Решение от 19 августа 2021 г. по делу № А71-15220/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А71-15220/2020
г. Ижевск
19 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 19 августа 2021 г.


Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г. Яцинюк, при составлении протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по первоначальному иску

Общества с ограниченной ответственностью «БАХ», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания «Изотеп», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

- о взыскании 345263 руб. 61 коп., из них 242290 руб. 36 коп. долг по договору аренды нежилого помещения №83 МТ от 11.02.2019 и 102973 руб. 25 коп. неустойка за период с 11.01.2020 по 05.04.2020

по встречному иску

Общества с ограниченной ответственностью Торговая компания «Изотеп», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «БАХ», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

- о признании договора аренды нежилого помещения № 83 Мт от 11.02.2019 недействительным и взыскании 121427 руб. 02 коп. неосновательного обогащения (часть обеспечительного платежа).

При участии:

от истца (ответчик): ФИО2 – представитель по доверенности от 05.11.2019, паспортные данные проверены, диплом (копия в дело) № 13273 от 23.07.2019.

от ответчика (истец): ФИО3 – представитель по доверенности от 24.03.2021, паспортные данные проверены, диплом (копия в дело) № ВЮ 5798 от 24.07.2006.

У с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «БАХ», г. Ижевск (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания «Изотеп», г. Ижевск (далее – ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) взыскании 345263 руб. 61 коп., из них 242290 руб. 36 коп. долг по договору аренды нежилого помещения №83 МТ от 11.02.2019 и 102973 руб. 25 коп. неустойка за период с 11.01.2020 по 05.04.2020.

Общество с ограниченной ответственностью Торговая компания «Изотеп», г. Ижевск обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с встречным исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «БАХ», г. Ижевск о признании договора аренды нежилого помещения № 83 Мт от 11.02.2019 недействительным и взыскании 121427 руб. 02 коп. неосновательного обогащения (часть обеспечительного платежа).

Дело в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрено с перерывом в судебном заседании.

Представитель истца по первоначальному иску требования поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении (л.д. 5) с учетом представленного расчета по долгу (л.д. 70). Встречный иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на встречный иск (л.д. 87). Пояснил, что считает не обоснованным применять к заявленной сумме неустойки ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (пояснения л.д. 69). Пояснил, что поскольку на ответчика в период с 06.04.2020 по 07.01.2021 распространялся мораторий на санкции, то неустойка начислена по 05.04.2020. Кроме того, истец имел возможность начислить неустойку с 06.07.2019, однако произвел ее начисление с 11.01.2020. Так же не предъявил к взысканию долг по переменной части арендной платы. Арендодатель не уклонялся от сдачи из аренды нежилого помещения. Арендатор съехал с помещения при действующем договоре, по акту не возвратил. Договор расторгнут по инициативе арендодателя с 03.12.2020, уведомление арендатору направлено, им получено. Полномочия истца на сдачу в аренду нежилого помещения в интересах собственников нежилого помещения ИП ФИО4, ИП ФИО5 и ООО «Развитие-Управление Проектами» подтверждается указанными в договоре доверенностями, представленными в материалы дела. Согласие залогодержателя ПАО «Сбербанк» не нужно для сдачи нежилого помещения в аренду. При расчет долга был учтен оплаченный арендатором обеспечительный платеж, что отражено в акте сверки за период с 01.10.2019 по 19.11.2020. Арендодатель не препятствовал арендатору пользоваться нежилым помещением, доказательств того, что они не соответствовали условиям договора, у арендатора не имеется.

Представитель истца по встречному иску требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным во встречном исковом заявлении (л.д. 73-75). Первоначальный иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 36-38), просила применить к неустойке ст. 333 ГК РФ. Пояснила, что договор является недействительным, поскольку нежилое помещение передано в аренду не собственниками, согласие залогодержателя не получено, обеспечительный платеж не учтен, договор является расторгнутым по уведомлению арендатора от 16.07.2019, которое арендодатель получил 18.07.2019. Арендатор съехал с помещения 01.08.2019, соответственно перестал оплачивать арендную плату. Поскольку требование истца о взыскании арендной платы основано на недействительной сделке, то иск удовлетворению не подлежит. Арендодатель злоупотребил правом и не расторг досрочно договор, хотя такое право у него имелось, он намерено увеличил сумму арендной платы, хотя знал, что арендатор освободил помещение с 01.08.2019. С учетом того, что арендатор съехал с помещения 01.08.2019 и при наличии долга за предыдущий период, на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение в виде части обеспечительного платежа 121427 руб. 05 коп., которую арендодатель не возвратил. Так же арендодатель не представил документы, которые были необходимы для ведения арендатором хозяйственной деятельности. Имело место препятствие в пользовании помещением, так как арендодатель не представил документы, подтверждающие права третьих лиц и их согласие на аренду помещения.

Из материалов дела, следует, что 11.02.2019 между ООО «БАХ» в интересах собственников нежилых помещений торгового центра ИП ФИО4, ИП ФИО5 и ООО «Развитие-Управление Проектами» в лице ФИО6 заместителя директора по экономике ООО «БАХ», действующего на основании доверенности, удостоверенной ФИО7, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО8 города Ижевска Удмуртской Республики от 31.01.2019 № 18/76-н/18-2019-1-292 и доверенности от 29.01.2019 № 18/76-н/18-2019-1-246 с одной стороны (Арендодатель), и ООО Торговая компания «Изотеп» в лице директора ФИО9, действующего на основании Устава с другой стороны (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 83 Мт, по условиям которого Арендатор принял во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 85,9 кв.м. (в т.ч. торговая площадь 75 кв.м., номера помещений на поэтажном плане №11) расположенное на подвальном этаже здания с кадастровым номером 18:26:041067:1717 по адресу: <...> (Помещение). Местоположение и границы Помещения обозначены на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение №1) (п. 1.1 договора).

Помещение принадлежит собственникам нежилых помещений на праве общей долевой собственности, о чем в единый государственный реестр прав на недвижимость сделаны соответствующие записи (п. 1.2 договора).

Арендодатель гарантирует, что объект на момент подписания договора не подарен, свободен от долгов, не подлежит удержанию, в споре и под запретом (арестом) не состоит и свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений, не оговоренных в договоре. Арендатор уведомлен о том, что объект обременен залогом в пользу ПАО «Сбербанк России» (Залогодержатель) по договору залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДЗ-21556/5 от 15.10.2018 о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № 18%:26:041067:1751-18/001/2019-4 от 23.01.2019. Арендодатель гарантирует предоставление Арендатору оригинала письменного согласия Залогодержателя на передачу объекта в аренду на предусмотренных договором условиях в течение 14 дней с момента подписания договора (п. 1.3 договора).

Арендодатель вправе удерживать из обеспечительного платежа, указанного в п. 3.5 договора, средства, в случае неисполнения Арендатором обязательств: по оплате арендной платы, не оплаты начисленной неустойки, нанесения Арендодателю ущерба от порчи принятого в аренду помещения по вине Арендатора, выезда Арендатора без уведомления, в обеспечение других требований Арендодателя, предусмотренных договором и действующим законодательством (п. 2.2.3 договора).

Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату и другие платежи, предусмотренные договором (п. 2.3. 9 договора). При прекращении действия договора по любым основаниям освободить помещение и возвратить его Арендодателю по акту возврата помещения в течение 3 календарных дней с момента прекращения действия договора с учетом нормального износа и произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений (п. 2.3.15 договора).

Арендная плата состоит из постоянной части, в которую входит базовая арендная плата, указанная в п. 3.2.1 договора, эксплуатационный и маркетинговый сборы, указанные в п.п. 3.2. и 3.2.3 договора соответственно, переменной части арендной платы. Обязанность по уплате арендной платы возникает у арендатора с даты подписания сторонами Акта приема-передачи помещения (п. 3.1 договора).

Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы в размере 1100 руб. 00 коп. за 1 кв.м. помещения в месяц в том числе 20% НДС: 1000 руб. 00 коп. базовая арендная плата в месяц в том числе 20% НДС; 70 руб. 00 коп. за 1 кв.м. в месяц в том числе 20% НДС – эксплуатационный сбор (фиксированная плата); 30 руб. 00 коп. за 1 кв.м. в месяц в том числе 20% НДС – маркетинговый сбор (фиксированная плата). Постоянная часть арендной платы вносится авансом путем перечисления денежных средств а расчетный счет Арендодателя не позднее 5 числа текущего месяца аренды, а в январе – не позднее 15 числа текущего месяца аренды (п.п. 3.1, 3.2 договора).

Стороны согласовали, что сумма обеспечительного платежа в размере 85900 руб. 00 коп. в том числе 20% НДС вносится на счет Арендодателя в течение 15 дней с момента подписания договора (п. 3.5 договора).

В случае просрочки Арендатором внесения арендной платы (постоянной/переменной части арендной платы) предусмотренной договором, Арендодатель вправе требовать от Арендатора оплаты неустойки в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 4.4 договора).

За задержку передачи помещения от Арендодателя к Арендатору и возврата помещения от Арендатора к Арендодателю сторона вправе предъявить виновной стороне требование об уплате пени в размере 1/30 от суммы месячной постоянной арендной платы за каждый день задержки, а виновная сторона обязана удовлетворить это требование в течение 10 рабочих дней с даты получения соответствующего требования (п. 4.6 договора).

Договор прекращает свое действие в случае досрочного расторжения по соглашению Сторон или в судебном порядке; - в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя в соответствии с п. 5.2 договора; - в одностороннем порядке по инициативе Арендатора в соответствии с п. 5.4 договора (п. 5.1 договора).

На основании п. 5.2 договора, Арендодатель вправе досрочно в одностороннем и внесудебном порядке расторгнуть договор в случае однократного нарушения Арендатором срока оплаты более чем на 10 календарных дней арендной платы (постоянной/переменой части арендной платы) и /или начисленной неустойки. Нарушением срока оплаты так же является оплата Арендатором арендной платы и/или начисленной неустойки не в полном размере.

В случае принятия решения Арендодателем о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке, предусмотренном п. 5.2 договора, Арендодатель направляет Арендатору соответствующее письменное уведомление под расписку или заказным письмом по адресу, указанному в реквизитах договора. В случае вручения уведомления под расписку, договор будет считаться расторгнутым по истечении 5 календарных дней с даты получения Арендатором уведомления Арендодателя о расторжении договора в одностороннем порядке. В случае направления уведомления заказным письмом, договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 14 календарных дней с даты отправления указанного уведомления. При прекращении договора Арендодатель имеет право самостоятельно освободить арендуемое помещение от имущества Арендатора или лица, в пользовании которого находится помещение, без возмещения Арендатору или лицу, в пользовании которого находится помещение, возможных убытков, связанных с этим освобождением с отнесением затрат по освобождению от имущества на Арендатора. Расторжение договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки (п. 5.3 договора).

Арендатор вправе досрочно в одностороннем и внесудебном порядке расторгнуть договор в случаях:

- Арендодатель не предоставляет Помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Помещением в соответствии с условиями Договора или назначением Помещения;

- переданное Арендатору Помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Помещения или проверки его исправности при заключении договора;

- Арендодатель не производит капитальный ремонт Помещения в установленные Договором аренды сроки, а при отсутствии их в Договоре - в разумные сроки;

-Помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В случае принятия решения Арендатором о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке, предусмотренном п. 5.4 договора, Арендатор направляет Арендодателю соответствующее письменное уведомление под расписку или заказным письмом по адресу, указанному в реквизитах Договора. В случае вручения уведомления под расписку Договор будет считаться расторгнутым по истечении 5 (пяти) календарных дней с даты получения Арендодателем уведомления Арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке. В случае направления уведомления заказным письмом Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 14 (четырнадцать) календарных дней с даты отправления указанного уведомления (п. 5.5 договора).

Настоящий Договор прекращается без предварительного уведомления Арендатора Арендодателем по истечении срока его действия (п. 5.6 договора).

Окончание срока действия настоящего договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения (п. 5.7 договора).

Настоящий Договор заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев и вступает в силу с даты его подписания Сторонами (п. 6.1 договора).

Все споры и разногласия, связанные с исполнением настоящего Договора или толкованием его положений, включая споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров с обязательным соблюдением претензионного досудебного порядка урегулирования споров. Если стороны не смогут урегулировать спор в досудебном порядке, он должен быть передан на рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики. Срок рассмотрения претензии Сторон - составляет 7 (семь) рабочих дней с момента получения (п. 7.2 договора).

01.04.2019 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 83 Мт, по условиям которого стороны пришли к соглашению об изложении п. 3.2 и п. 3.2.1 договора в новой редакции, а именно установили в период с 01.04.2019 до 01.09.2019 постоянную часть арендной платы в размере 900 руб. в месяц за 1 кв.м. в том числе 20% НДС, и с 01.09.2019 110 руб. в месяц за 1 кв.м. в том числе 20% НДС, где базовая арендная плата за 1 кв.м. в месяц в том числе 20% НДС составит 800 руб. с 01.04.2019 до 01.09.2019, и с 01.09.2019 1000 руб. за 1 кв.м. в месяц в том числе 20% НДС.

Письмом от 16.07.2019 ответчик по первоначальному иску просил истца по первоначальному иску расторгнуть договор аренды № 83 от 11.02.2019 с 01.08.2019 в связи с отсутствием денежных средств (л.д. 12).

Письмом от 19.07.2019 истец по первоначальному иску ответил ответчику по первоначальному иску на письмо от 16.07.2019 о том, что по условиям п. 5.4 договора указанное основание не является основанием для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке Арендатором (л.д. 13), в связи с чем, ответил отказом, указал на необходимость производить арендные платежи в срок.

19.11.2020 истец по первоначальному иску направил в адрес ответчика по первоначальному иску досудебную претензию с требованием погасить долг по аренде в срок д 04.12.2020, образовавшийся с февраля 2019 по ноябрь 2020, а также указал на расторжение договора с 03.12.2020 (л.д. 10).

Ответчик по первоначальному иску направил в адрес истца по первоначальному иску письмо от 26.11.2020 и два акта сверки за период с 04.09.2018 по 25.11.2020 (л.д. 42).

Из акта сверки, составленного ответчиком по первоначальному иску следует, что 04.09.2018 по платежному поручению № 439392 ответчик по первоначальному иску перечислил обеспечительный платеж в сумме 172000 руб. 00 коп., и в период с 28.03.2019 по 20.07.2019 вносил арендную плату, по состоянию на 11.01.2020 долг у истца по первоначальному иску перед ответчиком по первоначальному иску составил 121427 руб. 02 коп. (л.д. 43).

Как указал истец по первоначальному иску период начисления долга предъявлен с июля 2019 по ноябрь 2019.

Месяц

Размер задолженности (путем умножения Ставки на Площадь арендуемого помещения)

Ставка за 1 кв.м.

Общая площадь помещения

Июль 2019 г.

77 310 руб.

900 руб.

85,9 кв.м.

Август 2019 г.

77 310 руб.

900 руб.

Сентябрь 2019 г.

94 490 руб.

1 100 руб.

Октябрь 2019 г.

94 490 руб.

1 100 руб.

Ноябрь 2019 г.

94 490 руб.

1 100 руб.

Итого общий размер задолженности: 438 090 руб.

Так же истец по первоначальному иску указал, что при расчете долга учел сумму переплаты за предыдущие периоды в сумме 116778 руб. 56 коп. и сумму внесенного ранее ответчиком обеспечительного платежа в размере 85 900 руб. 00 коп., распределив погашение долга ответчика следующим образом: - 79021 руб. 08 коп. направлено на погашение долга по постоянной части арендной платы; - 6878 руб. 92 коп. направлено на погашение долга по переменной части арендной платы, истцом не заявлена, так как подтверждена актами сверки. Долга ответчика по постоянной части арендной платы составил 242290 руб. 36 коп. Неустойка за просрочку внесения арендной платы по постоянной части заявлена за период с 11.01.2020 по 05.04.2020 с учетом того, что ответчик включен в перечень лиц, нуждающихся в поддержке в связи с COVID-19 в сумме 102973 руб. 25 коп. Считает, что основания за применения ст. 333 ГК РФ отсутствуют. Поскольку у ответчика как Арендатора основания для расторжения договора во внесудебном порядке договором не предусмотрено по основанию, указанному ответчиком в письме от 16.07.2019 «отсутствие денежных средств», то истец не дал согласие на расторжение договора в письме от 19.07.2019. Освобождение ответчиком помещения до даты расторжения договора – 03.12.2020 не является основанием для не внесения платы. Акт возврата помещения сторонами не оформлен и после 03.12.2020. Не согласие с актами сверки ответчика истец выразил направлением иска в суд. Препятствий в пользовании помещением, ограничение в пользований истец ответчику не чинил, ответчик на протяжении всего срока действия договора пользовался помещением и осуществлял в нем свою деятельность.

Указанные обстоятельства послужили истцу по первоначальному иску основанием для обращения в Арбитражный суд с иском о взыскании 345263 руб. 61 коп., из них 242290 руб. 36 коп. долг по договору аренды нежилого помещения №83 МТ от 11.02.2019 и 102973 руб. 25 коп. неустойка за период с 11.01.2020 по 05.04.2020.

Не согласившись с иском, ответчик по первоначальному иску предъявил встречный иск о признании договора аренды нежилого помещения № 83 Мт от 11.02.2019 недействительным и взыскании 121427 руб. 02 коп. неосновательного обогащения (часть обеспечительного платежа), который определением суда 04.06.2021 принят для совместного рассмотрения с первоначальным.

Как указал истец по встречному иску, Арендодатель гарантировал предоставление Арендатору оригинала письменного согласия Залогодержателя на передачу Объекта в аренду на предусмотренных настоящим договором условиях в течение 14 (четырнадцать) дней с момента подписания настоящего договора, чего не сделал. Так же не предоставил доказательств того, что он вправе сдавать в аренду общедолевое имущество. Согласие остальных участников общедолевой собственности не представлено. В виду отсутствия у ООО «Бах» права на распоряжение спорными нежилым помещениям, в том числе на передачу его в аренду договор является недействительным. Поскольку требование истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени основаны на договоре аренды N83 Мт от 11.02.2019, являющемся ничтожной сделкой, оснований для их удовлетворения не имеется. Арендатор перестал оплачивать арендную плату со дня освобождения помещения, то есть с 01 августа 2019 года на основании уведомления о расторжении договора согласно письму от 16.07.2019. Первоначальным истцом в актах сверки не был учтен обеспечительный платеж в размере 172000 руб. 00 коп. Арендодатель злоупотребил своими правами и не расторг договор во внесудебном порядке по письму Арендатора, хотя такое право договором предусмотрено – п. 5.2 договора. Письмом от 11.04.2019 г. № 28 ООО ТК «Изотеп» просило зачесть сумму обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств по договору аренды. ООО «Бах» данное письмо получено 17.04.2019 г. На заявление ООО ТК «Изотеп» ООО «Бах» не ответило. В актах сверки сумма обеспечительного платежа также не отражена. В нарушение условий пункта 3.5 договора сумма обеспечительного платежа ООО «Бах» не была засчитана в счет исполнения обязательств по договору. Таким образом, по состоянию на 31 июля 2019 года у ООО «Бах» перед ООО ТК «Изотеп» образовалась задолженность в виде неосновательного обогащения в сумме 121427 руб. 05 коп, из расчета:

- 425258,20 руб. (начислено по договору) - 374685,22 руб. (оплачено по договору) = 50572,98 руб. (задолженность по договору)

172000,00 руб. (обеспечительный платеж) - 50572,98 руб. (задолженность по договору) = 121427,02 руб. (неосновательное обогащение).

Так же следует принять во внимание, что Арендодателем не представлены документы, без которых осуществление деятельности в арендуемом помещении не представляется возможным, так как заключение договора аренды осуществлено с нарушением требований статьи 246 ГК РФ, в связи с чем Арендатор вправе требовать расторжения договора согласно пункту 1 статьи 620 ГК РФ. Также согласно абз. 1 п. 5.4 договора установлено, что Арендодатель не предоставляет Помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Помещением в соответствии с условиями договора или назначением Помещения. Препятствие в пользовании Помещением состоит в том, что ООО «Бах» не предоставлены документы, подтверждающие права третьих лиц и их согласие на аренду Помещения.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Как установлено при рассмотрении дела, Арендатор (ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) не имел сомнений ни в предмете договора аренды (подписывал в дальнейшем дополнительные соглашения к договору), ни в условиях использования спорного помещения, ни в стоимости и сроках оплаты арендной платы (производил оплату арендной платы, внес обеспечительный платеж), чем подтвердил принятие в аренду спорного помещения на условиях, согласованных в договоре аренды № 83Мт от 11.02.2019.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств расторжения договора по соглашению сторон, ответчиком по первоначальному иску не представлено.

Доказательств расторжения указанного договора в судебном порядке после получения от истца по первоначальному иску отказа в расторжении договора, суду не представлено.

Доказательств возврата нежилого помещения, суду не представлено.

Договором аренды № 83Мт от 11.02.2019 право Арендатора на расторжение во внесудебном порядке договора предусмотрено п. 5.4. Между тем, согласно письму Арендатора от 16.07.2019 основание для досрочного расторжения договора указано «отсутствие денежных средств», такое основание п. 5.4 договора не предусмотрено, соответственно отсутствует основания для вывода о том, что договор является расторгнутым по инициативе Арендатора с 01.08.2020 не имеется.

Само по себе досрочное освобождение арендованного помещения, а также его неиспользование, не свидетельствует о возврате помещения с учетом положений норм об аренде и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату по договору.

ИЗ пояснений представителя следует, что в суд с иском о расторжении договора аренды после получения отказа в его расторжении, ООО ТК «Изотеп» не обращался. Уклонение ООО «БАХ» от принятия спорного нежилого помещения из аренды не доказано. Акт возврата помещения после расторжения договора по инициативе ООО «БАХ» с 03.12.2020, между сторонами отсутствует.

Договор расторгнут во внесудебном порядке Арендодателем ООО «БАХ» на основании п. 5.2 договора путем направления уведомления. Договор считается расторгнутым с 03.12.2020.

Из анализа представленных сторонами документов, расчетов, следует, что при расчете долга ООО «БАХ» учел обеспечительный платеж, внесенный ООО ТК «Изотеп», а также имеющуюся переплату.

Доказательств оплаты арендной платы в полном объеме за взыскиваемый период ответчиком ООО ТК «Изотеп» не представлено (ст. 65 АПК РФ).

С учетом изложенного, требование ООО «БАХ» о взыскании долга в заявленном размере и за заявленный период является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме. Требования ООО ТК «Изотеп» о взыскании неосновательного обогащения противоречит материалам дела, установленным обстоятельствам, удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В статье 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право сдачи имущества в аренду в силу статьи 608 ГК РФ принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При рассмотрении дела установлено, что право сдачи в аренду спорного нежилого помещения для ООО «БАХ» подтверждается представленными в материалы дела доверенностями, которые так же отражены в преамбуле договора аренды № 83 Мт от 11.02.2019, а именно: Арендодатель в лице ООО «БАХ» уполномочен в интересах собственников нежилых помещений торгового центра ИП ФИО4, ИП ФИО5 и ООО «Развитие-Управление Проектами» на основании доверенности, удостоверенной ФИО7, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО8 города Ижевска Удмуртской Республики от 31.01.2019 № 18/76-н/18-2019-1-292 и доверенности от 29.01.2019 № 18/76-н/18-2019-1-246 сдавать в аренду нежилые помещения, являющиеся предметом договора (л.д. 89 – 90).

При указанных обстоятельствах, доводы истца по встречному иску о признании договора недействительным на основании сдачи имущества в аренду не собственниками, а управомоченным ими лицом, не состоятелен.

Согласно ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что Арендодатель гарантирует, что объект на момент подписания договора не подарен, свободен от долгов, не подлежит удержанию, в споре и под запретом (арестом) не состоит и свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений, не оговоренных в договоре. Арендатор уведомлен о том, что объект обременен залогом в пользу ПАО «Сбербанк России» (Залогодержатель) по договору залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДЗ-21556/5 от 15.10.2018 о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № 18%:26:041067:1751-18/001/2019-4 от 23.01.2019. Арендодатель гарантирует предоставление Арендатору оригинала письменного согласия Залогодержателя на передачу объекта в аренду на предусмотренных договором условиях в течение 14 дней с момента подписания договора.

С учетом изложенного, довод истца по встречному иску о недействительности договора аренды на том основании, что ему не было представлено согласие залогодержателя не состоятелен и не является основанием для признания договора недействительным. Доказательств того, что ООО ТК «Изотеп» обязывал исполнить ООО «БАХ» условия п. 1.3 как во внесудебном порядке, так и в судебном порядке не представлено.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования истца по встречному иску о признании договора недействительным заявлены не обоснованно, удовлетворению не подлежат.

Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Являясь субъектом предпринимательской деятельности, ответчик по первоначальному иску самостоятельно несет риск наступления негативных последствий при совершений юридически значимых действий.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В случае просрочки Арендатором внесения арендной платы (постоянной/переменной части арендной платы) предусмотренной договором, Арендодатель вправе требовать от Арендатора оплаты неустойки в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 4.4 договора).

Согласно ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно пункту 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичное положение закреплено в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в соответствии с которым в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Поскольку, наличие и основания возникновения задолженности ответчика по первоначальному иску перед истцом по первоначальному иску подтверждены имеющимися в материалах дела документами, то требования по взысканию неустойки заявлены обоснованно.

Ответчиком по первоначальному иску заявлено о несоразмерности начисленной неустойки и применении к неустойке ст. 333 ГК РФ.

Указанное заявление судом рассмотрено, признано не обоснованным, исходя из следующего.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки лишь в том случае, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки, кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства закон предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Неисполнение ответчиком по первоначальному иску денежного обязательства дает ему возможность пользоваться чужими денежными средствами. Условия такого пользования не могут быть более выгодными для ответчика, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно, так как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, согласно пункту 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Иные фактические обстоятельства не могут рассматриваться судом в качестве таких оснований. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки.

Период взыскания неустойки с 11.01.2020 (согласно п. 3.2.6 договора и наличие задолженности за июль 2019 возможность начисления неустойки с 06.07.2019) по 05.04.2020 истцом по первоначальному иску определен с учетом добросовестного и разумного поведения, не желающего отнести на ответчика по первоначальному иску излишние финансовые санкции, а также с учетом того, что ООО ТК «Изотеп» в период моратория (с 06.04.2020 по 07.01.2021) был включен в перечень лиц, нуждающихся в поддержке в связи с COVID-19.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ к заявленной неустойке, а так же не находит оснований для выводов о том, что в действиях ООО «БАХ» имеет место быть злоупотреблением правом.

В силу статей 9, 65, 68 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Как указано в п. 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Поскольку, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств погашения задолженности ответчиком по первоначальному иску не представлено, то требования истца по первоначальному иску признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из сделок.

С учетом вышеизложенного, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

С учетом принятого решения и на основании ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по первоначальному иску относятся на ответчика по первоначальному иску и подлежит возмещению истцу, расходы истца по встречному иску относятся на истца по встречному иску.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «БАХ», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания «Изотеп», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Торговая компания «Изотеп», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БАХ», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) 345263 руб. 61 коп., из них 242290 руб. 36 коп. долг по договору аренды нежилого помещения №83 МТ от 11.02.2019 и 102973 руб. 25 коп. неустойка за период с 11.01.2020 по 05.04.2020, а также 9905 руб. 00 коп. возмещение расходов по госпошлине.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью Торговая компания «Изотеп», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «БАХ», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании договора аренды нежилого помещения № 83 Мт от 11.02.2019 недействительным и взыскании 121427 руб. 02 коп. неосновательного обогащения (часть обеспечительного платежа), отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья Н.Г. Яцинюк