Решение от 25 августа 2025 г. по делу № А57-32534/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-32534/2024
26 августа 2025 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 12 августа 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовским Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) к Администрации МО «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов), третьи лица: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, ООО «САРГРАД», Комитет по управлению имуществом МО «Город Саратов», Комитет по архитектуре города Саратова, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 на основании разрешения 2018 с внесенными изменениями по сроку завершения строительства до 29.12.2024 на арендованном земельном участке ….229 приступила к строительству офисного здания. В 2020 застройщик зарегистрировал право собственности на незавершенный объект степень готовности 75% (выписка из ЕГРН). Уведомление о строительстве подрядчик направил в 2022 г. Завершив в 2024 строительство объекта (тех. план 2024), застройщик не смог получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием заключения госстройнадзора (исх. Министерства ЖКХ 23.08.2024). Указанное заключение не было выдано по причине несвоевременного направления застройщиком уведомления о строительстве. Указанные обстоятельства обусловили обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Представитель Администрации – возражал против удовлетворения иска по причине наличия признаков самовольного строительства.

Представитель истца после ознакомления с заключением судебной экспертизы уточнил исковые требования и просил признать за ФИО1 право собственности на завершенный объект недвижимости площадью 1747 кв.м., расположенный на земельном участке …229, <...> жилой район, ЖГ-6.

Иные участники пояснения не представили, суд с учетом мнения присутствующей стороны определил рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Принимая во внимание основание, предмет иска, обстоятельства, изложенные в отзыве, спор надлежит разрешить с применением следующих норм закона.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Строительство зданий осуществляется в соответствии с требованиями и правилами, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ГрК РФ). Основные понятия изложены в ст.1 ГрК РФ, включая: правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п.8); градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков (п.9); объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п.10); строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п.13); застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства.

Застройщику для строительства объекта коммерческой недвижимости требуется в силу ст. 51 ГрК РФ получить разрешение на строительство, то есть документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом.

После завершения строительства застройщику в силу ст. 55 ГрК РФ требуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, другими словами документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

В силу взаимосвязанных положений ч.1 ст. 54 п.4 ч.2 ст. 49 ГрК РФ при строительстве объекта капитального строительства более 1500 кв.м. осуществляется государственный строительный надзор.

Содержание иска, отзыва, приведенных норм закона позволило суду определить значимые обстоятельства: является ли истец правообладателем земельного участка, на котором он завершил строительство объекта; позволяет ли разрешенное использование земельного участка строительство объекта, указанного в иске; какие обстоятельства обусловили отнесение объекта к разряду самовольного строительства; какие меры принял застройщик для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию соответствует ли постройка установленным требованиям; не нарушает ли постройка права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;; имеются ли признаки явного и намеренно недобросовестного поведения.

В соответствии с распределенным бременем доказывания истцу надлежало подтвердить относимыми и допустимыми доказательствами приведенный перечень юридически значимых обстоятельств, включая соответствие объекта нормативным требованиям, исключающими опасность для граждан и самого застройщика и отсутствие признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Истец для подтверждения значимых обстоятельств представил следующие доказательства:

- основание владения земельным участком, на котором истец завершил строительство объекта и его разрешенное и целевое назначение

- договор аренды № 762 от 09.11.2007; стороны КУИ Саратова (арендодатель), ЗАО НЭК (арендатор); предмет – земельный участок …0229, 3690 кв.м.; срок 15 лет; разрешенное использование – для строительства административного здания; по сделкам замены стороны в обязательстве право аренды перешло к ФИО1 (договор 2.04.2018);

- договор аренды з/у № Ар-22-1340/ф-1 от 26.12.2022: арендодатель – публичное образование, арендатор – ФИО1; предмет – з/у …229, 3690 кв.м., для завершения строительства объекта, степень готовности 75% (п.1.2); срок 3 года (п.2.1); арендные платежи – поквартально до 10 числа, 273441,18 руб./год; (п.3.1., приложение 1); по акту п/п (п.5.2.4); расторжение уведомление за 3 мес. (п.5.2.7);

- выписка на земельный участок кадастровый номер …229 с указанием информации о договоре аренды 26.12.2022, разрешенном использовании – отдельно стоящее офисное здание, срок 26.12.22 на 3 года, лицо, в пользу которого установлено ограничение правом аренды - ФИО1

Содержание указанных договоров и выписки позволяет заключить, что ФИО1 являлась правообладателем земельного участка…229, на котором было завершено строительство объекта; разрешенное использование земельного участка позволяло завершить строительство объекта, указанного в уточненном иске.

Доказательства, имеющие отношение к строительству объекта и обстоятельствам, обусловившим отнесение объекта к разряду самовольного строительства:

- проектная документация ООО «Канон»;

- разрешение на строительство №64~RU 64304000-168-2-18, срок действия 29.09.20; с последующими продлением до 29.12.2024 (уведомления Администрации, 14.07.21; 23.03.22; 18.11.22; Министерства ЖКХ 10.03.23; 25.12.2023);

- договор подряда № 2.20/ТН от 01.09.2020: заказчик – ФИО1, исполнитель – Сарград; предмет – услуги по осуществлению технического надзора (п.1.1, п.1.2); своевременная подача и получение документации (п.2.1.12-2.1.16); цена – 25000 (п.3.1); срок с 01.09.2020 по окончение строительства (п.4.1);

- экспертное заключение центра гигиены и эпидемиологии 2021 о соответствии объекта;

- извещение о начале капительного строительства от 15.03.2022;

- акт выездной проверки 14.4.22 с фиксацией, что госстройнадзор не осуществлялся в связи с несвоевременным направлением уведомления о начале строительства;

- распоряжение 14.04.22 о прекращении осуществления надзора без выдачи заключения о соответствии

- техническое присоединение к коммуникациям 24.11.22

- технический план 13.08.24, площадь 1747 кв.м.; год завершения строительства 2024; этажность – 2

Перечисленные доказательства свидетельствуют о том, что застройщик осуществлял действия, направленные на строительство в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ – заказал проект, получил разрешение, заключил договор подряда, началось строительство объекта на земельном участке с разрешенным видом использования и в пределах действия договора аренды. Между тем, застройщик допустил отступление от правил, выразившееся в несвоевременном направлении уведомления, что обусловило принятие контролирующим органом распоряжения 14.04.22 о прекращении осуществления надзора без выдачи заключения о соответствии. Указанное заключение требовалось для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, установлено обстоятельство, обусловившее отнесение объекта к разряду самовольного строительства; признаки явного и намеренно недобросовестного поведения, отсутствуют.

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для подтверждения соответствия объекта нормативным требованиям, суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную экспертизу.

В соответствии с представленной ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России экспертизой: объект «Отдельно стоящее офисное здание делового назначения (до 5000 кв.м. общей площади) по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, жилая группа №6» - соответствует проектной документации, а также правилам землепользования и застройки, градостроительным, санитарно-техническим, противопожарным нормам и установленным нормативам и правилам; здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые интересы других лиц; здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:010126:229.

Заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, включает обоснованные выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ. Замечаний от участников процесса не поступило. С учетом изложенного, суд признает заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу.

Сопоставив приведенную совокупность доказательств с юридически значимыми обстоятельствами и оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, суд признает установленными следующие факты:

- ФИО1 завершила строительство объекта площадью 1747 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010126:229 г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, жилая группа №6», который соответствует перечисленным в п.3 ст. 222 ГК РФ условиям, поэтому уточненный иск подлежит удовлетворению.

Рассмотренная категория спора предполагает несение расходов самим застройщиком, поэтому расходы по оплате государственной пошлины, судебной экспертизы и иных расходов, которые понесла сторона, не подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л :

Признать за ИП Гончаровой Марией Игоревной (ОГРНИП: 322645700036002, ИНН: 645290828281) право собственности на объект «Отдельно стоящее здание делового назначения (до 5000 кв.м общей площади) по адресу: Саратовская область, г. Саратов, Волжский район, Новосоколовогорский жилой район, жилая группа №6» площадью 1 747 кв.м, расположенный в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:010126:229 площадью 3690 кв.м., находящегося по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-6».

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья В.Е. Бондаренко