государственной регистрации. Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 26.02.2021 по делу № 2-137/2021, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 20.01.2022 по делу № 33-2600/2022 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06.12.2022 по делу № 88-21223/2022, удовлетворены исковые требования участников строительства должника (ФИО37, ФИО17, ФИО13, ФИО38, ФИО18, ФИО39, ФИО21, ФИО14, ФИО10, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО25, ФИО20, ФИО44, ФИО29, ФИО45, ФИО16, ФИО46, ФИО47, ФИО5, ФИО33, ФИО32, ФИО48, ФИО22, ФИО8, ФИО49, ФИО50, ФИО11, ФИО51, Курта Н.В., ФИО30, ФИО35, ФИО52) о признании предварительных договоров купли-продажи договорами долевого участия в строительстве; произведена их государственная регистрация в ЕГРН.

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации этого договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. В силу части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ предусмотренные названным Законом правила о залоге имеют приоритет перед соответствующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке. Однако частью 8.1 указанной статьи, посвященной прекращению залога земельного участка либо залога права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не предусмотрено прекращение указанных обременений земельного участка в силу прекращения соответствующего договора аренды. Указанная правовая позиция соответствует разъяснениям, изложенным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2024 № 305-ЭС24-7798 по делу № А41-91013/2022.

Суды установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413070:24 расположены 4 объекта незавершенного строительства степенью готовности 10%, что подтверждается техническими планами объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Северный, дом 26, литера 1-2, литера 34, литера 5-6, литера 7-8. Указанные объекты имеют неразрывную связь с земельным участком, являются капитальными сооружениями и объектами недвижимости, что подтверждается проектной документацией (том 11, раздел 6 «Проект организации строительства»), положительным заключением экспертизы № 77-2-1-3-0198-17 проектной документации и результатов инженерных изысканий, разрешением на строительство № 23-303000-405-2017, техническими планами объектов незавершенного строительства литер 1-8.

Суды исходили из наличия у должника возможности завершить строительство объекта для целей скорейшего восстановления прав пострадавших участников строительства ЖК «Южный Берег» и получения им 01.08.2017 положительного заключения экспертизы № 77-2-1-3-0198-17 проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении данного объекта капитального строительства.

Суды отметили, что решением суда от 12.02.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.05.2024 по делу № А32-50803/2023, признан незаконным отказ Управления архитектуры и градостроительства администрации в продлении срока действия разрешения на строительство объекта по проекту «Жилой комплекс "Южный Берег"» от 09.08.2017 № 23-303000-405-2017, выраженный в письме Управления архитектуры и градостроительства администрации от 31.08.2023 № 110-52-4586/23-01-18, как противоречащий статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; Управление архитектуры и градостроительства администрации обязано устранить допущенное нарушение путем принятия решения о продлении срока действия разрешения на строительство указанного объекта от 09.08.2017 № 23-303000-405-2017 на срок до 31.12.2025. Постановлением окружного суда от 07.10.2024 данные судебные изменены; на Управление архитектуры и градостроительства администрации возложена обязанность устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления должника от 24.08.2023 № 11-12679 о продлении срока действия разрешения на строительство; в остальной части судебные акты оставлены без изменения. Суды исходили из того, что вступившим в законную силу судебным актом подтверждено наличие у должника способности окончить строительство проблемного объекта – ЖК «Южный Берег» по адресу: г. Геленджик, мкр. Северный 2-Б и восстановить права потерпевших участников строительства.

Суды указали, что право аренды земельного участка является ценным активом в конкурсной массе должника, за счет которого возможно восстановление прав кредиторов – участников строительства. Администрация реализовала свое право на взыскание задолженности по арендной плате, предъявив свои требования к должнику, и требования администрации учтены в реестре требований кредиторов, а текущая задолженность погашена в полном объеме. При этом выбытие права аренды из конкурсной массы повлечет невозможность удовлетворения требований пострадавших участников строительства. Должник за счет сил и средств привлеченных инвесторов способен завершить строительство объекта и исполнить перед кредиторами обязательства по передаче помещений в их собственность. Расторжение действующего договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, построенный должником с привлечением денежных средств граждан, может повлечь нарушение прав и законных интересов кредиторов застройщиков – участников строительства на погашение их требований.

Исходя из этого, суды сделали вывод о том, что расторжение договора аренды при наличии действующего разрешения на строительство, обязанности застройщика произвести строительно-монтажные работы, в данном случае не соответствует требованиям разумности, целесообразности и добросовестности участников гражданского оборота, а также не направлено на реальный возврат земельного участка публичному собственнику, поскольку участок предоставлялся для строительства дома, часть которого построена, следовательно, возврат арендодателю реально произведен быть не может.

Вместе с тем суды не учли следующее.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства (жилой комплекс) от 09.08.2017 № 23303000-405-2017 выдано до 10.06.2018 (т. 4, л. д. 156; т. 13, л. д. 7 – 12) и его действие продлевалось до 10.02.2019 и 19.11.2020 (указанные факты установлены в деле № А32-50803/2023). В августе 2023 года в выдаче разрешения на строительство администрация отказала, что послужило основанием для обращения должника в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным данного отказа в продлении срока разрешения. Судами первой и апелляционной инстанций (дело № А32-50803/2023) отказ признан незаконным (т. 13, л. д. 68 – 91), на Управление архитектуры и градостроительства администрации возложена обязанность устранить допущенное нарушение путем принятия решения о продлении срока действия разрешения на строительство.

Постановлением кассационного суда от 07.10.2024 судебные акты изменены; на управление возложена обязанность устранить нарушение путем повторного рассмотрения заявления должника о продлении срока действия разрешения на строительство. Окружной суд в постановлении от 07.10.2024 по делу № А32-50803/2023 исходил из того, что отказ не основан на доказательствах и нормах законодательства; необходима проверка соответствия выполняемых на участке работ, в том числе и требований к обеспечению консервации; с учетом характеристик возводимых на участке объектов подлежит выяснению вопрос о внесении изменения в разрешение на строительство.

Таким образом, в настоящее время отсутствует действующее разрешение на строительство.

Кроме того, в дополнительных пояснениях администрация указывает, что Управлением архитектуры и градостроительства администрации в рамках исполнения постановления кассационного суда от 07.10.2024 № А32-50803/2023 повторно рассмотрено заявление должника от 24.08.2023 № 11-12679 о продлении срока действия разрешения от 09.08.2017 № 23303000-405-2017, по результатам чего должнику письмом от 05.12.2024 № 110-52-6741/24-01-18 отказано в продлении указанного разрешения на строительство. При повторной проверке документов установлено, что разрешение на строительство выдано в противоречие с действующим законодательством на момент его выдачи, а строительство объекта осуществлено в нарушение выданного разрешения на строительство. Отказ в судебном порядке не обжалован. Приказом исполняющего обязанности начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации от 22.01.2025 № 1-о «Об отмене разрешения на строительство от 9 августа 2017 года № 23-303000-405-2017» разрешение на строительство от 09.08.2017 № 23303000-405-2017 отменено.

В судебном заседании представитель дольщиков указал, что в настоящее время идет подготовка к обжалованию указанных отказа Управления архитектуры и градостроительства администрации и отмены разрешения на строительство от 09.08.2017 № 23303000-405-2017.

Кроме того, администрация дополнительно сообщила, что ею подготовлено исковое заявление о сносе самовольно возведенных объектов незавершенных строительством, расположенных на спорном земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения многоквартирного дома».

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в настоящее время действующего разрешения на строительство спорного объекта, при рассмотрении данного обособленного спора необходимо было учесть результат рассмотрения спора по выдаче разрешения на строительство спорного объекта и обжалования его отмены, поскольку данные споры взаимосвязаны.

Суды также неполно выяснили вопрос о возможности достройки объекта незавершенного строительства или возведении нового объекта строительства на спорном земельном участке. Конкурсный управляющий ссылается на возможность окончить строительство проблемного объекта. Вывод судов о том, что должник имеет возможность завершить строительство объекта, является недостаточно обоснованным. Суды не дали оценку возведенному объекту на предмет соответствия признакам объекта недвижимости, проектной документации и разрешения на строительство, не установили, завершены ли предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента, соответствуют ли произведенные работы проектной документации и фактическое состояние объекта на сегодняшний день.

Суды не исследовали обстоятельства (причины) отказа Фонда от завершения строительства объекта, а также вопрос о наличии (отсутствии) объективных предпосылок для строительства объекта, учитывая степень готовности (10%), длительность неосуществления строительных работ и доводы администрации о фактическом разрушении фундамента, а также отказ Фонда от применения механизма восстановления прав дольщиков посредством завершения строительства и передачи гражданам-дольщикам жилых помещений.

Кроме того, суды не учли, следующее.

В связи с отказом ППК «Фонд развития территорий» от применения механизмов восстановления прав участников строительства посредством завершения строительства жилых домов 06.10.2023 собранием участников строительства принято решение о согласовании условий договора инвестирования в целях завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства. Должник и ООО «СЗ «СеверТрансСтрой» 12.10.2023 заключили инвестиционное соглашение о завершении строительства жилого комплекса и подписали акт приема-передачи строительной площадки (т. 9, л. д. 46; т. 13, л. д. 61 – 67).

При этом определениями суда первой инстанции от 24.07.2023, 31.07.2023 и 25.06.2024, соответственно, ООО «СЗ «СеверТрансСтрой» (лицу, с которым 12.10.2023 заключено инвестиционное соглашение о завершении строительства жилого комплекса), ООО «СтройИнжиниринг» и ООО «СЗ СКК» отказано в удовлетворении заявлений: о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями; о намерении стать приобретателями имущества застройщика, исполнения обязательств перед участниками долевого строительства и о передаче имущества и обязательств застройщика.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено, что в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (далее – Закон № 218-ФЗ) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее – передача объекта незавершенного строительства).

При этом цель рассмотрения вопроса о передаче прав застройщика именно под контролем суда направлена, в первую очередь, на защиту прав и интересов дольщиков во избежание привлечения застройщика, который не сможет достроить объект незавершенного строительства в разумные сроки.

Таким образом, суды не исследовали вопрос о том, что инвестиционное соглашение от 12.10.2023 о завершении строительства жилого комплекса и подписание акта приема-передачи строительной площадки заключено не в рамках предусмотренного Законом о банкротстве порядка погашения требований участников строительства с лицом, которому судом отказано в удовлетворении заявления о намерении. В данном случае заключение договора с ООО «СЗ «СеверТрансСтрой» не свидетельствует о надлежащей защите прав граждан-дольщиков.

Довод конкурсного управляющего о наличии судебных актов о принятии обеспечительных мер надлежит отклонить, поскольку сам по себе факт принятия судом обеспечительных мер не препятствует суду рассматривать данный обособленный спор по существу.

Окружной суд также обращает внимание на следующее.

В судебном заседании кассационного суда от 17.12.2024 представитель департамента оставил вопрос рассмотрения кассационной жалобы администрации на усмотрение суда, пояснил, что планируется выплата денежной компенсации дольщикам, обратившимся с заявлениями о предоставлении денежной компенсации стоимости спорных квартир, с которыми заключаются договоры уступки прав; в Росреестре зарегистрированы 4 договора уступки прав по договорам долевого участия на департамент, однако оплата дольщикам еще не произведена. В материалы дела соответствующие доказательства не представлены.

Определением кассационного суда от 17.12.2024 судебное разбирательство по кассационной жалобе администрации отложено; департаменту указано на необходимость представить письменные пояснения относительно заключения соглашений о выплате денежной компенсации гражданам-дольщикам с приложением подтверждающих доказательств.

В представленных в материалы дела пояснениях от 17.01.2025 департамент указывает, что ППК «Фонд развития территорий» принято решение о невозможности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ. В связи с этим в рамках заседания межведомственной комиссии по оказанию содействия в защите прав и законных интересов граждан, пострадавших вследствие неисполнения обязательств по строительству многоквартирных жилых домов на территории Краснодарского края, в соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.07.2007 № 648-р, 19.09.2024 принято решение о применении регионального механизма восстановления прав граждан – участников долевого строительства объекта в соответствии с законом Краснодарского края от 04.05.2018 № 3792-КЗ «О дополнительных мерах по защите пострадавших участников многоквартирных домов на территории Краснодарского края» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края» в виде выплаты возмещения. В 2024 году департаментом приняты и рассмотрены заявления о выплате возмещения от 18 граждан – участников долевого строительства. По результатам рассмотрения указанных заявлений департамент заключил 13 договоров уступки прав требования с 16 гражданами – участниками строительства ЖК «Южный берег». Данные договоры зарегистрированы в установленном порядке в Росреестре, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи. Последующий прием заявлений на выплаты планируется в 2025 году.

Поскольку судами не исследованы имеющие существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не дана надлежащая оценка доводам лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не может признать принятые определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить обжалуемый акт суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено.

Учитывая, что выводы судебных инстанций сделаны по неполно установленным фактическим обстоятельствам дела, без исследования и надлежащей оценки в совокупности всех доказательств, имеющих значение для правильного разрешения спора, а также принимая во внимание отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по установлению фактов и оценке доказательств по делу, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалованных судебных актов и направлении обособленного спора на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

В случае установления судами невозможности достройки объекта незавершенного строительства в разумные сроки с учетом длительности процедуры банкротства и необходимости защиты прав дольщиков, в целях погашения требований граждан участников долевого строительства, рассмотреть вопрос о погашении требований граждан, включенных в реестр о передаче жилых помещений, о выплате дольщикам денежной компенсации, о заключении мирового соглашения, либо о возможности применения положений статей 113, 125 Закона о банкротстве.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу № А32-13163/2021 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий Е.В. Андреева

Судьи В.В. Конопатов

М.Г. Калашникова