Решение от 25 сентября 2020 г. по делу № А41-14653/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14653/20
25 сентября 2020 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Петропавловской Ю.С.,

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (143009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: <***>

к ЗАО "АВАНГАРД-ЦЕНТР" (143030, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.12.2005, ИНН: <***>)

о взыскании по договору аренды земельного участка № 2258 от 29.07.2008г. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2019г. по 31.12.2019г. в размере 161 991,12руб., пеней за период с 01.07.2019г. по 31.12.2019г. в размере 13 611,71 руб.,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Авангард-Центр" (далее - ЗАО "АВАНГАРД-ЦЕНТР", ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды земельного участка № 2258 от 29.07.2008г. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2019г. по 31.12.2019г. в размере 161 991,12руб., пеней за период с 01.07.2019г. по 31.12.2019г. в размере 13 611,71 руб.

В судебном заседании представитель истца исковые требования просил удовлетворить. Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям изложенным в отзыве.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве и письменных пояснениях, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 29.07.2008 между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 2258 (далее – договор аренды), по условиям которого в аренду сроком с 29.07.2008 по 28.07.2033 предоставлен земельный участок площадью 8000 кв.м с кадастровым номером 50:20:0040648:2, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/п Успенское, в районе с. Успенское, для жилищного строительства (п. 1.1, 2.1 договора аренды).

Участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в п. 2.1 договора (п. 2.2 договора аренды).

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении № 2 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора аренды).

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (п. 3.3 договора аренды).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора аренды).

Согласно п. 4.4.4 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законодательстве порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись регистрации от 06.09.2008.

Согласно уведомлению от 28.05.2019 № 7.1.18/1016/2 размер арендной платы с 01.01.2019 составляет 323 928 руб. 24 коп. в год или 80 995 руб. 56 коп. в квартал.

Согласно расчету истца у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 3-го квартала 2019 года по 4-й квартал 2019 года включительно в размере 161 991 руб. 12 коп. Истцом также начислены пени за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 13 611 руб. 71 коп.

Истец направил в адрес ответчика Претензию с предложением в добровольном порядке погасить сумму основного долга и пени, что подтверждается материалами дела.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

При этом согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015 года, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ №О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», которым с учетом изменений и дополнений, вступивших в законную силу с 01.01.2005 года, определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с указанным законом размер арендной платы по общему правилу определяется по формуле, предусмотренной Договором аренды:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

В силу положений части 5 статьи 14 данного закона Московской области коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

При этом частью 6 статьи 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» установлено, что коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

На основании вышеуказанных норм истцом произведен расчет размера арендной платы за 2019 год.

Однако, производя расчет в соответствии с данными положениями, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 2.1 части 1 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ, в случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков арендная плата определяется в размере:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

При этом в случаях, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Договор аренды заключен между истцом и ответчиком в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования что следует из постановления Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 06.02.2008 № 271 "О предоставлении земельного участка Закрытому акционерному обществу "Авангард-Центр" для жилищного строительства, расположенного в границах Одинцовского муниципального района, сельское поселение Успенское, с местоположением в районе с. Успенское".

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что размер арендной платы за земельный участок по Договору аренды должен быть определен в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, но не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Решением Московского областного суда от 24.04.2020 по делу № 3а-757/2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040648:2 по состоянию на 01.01.2018 установлена в размере 37 743 848 руб. 00 коп.

Решением Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района МО от 14.11.2014 N 4/4 "О земельном налоге" на территории городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области установлена налоговая ставка 0,3 процента - в отношении земельных участков занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (п. 2.2.2).

Из представленных в материалы дела документов, в том числе решения Арбитражного суда Московской области от 22.07.2020 по делу № А41-98187/19, чек-ордеров и контррасчета ответчика следует, что задолженность по арендной плате ответчиком погашена.

Также материалами дела подтверждается погашение ответчиком пени за период с 16.09.2019 по 31.12.2019 в размере 2 094 руб. 00 коп.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании изложенного исковые требования по взысканию с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате и пени не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.



Судья Ю.С. Петропавловская