Решение от 2 ноября 2020 г. по делу № А39-6092/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-6092/2020

город Саранск02 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 02 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Пономарёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Премиум Строй»

к Администрации Старошайговского муниципального района Республики Мордовия

об обязании заключить договор,

при участии

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности),

от ответчика: не явился,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Премиум Строй» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Старошайговского муниципального района Республики Мордовия. Истец, ссылаясь на нормы статей 130, 222, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, просит обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 13:18:0123001:5125 по адресу: Республика Мордовия, <...> участок 22, сроком на три года, на условиях, аналогичных условиям договора аренды земельного участка №8-17 от 30 марта 2017 года.

Ответчик в заседание не явился, отзыва на иск не представил.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Из материалов дела установлено следующее.

30 марта 2017 года между Администрацией Старошайговского муниципального района Республики Мордовия (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Волгагазстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №8-17, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером 13:18:0123001:5125, по адресу: Республика Мордовия, <...> участок 22, для размещения многоквартирного жилого дома, на срок с 30 марта 2017 года по 30 марта 2020 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 04 мая 2017 года к договору аренды земельного участка №8-17 от 30 марта 2017 года наименование арендатора заменено на общество с ограниченной ответственностью «Премиум Строй».

Из письма истца №32 от 14 апреля 2020 года, адресованного ответчику, следует, что Общество обращалось к Администрации района с просьбой выдать разрешение на строительство, однако последняя ответила отказом в связи с тем, что за названным разрешением истец обратился после начала строительных работ. Данным письмом истец в связи с окончанием срока действия договора просил рассмотреть вопрос о продлении договора аренды земельного участка №8-17 от 30 марта 2017 года.

В ответ на обращение Общества №32 от 14 апреля 2020 года Администрация района сообщила, что в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется в аренду без проведения торгов земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, однократно для завершения строительства этого объекта. Продлить срок договора №8-17 от 30 марта 2017 года не представляется возможным в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства (письмо №962 от 12 мая 2020 года).

Указывая на изложенные выше обстоятельства, окончание срока аренды спорного земельного участка, нахождение на участке возведенного истцом одноэтажного двухквартирного жилого дома, не введенного в эксплуатацию, истец обратился к ответчику с претензионным письмом, просил направить в адрес Общества новый договор аренды земельного участка.

Невыполнение требований истца явилось основанием обращения в суд с настоящим иском.

Заслушав доводы представителя истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2 ЗК РФ).

Введенной в действие с 01.03.2015 статьей 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без торгов.

Так, по общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка публичной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, исключения составляют случаи, предусмотренные пунктом 2 данной статьи.

Одним из исключений, установленных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, является предоставление земельного участка в случае нахождения на нем объектов незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, исключение из предусмотренного ЗК РФ общего правила предоставления земельных участков публичной собственности в аренду без проведения торгов установлено также пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, как по основаниям и в случаях, предусмотренных пунктами 2, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, так и в порядке пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ предоставление земельного участка публичной собственности без проведения торгов однократно для завершения строительства возможно при предоставлении документов, подтверждающих наличие принадлежащего заявителю объекта незавершенного строительства, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Между тем, как следует из переписки сторон, обращаясь в Администрацию за предоставлением в аренду земельного участка, Общество указанных документов не представило.

Условиями договора №8-17 от 30 марта 2017 года предусмотрено следующее разрешенное использование участка: для размещения многоквартирного жилого дома.

Доказательств, подтверждающих совершение Обществом действий по надлежащему использованию земельного участка, направленных на достижение цели договора истцом не представлено (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство Обществу не было выдано. Истцом не предоставлены доказательства того, что спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 13:18:0123001:5125, построен в соответствии с документацией, выданной на основании закона. Каких-либо объектов недвижимости на земельном участке с указанным кадастровым номером не зарегистрировано.

Представленная истцом оборотно сальдовая ведомость учета материалов (услуг) на объекте за 2017 год, универсальные передаточные документы за период с мая по август 2017 года, товарные накладные за период с июня по сентябрь 2017 года, договор подряда №7 от 24 апреля 2017 года и акт выполненных работ от 13 октября 2017 года, а также доказательства оплаты работ по указанному договору, не могут подменять указанное выше разрешение и служить основанием для осуществления строительных работ с учетом требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение конечной цели договора – для размещения многоквартирного жилого дома.

Общество не представило доказательства, свидетельствующих о наличии каких-либо объективных, непреодолимых факторов невозможности использования земельного участка по назначению.

Приобретая права и обязанности арендатора, Общество могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды срок.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 21 октября 2019 года по делу №А39-4708/2019, вступившим в законную силу, Обществу отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> участок 22, основанных на нормах статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном судебном акте судом указано на то, что в органы местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство многоквартирного дома Общество не обращалось. Попытка легализовать уже построенный объект проводилась Обществом в 2019 году путем обращения к Администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Обращение истца носило формальный характер, не преследовало за собой цель получить в установленном порядке необходимую разрешительную документацию.

Таким образом, истцом не соблюден предусмотренный ЗК РФ заявительный порядок предоставления земельного участка, предусматривающий приложение к заявлению необходимого соответствующего пакета документов.

Положения пунктов 2, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ предусматривают предоставление земельного участка для завершения объекта, строительство которого осуществлено в установленном законом порядке, при наличии соответствующих разрешительных документов и в тот период, когда у заявителя имелось соответствующее право на пользование земельным участком.

Осуществление строительства на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном законом порядке, в частности, когда истек срок аренды земельного участка и договор аренды предусматривает его прекращение с истечением этого срока, даже при наличии действующего разрешения на строительство, не является строительством, осуществленным в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Требование истца об обязании ответчика заключить с Обществом договор аренды спорного земельного участка без проведения торгов противоречит вышеперечисленным положениям земельного законодательства, а потому не подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по делу на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в иске обществу с ограниченной ответственностью «Премиум Строй» отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяН.Н. Пономарёва