Решение от 7 сентября 2025 г. по делу № А41-100396/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-100396/24
08 сентября 2025 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.М. Аслановой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 09.04.2004) к Обществу с ограниченной ответственностью «Олимп» (140304, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.04.2014, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 24.11.2014 № 05/14 в размере 4 931 250,39 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Олимп» (далее – общество) о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей по договору аренды от 24.11.2014 № 05/14 в размере 4 931 250,39 руб., в том числе задолженности ответчика по оплате потребленной электроэнергии в размере 2 226 468,62 руб. за период январь 2025 г. – май 2025 г. и задолженности по оплате водоснабжения и водоотведения за период январь 2025 г. – июнь 2025 г. в размере 1 527 756,42 руб., за период март 2022 г. – сентябрь 2023 г. в размере 1 177 025,65 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвовавших в судебном заседании, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 (арендодатель-1), ФИО2 (арендодатель-2), совместно именуемые – арендодатель, и ООО «Олимп» (арендатор) заключен договор аренды от 24.11.2014  № 05/14 (далее – Договор), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 1479,1 кв.м., этажность – 2, инв. № 032:013-7684, лит. Б3, расположенное по адресу: Московская область, <...> (далее – здание), а также земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6 824 кв. м., местоположение которого установлено относительно  ориентира: проходная база ЭХУММ, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...> (далее – земельный участок).

В соответствии с п. 1.3 договора реорганизация организации арендодателя, а также перемена собственника арендованного помещения не являются основанием для изменения или расторжения Договора.

Согласно п. 1.4 договора арендодатель владеет зданием на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2008 и решения Егорьевского городского суда Московской области по делу от 06.05.2014 № 2-1119/2014, дата вступления в законную силу: 09.06.2014, что подтверждается двумя свидетельствами о государственной регистрации права собственности:

50-АИ № 244506, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 25.08.2014, на объект права: здание, назначение: нежилое, 2-х этажный, общая площадь 1479,1 кв.м, инв. № 032:013-7684, лит. Б3, адрес (местонахождение) объекта: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.08.2008 сделана запись регистрации № 50-50-30/020/2008-341;

50-АИ № 244507, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 25.08.201, на объект права: здание, назначение: нежилое, 2-х этажный, общая площадь 1479,1 кв.м, инв. № 032:013-7684, лит. Б3, адрес (местонахождение) объекта: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.08.2008 сделана запись регистрации № 50-50-30/020/2008-341.

Согласно п. 1.5 договора арендодатель владеет земельным участком на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.07.2009 № 705-09-КП-ЗН, что подтверждается двумя свидетельствами о государственной регистрации права собственности:

50-НД № 005092, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 23.07.2009 на объект права: земельный участок, общей площадью 6 824 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2009 сделана запись регистрации № 50-50-30/030/2009-232;

50-НД № 005093, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 23.07.2009 на объект права: земельный участок, общей площадью 6 824 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2009 сделана запись регистрации № 50-50-30/030/2009-232.

В соответствии с п. 2.2.3 договора арендатор обязуется в установленные договором сроки производить оплату арендной платы и коммунальных услуг.

Стоимость аренды объектов, указанных в п. 1.1 договора, составляет 80 руб. за 1 кв. м. в месяц (п. 3.1 Договора).

Общая сумма арендной платы объектов, указанных в п. 1.1 договора, составляет  118 328 руб. в месяц (НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения). Оплата производится в российских рублях (п. 3.2 Договора).

Арендная плата начинает начисляться с 01.04.2015. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, указанной в п. 3.2 Договора, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа предшествующего месяца (п. 3.3 Договора).

В соответствии с п. 3.4 Договора арендная плата не может быть пересмотрена досрочно в течение срока действия Договора.

Срок аренды устанавливается с 24.11.2014 по 31.10.2029 (п. 5.1 Договора).

05 сентября 2024 года истец направил в адрес ответчика досудебную претензию от 04.09.2024 с требованием погасить задолженность по Договору за электроэнергию в размере 1 449 953,40 руб. (за период с июня 2024 г. по август 2024 г.) и за водоснабжение в размере 292 370,03 руб. (за период с мая 2024 г. по август 2024 г.).

ООО «Олимп» в ответном письме от 24.09.2024 исх. № ТЕ-П-26/2024 уведомило ИП ФИО1 о том, что не может подтвердить наличие задолженности перед истцом на указанные в претензии суммы. Для проверки обоснованности заявленных истцом сумм задолженности ООО «Олимп» предложило ИП ФИО1 предоставить оригиналы подписанных актов приема-передачи оказанных услуг на возмещение коммунальных услуг за период с 01.06.2024 по 30.08.2024 с отражением суммы к возмещению и формулы ее расчета, а также копии счетов ресурсоснабжающих организаций, на основании которых эти акты были составлены.

Дополнительно ООО «Олимп» в этом же письме (от 24.09.2024 исх. № ТЕ-П-26/2024) сообщило истцу, что по договору имеется переплата в пользу ИП ФИО1 в размере 29 296 188,10 руб.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы сторон, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, договор аренды от 24.11.2014 № 05/14 заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя и ООО «Олимп» в качестве арендатора. Предметом аренды является, в том числе здание.

На стороне арендодателя выступают совместно гражданка ФИО1 и гражданка ФИО2, которые являются собственниками Здания на праве общей долевой собственности в равных долях (по 50% каждая).

На стороне арендатора выступает ООО «Олимп», директором которого является ФИО2, а участниками (в равных долях по 50%) являются гражданка ФИО1 и гражданка ФИО2

В соответствии с п. 2.2.3 Договора арендатор (общество) обязуется в установленные настоящим Договором сроки производить оплату арендной платы и коммунальных услуг.

Согласно п. 3.1 Договора стоимость аренды Здания составляет 80 руб. за 1 кв. м. в месяц. Общая сумма арендной платы по Договору (п. 3.2) составляет 118 328 руб. в месяц (НДС не облагается).

При этом раздел 3 Договора «Платежи и расчеты по Договору» не содержит положений, которые бы регулировали порядок и сроки оплаты коммунальных услуг.

ООО «Олимп» в письме от 24.09.2024 исх. № ТЕ-П-26/2024 (ответ на претензию истца от 04.09.2024) сообщило истцу, что по Договору имеется переплата в пользу ИП ФИО1 в размере 29 296 188,10 руб.

После получения повторной претензии ИП ФИО1 от 21.10.2024 с приложением документов, подтверждающих стоимость коммунальных услуг, приходящихся на здание, являющееся предметом договора, ООО «Олимп» отразило в учете стоимость коммунальных услуг, подлежащих возмещению ИП ФИО1

Принимая во внимание имеющуюся переплату со стороны ООО «Олимп» в пользу ИП ФИО1, ООО «Олимп» произвело зачет встречных однородных требований на общую сумму 2 242 774,90 руб., в результате чего сумма переплаты со стороны ООО «Олимп» уменьшилась и составила 25 254 859,47 руб.

Письмом от 12.03.2025 исх. № ТЕ-П-03/2025 ООО «Олимп», с учетом уточнения истцом требований в порядке статьи 49 АПК РФ в ходе рассмотрения настоящего дела, заявило о зачете имеющейся переплаты в пользу ИП ФИО1 на сумму 4 875 217,24 руб., что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями, актами сверок, направленных ответчиком истцу в порядке электронного документооборота.

Оставшаяся сумма дебиторской задолженности ООО «Олимп» по расчетам с ИП ФИО1 по состоянию на 01.03.2025 составила сумму 20 053 804,40 руб.

Истец также представил в материалы дела дополнительные соглашения от 08.06.2016 № 1, от 08.05.2018 № 3, от 30.07.2019 № б/н к Договору об изменении ставки арендной платы по Договору.

Судом учтено, что стороны предусмотрели, что арендная плата не может быть пересмотрена досрочно в течение срока действия Договора (п. 3.4 Договора).

Также судом учтено, что истец не представил суду счета на оплату арендной платы на сумму, указанную в вышеуказанных соглашениях.

Напротив, как следует из материалов дела, в период с февраля по май 2024 года ИП ФИО1 выставляла в адрес ООО «Олимп» счета на оплату арендной платы по Договору на сумму 59 164 руб.

В письменных пояснениях, представленных в материалы дела истец пояснил, что в счетах на возмещение стоимости услуг водоснабжения и водоотведения за период ноябрь 2024 г., декабрь 2024 г., январь 2025 г., февраль 2025 г., март 2025 г., апрель 2025 г., май 2025 г., направленных ответчику и включенных в объем исковых требований в настоящем деле, включены суммы возмещения расходов истца на оплату платы за негативное воздействие и платы за сброс загрязняющих веществ в общем размере 1 015 970,43 руб.

Пунктом 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

В соответствии с пунктами 43, 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела;

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, с учетом общепринятого употребления термина «коммунальные услуги», в обязанности арендатора – общества входит обязанность по оплате фактически потребленных услуг водоснабжения и водоотведения, а также электрической энергии.

Плата за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения по своей правовой природе не относится к плате за коммунальные услуги, поскольку является механизмом компенсации организации водопроводно-канализационного хозяйства расходов, связанных с негативным воздействием загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов на работу централизованной системы водоотведения, обязанность ее внесения обусловлена законом (см. Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 08.08.2023 № АКПИ23-432).

Кроме этого, условиями заключенного между истцом и ответчиком договора обязанность арендатора компенсировать истцу плату за сброс загрязняющих веществ со сточными водами в систему городской канализации не предусмотрена и, следовательно, не может быть произвольно отнесена к платежам за потребленные ответчиком коммунальные услуги.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о взыскания платы за коммунальные услуги в части возмещения платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения, а также платы за сброс загрязняющих веществ не основаны на договоре, не входят в состав коммунальных услуг и не подлежат компенсации арендодателю.

Исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку по договору имеется переплата в пользу ИП ФИО1

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.        

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 


Судья                                                                                                          В.С. Желонкин