Решение от 6 июля 2022 г. по делу № А11-9058/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А11-9058/2021
06 июля 2022 года
г. Владимир



Резолютивная часть решения объявлена

08 июня 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено

06 июля 2022 года.


Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Евсеевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Белоконский» (600014, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Дикси-Юг» (142119, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии в судебном заседании: от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 09.06.2019 сроком действия десять лет (представлен диплом о высшем юридическом образовании); от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 12.10.2021 сроком действия один год (представлен диплом о высшем юридическом образовании), установил следующее.


Общество с ограниченной ответственностью «Белоконский» (далее – ООО «Белоконский», истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Дикси Юг» (далее – ООО «Дикси Юг», ответчик) об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 09.12.2008 №ВЛАД/2008/7 об увеличении постоянной составляющей арендной платы на 5%, установив ее размер 34 925 руб. 65 коп.

Исковые требования заявлены на основании статей 307, 309, 421, 424, 450, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в письменных отзывах на исковое заявление просил в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что из системного толкования условий договора следует, что существует только потенциальная возможность корректировки арендной платы и включение в договор аренды условия, согласно которому арендная плата может быть изменена, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Истец в письменных возражениях на доводы истца указал, что с момента заключения договора аренды в 2008 году до настоящего времени ни разу не изменялась арендная плата в сторону увеличения, о необходимости пересмотра размера арендной платы истец обращается к ответчику с 2015 года, дополнительное соглашение ответчик не заключает. Отметил, что за 12 лет договорных отношений коэффициент инфляции цен в Российской Федерации практически обнулил коммерческую составляющую, на которую ориентировался арендодатель в момент подписания договора аренды, и 5% в год меньше коэффициента инфляции в 2020, 2021 годах. Указал, что договор аренды заключен сторонами на длительный срок – до 2028 года, у арендодателя отсутствует возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Сослался на то, что в связи с уклонением ответчика от подписания дополнительного соглашения существенно нарушаются интересы истца и лишают его коммерческой выгоды, на которую он рассчитывал при заключении договора в 2008 году и соглашения в 2013 году, что влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Отметил, что проект соглашения от 05.10.2013, содержащего условия о размере увеличения арендной платы и механизме внесения изменений, были подготовлены ответчиком. Кроме того, пояснил, что ранее не обращался в суд с настоящими исковыми требованиями, поскольку убытки истца возмещались за счет начисления арендодателем арендатору в составе переменой части арендной платы 6% налогов от стоимости коммунальных ресурсов, с 2017 года внесение данной части платы ответчиком прекращено, решением суда от 18.11.2019 установлено отсутствие правовых оснований для данных начислений. Указал, что в состав постоянной арендной платы включена плата за пользование земельным участком, а также стоимость поддержания в рабочем состоянии всей инженерной инфраструктуры, обслуживающей арендуемый объект, в связи с чем, размер арендной платы, установленный в соглашении 2013 года, не соответствует цене аренды торговых площадей в городе Владимир.

Представитель истца в судебном заседании просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения исковых требований.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.05.2022 объявлялся перерыв до 01.06.2022, в судебном заседании 01.06.2022 – до 08.06.2022.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 09.12.2008 между ООО «Белоконский» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Д-ВОСТОК» (далее – ООО «Д-ВОСТОК») (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №ВЛАД/2008/7, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение: складское помещение №22 на плане первого этажа площадью 108,2 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Россия, <...> (далее – объект). Передаваемый объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРП от 28.11.2008 № 35-33-01/080/2008-379, кадастровый номер объекта 33:22:24162:0050:17:401:001:007814090 (пункт 1.2 договора).

Срок аренды по настоящему договору составляет 7 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 7.1 договора).

На основании пункта 4.1 договора арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной составляющих.

Согласно пункту 4.2 договора размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы за пользование объектом составляет 35 000 руб. в месяц, без учета НДС. На момент подписания настоящего договора арендодатель освобожден от исполнения обязанностей плательщика НДС. В случае потери арендатором освобождения от исполнения обязанностей плательщика НДС размер постоянной составляющей арендной платы считается как включающий НДС. В состав постоянной составляющей арендной платы включена плата за пользование земельным участком, расположенным под арендуемым объектом и необходимым для использования этого объекта в целях функционирования размещаемого и нем магазина/склада, а также стоимость поддержания в рабочем состоянии всей инженерной инфраструктуры, обслуживающей арендуемый объект (пункт 4.2 договора).

Пунктом 4.4 договора определено, что переменная составляющая арендной платы включает в себя возмещение арендатором фактически понесенных арендодателем затрат по содержанию объекта – коммунальных и иных услуг (электроэнергия, тепло-водоснабжение, канализация, услуги телефонной связи) с учетом НДС по ставке, установленной законодательством.

Согласно пункту 4.7 договора изменение размера арендной платы допускается по соглашению сторон, путем подписания соответствующих дополнительных соглашений к настоящему договору. Арендная плата может изменяться не чаще чем один раз в год.

Как следует из пунктов 6.1, 6.2 договора, договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон. Арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях: нарушения арендатором более двух раз подряд сроков оплаты арендных платежей более чем на 5 дней; в случае нарушения арендатором условия о целевом использовании объекта, указанного в пункте 1.3 договора; если арендатор умышлено или по неосторожности ухудшает состояние объекта, что может повлечь невозможность использования объекта по назначению (пункты 6.1, 6.2 договора). Изменение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон, являющемуся неотъемлемой его частью (пункт 9.2 договора).

24.12.2010 между ООО «Белоконский» (арендодатель), ООО «Д-ВОСТОК») и обществом с ограниченной ответственностью «Ярославские магазины» (далее – ООО «Ярославские магазины») (правопреемник) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 09.12.2008 №ВЛАД/2008/7, по условиям пункта 1 которого с согласия арендодателя арендатор – ООО «Д-ВОСТОК» в полном объеме уступает свои права и передает обязанности, а правопреемник ООО «Ярославские магазины» принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 09.12.2008 №ВЛАД/2008/7.

13.04.2012 между ООО «Белоконский» (арендодатель), ООО «Ярославские магазины» (арендатор) и ЗАО «Дикси Юг» (в настоящее время – ООО «Дикси Юг») (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав другому лицу (перенаем) по договору от 09.12.2008 №ВЛАД/2008/7, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя в полном объеме права и обязанности первого и становится стороной (арендатором) по договору аренды недвижимого имущества от 09.12.2008 №ВЛАД/2008/7, а также по соглашению об уступке прав и переводе обязанностей по договору от 24.12.2010.

05.10.2013 между ООО «Белоконский» и ЗАО «Дикси Юг» заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 09.12.2008 №ВЛАД/2008/7, согласно которому пункт 4.2 договора изложен в следующей редакции: «Постоянная составляющая арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 33 262 руб. 52 коп. в месяц, без НДС. В связи с проведением ремонтных работ на объекте постоянная составляющая арендной платы в течение первых четырех месяцев составляет31 631 руб. 26 коп. в месяц. Размер постоянной составляющей арендной платы установлен с учетом всех возможных возмещений расходов и вознаграждений арендодателя, связанных с исполнением договора аренды, и включает в себя все возможные возмещения расходов и вознаграждения арендодателя, в частности, платы за использование арендатором объекта, расходов, связанных с эксплуатацией здания и объекта, платы за размещение арендатором наружных вывесок, баннеров и рекламных щитов. Далее по тексту договора»; пункт 4.7 договора изложен в следующей редакции: «Размер и порядок исчисления постоянной арендной платы, установленной пунктом 4.2 договора, в течение первых 12 месяцев аренды изменению не подлежит. По истечении первых 12 месяцев с момента подписания акта приема-передачи объекта размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год и не ранее, чем через каждые 12 месяцев по соглашению сторон. При этом размер арендной платы может изменяться не более чем на 5% (пять процентов) от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения. Соответствующее предложение об изменении размера постоянной арендной платы арендодатель обязан направить арендатору не позднее, чем за 2 (два) месяца до предполагаемой даты изменения. Об изменении размера арендной платы стороны подписывают дополнительное соглашение к договору.»; пункт 7.1 договора изложен в следующей редакции «Срок действия договора аренды устанавливается до 09.12.2028».

Как указывает истец, с 2015 года арендодатель неоднократно обращался к арендатору с предложением изменить размер арендой платы на 5%, однако арендатор отказывался подписывать дополнительные соглашения.

Письмом от 13.01.2020 арендодатель обратился к арендатору с предложением с 13.03.2020 в соответствии с пунктом 4.7 договора и пунктом 1.2 соглашения от 05.10.2013 внести изменения в размер арендной платы – постоянной составляющей, увеличив ее на 5%, что составляет 1750 руб.

16.05.2020 арендодатель направил в адрес арендатора соглашение о внесении изменений в договор от 01.06.2021, согласно пункту 1 которого с 01.06.2021 арендная плата повышается и составляет 36 671 руб. в месяц без НДС.

Ссылаясь на уклонение ООО «Дикси Юг» от подписания дополнительного соглашения об увеличении постоянной части арендной платы, ООО «Белоконский» обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 09.12.2008 №ВЛАД/2008/7 об увеличении постоянной составляющей арендной платы на 5% , увеличив ее размер до 34 925 руб. 65 коп.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В статьях 310 (пункт 1), 450 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По правилам статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 4.7 договора с учетом соглашения от 05.10.2013 по истечении первых 12 месяцев с момента подписания акта приема-передачи объекта размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год и не ранее, чем через каждые 12 месяцев по соглашению сторон. При этом размер арендной платы может изменяться не более чем на 5% (пять процентов) от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения. Соответствующее предложение об изменении размера постоянной арендной платы арендодатель обязан направить арендатору не позднее, чем за 2 (два) месяца до предполагаемой даты изменения. Об изменении размера арендной платы стороны подписывают дополнительное соглашение к договору.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям пунктов 43, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Путем толкования условий договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что сторонами зафиксирован размер постоянной части арендной платы в течение первых четырех месяцев – 31 631 руб. 26 коп. в месяц без НДС; с пятого месяца – в размере 33 262 руб. 52 коп. в месяц, без НДС. В последующем установлено право арендодателя на увеличение постоянной части арендной платы не ранее чем через 12 месяцев не более чем на 5% (пять процентов) от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения. При этом арендодатель обязан направить предложение об изменении размера постоянной арендной платы арендатору не позднее, чем за 2 (два) месяца до предполагаемой даты изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением.

Таким образом, стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы не более чем на 5% от размера арендной платы, установленной на момент такого изменения, по инициативе арендодателя. При этом установили механизм изменения, путем подписания дополнительного соглашения, то есть арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения.

Указанное также подтверждается представленным в материалы дела письмом АО «Дикси Юг» без даты и номера, из которого следует, что арендатор, ссылаясь на ухудшение экономической ситуации в последние два года (2015-2016 г.г.), просил арендодателя не производить индексацию арендной платы до 31.12.2017, тем самым подтверждая и не оспаривая, что сторонами согласован механизм изменения арендной платы.

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что сторонами установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя.

Суд считает необходимым отметить, что договор аренды с учетом соглашения о передаче прав другому лицу (перенаем) от 13.04.2012 и пункта 1.3 соглашения от 05.10.2013 заключен сторонами на срок до 09.12.2028, то есть с 2012 года, когда АО «Дикси Юг» приобрело статус арендатора по договору от 09.12.2008, на срок более 16 лет, в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора только в случае поименованных в пункте 6.2 договора существенных нарушений арендатором условий договора, в иных случаях расторжение договора возможно только по соглашению сторон (пункт 6.1 договора).

С момента заключения истцом с первоначальным арендатором договора аренды в 2008 году до настоящего времени, размер арендной платы изменялся лишь в сторону уменьшения (с 35 000 руб. в месяц по договору аренды от 09.12.2008 до 33 262 руб. 52 коп. в месяц по соглашению от 05.10.2013).

Факт уклонения арендатора от подписания дополнительного соглашения подтвержден имеющейся в материалах дела перепиской сторон и ответчиком не оспаривается.

Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной договором, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещение в течение всего срока аренды (16 лет) по цене 2013 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 4.7 договора, и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Как следует из уточненного искового заявления, увеличение размера постоянной части арендной платы произведено истцом в соответствии с положениями пункта 4.7 договора аренды. Предложенный арендодателем новый размер арендной платы в сумме 34 925 руб. 65 коп. (5% – 1663 руб. 13 коп.) соответствует критерию, указанному в этом пункте.

Ссылка ответчика на судебные акты по другим делам отклоняется, поскольку выводы судов основаны на иных конкретных обстоятельствах дел и представленных доказательствах.

При изложенных обстоятельствах оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что исковые требования об обязании АО «Дикси Юг» заключить с ООО «Белоконский» дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 09.12.2008 №ВЛАД/2008/7 об увеличении постоянной составляющей арендной платы на 5% до 34 925 руб. 65 коп., подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

обязать акционерное общество «Дикси-Юг» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Белоконский» дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 09.12.2008 №ВЛАД/2008/7 об увеличении постоянной составляющей арендной платы на 5% до 34 925 руб. 65 коп.

Взыскать с акционерного общества «Дикси-Юг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Белоконский» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется после вступления решения в законную силу по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.В. Евсеева