Решение от 2 июля 2024 г. по делу № А26-8995/2019

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-8995/2019
г. Петрозаводск
03 июля 2024 года
Резолютивная часть решения принята 21 июня 2024 года.

Полный текст решения составлен 03 июля 2024 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Терешонок М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Пиудунен А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Администрации Петрозаводского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью «Велт»

о  взыскании 284 216 руб. 29 коп.,

без участия представителей сторон, 



установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Велт» (далее - ответчик, ООО «Велт») о взыскании 284 216 руб. 29 коп., в том числе: 245 821 руб. 66 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 31862 от 28.09.2015 за период с 01.10.2018 по 31.03.2019; 4 974 руб. 78 коп – договорной неустойки за период с 06.10.2018 по 31.03.2019; 33 419 руб. 85 коп. - неустойки, начисленной на сумму задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Республики Карелия от 18.09.2017 по делу №А26-1977/2017 за период с 01.10.2018 по 31.03.2019. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 309, 330, 420, 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42, 64, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, условия договора аренды.

Определением суда от 10 сентября 2019 года исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 05 ноября 2019 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 14 июня 2024 года производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А26-2984/2023. Определением суда от 28 мая 2024 года производство по делу возобновлено.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судебное заседание в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

28.029.2015 между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и ООО «Велт» (арендатор) заключен договор № 31862 аренды земельного участка общей площадью 1197 кв.м с кадастровым номером 10:01:0010122:124, расположенного по адресу: <...>, для размещения объекта торговли (эксплуатация нежилого здания с двумя подземными этажами), сроком до 09.04.2063.

Согласно пункту 2.1 договора годовая арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно Приложению № 2 к договору аренды, и с 01.02.2017 составляет 492 994,03 руб. в год, ежедневная – 1350,6685 руб.

С 01.02.2017 годовая арендная плата за земельный участок составляла 492994,03 руб., ежедневная – 1350,6685 руб. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем разового перечисления за каждый полный месяц до пятого числа текущего месяца.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,02% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.03.2019 в размере 245 821 руб. 66 коп., Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, приводя следующие доводы. Согласно заключению по объектам недвижимости от 23.11.2018, выданного ООО «Петрозаводский кадастр недвижимости РК» по результатам фактического обследования, здание с кадастровым номером 10:01:0010122:102 в виде стеклянного купола, являющегося элементом объекта капитального строительства, занимает 177 кв.м.; благоустройство территории в виде зеленых насаждений, малых архитектурных форм, элементов благоустройства, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры занимает 1020 кв.м. от общей площади земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124. Согласно Уведомлению от 30.08.2019 № КУВД-001/2019-10489172/1 Россреестра по Республике Карелия, в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124, а именно: разрешенное использование: «Объекты торговли, общественного питания. Территориальная зона - Ог. Зона многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки городского значения». Согласно заключению кадастрового инженера от 02.07.2021, на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0010122:124 расположены следующие объекты:  конструктивные элементы объекта капитального строительства (1);  тротуар (3); часть пешеходной зоны (2); газон. Согласно результатам горизонтальной съемки на данном земельном участке имеются признаки публичного сервитута - пешеходная зона, зона отдыха.    Ответчик полагает, что указанные обстоятельства значительно влияют на ранее установленные договором аренды существенные условия, как в части разрешенного использования арендованного земельного участка, так и в части стоимости предмета договора (размера арендной платы). Так как возможность использовать часть арендованного земельного участка - 1020 кв.м.  в целях, установленных договором аренды (для размещения объекта торговли и эксплуатации нежилого здания с двумя подземными этажами), а равно, согласно установленному виду разрешенного использования, фактически полностью отсутствует, ответчик полагает, что размер арендной платы подлежит уменьшению. Постановлением администрации Петрозаводского городского округа от 01.02.2022 № 197 установлен публичный сервитут для прохода или проезда через земельный участок на часть земельного участка площадью 1020 кв.м., образуемую из земельного участка площадью 1197 кв.м., имеющего кадастровый номер 10:01:0010122:124, расположенного по адресу (местоположение): Российская Федерация, <...>. Срок публичного сервитута составляет 49 лет. Ответчик указал на наличие фактического публичного сервитута уже в заявленный исковой период, поскольку в разрешительных документах на строительство объекта капитального строительства, как до заключения договора аренды на земельный участок, так и после, публичный сервитут фактически был установлен, и практически вся площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124 как на момент заключения договора аренды, так и в настоящее время представляет собой «общественное место».

При рассмотрении спора суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, в порядке, на условиях и сроки, определенные договором.

Земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010122:124 предоставлен обществу для размещения объекта торговли (эксплуатации нежилого здания с двумя подземными этажами). Арендная плата по вышеназванному договору аренды определена в соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» и в рассматриваемом периоде составляла 18% от кадастровой стоимости, то есть 492 994 руб. 03 коп. в год.

Расчёт арендной платы за спорный период выполнен в соответствии с договором аренды. Ответчик указал, что разрешенное использование земельного участка «Административные, офисные объекты многофункционального назначения, общественно-деловые центры; земельные насаждения, малые архитектурные формы, элементы благоустройства, скульптурные композиции, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры» не соответствовало его фактическому использованию, соответствующему функциональному назначению объекта капитального строительства, что не может не влиять на размер арендной платы, который в соответствии с земельным законодательством связан именно с видом разрешенного использования.

В рамках дела №А26-10348/2019 арендатор, ссылаясь на то, что существующий вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124 не соответствует утвержденному в 2014 году классификатору видов разрешенного использования и фактическому использованию земельного участка, обратился в суд с требованием об определении с 16.01.2014 разрешенного вида использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием в соответствии с функциональным назначением объекта капитального строительства "для размещения подземных предприятий общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера".

Решением от 13.07.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.01.2022 и постановлением кассационной инстанции от 28.04.2022, в удовлетворении иска отказано.

Отказывая в иске, суд указал на отсутствие оснований для изменения существующего вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010122:124, поскольку это не основано на нормах действующего законодательства и противоречит условиям договора аренды. Приняв права и обязанности по договору аренды, арендатор выразил согласие на использование земельного участка в соответствии с конкретным видом разрешенного использования и не может по своему усмотрению без волеизъявления собственника (арендодателя) изменить этот вид.

Как указали суды, надлежащих и достоверных доказательств того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, а также, что участок не использовался для этих целей с 16.01.2014, не представлено.

В рамках настоящего дела арендатор указывает, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010122:124 фактически используется по разрешенному использованию, установленному для разделенного земельного участка 10:01:0010122:32, то есть «для подземного предприятия общественного назначения с комплексной реконструкцией сквера», что соотносится с назначением «для благоустройства». Общество считает, что ранее на разделяемый участок и впоследствии в разрешительных документах на строительство подземного объекта фактически был установлен публичный сервитут и практически вся площадь спорного земельного участка в настоящее время представляет собой «общественное место», в связи с чем в приватизации земельного участка арендатору было отказано. При этом, как указывает Общество, лишь 01.02.2022 постановлением №197 Администрации был установлен публичный сервитут для прохода и проезда через земельный участок. Арендатор считает, что установление фактического публичного сервитута является ограничением его права и должно учитываться при определении размера арендной платы.

Суд учитывает, что публичный сервитут в отношении земельного участка был установлен по заявлению Общества постановлением Администрации от 01.02.2022 №197, то есть действовал за рамками периода, рассматриваемого в настоящем деле.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 3 статьи 612 ГК РФ).

Обо всех обстоятельствах, связанных с разрешенным использованием земельного участка, арендатору было известно при заключении договора аренды №31862. Договор был заключен на оговоренных в нем условиях, в соответствии с которыми и был определен размер арендной платы в спорном периоде.

В рамках дела А26-10348/2019 установлено отсутствие доказательств того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, а также, что участок не использовался для этих целей с 16.01.2014. Следует учесть, что публичный сервитут был установлен в 2022 году, тогда как в настоящем деле заявлено требование о взыскании арендной платы за период с октября 2018 по март 2019 года.

В рамках дела А26-2984/2023 отказано в удовлетворении иска Общества о признании наличия публичного сервитута на часть земельного участка с начала действия договора аренды. Суды первой инстанции и вышестоящих инстанций  установив, что в ЕГРН внесены сведения об ограничении прав на земельный участок в виде публичного сервитута, действующего с 25.02.2022, и иная дата начала действия сервитута решением об установлении публичного сервитута не определена, пришли к выводу о невозможности признания наличия публичного сервитута с иной даты, ретроспективно, и отказали в иске.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком вопреки положениям статей 9, 65, 68 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств перечисления спорных денежных средств истцу, равно как и каких-либо доказательств, которые опровергали бы доводы истца или указывали на их несоответствие иным письменным доказательствам, суд приходит к выводу, что расчет арендной платы выполнен корректно и соответствует действующему законодательству, правовые основания для её уменьшения отсутствуют.

Требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 245821,66 руб. подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,02% от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Просрочка в арендных платежах подтверждена материалами дела.

Истец правомерно предъявил к взысканию пени за нарушение сроков оплаты. Согласно расчету истца сумма пени составила 4 974 руб. 78 коп. за период с 06.10.2018 по 31.03.2019 на спорную задолженность и 33 419 руб. 85 коп. за период с 01.10.2018 по 31.03.2019 на ранее возникшую задолженность, взысканную решением по делу А26-1977/2017. Расчет неустойки судом проверен и признан обоснованным. Следовательно, требование истца о взыскании с ответчика пени за просрочку платежей подлежит удовлетворению в порядке статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку о снижении размера неустойки ответчиком не заявлено, у суда отсутствуют основания для применения статьи 333 ГК РФ и уменьшения размера неустойки.

Таким образом, с учетом установленных фактических обстоятельств дела в совокупности с нормами действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина за рассмотрение дела по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия 



РЕШИЛ:

1.     Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Велт" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>):

- в пользу Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 284 216 руб. 29 коп., в том числе, 245 821 руб. 66 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 31862 от 28.09.2015 за период с 01.10.2018 по 31.03.2019; 4 974 руб. 78 коп - пени за период с 06.10.2018 по 31.03.2019; 33 419 руб. 85 коп. - пени, начисленные на сумму задолженности, взысканной решением Арбитражного суда Республики Карелия от 18.09.2017 по делу №А26-1977/2017 за период с 01.10.2018 по 31.03.2019;

- в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение дела в сумме 8 684 руб.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...> д. 65литер А);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Терешонок М.В.