Постановление от 11 марта 2026 г. АС Ярославской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru

______________________________________________________________________________


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А82-9915/2024

12 марта 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03.03.2026.

Полный текст постановления изготовлен 12.03.2026.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя от ответчика:

ООО «Ямская» – ФИО1 (доверенность от 29.05.2023),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

прокурора Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.03.2025 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025

по делу № А82-9915/2024

по иску заместителя прокурора Ярославской области (ИНН <***>; ОГРН <***>) в интересах муниципального образования – городского поселения Гаврилов-Ям в лице муниципального Совета городского поселения Гаврилов-Ям

к администрации городского поселения Гаврилов-Ям (ИНН <***>; ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Ямская»

(ИНН <***>; ОГРН <***>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2,

и у с т а н о в и л :

прокурор в интересах муниципального образования – городского поселения Гаврилов-Ям Ярославской области в лице муниципального совета городского поселения Гаврилов-Ям (далее – Прокурор) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к администрации городского поселения Гаврилов-Ям (далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Ямская» (далее – Общество, ООО «Ямская») о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 24.11.2021 № 15, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Общества возвратить из незаконного владения земельный участок с кадастровым номером 76:04:010341:363 муниципальному образованию – городскому поселению Гаврилов-Ям Ярославской области в лице Администрации.

Иск предъявлен на основании статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 Правил определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Ярославской области, землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 11.02.2015 № 119-п (далее – Правила № 119-п), и мотивирован тем, что площадь предоставленного на основании оспариваемого договора купли-продажи земельного участка не соответствует площади расположенного на нем объекта недвижимости.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (далее – Управление Росреетра), ФИО2.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 18.03.2025, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного от 30.07.2025, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд первой инстанции установил, что в границах спорного земельного участка располагается рынок, и пришел к выводу о том, что оценка соразмерности площади должна производиться с учетом особенностей расположения объектов на земельном участке и необходимости их использования для единой цели. Апелляционный суд, не усмотрев признаков злоупотребления правом при заключении оспариваемого договора, поддержал указанные выводы.

Прокурор не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и принять по делу новый акт, которым удовлетворить иск.

Кассатор указывает, что площадь предоставленного на основании оспариваемого договора купли-продажи земельного участка кратно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости. По мнению заявителя, при оценке соразмерности площади испрашиваемого земельного участка суды не должны были учитывать расположенные на нем нестационарные торговые объекты. В результате заключения оспариваемого договора Общество приобрело земельный участок за плату, существенно отличающуюся от его кадастровой стоимости, – 25 процентов от кадастровой стоимости. В подтверждение обоснованности кассационной жалобы заявитель ссылается на судебную практику.

ФИО2 в отзыве на кассационную жалобу указал, что основания для приватизации земельного участка в заявленном размере отсутствовали, поскольку на спорном земельном участке площадью 786 квадратных метров, имеющем Г-образную форму, располагаются отдельно стоящий одноэтажный торговый павильон площадью 28 квадратных метров, имеющий входную группу со стороны улицы, и 14 торговых павильонов, функционально не связанных с указанным объектом недвижимости. Принятие решения по делу третье лицо оставило на усмотрение суда.

Общество в отзыве на кассационную жалобу возразило относительно доводов заявителя, указав, что они направлены на переоценку доказательств, просило оставить жалобу без удовлетворения.

В порядке, установленном в статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 35 минут 26.01.2026.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы откладывалось до 09 часов 05 минут 03.03.2026.

Представители Общества в судебном заседании возразили относительно доводов заявителя, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 14.10.2009 Управление по имущественным и земельным отношениям администрации Гаврилов-Ямского муниципального района (арендодатель) и ассоциация развития, содействия и защиты предпринимательства «Ямская» (арендатор) заключили договор аренды № 167, предметом которого являлся находящийся в муниципальной собственности земельный участок площадью 828 квадратных метров с кадастровым номером 76:04:010341:34 из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу <...>. Земельный участок передан для организации рынка, в том числе для размещения двадцати торговых мест на безвозмездной основе жителям Гаврилов-Ямского района для реализации продукции из личных подсобных хозяйств в розницу.

Земельный участок передан по акту приема-передачи 14.10.2009.

Первоначально срок действия договора был установлен с 19.08.2009 по 18.08.2012 и впоследствии 25.10.2012 продлен до 18.08.2027.

Земельный участок с кадастровым номером 76:04:010341:34 снят с кадастрового учета с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 76:04:010341:362, 76:04:010341:363 площадью 42 и 786 квадратных метров соответственно.

Дополнительным соглашением от 08.06.2015 в договор аренды внесены изменения в части указания лица, выступающего на стороне арендатора, а также имущества, переданного в аренду. В соответствии с внесенными изменениями предметом договора аренды являются земельный участок площадью 42 квадратных метра с кадастровым номером 76:04:010341:362, а также земельный участок площадью 786 квадратных метров с кадастровым номером 76:04:010341:363, категория – земли населенных пунктов, расположенные по адресу <...> с видом разрешенного использования – «для размещения рынка, в том числе для нестационарных торговых объектов на безвозмездной основе жителям Гаврилов-Ямского района, реализации продукции с личных подсобных хозяйств в розницу». Кроме того, указанным соглашением договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:04:010341:362 площадью 42 квадратных метра расторгнут.

ООО «Ямская» построило на земельном участке с кадастровым номером 76:04:010341:363 нежилое здание с кадастровым номером 76:04:010341:740, предназначенное для организации постоянной или временной торговли в составе рынка, общей площадью 28 квадратных метров.

Общество 08.11.2021 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 76:04:010341:363 площадью 786 квадратных метров для эксплуатации объекта розничной торговли без проведения торгов на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация (продавец) и ООО «Ямская» (покупатель) 24.11.2021 заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 76:04010341:363 общей площадью 786 квадратных метров из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу <...> с видом разрешенного использования – «для размещения рынка». Стоимость участка по договору составила 467 704 рубля 64 копейки.

Указанные обстоятельства были выявлены Прокуратурой Ярославской области в ходе проверки соблюдения требований земельного законодательства.

Прокурор посчитал, что земельный участок предоставлен Обществу в нарушение требований земельного законодательства о соответствии площадей объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его эксплуатации, за плату, существенно отличающуюся от кадастровой стоимости земельного участка, и обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 10, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, отказали в иске, установив, что на земельном участке располагается объект недвижимости, 14 торговых павильонов, ЛЭП и зона парковки автотранспорта, которые используются в составе рынка.

Между тем судами двух инстанций не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по смыслу указанных норм являются нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, формирование земельного участка в границах, необходимых для эксплуатации объекта недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 № 935-О).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

Из представленных доказательств, в том числе заключения кадастрового инженера ФИО3, следует, что на земельном участке с кадастровым номером 76:04:010341:363 площадью 786 квадратных метров располагается один объект недвижимости – отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 76:04:010341:740 площадью 28 квадратных метров, предназначенное для организации постоянной или временной торговли в составе рынка, а также 14 нестационарных торговых объектов.

Материалами дела не подтверждено, что на земельном участке, являющемся предметом спорного договора, имеются какие-либо иные объекты недвижимости

По смыслу действующего земельного законодательства размещение на публичном земельном участке нестационарных торговых объектов (далее – НТО) не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательства того, что возведенное здание и размещенные НТО зарегистрированы как предприятие или как единый недвижимый комплекс по правилам статей 132, 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупателем не представлены.

Для эксплуатации рынка сформирован земельный участок с кадастровым номером 76:04:010341:16, который ранее был приватизирован путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Спорный земельный участок сформирован и предоставлен в аренду Обществу позднее.

В силу статьи 39.20 Гражданского кодекса Российской Федерации у Общества возникло исключительное право лишь на приватизацию той части земельного участка, которая является объективно достаточной и необходимой для эксплуатации существующего объекта недвижимости.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса и статья 39.20 Земельного кодекса).

Вывод судов о заключении оспариваемой сделки в соответствии со статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации противоречит указанным нормам и правовой позиции, изложенной в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного его Президиумом 12.07.2017.

Размещение на спорном земельном участке НТО и линейных сооружений в виде водопровода, канализации, сетей электроснабжения не является основанием для приватизации спорного земельного участка, так как размещение подобных объектов осуществляется без предоставления земельного участка (статьи 39.33 – 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В данном случае нарушение оспариваемой сделкой публичных интересов состоит в нарушении публичной процедуры реализации на торгах той части земельного участка, использование которой не связано с эксплуатацией объекта недвижимости.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Следовательно, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, при удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом заявленных требований суду при решении вопроса о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки следует вынести на обсуждение сторон вопрос о возможности реализации Обществом исключительного права на приватизацию части спорного земельного участка, назначении судебной экспертизы для установления размера земельного участка, необходимого и объективно достаточного для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Допущенное нарушение норм материального права в силу частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены состоявшихся судебных актов.

Правовая позиция судов нижестоящих инстанций не позволила в полном объеме установить обстоятельства, на основании которых возможно разрешение спора по существу в суде кассационной инстанции, а потому на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенные обстоятельства, поставить на обсуждение сторон вопросы о недействительности части оспариваемой сделки, о назначении судебной экспертизы, определении размер земельного участка подлежащего приватизации, в том числе, предложить истцу уточить исковые требования, указав, в какой части оспариваемая сделка противоречит закону. После установления перечисленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт по существу спора.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 3 части 1), 288 (части 1 – 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.03.2025 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по делу № А82-9915/2024 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов