Решение от 23 марта 2018 г. по делу № А73-746/2018

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-746/2018
г. Хабаровск
23 марта 2018 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 22.03.2018 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола секретарем судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318272400000631, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управление государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Хабаровского края

о признании недействительным договора

при участии:

от истца – ФИО2 (предприниматель); ФИО3 по доверенности от 16.02.2018 №27АА1183824,

от ответчика – А.В. Кавигонд по доверенности от 19.02.2018,

от Управления государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Хабаровского края – ФИО4 по доверенности от 09.01.2018.

от Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю – представители не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр» о признании недействительным договора аренды от28.04.2017 №02-2-19.

Иск обоснован введением истца в заблуждение при заключении договора аренды помещения о возможности его исполнения. Указал, что помещение находится в здании являющимся объектом культурного наследия. На момент заключения договора аренды был ознакомлен с охранным обязательством, однако, не поставлен в известность о том, что в отношении арендуемого помещения собственником помещения разработана проектная документация по восстановлению спорного помещения в первоначальный исторический вид, что предполагает учет этого обстоятельства при разработке проектной документации для выполнения строительных работ по использованию помещения. Истец предполагал использовать помещение под финтеc-зал, оформленный в стиле «LOFT». Иск обосновывает

В судебном заседании объявлялся перерыв до 22 марта 2018г. до 11ч.10 мин.

Представителем третьего лица (Управления госохраны), предоставлен оригинал научно-проектной документации по реставрации двухсветного актового зала, разработанной в 2013 году ООО «Стройпроект» на обозрение суду.

Судом установлена тождественность оригинала проектной документации, разработанной в 2013 году с его копией, оригинал проекта возвращен представителю третьего лица, копии документов приобщены к материалам дела.

В судебное заседание по ходатайству истца приглашена и опрошена в качестве специалиста ФИО5, работник ООО «Стройпроект», разрабатывавшая научно-проектную документацию по реставрации двухсветного актового зала.

Специалистом даны пояснения по разработке проектной документации. Указала, что на момент осмотра и разработки документации часть элементов интерьера отсутствовала, часть была разрушена. Пояснила, что при проведении ремонтных работ должны быть соблюдены основные требования научно-проектной документации по реставрации двухсветного актового зала, возможны некоторые отклонения по цвету и элементам отделки, но с сохранением основного исторического облика.

Представителем истца и предпринимателем исковые требования поддержаны. Предприниматель пояснил, что на момент заключения договора был ознакомлен с охранным обязательством, с проектной документацией 2013 года знаком не был. При заключении договора аренды предполагал использование помещения как фитнес-зал, отделку предполагал в современном стиле.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований. Указала, что предприниматель знал о том, что помещение является памятником культуры и предполагает определенную процедуру согласования проекта с уполномоченными органами, должен был до разработки проекта обратиться за информацией о существующих ограничениях в отношении объекта.

Представитель Управления государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Хабаровского края дал пояснения по существу спора.

Изучив материалы дела, заслушав представителей, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Здание, расположенное по ул.Пушкина, 54 в г.Хабаровске, является объектом культурного наследия федерального значения «Задание реального училища», 1900 -1903 гг.

В отношении здания оформлено охранное обязательство № 1881 от 06.10.2008г.

Согласно разделу 9 охранного обязательства собственник проводит ремонтно-реставрационные работы, согласовав разработку научно-проектной документации ( п.9.2.).

К охранному обязательству оформлено приложение №2 Опись архитектурно-художественных элементов фасадов и интерьеров памятника.

Собственник здания ООО «Бизнес-Центр» заказал ООО «Стройпроект» в 2013г. научно-проектную документацию по реставрации двухсветного актового», прошедшую экспертное заключение, содержащую обязательные для выполнения работы по реставрации помещения

28.04.2017 между ООО «Бизнес-Центр» (арендодатель, собственник) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды №02-2-19 (далее Договор), согласно п. 1.1. Договора ответчиком истцу были переданы во временной владение и пользование в целях использования под фитнес зал нежилые помещения, указанные в пунктах 1.1.1-1.1.3.

Пунктом 7.1. договора срок аренды установлен с 01.05.2017 по 30.04.2027.

Со стороны истца договор был заключен с целью использования переданных в аренду помещений под фитнес зал.

В п. 1.2. Ответчиком было отражено, что здание, в котором расположены переданные в аренду помещения, является объектом культурного наследия.

Истец ознакомлен с охранным обязательством №1883 от 06.10.2008, выданным государственным учреждением культуры «Научно-производственный центр по органе и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края».

В п.3.4.3. договора стороны определили, что истец в период с 01.05.2017 по 31.12.2017 приводи помещение в состояние, пригодное к использованию в качестве фитнес-зала, согласно проекту, согласованному с государственным учреждением культуры «Научно-производственный центр по охраны и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края».

По акту приема-передачи от 01.05.2017 помещения переданы истцу.

Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 24.05.2017, запись регистрации: 27:23:0030213:42-27/001/2017-3.

При рассмотрении дизайн-проекта, изготовленного истцом для визуализации интерьера арендованного помещения, в Управлении государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Хабаровского края предпринимателю указано, что предмет охраны здания, в котором расположены переданные в аренду помещения, утвержден приказом Министерства культуры РФ от 23.10.2014 №1799, согласно которому предметом охраны объекта культурного наследия является, в том числе архитектурно-художественное оформление интерьера двухсветного актового зала со сценой, расположенного по оси вестибюля, в том числе: арочные проемы, балкон с кирпичными сводами, коробоватый проем с развитым архивольтом и декоративными пилястрам по бокам, ромбовидные (2 шт.) и крестовидные розетки, профилированный фриз и карниз, раскрепованный на пилястрах.

Из письма Управления государственной охраны объектов культурного наследия от 05.12.2017 №12.3.55-34981 истцу также стало известно, что несущие конструкции двухсветного актового зала имеют аварийные участки. Ответчиком ранее в 2013 году была заказана научно-проектная документация «Комплексная реставрация объекта культурного наследия «Задание реального училища», 1900 -1903 гг. по ул.Пушкина, 54 в г.Хабаровске, предусматривающей воссоздание и реставрацию предмета охраны актового зала. Указанная научно-проектная документация прошла государственную историку-культурную экспертизы и согласование государственного органа охраны объектов культурного наследия. Собственник объекта культурного наследия, расположенного в <...> обязан восстановить предмет охраны в интерьере актового зада в только в соответствии с научно-проектной документацией.

Истец об указанных обстоятельствах при заключении Договора поставлен в известность не был, был введен в заблуждение о возможности использовать переданные в аренду помещения для его целей и с возможностью оформления дизайн-проекта на его усмотрение в выбранном стиле.

Полагая, что договор заключен под влиянием заблуждения относительно переданного в аренду имущества, его назначения и возможности использовать для согласованных в договоре нужд, истец обратился в суд с иском.

Суд усматривает основания для удовлетворения иска.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, в отношении объекта заключено охранное обязательство, которое было предоставлено арендатору при заключении договора.

Из текста охранного обязательства и приложения к нему не усматриваются какие-либо данные об интерьере спорного помещения.

Правовое регулирование отношений в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации основывается на положениях Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Основ законодательства Российской Федерации о культуре и осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ, и принимаемыми в соответствии с ним другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ).

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ под государственной охраной объектов культурного наследия в целях настоящего Федерального закона понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с настоящим Федеральным законом в пределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда.

В силу п.1 ст. 40 предусмотрены мероприятия по сохранению объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Статьей 40 указанного закона предусмотрена возможность по приспособлению объекта культурного наследия для современного использования с проведением научно-исследовательских, проектных и производственных работ, в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия.

Статьей 45 указанного закона регламентирован порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, и право пользования выявленным объектом культурного наследия у физических и юридических лиц возникают, в том числе из договоров.

Как следует из материалов дела собственник здания ООО «Бизнес-Центр» разработал научно-проектную документацию по реставрации двухсветного актового», прошедшую экспертное заключение, содержащую обязательные для выполнения работы по реставрации помещения.

Согласно п. 3.4.3. договора в период с 01.05.2017г. по 31.12.2017г. арендатор приводит помещение в состояние, пригодное к использованию в качестве фитнес-зала, соглаcно проекту, согласованному с Государственным учреждением культуры.

Исходя из указанного пункта, не располагая информацией о наличии обязательных требований к обустройству арендованного помещения в части его реставрации, арендатор разработал дизайн- проект по помещению, предоставив который в уполномоченный орган был проинформирован письмом от 05.12.2017г. о том, что собственник объекта культурного наследия, расположенного в <...> обязан восстановить предмет охраны в интерьере актового зала только в соответствии с научно-проектной документацией «Комплексная реставрация объекта культурного наследия «Задание реального училища», 1900 -1903 гг. по ул.Пушкина, 54 в г.Хабаровске, предусматривающей воссоздание и реставрацию предмета охраны актового зала, разработанной самим собственником.

Т.о. поскольку право пользования объектом перешло к арендатору по договору, то с учетом императивно установленных норм, он ограничен в выборе стиля по изменению внешнего вида помещения указанными требованиями по воссозданию и реставрации предмета охраны.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 статьи 178 ГК РФ).

Пунктом 5 статьи 178 ГК РФ предусмотрено, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Согласно пункту 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию, либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Пунктом 3 статьи 431.2 ГК РФ предусмотрено право стороны, введенной в заблуждение относительно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 431.2 ГК РФ вместо отказа от договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 431.2 ГК РФ, требовать признания договора недействительным по основаниям статьи 179 и 178 ГК РФ.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 178 ГК РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств.

Как следует из пункта 4 данной статьи 431.2 ГК РФ, последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения.

В рассматриваемом случае наличие научно-проектной документации по реставрации двухсветного актового зала, разработанной ООО «Бизнес-Центр», в соответствии со ст. 45 Федерального закона N 73-ФЗ, прошедшее экспертное заключение, содержащей обязательные для выполнения работы по реставрации помещения, и непредоставление арендатору информации о согласованной проектной документации, послужило формированию у предпринимателя недостоверного представления о возможности использовать предмет аренды с интересующим его назначением – фитнес-зал и возможности его оформления в выбранном стиле, и как следствие, повлекло заключение договора аренды при отсутствии волеизъявления на использование помещения, оформленном с сохранением элементов исторического интерьера.

При этом, исходя из презумпции добросовестности действий арендодателя, истец не должен был предпринимать каких-либо дополнительных мер по выяснению возможности оформления и использования помещения, при наличии достаточной осведомленности об этом собственника помещения и необходимости сообщения имеющейся информации на момент заключения сделки.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не предоставлено суду убедительных доказательств тому, что предпринимателю при заключении договора аренды была предоставлена информации о возможном ремонте помещения с сохранением интерьера арендуемого помещения согласно научно-проектной документации по реставрации двухсветного актового зала.

С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор от 28.04.2017 №02-2-19 аренды .

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318272400000631, ИНН <***>) расходы по оплате госпошлины 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М.Левинталь