Решение от 16 августа 2018 г. по делу № А63-5786/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 августа 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЖАККО», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

к муниципальному образованию города Пятигорска в лице администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН <***>, МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 274 002,87 рубля и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 338 325,44 рубля,

о внесении изменений в договоры аренды от 22.01.2016 № 05/16ю, от 09.09.2015 № 89/15ю, от 09.09.2015 № 90/15ю,

при участии представителей общества ФИО2 и ФИО3 по доверенности от 16.02.2018 № 1, представителя администрации ФИО4 по доверенности от 29.12.20174 № 6443/01-4, представителя управления ФИО4 по доверенности от 09.01.2017 № 2,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЖАККО» (далее – ООО «ТД «ЖАККО», общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к муниципальному образованию города Пятигорска в лице администрации города Пятигорска (далее – администрация), МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее – управление), в котором изложены следующие требования:

-взыскать с муниципального образования города Пятигорска за счет средств казны муниципального образования в пользу общества неосновательное обогащение в сумме 3 274 002,87 рубля и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 338 325,44 рубля;

-внести изменения в договор аренды от 22.01.2016 № 05/16ю, заключенный между администрацией города Пятигорска и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЖАККО», в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:81, а именно:

пункт 3.1 раздела 3 договора аренды «РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ» изложить в следующей редакции: «3.1. Годовой размер арендной платы за земельный участок, арендуемый по настоящему договору, не может превышать 1,5% (полутора процентов) от его кадастровой стоимости»;

-внести изменения в договор аренды от 09.09.2015 № 89/15ю, заключенный между администрацией города Пятигорска и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЖАККО», в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:1481, а именно:

пункт 3.1 раздела 3 договора аренды «РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ» изложить в следующей редакции: «3.1. Годовой размер арендной платы за земельный участок, арендуемый по настоящему договору, не может превышать 1,5% (полутора процентов) от его кадастровой стоимости»;

-внести изменения в договор аренды от 09.09.2015 № 90/15ю, заключенный между администрацией города Пятигорска и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЖАККО», в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:1480, а именно:

пункт 3.1 раздела 3 договора аренды «РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ» изложить в следующей редакции: «3.1. Годовой размер арендной платы за земельный участок, арендуемый по настоящему договору, не может превышать 1,5% (полутора процентов) от его кадастровой стоимости».

В судебном заседании представитель общества поддержал исковые требования в полном объеме, пояснил, что неосновательное обогащение возникло в связи с неверным применением в расчетах арендной платы ставки, которая не может превышать 1,5% от кадастровой стоимости земельных участков в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования на право аренды. Поскольку арендодателем применялись более высокие ставки, у общества образовалась переплата. Кроме того, ООО «ТД «ЖАККО» просило внести в действующие договоры аренды земельных участков от 09.09.2015 № 89/15ю, от 09.09.2015 № 90/15ю и от 22.01.2016№ 05/16ю изменения в части определения величины арендной платы, изложив пункты 3.1 договоров аренды в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы за земельный участок, переданный в аренду по настоящему договору, не может превышать 1,5% от величины его кадастровой стоимости».

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения исковых требований, ссылался на отсутствие доказательств заключения договоров аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. По мнению представителя администрации и управления, спорные земельные участки не относятся к землям, ограниченным в обороте, в связи с чем, расчеты, приложенные к договорам аренды, произведены арендодателем верно. Изменения в договоры аренды не подлежат внесению в связи с тем, что предложенная обществом редакция пунктов 3.1 договоров аренды не соответствует нормам действующего законодательства.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд посчитал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации от 15.05.1995 № 634 акционерному обществу открытого типа «ЖАККО» (далее - акционерное общество) утверждены границы и площадь землепользования в отношении земельного участка площадью 2,0503 га, расположенного по адресу: <...>, под существующими производственными помещениями, на основании которого комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Пятигорска акционерному обществу выдано свидетельство о праве пользования на землю от 04.06.1997 № 5719.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2001 ООО «ТД «ЖАККО» приобрело у акционерного общества здание коврового цеха лит. А общей площадью 4 417,5 кв.м и здание проходной лит. К обшей площадью 46,5 кв.м, расположенные по адресу: <...> (записи государственной регистрации от 11.12.2001 № 26-01/33-9/2001-807, 808).

В пункте 1 названного договора указано, что отчуждаемое недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 20 503 кв.м с кадастровым номером 26:33:070301:0004, находящемся у продавца в постоянном бессрочном пользовании.

По результатам рассмотрения заявлений общества и акционерного общества о переоформлении права на земельный участок под принадлежащими им на праве собственности объектами недвижимости главой города Пятигорска Ставропольского края принято постановление от 30.07.2002 № 1796 об утверждении границ и площади земельного участка под ковровым цехом и проходной, расположенными по ул. Ермолова 12, и предоставлении его в аренду ООО «ТД «ЖАККО».

На основании постановления руководителя администрации от 11.04.2007 № 1384 управление и общество заключили договор аренды от 10.05.2007 № 62/07-Ю земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:0081 площадью 10 200 кв.м, расположенного по адресу: <...>, под ковровым цехом и проходной, сроком на 5 лет.

Постановлением руководителя администрации от 14.06.2007 № 2753 внесены изменения в постановление от 11.04.2007 № 1384 в части указания наименования объекта и свидетельства о государственной регистрации права. Наименование «ковровый цех» заменено на «техно-торговый центр». Аналогичные изменения внесены в договор аренды 10.05.2007 № 62/07ю дополнительным соглашением от 09.07.2007.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 18.08.2007.

Постановлением администрации от 14.10.2009 № 5146 обществу предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 26:33:070301:0081. В связи с заключением договора купли-продажи земельного участка от 14.10.2009 стороны соглашением от 10.11.2009 расторгли договор аренды от 10.05.2007 № 62/07ю.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.06.2012 по делу № А63-8358/2012, вступившим в законную силу, договор купли-продажи земельного участка от 14.10.2009 признан недействительной (ничтожной) сделкой. Судебные акты по указанному делу мотивированы тем, что земельный участок, выступающий предметом договора, находится в пределах особо охраняемых природных территорий – округа санитарной охраны г. Пятигорска, в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) ограничен в обороте и не подлежит приватизации. Признание курортом местности, включающей в себя полностью или частично территорию населенного пункта, влечет распространение на соответствующую территорию населенного пункта режима земель особо охраняемых территорий.

Во исполнение решения суда по делу № А63-8358/2012 и постановления администрации от 26.04.2013 № 1242 между управлением и обществом заключен договор аренды от 06.06.2015 № 24/13ю в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:81 площадью 10 200 кв.м, под техно-торговый центр.

Впоследствии на основании постановления администрации города Пятигорска от 10.07.2015 № 2579 ввиду выдела земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:81 образованы земельный участок с кадастровым номером 26:33:070301:81 площадью 4890 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 26:33:070301:1481 площадью 3605 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 26:33:070301:1480 площадью 513 кв.м.

Между муниципальным образованием г.-к. Пятигорска и ООО «ТД «Жакко» заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке действующие в настоящее время договоры аренды:

-от 22.01.2016 № 05/16ю в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:81 площадью 4 890 кв.м, под техно-торговый центр (согласно дополнительному соглашению к договору от 20.05.2016 вид разрешенного и функционального использования изменен на «автомобильный транспорт»), на срок с 28.12.2015 по 26.04.2038 (пункт 2.1 договора);

-от 09.09.2015 № 89/15ю в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:1481 площадью 3605 кв.м, под техно-торговый центр, на срок с 12.08.2015 по 12.08.2064 (пункт 2.1 договора);

-от 09.09.2015 № 90/15ю в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:1480 площадью 513 кв.м, под техно-торговый центр (согласно дополнительному соглашению к договору от 08.08.2016 вид разрешенного и функционального использования изменен на «коммунальное обслуживание»), на срок с 12.08.2015 по 12.08.2064 (пункт 2.1 договора).

Расчеты арендной платы согласно приложениям к договорам производились управлением на основании решения Думы города Пятигорска Ставропольского края от 30.10.2008 № 115-35 ГД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города - курорта Пятигорска» (далее - решение Думы № 115-35 ГД) путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы за землю.

В расчетах за 2015 год по договору № 24/13ю, за 2016 год по договорам № 89/15ю, № 90/15ю, за 2017 год по договору № 89/15ю применялась ставка арендной платы 7%. Расчеты арендной платы за 2017 год по договору № 90/15ю производились с применением ставки арендной платы 5,45%, по договору № 05/16ю – 3,57%.

Считая, что общество заключило договоры аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем, в результате применения завышенной ставки арендной платы на стороне арендодателя образовалась переплата, ООО «ТД ЖАККО» обратилось в администрацию и управление с претензией о возврате неосновательного обогащения в виде переплаты по договорам аренды. Кроме того, общество просило внести изменения в договоры аренды от 09.09.2015 № 89/15ю, от 09.09.2015 № 90/15, от 22.01.2016 № 05/16ю в части определения величины арендной платы и направило проекты дополнительных соглашений к договорам аренды.

Администрация и управление в письмах от 29.03.2018 № 1399/02, от 23.03.2018 № 1746 сообщили, что на момент подписания договоров аренды между сторонами не возникало разногласий, сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, подтверждения того, что общество владело земельным участком с кадастровым номером 26:33:07030:0004 площадью 20 503 кв.м не имеется.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также просил внести изменения в действующие договоры аренды относительно размера арендной платы.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.

Поскольку иное не установлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (пункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса).

По смыслу норм, регулирующих обязательства сторон, возникающие вследствие неосновательного обогащения, в предмет доказывания при рассмотрении таких споров входят обстоятельства приобретения или сбережения имущества за счет другой стороны, отсутствия правовых оснований для получения имущества, период пользования имуществом, размер неосновательного обогащения.

Как следует из материалов дела, арендуемые в настоящее время обществом земельные участки с кадастровыми номерами 26:33:070301:81, 26:33:070301:1481, 26:33:070301:1480 образованы из земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:81, который в свою очередь образован из земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:42, ранее являющегося частью земельного участка площадью 20 503 кв.м с кадастровым номером 26:33:070301:0004, предоставленного акционерному обществу на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается свидетельством о праве пользования на землю от 04.06.1997 № 5719.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2001 ООО «ТД «ЖАККО» приобрело у акционерного общества здание коврового цеха лит. А общей площадью 4 417,5 кв.м, здание проходной лит. К обшей площадью 46,5 кв.м, расположенные по адресу: <...> (записи государственной регистрации от 11.12.2001 № 26-01/33-9/2001-807, 808).

Согласно пункту 1 договора купли-продажи от 23.11.2001 объекты расположены на земельном участке площадью 20 503 кв.м с кадастровым номером 26:336070301:0004, находящимся у продавца в постоянном бессрочном пользовании.

Выкупив соответствующие объекты недвижимости, истец приобрел права и обязанности в отношении земельного участка, в том же объеме, что и у предыдущего арендатора, о чем и указано в пункте 9 договора купли-продажи от 23.11.2001.

Впоследствии, между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключены договоры аренды земельных участков, образованных путем раздела земельного участка, на котором расположены объекты, приобретенные истцом по договору купли-продажи от 23.11.2001.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса (в редакции, действующей на момент приобретения обществом объектов недвижимости по договору от 23.11.2001) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент приобретения обществом объектов недвижимости по договору от 23.11.2001), установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзацах 2 и 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Таким образом, в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке к новому собственнику перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у предыдущего собственника.

Согласно пункту 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент приобретения обществом объектов недвижимости по договору от 23.11.2001) при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Из подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса следует, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 этой статьи.

По смыслу статьи 96 Земельного кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (абзац 2 пункта 2 статьи 3 Федерального Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»).

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

С учетом изложенного, расположение земельных участков с кадастровыми номерами 26:33:070301:81, 26:33:070301:1481, 26:33:070301:1480 в границах города-курорта Пятигорска, безусловно, свидетельствует о нахождении спорного участка в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны, и отнесении его к землям особо охраняемых природных территорий. Следовательно, спорные земельные участки ограничены в обороте.

Как изложено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 № 306-ЭС15-6588 по делу № А55-5126/2014, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (вопрос 7), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, до внесения Законом № 171-ФЗ изменений в Земельный кодекс и Закон № 137-ФЗ, независимо от оснований предоставления в аренду земельных участков, а также земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, является обязательным для сторон. Поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Кроме того, согласно подпункту 2 пункта 7 решения № 115-35 ГД годовой размер арендной платы за землю, при переоформлении прав землепользователей и землевладельцев в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, устанавливается в размере 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Таким образом, поскольку право аренды на спорные земельные участки возникли у общества в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 26:336070301:0004, на котором располагались приобретенные ООО «ТД ЖАККО» объекты недвижимости, в расчетах арендной платы по договорам подлежит применению ставка в пределах 1,5% от кадастровой стоимости земельных участков.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:81 утверждена кадастровая стоимость в размере 12 476 394,9 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:1480 - 1 308 873,33 рублей, земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:1481 - 9 197 833,05 рублей.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:81 утверждена кадастровая стоимость в размере 14 278 311 рублей, которая изменена в связи с изменением вида разрешенного использования и согласно акту об определении кадастровой стоимости от 25.05.2016 составила 8 811 095,4 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:1480 - 1 497 908,7 рублей, которая изменена в связи с изменением вида разрешенного использования и согласно акту об определении кадастровой стоимости от 07.06.2016 составила 872 238,51 рубля, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:070301:1481 - 10 526 239,5 рублей.

В 2015 году годовой размер арендной платы по договору аренды № 24/13ю составлял 187 145,92 рубля (12 476 394,9 рубля*1,5%). Общество оплачивало арендную плату платежными поручениями от 03.03.2015 № 68 на 449 187,96 рубля, от 03.06.2015 № 174 на 411 342,65 рубля, от 18.09.2015 № 294 на 405 510,06 рубля, от 24.12.2015 № 401 на 220 150 рублей, всего на 1 486 190,67 рубля. Следовательно, в 2015 году по договору аренды № 24/13ю образовалась переплата в размере 1 299 044,75 рубля.

В 2016 году годовой размер арендной платы по договору аренды № 05/16ю составлял 214 174,67 рубля (14 278 311 рубля*1,5%), в 2017 году - 132 166,43 рубля (8 811 095,4 рубля*1,5%), всего 346 341,1 рубля.

В рамках договора от 22.01.2016 № 05/16ю общество оплачивало арендную плату платежными поручениями от 22.03.2016 № 96 на 248 505 рублей, от 08.06.2016 № 182 на 68 725,93 рубля, от 08.09.2016 № 288 на 128 481,33 рубля, от 21.12.2016 № 387 на 275 316,11 рубля, от 13.03.2017 № 71 на 77 561,78 рубля, от 06.06.2017 № 156 на 78 423,58 рубля, от 05.09.2017 № 252 на 79 285,37 рубля, от 06.12.2017 № 347 на 79 285,37 рубля, всего на 1 035 584,47 рубля.

Таким образом, за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 по договору аренды № 05/16ю образовалась переплата в размере 689 243,37 рубля.

В 2015 году по договору аренды № 89/15ю годовой размер арендной платы составлял 137 967,5 рубля (9 197 833,05 рубля*1,5%), за период с 12.08.2015 по 31.12.2015 (142 дня) – 53 675,02 рубля, в 2016 и 2017 – 157 893,59 рубля (10 526 239,5 рубля*1,5%), всего за период с 12.08.2015 по 31.12.2017 общество должно внести 369 462,2 рубля.

В рамках договора от 09.09.2015 № 89/15ю общество оплачивало арендную плату платежными поручениями от 24.12.2015 № 403 на 162 285 рублей, от 22.03.2016 № 93 на 183 202,58 рубля, от 08.06.2016 № 179 на 183 202,58 рубля, от 08.09.2016 № 285 на 185 216 рублей, от 21.12.2016 № 385 на 185 215,6 рубля, от 13.03.2017 № 69 на 181 685,78 рубля, от 06.06.2017 № 154 на 183 704,51 рубля, от 05.09.2017 № 250 на 185 723,24 рубля, от 06.12.2017 № 345 на 185 723,24 рубля, всего на 1 635 958,53 рубля.

Следовательно, за период с 12.08.2015 по 31.12.2017 по договору аренды № 89/15ю образовалась переплата в размере 1 266 496,33 рубля.

В 2015 году по договору аренды № 90/15ю годовой размер арендной платы составляет 19 633,09 рубля (1 308 873,33 рубля*1,5%), за период с 12.08.2015 по 31.12.2015 (142 дня) – 7 638,08 рубля, в 2016 году - 22 468,63 рубля (1 497 908,7 рубля*1,5%), в 2017 году – 13 083,58 рубля (872 238,51 рубля*1,5%), всего за период с 12.08.2015 по 31.12.2017 общество должно внести 43 190,29 рубля.

В рамках договора от 09.09.2015 № 90/15ю общество оплачивало арендную плату платежными поручениями от 24.12.2015 № 404 на 23 095 рублей, от 22.03.2016 № 95 на 26 070,16 рубля, от 08.06.2016 № 181 на 26 070,16 рубля, от 08.09.2016 № 286 на 26 356,64 рубля, от 13.03.2017 № 72 на 11 721,45 рубля, от 06.06.2017 № 157 на 11 851,69 рубля, от 05.09.2017 № 253 на 11 981,93 рубля, от 06.12.2017 № 348 на 11 981,93 рубля, всего на 149 128,96 рубля.

В связи с изложенным, за период с 12.08.2015 по 31.12.2017 по договору аренды № 89/15ю образовалась переплата в размере 105 938,67 рубля.

Всего за период с 01.01.2015 по 31.12.2017 по договорам аренды № 24/13ю, № 89/15ю, № 90/15ю, № 05/16ю переплата составила 3 360 723,12 рубля.

Учитывая изложенное, суд установил наличие на стороне муниципального образования города-курорта Пятигорска неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы, размер которого согласно расчетам истца за период с 01.01.2015 по 31.12.2017 составил 3 274 002,87 рубля, что меньше суммы, рассчитанной судом (3 360 723,12 рубля).

Согласно части 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств.

В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

За период с 01.01.2016 по 01.03.2018 сумма начисленных истцом процентов составила 338 325,44 рубля. Расчет процентов судом проверен, арифметических ошибок не установлено, также судом принято во внимание, что в расчетах применены суммы основной задолженности, размер которых меньше, чем начислено судом, что не повлекло нарушений прав ответчика.

К правоотношениям с участием публично-правовых образований в силу пункта 2 статьи 124 Гражданского кодекса подлежат применению нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

В пунктах 1, 2 статьи 125 Гражданского кодекса определено, что от имени субъектов Российской Федерации и муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Пунктом 3 статьи 158 Бюджетного кодекса установлено, что главный распорядитель средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, бюджета муниципального образования выступает в суде соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве представителя ответчика по искам к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию: 1) о возмещении вреда, причиненного физическому лицу или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, по ведомственной принадлежности, в том числе в результате издания актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, не соответствующих закону или иному правовому акту; 2) предъявляемым при недостаточности лимитов бюджетных обязательств, доведенных подведомственному ему получателю бюджетных средств, являющемуся казенным учреждением, для исполнения его денежных обязательств.

По смыслу подпункта 1 пункта 3 статьи 158 Бюджетного кодекса к обязательствам вследствие неосновательного обогащения применяются эти же правила, поскольку они имеют внедоговорный характер.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 23 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 23) разъяснено, что при принятии искового заявления к публично-правовому образованию суду следует исходить из того, что указание истцом в исковом заявлении органа, не являющегося соответствующим главным распорядителем бюджетных средств, не препятствует рассмотрению спора по существу. В данном случае суд при подготовке дела к судебному разбирательству должен выяснить, какой орган как главный распорядитель бюджетных средств должен выступить в суде от имени публично-правового образования, и надлежащим образом известить его о времени и месте судебного разбирательства.

Согласно абзацу 3 пункта 2 постановления Пленума № 23 при удовлетворении исков к публичным образованиям в резолютивной части решения суда должно указываться о взыскании денежных средств за счет казны соответствующего публично-правового образования, а не с государственного или муниципального органа.

Статьей 6 Бюджетного кодекса определено, что главный распорядитель бюджетных средств (главный распорядитель средств соответствующего бюджета) - орган государственной власти (государственный орган), орган управления государственным внебюджетным фондом, орган местного самоуправления, орган местной администрации, а также наиболее значимое учреждение науки, образования, культуры и здравоохранения, указанное в ведомственной структуре расходов бюджета, имеющие право распределять бюджетные ассигнования и лимиты бюджетных обязательств между подведомственными распорядителями и (или) получателями бюджетных средств, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Из пункта 2 статьи 21 Бюджетного кодекса следует, что перечень главных распорядителей средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, бюджетов государственных внебюджетных фондов, местного бюджета устанавливается законом (решением) о соответствующем бюджете в составе ведомственной структуры расходов.

Согласно решению Думы города Пятигорска от 21.12.2017 № 54-20 РД «О бюджете города-курорта Пятигорска на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов» получателем доходов в виде арендной платы, а также средств от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в собственности городских округов (за исключением земельных участков муниципальных бюджетных и автономных учреждений), является МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска».

Таким образом, по требованию о взыскании за счет средств казны муниципального образования неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами от имени муниципального образования выступает управление, как орган общей компетенции.

Кроме того, общество просило внести изменения в договоры аренды от 22.01.2016 № 05/16ю, от 09.09.2015 № 89/15ю, от 09.09.2015 № 90/15ю, изложив пункты 3.1 разделов 3 договоров аренды «РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ» в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы за земельный участок, арендуемый по настоящему договору, не может превышать 1,5% (полутора процентов) от его кадастровой стоимости».

Основания, условия и порядок изменения и расторжения договоров установлены главой 29 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу норм статей 450, 452 ГК РФ в случае возникновения у сторон договора разногласий относительно изменения его условий, этот вопрос разрешается по соглашению сторон, либо не согласная сторона обращается в суд.

Таким образом, в случае наличия между сторонами договорных отношений, они могут быть изменены только способом, установленным законом или договором. В данном же случае, требования истца направлены на то, чтобы в принудительном порядке обязать ответчика внести изменения в существенные условия договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных названной статьей (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Материалы дела содержат доказательства соблюдения истцом досудебного порядка разрешения сторонами спора об изменении условий договоров.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Установив факт заключения договоров аренды № 05/16ю, № 89/15ю, № 90/15ю земельных участков, образованных в результате преобразования предыдущих земельных участков, в связи с переоформлением арендатором права постоянного пользования земельным участком, годовой размер арендной платы за который не может превышать 1,5% ставки его кадастровой стоимости, суд посчитал необходимым удовлетворить требование о внесении изменений в пункты 3.1 раздела 3 «РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ» договоров аренды № 05/16ю, № 89/15ю, № 90/15ю.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств существования обстоятельств, препятствующих внесению указанных изменений в договор аренды.

Также судом учтено, что дальнейшее исполнение договоров арендатором без изменения его условий в части ставок арендной платы нарушает имущественные интересы истца на пользование земельными участками в размере, согласованном сторонами в договорах, что выражается в виде ежеквартальных переплат по арендной плате.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу приведенной нормы права возможность внесения изменений в договор в ретроспективе, то есть на прошедший период, не допускается.

Таким образом, при внесении изменений в договор в судебном порядке сделка может считаться измененной лишь с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора в соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ.

При этом суд посчитал, что обязанность по внесению изменений в договоры аренды следует возложить на администрацию, которая согласно Уставу муниципального образования города-курорта Пятигорска, утвержденному решением Думы города Пятигорска от 31.01.2008 № 5-26 ГД, осуществляет права и обязанности собственника имущества, находящегося в муниципальной собственности города-курорта Пятигорска в порядке, определяемом федеральным законодательством, законодательством Ставропольского края, правовыми актами Думы города Пятигорска; ведет Реестр муниципального имущества в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (пункт 10 статьи 40 Устава).

Как видно из Положения об управлении, утвержденного решением Думы города Пятигорска от 27.12.2007 № 192-25 ГД, ранее полномочия арендодателя (по заключению договоров аренды) относились к функциям управления.

Вместе с тем, в Положении об управлении, утвержденном решением Думы города Пятигорска от 27.05.2015 № 22-54 ГД, указанные функции исключены из полномочий управления, на которое возложена только подготовка проектов договоров аренды.

Управление является отраслевым (функциональным) органом администрации города Пятигорска.

Исключение функций по заключению договоров аренды земельных участков, из полномочий управления означает, что данные полномочия перешли непосредственно к самой администрации.

Кроме того постановлением администрации от 14.05.2015 № 1790 внесены изменения в типовую форму договора аренды земельного участка, утвержденную постановлением администрации от 01.04.2015 № 1262, а именно: в преамбуле договора наименование арендодателя – «муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», заменено на «Администрация города Пятигорска».

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче исковых заявлений, содержащих одновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

Как следует из материалов дела, истец заявил одновременно два требования имущественного и неимущественного характера, по каждому из которых имеется самостоятельный ответчик.

При обращении с иском в суд ООО «КМВ ДОЗ №7» платежным поручением от 02.04.2018 № 72 уплатило государственную пошлину в размере 41 062 рублей по требованию о взыскании неосновательного обогащения и процентов, указанная сумма подлежит отнесению на управление.

Расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 рублей, уплаченной платежным поручением от 02.04.2018 № 70, подлежит возмещению за счет администрации, на которую возложена обязанность по внесению изменений в договоры аренды.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 395, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования города Пятигорска в лице МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН <***>, за счет средств казны муниципального образования в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЖАККО», г. Пятигорск, ОГРН <***>, неосновательное обогащение в сумме 3 274 002,87 рубля и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 338 325,44 рубля, всего 3 612 328,31 рубля.

Внести изменения в договоры аренды от 22.01.2016 № 05/16ю, от 09.09.2015 № 89/15ю, от 09.09.2015 № 90/15ю, заключенные между администрацией города Пятигорска и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЖАККО», в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:33:070301:81, 26:33:070301:1481, 26:33:070301:1480, изложив пункты 3.1 разделов 3 договоров аренды «РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ» в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы за земельный участок, арендуемый по настоящему договору, не может превышать 1,5% (полутора процентов) от его кадастровой стоимости».

Взыскать с МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЖАККО», г. Пятигорск, ОГРН <***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 42 062 рубля.

Взыскать с администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЖАККО», г. Пятигорск, ОГРН <***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рубля.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.Л. Карпель