Решение от 24 ноября 2023 г. по делу № А41-95022/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95022/22
24 ноября 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мининой Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Гефест-ЛТД" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо: Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 05.06.2009 №1,

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Фирма "Гефест-ЛТД" (далее – ООО "Гефест-ЛТД", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области (далее – администрация, ответчик) о внесении следующих изменений в договор о развитии застроенной территории от 05.06.2009 №1, заключенный между ООО "Гефест-ЛТД" и администрацией:

пункт 1.1. Договора изложить в следующей редакции:

«1.1. По условиям настоящего Договора Застройщик обязуется в срок не позднее 30.11.2025 своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим Договором обязательства по развитию застроенной территории ориентировочной общей площадью 3 га по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская, в районе домов № 59 и № 63, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств, в т.ч. предоставить Застройщику бесплатно без проведения торгов земельные участки в границах развиваемой территории в соответствии с условиями настоящего Договора.»;

пункт 3.1.5. Договора изложить в следующей редакции:

«3.1.5. Не позднее 30.11.2025 осуществить строительство на Застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки Застроенной территории и согласованным с Администрацией графиком строительства»;

пункт 3.1.6. Договора изложить в следующей редакции:

«3.1.6. Не позднее 30.11.2025 осуществить проектирование, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной (включая школы, поликлиники и детские дошкольные учреждения) и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения Застроенной территории. Перечень и характеристики указанных в настоящем пункте объектов определяются на основании утвержденного проекта планировки Застроенной территории и технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство жилищной политики Московской области.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

Общество представило дополнительные письменные пояснения с обоснованием срока продления договора, в которых просит требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика возражал, просил отказать. Представитель третьего лица оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, письменных пояснениях, заслушав представителей сторон, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ООО "Гефест-ЛТД" (застройщик) заключен договор от 05.06.2009 №01 о развитии застроенной территории ориентировочной общей площадью 3 га по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская, в районе д. 59 и д. 63 (далее – договор).

На застроенной территории расположены следующие здания (строения, сооружения), подлежащие расселению и сносу в ходе исполнения настоящего договора (п.1.3. договора):

- многоквартирный жилой дом по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская, д. 59 (всего квартир в доме – 9, из них занимаемых по договору социального найма – 9, зарегистрировано по месту проживания 15 человек);

- многоквартирный жилой дом по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская, д. 63 (всего квартир в доме – 8, из них занимаемых по договору социального найма – 8, зарегистрировано по месту проживания 25 человек);

- многоквартирный жилой дом по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская, д. 57 (всего квартир в доме – 8).

Окончательный перечень и характеристики зданий (строений, сооружений), строительство которых планируется осуществить на застроенной территории, определяется проектом планировки территории, разработанным в ходе исполнения договора (п. 1.5 договора).

Исходя из п.1.1. договора (в редакции решения Арбитражного суда Московской области от 15.11.2017 №А41-54549/2017) застройщик обязуется в срок не позднее 30.11.2022 своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (средств) других лиц исполнить предусмотренные настоящим договором обязательства по развитию застроенной территории, а администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств, в т.ч. предоставить застройщику бесплатно без проведения торгов земельные участки в границах развиваемой территории в соответствии с условиями договора

П.4.1. предусмотрено, что договор действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

В соответствии с п. 3.1.2. договора (в редакции решения Арбитражного суда Московской области от 15.11.2017 №А41-54549/2017) застройщик обязан не позднее I квартала 2020 года создать, либо приобрести и безвозмездно передать в муниципальную собственность благоустроенные (пригодные для проживания) жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории.

Согласно п. 3.1.5. договора (в редакции решения Арбитражного суда Московской области от 15.11.2017 №А41-54549/2017) застройщик обязуется не позднее 30.11.2022 осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории и согласованным с администрацией графиком строительства

В соответствии с п.3.1.6. договора застройщик обязуется не позднее 30.11.2022 осуществить проектирование, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной (включая школы, поликлиники и детские дошкольные учреждения) и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории. Перечень и характеристики указанных в настоящем (пункте объектов определяются на основании утвержденного проекта планировки Застроенной территории и технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.».

Администрация обязуется в соответствии с пунктом 3.2.1 договора в течение 2-х месяцев с момента представления застройщиком согласованного проекта планировки застроенной территории утвердить указанный проект либо направить застройщику замечания по проекту.

Согласно п.3.2.3. договора администрация обязуется в срок не позднее шести месяцев после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных п.3.1.1.-3.1.4. договора, и предоставления застройщиком кадастровых паспортов земельных участков предоставить застройщику без проведения торгов для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

Общество во исполнение п.3.1.2. договора по акту приема-передачи квартир от 26.07.2010 и соглашению от 11.10.2012 передало администрации 18 квартир для переселения граждан из домов №59, №63 по ул. Первомайская, скр. Сходня, г. Химки Московской обл.

По актам приема-передачи квартир №80, 86, 90, 106 от 29.01.2021 общество передало администрации 4 квартиры для переселения граждан, проживающих в ветхом жилом, подлежащем сносу, доме по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская, д. 55.

После чего ООО "Гефест-ЛТД" обратилось в администрацию с письмом исх№92 от 29.07.2021 с просьбой сформировать и предоставить земельный участок, предназначенный для строительства, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 29.09.2022 №1054 принято решение о формировании земельного участка для последующего представления обществу.

Решением Администрации городского округа Химки Московской области от 09.12.2022 ООО "Гефест-ЛТД" отказано в предоставлении сформированного участка в аренду.

Также истцом указано, что администрация не исполнила обязательства, предусмотренные п.3.2.2. договора, а именно не приняла в установленном порядке решение об изъятии жилых помещений в многоквартирном доме и земельных участков в границах развиваемой территории.

Письмом от 17.03.2022 исх№14 общество обратилось в администрацию с предложением о заключении дополнительного соглашения о продлении сроков выполнения обязательств, предусмотренных договором.

05.10.2022 общество обращалось в администрацию с предложением внесения изменений в условия договора.

Между тем, сторонами не было достигнуто соглашения о внесении изменений в условия договора.

Исходя из того, что администрацией не выполнено обязательство, предусмотренное п. 3.2.3. договора, в досудебном порядке изменения в договор о развитии застроенной территории внесены не были, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В силу положений пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ существенными условиями договора в том числе являются:

- обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

- обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

- срок договора.

Срок выполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории продлен решением Арбитражного суда Московской области от 15.11.2017 по делу №А41-54549/17 до 30.11.2022.

В обоснование сроков, на которые истец просит повторно продлить исполнения обязательств по договору от 05.06.2009 №1, общество ссылается на нарушение администрацией обязательств по договору, а также зависимость обязательств застройщика от исполнения администрацией своих обязательств.

Как следует из материалов дела, обязательства, предусмотренные пунктами 3 – части 3 статьи 46.2 ГрК РФ исполнены застройщиком не позднее 29.01.2021, соответственно обязательство по предоставлению земельного участка под строительство многоквартирного дома должно было быть исполнено администрацией не позднее указанной даты.

Между тем материалами дела подтверждено, что земельный участок в аренду обществу не предоставлен, в том числе после вступления в законную силу судебного акта по делу № А41-54549/2017.

Таким образом, в течение двух лет у застройщика отсутствовала объективная возможность осуществления строительства многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела, постановление о формировании земельного участка для последующего предоставления его в аренду обществу принято администрацией 29.09.2022. Образованный на основании указанного постановления земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060202:2450, поставлен на кадастровый учет 15.11.2022, т.е. за 15 дней до планируемого окончания срока строительства, установленного договором.

Вместе с тем решением Администрации от 09.12.2022 Застройщику отказано в предоставлении указанного земельного участка в аренду.

Решение Администрации об отказе в предоставлении в аренду земельного участка является предметом рассмотрения спора в рамках дела № А41-19303/23.

Судом установлено, что на застроенной территории запланировано строительство двух многоквартирных домов, что подтверждается проектом планировки территории.

Один многоквартирный дом построен и введен в эксплуатацию на основании разрешения от 28.07.2013 N RU50301000-52.

Вместе с тем решение об отказе в предоставлении в аренду земельного участка на застроенной территории не позволяет застройщику приступить к разработке исходно-разрешительной документации, необходимой для строительства второго дома.

Согласно пояснениям истца, в отсутствие в распоряжении застройщика земельного участка на праве аренды представилось возможным разработать только материалы архитектурного облика, планируемого к строительству многоквартирного дома

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах спора, суд приходит к выводу, что в процессе реализации договора о развитии застроенной территории и выполнения сторонами принятых на себя взаимных обязательств, в связи с изменением обстоятельств, вызванных причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения, исковые требования об увеличении сроков выполнения отдельных обязательств в рамках договора о развитии застроенной территории и внесении в указанный договор соответствующих изменений и дополнений подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению с учетом положений статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Внести следующие изменения в договор о развитии застроенной территории от 05.06.2009 № 01, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Фирма «Гефест-ЛТД» и Администрацией городского округа Химки Московской области:

пункт 1.1. договора изложить в следующей редакции:

«1.1. По условиям настоящего Договора Застройщик обязуется в срок не позднее 30.11.2025 своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим Договором обязательства по развитию застроенной территории ориентировочной общей площадью 3 га по адресу: Московская область, г.о. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская, в районе домов N 59 и N 63, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств, в т.ч. предоставить Застройщику бесплатно без проведения торгов земельные участки в границах развиваемой территории в соответствии с условиями настоящего Договора.»;

пункт 3.1.5. Договора изложить в следующей редакции:

«3.1.5. Не позднее 30.11.2025 осуществить строительство на Застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки Застроенной территории и согласованным с Администрацией графиком строительства»;

пункт 3.1.6. Договора изложить в следующей редакции:

«3.1.6. Не позднее 30.11.2025 осуществить проектирование, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной (включая школы, поликлиники и детские дошкольные учреждения) и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения Застроенной территории. Перечень и характеристики указанных в настоящем пункте объектов определяются на основании утвержденного проекта планировки Застроенной территории и технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения".

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Гефест-ЛТД" 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.А. Летяго