Решение от 14 сентября 2021 г. по делу № А72-5158/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск Дело №А72-5158/2021

14.09.2021

Резолютивная часть решения объявлена 07.09.2021

Решение в полном объеме изготовлено 14.09.2021

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Овсяниковой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление

Общества с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), область Ульяновская, с. Покровское

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Ульяновск

третьи лица - Управление муниципальным имуществом и по земельным отношениям администрации МО "Цильнинский район" Ульяновской области (ОГРН <***>), Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Министерство экономического развития и промышленности Ульяновской области (Департамент государственного имущества) (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), бывший конкурсный управляющий сельскохозяйственного производственного кооператива «Родина» ФИО2

об оспаривании решений об отказе в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи №1 от 14.03.2007 с СПК «Родина» на ООО «Новая жизнь» с одновременной постановкой на кадастровый учет

при участии:

от представителя заявителя – ФИО3, удостоверение № 882 от 19.12.2007, доверенность от 31.05.2021;

от ответчика – ФИО4, удостоверение ТО № 025501 от 25.04.2011, доверенность № 07-Д от 11.09.2021, диплом АВС 0504270 от 21.06.1997;

от третьих лиц – явку в судебное заседание не обеспечили, извещены.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Новая жизнь» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи №1 от 14 марта 2007 г. с СПК «Родина» на ООО «Новая жизнь» с одновременной постановкой на кадастровый учет следующих объектов недвижимого имущества:

1. Телятник в селе Покровское Цильнинском районе 1990 года постройки;

2. Телятник в селе Покровское Цильнинском районе 1980 года постройки;

3. Телятник в селе Покровское Цильнинском районе 1970 года постройки;

4. Телятник в селе Покровское Цильнинском районе 1988 года постройки;

5. Овчарня в селе Покровское Цильнинском районе 1989 года постройки;

6. Гараж для автомашин в селе Покровское 1990 года постройки;

7. Гараж для автомашин в селе Покровское 1981 года постройки;

8. Строительный склад в селе Покровское 1991 года постройки;

9. Здание конторы в селе Покровское 1960 год постройки;

10. Зернофуражный склад в селе Покровское 1986 года постройки;

11. Мельница в селе Покровское 1976 года постройки .

Определением от 27.04.2021 указанное заявление принято судом к производству.

Определением от 23.06.2021 суд удовлетворил ходатайство заявителя об уточнении заявленных требований, согласно которому ООО «Новая жизнь» оспаривает действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области по принятию решений об отказе в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на вышеназванные объекты недвижимости: №КУВД-001/2020-17313544/4 от 01.06.2021 года; №КУВД-001/2020-17507373/4 от 01.06.2021 года; №КУВД-001/2020-17507315/4 от 01.06.2021 года; №КУВД-001 /2020-17507368/4 от 01.06.2021 года; №КУВД-001/2020-15729431/3 от 28.05.2021 года; №КУВД-001/2020-17507345/3 от 28.05.2021 года; №КУВД-001/2020-17314247/4 от 01.06.2021 года; №КУВД-001/2020-17507313/3 от 28.05.2021 года; №КУВД-001/2020-15480694/3 от 28.05.2021 года; №КУВД-001/2020-15729092/3 от 28.05.2021 года; №КУВД-001/2020-15480902/3 от 28.05.2021 года; просит обязать Управление совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи №1 от 14 марта 2007 г. с СПК «Родина» на ООО «Новая жизнь» с одновременной постановкой на кадастровый учет указанных объектов недвижимого имущества.

Суд определением от 23.06.2021 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, вышеназванные муниципальные, региональные, федеральные органы, отвечающие за ведение реестров собственности на недвижимое имущество.

Судебное заседание на основании ст. 156 АПК РФ проводится в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Представитель заявителя заявленные требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика требования в полном объеме не признал.

Как усматривается из материалов дела, 14.03.2007 между Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Родина» (Продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Новая жизнь» (Покупатель) заключен Договор купли-продажи №1, согласно которому ООО «Новая жизнь» приобрело имущественный комплекс (здания, сооружения) СПК «Родина» указанные в Приложении №1 к настоящему договору, в том числе:

- Телятник в селе Покровское Цильнинском районе 1990 года постройки;

- Телятник в селе Покровское Цильнинском районе 1980 года постройки;

- Телятник в селе Покровское Цильнинском районе 1970 года постройки;

- Телятник в селе Покровское Цильнинском районе 1988 года постройки;

- Овчарня в селе Покровское Цильнинском районе 1989 года постройки;

- Гараж для автомашин в селе Покровское 1990 года постройки;

- Гараж для автомашин в селе Покровское 1981 года постройки;

- Строительный склад в селе Покровское 1991 года постройки;

- Здание конторы в селе Покровское 1960 год постройки;

- Зернофуражный склад в селе Покровское 1986 года постройки;

- Мельница в селе Покровское 1976 года постройки.

Согласно п. 2.1 и 2.3 Договора, цена приобретаемого имущественного комплекса (здания, сооружения) составляет 528 439 руб. и подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течении 180 рабочих дней после подписания договора.

Продавец обязан в 3-х дневный срок с даты получения денежных средств по договору передать покупателю указанные в Приложении №1 имущественный комплекс (здания, сооружения) по приемо-сдаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон, и заверенному печатями Продавца и Покупателя (п.4.1 договора)

Также в договоре (п.1.2) указано, что имущественный комплекс (здания, сооружения) находятся на балансе СПК «Родина», правоустанавливающие документы отсутствуют

Платежными поручениями от 26.04.2007 №19, от 10.05.2007 №29, от 15.05.2007 №34, от 13.06.2007 №48, от 04.07.2007 №54, от 17.07.2007 №58 ООО «Новая жизнь» произвело оплату по Договору на общую сумму 528 439 руб.

17.07.2017 вышеуказанное имущество передано от СПК «Родина» к ООО «Новая жизнь», о чем составлен акт приема-передачи имущества.

Данный договор был заключен в рамках проводимых процедур банкротства СПК «Родина» (дело №А72-6731/04-17/22-Б), в связи с реализацией конкурсным управляющим имущества должника.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.12.2007 по делу №А72-6731/04-17/22-Б конкурсное производство в отношении СПК «Родина» завершено; в ЕГРЮЛ 28.01.2008 внесены сведения о прекращении деятельности юридического лица СПК «Родина» в связи с его ликвидацией на основании определения суда о завершении конкурсного производства; судебное дело о банкротстве СПК «Родина» уничтожено в связи с истечением срока хранения.

В силу норм ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" который вступил в силу с 1 января 2017 года, до указанной даты вопросы регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости регулировались Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество по общему правилу, установленному Федеральным законом №218-ФЗ, и аналогичным правилам Федерального закона №122-ФЗ, носит заявительный характер.

Однако с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на имущество по договору купли-продажи от 14.03.2007 г. стороны сделки непосредственно после заключения договора в уполномоченный орган не обратились.

30.09.2020 года представитель ООО «Новая жизнь» обратился в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации права собственности ООО «Новая жизнь» и государственному кадастровым учете объектов недвижимости, на основании Договора купли – продажи №1 от 14.03.2007.

Государственная регистрация заявленного права собственности на объекты была приостановлена (уведомление №КУВД-001/2020-17313544 от 15.10.2020, №КУВД-001/2020-17507373 от 16.10.2020, КУВД001/2020-17507315 от 16.10.2020, КУВД-001/2020/17507368 от 16.10.2020, КУВД-001/2020-15729431 от 06.10.2020, КУВД-001/2020-17507345 от 19.10.2020, КУВД-001/2020-17507315 от 16.10.2020, КУВД-001/2020-17314247 от 16.10.2020, КУВД-001/2020-17507313 от 19.10.2020, КУВД-001/2020-15480694 от 05.10.2020, КУВД-001/2020-15729092 от 06.10.2020) на основании пункта 5,7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку Обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а также в представленных технических планах отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено здание.

В связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих государственной регистрации, на основании ст.27 Закона о регистрации Управление сообщило об отказе в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на каждый объект недвижимости уведомлениями №КУВД-001/2020-17313544/4 от 01.06.2021 года; №КУВД-001/2020-17507373/4 от 01.06.2021 года; №КУВД-001/2020-17507315/4 от 01.06.2021 года; №КУВД-001 /2020-17507368/4 от 01.06.2021 года; №КУВД-001/2020-15729431/3 от 28.05.2021 года; №КУВД-001/2020-17507345/3 от 28.05.2021 года; №КУВД-001/2020-17314247/4 от 01.06.2021 года; №КУВД-001/2020-17507313/3 от 28.05.2021 года; №КУВД-001/2020-15480694/3 от 28.05.2021 года; №КУВД-001/2020-15729092/3 от 28.05.2021 года; №КУВД-001/2020-15480902/3 от 28.05.2021 года по основаниям:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного учета и государственной регистрации прав не соответствуют требованиям Закона.

Не согласившись с решениями Управления Росреестра, ООО «Новая жизнь» обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

В обоснование своих требований заявитель указывает, что переход права собственности на объекты недвижимого имущества не был зарегистрирован в установленном законом порядке в связи с ликвидацией Продавца, на основании Определения Арбитражного суда Ульяновской области от 17.12.2007 по делу №А72-6731/2004 по делу о несостоятельности (банкротстве) и отсутствием кадастрового учета объектов недвижимости. В связи с тем, что ликвидированный Продавец своевременно не обратился в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением совместно с Покупателем об осуществлении кадастрового учета и регистрации перехода права собственности, в настоящее время Покупатель лишен такой возможности, так как не располагает правоустанавливающими документами для постановки объектов на государственный кадастровый учет.

Ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области заявленные требования не признает по доводам, изложенным в отзыве, указывает, что записи в ЕГРН о регистрации права собственности на вышеназванный объект недвижимости отсутствуют, при этом в Управление не были представлены какие-либо документы, свидетельствующие о возникновении прав СПК «Родина» на объекты недвижимости. Как указывает ответчик, в представленных на государственную регистрацию документах отсутствовали заявление о регистрации ранее возникшего права СПК «Родина», перехода права на объекты недвижимого имущества, отсутствуют сведения о правоустанавливающем документе продавца, что исключает возможность проверки принадлежности данного объекта продавцу и ставит под сомнение правомерность отчуждения.

Также ответчиком заявлено ходатайство о пропуске ООО «Новая жизнь» трехмесячного срока на подачу заявления о признании незаконными решений Управления. Однако, в связи с уточнением заявленных требований, предметом спора является оспаривание действий Управления по принятию отказов в государственной регистрации, датированных 28.05.2021-01.06.2021, в связи с чем срок не является пропущенным.

Бывший конкурсный управляющий СПК «Родина» ФИО2 в письменных пояснениях факт заключения Договора купли-продажи №1 от 14.03.2007 и передачу объектов недвижимости по Акту от17.07.2007 не оспаривает, указывает, что техническая инвентаризация недвижимого имущества не осуществлялась, в конкурсную массу объекты были включены на основании данных бухгалтерского учета СПК «Родина». Однако, в связи с истечением срока хранения документов, какие-либо бухгалтерские или иные документы СПК «Родина» у арбитражного управляющего отсутствуют.

Управление муниципальным имуществом и по земельным отношениям Администрации муниципального образования «Цильнинский район» Ульяновской области представило суду информацию об отсутствии спорных объектов недвижимости в реестрах муниципальной собственности.

Министерство экономического развития и промышленности Ульяновской области представило суду информацию об отсутствии в реестре объектов государственной собственности Ульяновской области сведений об объекте недвижимости.


Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В силу Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, названный орган осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч. 7 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ)

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав согласно п.2 ст.14 Закона №218-ФЗ являются, в том числе, - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;- межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; - иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Постановка на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства осуществляется на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером в соответствии с Требованиями к его подготовке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" (далее – Приказ №953).

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ч. 1, 2 ст. 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, по решению государственного регистратора прав в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.п.5); если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п.п.7); если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, необходимого для регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п.п.44).

В соответствии со 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (п.8 ст.8.1 ГК РФ.).

В силу п.12 ст.29 Закона №218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В силу положений ст.69 Закона №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости, обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 3, 4 пункта 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа Обществу в государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на 11 объектов недвижимости послужило непредставление на государственную регистрацию правоустанавливающего документа, подтверждающего наличие прав на объекты недвижимости.

Обращаясь в Управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, заявитель представил, Договор купли-продажи №1 от 14.03.2007, по условиям которого у СПК «Родина» отсутствуют правоустанавливающие документы на объекты недвижимости.

Однако в силу ст.209 ГК РФ право распоряжения своим имуществом принадлежит его собственнику.

Каких либо доказательств наличия у СПК "Родина", которое было образовано и реорганизовано согласно представленным архивным документам и пояснениям заявителя из колхоза «Россия» Цильнинского района Ульяновской области, прав на указанные в иске объекты недвижимости 1960-1991 годов постройки, заявителем в органы регистрации и суду не представлено.

Отсутствуют какие-либо документы о выделении земельного участка продавцу или его правопредшественникам, в пользование для строительства или размещение объектов недвижимости в с.Покровское Цильнинского района Ульяновской области.

По сведениям органов технической инвентаризации - Ульяновского областного БТИ - техническая инвентаризация указанных объектов недвижимости не проводилась, учетно-техническая документация отсутствует

Между тем, как указано в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2019 по делу №А72-318/2019 со схожими обстоятельствами, по объектам, созданным до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми для их постройки на момент создания.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» гражданин или другое лицо, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретают право собственности на имущество, приобретенное им по основаниям, не противоречащим закону, на вещи, созданные или существенно переработанные им, на продукцию, плоды и иные доходы, полученные им от использования принадлежащего ему имущества, а также от использования природных ресурсов или иного имущества, хотя и не принадлежащего данному лицу, но предоставленного ему в соответствии с законом или договором для этих целей.

В соответствии со ст. 14 вышеназванного Закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

В соответствии со ст.100 ранее действовавшего Гражданского кодекса РСФСР 1964г. собственностью колхозов и других кооперативных организаций, их объединений являются средства производства и иное имущество, необходимое им для осуществления уставных задач.

В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 г. № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» приемка всех без исключения завершенных строительством объектов производится государственными приемочными комиссиями. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами. В актах дается оценка качества строительно-монтажных работ и прогрессивности технологических и архитектурно-строительных решений, предусмотренных проектом. Дата подписания акта приемочной комиссией считается датой создания объекта и датой ввода объекта в эксплуатацию. Акты о приемке в эксплуатацию объектов утверждаются решением (приказом, постановлением и др.) органов, назначивших комиссии. В отчетность о выполнении плана ввода в действие мощностей и основных фондов включаются только те объекты, акты о приемке в эксплуатацию которых утверждены органом, назначившим комиссию.

Таким образом, при определении правоустанавливающего документа, подтверждающего факт создания объекта недвижимого имущества следует руководствоваться постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 г. № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» и СНиП 3.01.04-87, в соответствии с которыми правоустанавливающим документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества, является акт приемки Государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Однако акты приемочной комиссии, подтверждающие создание СПК или ранее действовавшим колхозом указанных объектов недвижимости, отсутствуют, более того, в самом договоре купли-продажи №1 от 14 марта 2007 г. указано об отсутствии каких-либо подтверждающих документов на данные объекты недвижимости у СПК «Родина»; правомочие по распоряжению данными объектами недвижимости продавцом не подтверждено, в силу чего такой договор купли-продажи не может подтвердить и переход и возникновение права собственности у покупателя.

Объекты недвижимости, названные в договоре купли-продажи №1 от 14 марта 2007, не являются ранее учтенными, а права на них – ранее возникшими, в силу чего выводы Управления по отказу в осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права суд считает верными.

На момент совершения сделки между ООО «Новая жизнь» и СПК «Родина» действовала ст.6 Закона о регистрации №122-ФЗ, согласно которой государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как указано в постановлении АС Дальневосточного округа от 4.10.2016 по делу №А73-10387/2015, поскольку сделка по продаже имущества совершена после введения в действие Закона о регистрации, в силу приведенных выше положений статьи 6 Закона о регистрации, конкурсный управляющий обязан был зарегистрировать право собственности на здания, что в данном случае конкурсным управляющим СПК сделано не было.

Таким образом, Обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и устанавливающие наличие, возникновение, переход права собственности; договор купли-продажи №1 от 14 марта 2007 таким документом не является.

По пояснениям представителя ответчика, то обстоятельство, что представленные технические планы от 28.07.2020 на каждый из объектов недвижимости, подготовленные кадастровым инженером, не соответствуют Требованиям к подготовке технического плана, утвержденным Приказом Минэкономразвития России №953 от 18.12.2015 – а именно, отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, в пределах которого (которых) расположено здание, - не послужило самостоятельным основанием для принятия оспариваемых отказов; при наличии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, соответствующих Закону о регистрации и ранее действовавшему законодательству, препятствием для осуществления кадастрового учета не являлись.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что Управление Росреестра правомерно, исходя из установленных при проведении правовой экспертизы обстоятельств, приняло решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ООО «Новая жизнь» на объекты, расположенные в селе Покровское Цильнинском районе - Телятник 1990 года постройки; Телятник 1980 года постройки; Телятник 1970 года постройки; Телятник 1988 года постройки; Овчарня 1989 года постройки; Гараж для автомашин 1990 года постройки; Гараж для автомашин 1981 года постройки; Строительный склад 1991 года постройки; Здание конторы 1960 год постройки; Зернофуражный склад 1986 года постройки; Мельница 1976 года постройки, - поскольку отсутствие заявления ликвидированного Продавца по договору купли-продажи №1 от 14 марта 2007 не является в данном случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к Покупателю, как указано в Постановлении Пленума №10/22; оснований для признания действий государственных регистраторов незаконными у суда не имеется.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине в размере 3 000 руб. относятся на заявителя. Излишне уплаченная ООО «Новая жизнь» госпошлина в размере 63 000 руб. подлежит возвращению заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования оставить без удовлетворения.

Вернуть ООО «Новая жизнь» из федерального бюджета 63 000 руб. излишне уплаченной госпошлины.

Решение вступает в силу по истечении месяца с момента его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Ю.А. Овсяникова