Решение от 9 августа 2023 г. по делу № А19-6431/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761 http://www.irkutsk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-6431/2022

«9» августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02.08.2023. Решение в полном объеме изготовлено 09.08.2023.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Исаевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Старковым К.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заявления общества с ограниченной ответственностью «Топресурс» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.04.2009, ИНН: <***>, адрес: 121059, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 30.10.2012) о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Топресурс»

о признании отсутствующим объект недвижимости – Сооружение ЖДЦ кадастровый номер: 38:16;000007:1592 площадью 6938,6 кв.м. этажность «ноль»,

третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: <***>, адрес: 664056, Иркутская область, Иркутск город, Академическая улица, дом 70), ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца (ООО «Топресурс») – ФИО3 (удостоверение адвоката, доверенность от 27.04.2023);

иные участвующие в деле лица - не явились, извещены, установил:

общество с ограниченной ответственностью «Топресурс» обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО1 с требованиями понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Решением арбитражного суда от 30.06.2022 исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Топресурс» удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 решение Арбитражного суда Иркутской области от 30.06.2022 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.03.2023 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены в части, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

На новом рассмотрении дела судом принят к производству встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее по тексту – ответчик) к обществу с ограниченной ответственностью «Топресурс» о признании отсутствующим объекта недвижимости – Сооружение ЖДЦ кадастровый номер: 38:16;000007:1592 площадью 6938,6 кв.м. этажность «ноль» для рассмотрения с первоначально заявленным.

Ответчик и третье лицо в заседание не явились, ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в целях уточнения встречных исковых требований, представления дополнительных доказательств, ознакомления с дополнительно поступившим отзывом третьего лица и доказательств из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Ходатайство ответчика судом рассмотрено и отклонено, как необоснованное, поскольку у ответчика имелось достаточно времени для уточнения исковых требований, представления дополнительных доказательств, ознакомления с дополнительно поступившим отзывом третьего лица и отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области; при этом никаких новых (не известных ответчику) обстоятельств в отзывах третьего лица и регистрирующего органа не содержится.

Обстоятельства дела.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.07.2020 по делу А40-158521/2019 ООО «Топресурс» признано несостоятельным (банкротом); в отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим ООО «Топресурс» утвержден арбитражный управляющий ФИО4 Определением Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2021 конкурсным управляющим ООО «Топресурс» утверждена ФИО2

В соответствии со статьей 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, включив в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника и привлечь оценщика для оценки имущества должника.

В процессе инвентаризации конкурсным управляющим было выявлено имущество должника, расположенное в п. Новомальтинск Усольского района Иркутской области:

Наименование

Бытовой корпус: Здание в т.ч. столовая, здравпункт-крупнопанельное здание, назначение: нежилое, общая площадь 4985,53 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:200095280:0200, литер Б, этажность 3, КН: 38:16:000007:1574, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Гараж: здание ав/гаража, кирпичное здание, нежилое, инвентарный номер 25:240:001:200095280:0500, литер Д, площадь 1264,62 кв.м., этажность 2, кадастровый номер: 38:16:000007:1572, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Механический цех, панельное здание, нежилое, инвентарный номер 25:240:001:200095280, литер В, площадь 1968,96 кв.м. этажность 2, КН 38:16:000007:1573, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Помещение для выставки, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 87,8 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:010001460, литер В, КН: 38:16:000007:1519, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Прачечная, кирпичное здание, нежилое, инвентарный номер 25:240:001:200095280:0600, литер Е, площадь 1203,62 кв.м., этажность 3, КН: 38:16:000007:1577, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Проходная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 28,8 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:010001450, литер Б, КН: 38:16:000007:1587, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Склад сырья, нежилое 1-этажный, инвентарный номер 12433, литер И, И1, И2, И3, И4, площадь 2828,5 кв.м., КН: 38:16:000007:809, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Центральный склад, кирпичное здание, назначение: нежилое, этажность 1, общая площадь 1996,06 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384600, литер А, КН: 38:16:000007:1576, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Цех № 1 – главный корпус, панельное здание на 3х отметках, назначение: нежилое, общая площадь 17204,3 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:100685590, КН: 38:16:000007:1491, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Цех № 2, кирпичное здание, производственное, этажность 2, общая площадь 8240,1 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:010001440, КН: 38:16:000007:1593, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Сооружение ЖДЦ, назначение: нежилое, общая площадь 6938,55 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384610, литер А, КН: 38:16:000007:1592, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Земельный участок, кадастровый номер 38:16:000007:2099. адрес: Иркутская область, Усольский район, пос.Новомальтинск,

Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Кадастровый номер 38:16:000003:288. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, р-н Усольский, от семафора М-54 до станции Заводская

Пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве предусмотрена обязанность конкурсного управляющего после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступить к его продаже.

В этой связи конкурсным управляющим были проведены торги по продаже вышеуказанного имущества должника посредством публичного предложения.

По результатам проведения торгов победителем торгов был признан предприниматель ФИО1, и между сторонами подписан договор купли-продажи имущества от 24.08.2021.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец по правилам статьи 549 Гражданского кодекса РФ обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По утверждению общества, им обязательства по договору купли-продажи были исполнены надлежащим образом, недвижимое имущество было передано покупателю по Акту приема-передачи от 05.10.2021 (подписан с замечаниями со стороны представителя покупателя).

Покупателем, в свою очередь, были исполнены обязательства по оплате полученного имущества – платежными поручениями от 19.08.2021 № 567 на сумму 29 899 руб. 26 коп., от 23.09.2021 № 654 на сумму 8 058 988 руб. 74 коп.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

По смыслу названной нормы Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 24.08.2021, необходимо участие обеих сторон сделки.

Однако, по утверждению продавца, сторона покупателя от государственной регистрации перехода права уклонилась по мотивам: действующие запреты судебного пристава-исполнителя в отношении земельного участка, фактическое отсутствие предмета договора - Сооружение ЖДЦ, назначение: нежилое, общая площадь 6938,55 кв.м, невозможность эксплуатации по назначению Цеха № 1 – главного корпуса ввиду его аварийного состояния, и необходимости внесения изменений в договор купли-продажи с учетом изложенного.

По правилам пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Ответчик иск оспорил по мотиву неисправности продавца, а не покупателя,

выразившейся в его бездействии при исполнении сторонами договора купли-продажи.

Так, регистрация перехода права на земельный участок с кадастровым номером

38:16:000007:2099 не представляется возможной в силу следующих обстоятельств.

Спорный земельный участок являлся предметом судебного разбирательства при

рассмотрении заявления конкурсного управляющего ООО «Топресурс» к ООО «Алекс» о

признании недействительным договора купли-продажи недвижимости № КП07/19 от 16.07.2019 в деле о банкротстве ООО «Топресурс», по результатам которого постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2021 по делу № А40-158521/19 земельный участок с кадастровым номером 38:16:000007:2099 истребован из незаконного владения ООО «Алекс» в конкурсную массу ООО «Топресурс».

Однако конкурсным управляющим ООО «Топресурс» ни на дату заключения договора, ни на дату судебного разбирательства меры по истребованию земельного участка у ООО «Алекс» и регистрации права собственности на земельный участок за ООО «Топресурс» приняты не были, титульным владельцем недвижимого имущества числится ООО «Алекс».

Ввиду изложенных обстоятельств покупателем в рамках дела о банкротстве ООО «Топресурс» подана соответствующая жалоба на бездействие конкурсного управляющее ФИО2

Иные доводы покупателя сводятся также к бездействию конкурсного управляющего, не предпринимавшего меры по возврату земельного участка в конкурсную массу земельного участка, что повлекло за собой последствия в виде наложения запрета по распоряжению земельным участков по долгам ООО «Алекс», числящимся титульным владельцем имуществом.

Также покупатель обратил внимание на фактическое отсутствие такого предмета договора как сооружение ЖДЦ, назначение: нежилое, общая площадь 6938,55 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384610, поскольку таковое фактически представляет собой не здание, а линейное сооружение - железнодорожные пути, однако от внесения соответствующих изменений в договор купли-продажи конкурсный управляющий уклоняется.

Кроме того, на момент приемки недвижимого имущества – Цех № 1 – Главный корпус находился в аварийном состоянии, эксплуатации по назначению не подлежит.

О нахождении имущества в ненадлежащем состоянии и фактическом отсутствии здания ЖДЦ покупателю на стадии приобретения имущества и после известно не было ввиду не допуска конкурсным управляющим на осмотр имущества, данные обстоятельства подтверждаются определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2022, вынесенным по результатам рассмотрения жалобы предпринимателя на действия конкурсного управляющего в рамках дела о банкротстве ООО «Топресурс».

По результатам совместного осмотра имущества на стадии его передачи все недостатки имущества были покупателем отражены в замечаниях к Акту приема-передачи имущества от 05.10.2021.

Несмотря на изложенные обстоятельства, покупатель от регистрации перехода права не уклонялся и не уклоняется, а лишь предпринимает меры по защите своего права на приобретенные объекты.

В этой связи оснований для удовлетворения иска не имеется.

Третье лицо в представленном отзыве указало на отсутствие материального интереса к исходу спора, указав, что в отношении здания с кадастровым номером 38:16:000007:1573 было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу компании «Лилак ФИО5.», заявление о погашении ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества в Управление не представлялось.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 38:16:000007:2099 в реестре содержатся сведения о запретах на совершение регистрационных действий на основании постановлений судебных приставов-исполнителей Бабушкинского ОСП.

04.10.2021 в Управление Россреестра по Иркутской области поступило заявление ООО «Топресурс» о государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2021 по делу № А40-158521/19, государственная регистрация права собственности приостановлена15.10.2021.

Третье лицо обратило внимание, что решение суда о государственной регистрации перехода права собственности лишь заменяет заявление стороны, уклоняющейся от государственной регистрации перехода права собственности, но не освобождает заинтересованное лицо от предоставления иных документов в соответствии с требованиями Закона о регистрации.

Учитывая нормы действующего законодательства, принцип единства зданий и земельного участка, государственная регистрация перехода права возможна при наличии в ЕГРН зарегистрированного права собственности ООО «Топресурс» на земельный участок, доказательств передачи имущества, расчетов по договору либо установления данных обстоятельств судом, разрешения судом вопроса о судьбе обременения в виде ипотеки на здание с кадастровым номером 38:16:000007:1573, при этом регистрация в ЕГРН сведений об установлении уполномоченным органом запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом является препятствием для осуществления учетно-регистрационных действий, в том числе на основании вступившего в законную силу решения суда.

В заседании истец указал, что покупателем с даты передачи ему имущества производится его демонтаж, посторонние лица на территорию не допускаются сотрудниками частной охраны

Сторонами в ходе заседания даны следующие пояснения по возникшему спору в части сооружения ЖДЦ.

Истец: переданное на торги имущество формировалось им на основании имеющейся у конкурсного управляющего документации должника, сооружение ЖДЦ представляет собой сложное сооружение, состоящее из здания и примыкающих к нему путей.

Ответчик указал на фактическое отсутствие линейного объекта – сооружение ЖДЦ по месту нахождения имущества, в котором у покупателя имелась заинтересованность.

Суд с учетом разногласий сторон обязал их произвести совместный осмотр спорного имущества на предмет нахождения в его составе здания ЖДЦ либо линейного объекта – ЖДЦ.

По результатам проведенного осмотра сторонами даны следующие пояснения.

Истец: согласно выписке из ЕГРН сооружение ЖДЦ – это нежилое здание общей площадью 6938,55 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384610, литер А, кадастровый номер: 38:16:000007:1592, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск.

В Росреестре отсутствуют сведения о координатах места нахождения указанного объекта недвижимости; со слов кадастрового инженера, участвовавшего в осмотре имущества, в связи с отсутствием данных сведений установление места нахождения указанного объекта возможно в порядке проведения кадастровых работ при наличии кадастрового паспорта объекта и технического плана.

Тем не менее, истцом и ответчиком были обнаружены остатки железобетонных конструкций, предположительно здания ЖДЦ.

По результатам осмотра был составлен соответствующий акт, который был подписан находившимся на месте осмотра сотрудником ответчика - ФИО6 с замечаниями.

В процессе осмотра истцом был осуществлен разговор с находившимся на месте нахождения имущества работником ФИО7, который производит разбор зданий на территории, пояснившим, что ему доподлинно известно место нахождения ЖДЦ, коим в настоящее время являются остатки здания, которое было передано покупателю в надлежащем состоянии, и в настоящее время демонтировано последним.

Вышеуказанные сведения ФИО7 может подтвердить в судебном заседании в качестве свидетеля.

С целью идентификации указанного объекта истец заключил договор на оказание кадастровых работ с кадастровым инженером, который 09.06.2022 произвел соответствующие работы.

Судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца о вызове в качестве свидетеля ФИО7.

Ответчиком даны следующие пояснения по результатам осмотра.

Представителями сторон - ФИО8 и ФИО9 совместно непосредственно после заседания - 06.06.2022 года был проведен осмотр земельных участков 38:16:000007:2099 и 38:16:000007:288, в процессе которого обоюдно сторонами велась фотосьемка, и зафиксировано, что зарегистрированное в ЕГРН Сооружение ЖДЦ, назначение: нежилое, общая площадь 6938,55 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384610, литер А, КН: 38:16:000007:1592, по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск является линейным объектом (железнодорожными путями). При осмотре земельного участка кадастровый номер 38:16:000007:2099, адрес: Иркутская область, Усольский район, пос.Новомальтинск железнодорожных путей как объекта линейного типа – не выявлено.

При осмотре земельного участка кадастровый номер 38:16:000003:288, вид разрешенного использования: для эксплуатации подъездного пути № 33, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Иркутская область, р-н Усольский, от семафора М-54 до станции Заводская было установлено, что на данном земельном участке, имеющем протяженность около 6 километров, имеются следы расположения в прошлом линейного объекта (предположительно железнодорожных путей), на что указывают следующие косвенные признаки: наличие остатков песчаника, конфигурация земельного участка, наличие колеи и вид разрешенного использования данного земельного участка. Указанный земельный участок кадастровый номер 38:16:000003:288 начинается от семафора М 54.

Истец в заседании суда пояснил, что указанный акт ему со стороны ответчика направлен не был, и он настаивает, что сооружение ЖДЦ – это не линейный объект, а нежилое здание.

В ходе судебного разбирательства стороны пояснили, что предметом разногласий сторон является исключительно сооружение ЖДЦ.

По мнению истца, им объект был передан покупателю имущества в виде здания.

Ответчик представил Отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу ЗАО «Новомальтинский завод

строительных материалов», № 25 (1)/09 от 15.07.2009, который ранее являлся собственником спорного имущества, согласно которому сооружение ЖДЦ представляет собой здание площадью 642,6 кв.м., а не общей площадью 6938,55 кв.м., а потому имеется необходимость внесения в договор соответствующих изменений на данную площадь и уменьшения стоимости имущества с учетом изменения площади здания.

Судом опрошен в качестве свидетеля ФИО7, который дал суду пояснения относительно спорного объекта - здание ЖДЦ.

Удовлетворяя исковые требования при первоначальном рассмотрении дела, суд исходил из следующего.

Предметом иска является требование продавца о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Следовательно, в предмет доказыванию по настоящему спору входит установление факта передачи имущества покупателю.

Истец факт передачи имущества подтверждает Актом приема-передачи от 05.10.2021, замечания к которому со стороны покупателя сводились в ходе судебного разбирательства к следующему:

- сооружение ЖДЦ, назначение: нежилое, общая площадь 6938,55 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384610 фактически представляет собой не здание, а

линейное сооружение - железнодорожные пути, однако от внесения соответствующих изменений в договор купли-продажи конкурсный управляющий уклоняется;

- у покупателя имелась заинтересованность в приобретении именно линейного объекта, а не здания ЖДЦ;

- сооружение ЖДЦ представляет собой здание площадью 642,6 кв.м., а не общей площадью 6938,55 кв.м., а потому имеется необходимость внесения в договор соответствующих изменений на данную площадь и уменьшения стоимости имущества с учетом изменения площади здания.

Вышеуказанные замечания к имуществу, по мнению покупателя, обосновывают правомерность его отказа от государственной регистрации перехода права.

Суд рассмотрел доводы ответчика и посчитал их необоснованными в силу следующего.

Сооружение ЖДЦ продавцу было передано, более того, данное здание с мая 2022 года им демонтируется (остались лишь фрагменты железобетонных конструкций - см. фотографии к акту осмотра истца), что в заседании суду пояснил свидетель ФИО7, которым для нужд собственного строительства приобретались строительные материалы (фрагменты) этого здания, оставшиеся после его демонтажа, у ФИО10.

В свою очередь ФИО10 трудоустроен у предпринимателя ФИО1 с 01.02.2021 на должности начальника участка демонтажных работ, на что им указано оперуполномоченному ОЭБиПК МО МВД России «Усольский» при допросе по факту не допуска представителя ООО «ТопРесурс» на территорию завода (см. постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 13.05.2022).

Свидетель ФИО7 в заседании суда безошибочно идентифицировал здание ЖДЦ на предоставленных ответчиком фотографиях, содержащихся в Отчете № 25 (1)/09 от 15.07.2009 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу ЗАО «Новомальтинский завод строительных материалов», в качестве здания ЖДЦ, несмотря на то, что суд по требованию ответчика скрыл текст описания сооружения над спорными фотографиями.

Таким образом, покупатель не только принял здание ЖДЦ, но и активно осуществляет по отношению к нему законные полномочия собственника – по распоряжению данным имуществом.

Более того, исходя из факта наличия у покупателя Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу ЗАО «Новомальтинский завод строительных материалов» № 25 (1)/09 от 15.07.2009, следует,

что покупатель осознавал приобретение им именно здания ЖДЦ, а не линейного объекта в виде участков железнодорожных путей.

Доводы ответчика о передаче ему продавцом здания ЖДЦ площадью, не соответствующей фактической - 642,6 кв.м. против 6938,55 кв.м., судом также были отклонены.

Действительно, как видно из Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу ЗАО «Новомальтинский завод строительных материалов» № 25 (1)/09 от 15.07.2009, и следует из пояснений сторон, основанных на фактических замерах остатков здания ЖДЦ, площадь здания примерно составляла 642,6 кв.м.

Однако данные обстоятельства, по мнению суда, имели бы правовое значение и являлись основанием для внесении изменений в договор лишь в том случае, если бы у покупателя имелась фактическая заинтересованность в таком здании, чего судом в данном случае не усмотрено, поскольку все приобретенные предпринимателем объекты им либо демонтированы, либо демонтируются, в том числе, и спорное здание ЖДЦ.

И в этой связи суд пришел к выводу, что покупатель уклоняется от регистрации перехода права по надуманным и формальным основаниям; внесение продавцом изменений в договор в части характеристик площади здания не повлияет на принятое покупателем решение о демонтаже здания.

Спор по цене имущества с учетом выясненных ответчиком обстоятельств относительно площади здания к предмету настоящего иска не относится, таковой может и должен разрешаться в рамках иного процесса (например, по правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ), в предмет доказывания по делу входит установление обстоятельства принятия имущества покупателем, которое суд признал установленным.

При этом суд нашел процессуальное поведение ответчика в ходе судебного разбирательства, выразившееся в противоречивости занимаемой им позиции:

- объект ЖДЦ не передан,

- объект ЖДЦ передан, но не том виде объекта, в отношении которого заключался договор,

- объект ЖДЦ передан, но не той площадью, а потому необходимо рассмотреть вопрос о выплаченной стоимости имущества,

не отвечающим признаку доброй совести, тем более, в свете демонтажа всех полученных объектов, включая спорное сооружение ЖДЦ.

С учетом изложенного, а именно доказанного истцом факта передачи перечня имущества согласно условиям договора суд посчитал исковые требования обоснованными по праву и размеру.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал: удовлетворяя требования истца в части государственной регистрации перехода права собственности на данное сооружение ЖДЦ, суды не учли следующее.

Исходя из изложенных выше норм, основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество является заключенный сторонами договор. В рассматриваемом случае таким основанием выступает договор купли-продажи от 24.08.2021, в пункте 1.1 которого поименовано подлежащее продаже имущество, в том числе сооружение ЖДЦ с кадастровым номером 38:16:000007:1592 общей площадью 6 938,55 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский район, пос. Новомальтинск. Соответствующий перечень имущества отражен также и в акте приема-передачи от 05.10.2021.

Однако в материалах дела имеется заверенная копия подписанного сторонами и скрепленного печатями дополнительного соглашения от 06.12.2021 к договору купли-продажи от 24.08.2021 (том 1, лист дела 81), согласно которому стороны исключили из предмета этого договора и перечня переданных по акту приема-передачи объектов указанное выше сооружение ЖДЦ с кадастровым номером 38:16:000007:1592 общей площадью 6 938,55 кв. м и изложили пункт 1.1 договора в новой редакции, не содержащей сведения о данном объекте (пункты 1 и 2 соглашения). Одновременно с этим стороны пропорционально уменьшили цену договора на стоимость этого объекта (пункт 3 соглашения).

Обстоятельства, связанные с наличием указанного выше дополнительного соглашения от 06.12.2021 к договору купли-продажи от 24.08.2021, равно как и само это соглашение как доказательство, имеют существенное значение для настоящего дела, поскольку при наличии такого соглашения, исключающего из предмета договора спорный объект, отсутствуют основания для государственной регистрации перехода права собственности на него.

Вместе с тем в нарушение норм процессуального права суд первой инстанции и апелляционный суд не исследовали и не дали оценки этому дополнительному соглашению, а также не выяснили обстоятельства, связанные с его заключением.

В ходе судебного разбирательства судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство арбитражного управляющего ФИО2 о привлечении ее к участию

в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Третьим лицом даны следующие пояснения по существу спора.

Представленная ответчиком копия дополнительного соглашения от 06.12.2021, на необходимость исследования которой было указано судом кассационной инстанции, была сфальсифицирована путем подписания ксерокопии этого соглашения, что подтверждается отсутствием у последнего подлинника указанного документа, со стороны покупателя дополнительное соглашение не подписывалось.

Более того, в силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Момент перехода права собственности на недвижимое имущество императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Таким образом, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В данном случае стороны 28.07.2022 в обоюдном порядке зарегистрировали переход права в отношении спорного объекта ЖДЦ по договору без дополнительного соглашения от 06.12.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН, следовательно, сделка купли-продажи исполнена сторонами в полном объеме.

Ответчик в ходатайстве от 05.05.2023 указал на получение от покупателя сооружения ЖДЦ площадью 632 кв.м. вместо указанного в договоре купли--продажи сооружения ЖДЦ 6 900 кв.м.

Представил скриншот переписки сторон по электронной почте: предложение продавца подписать дополнительное соглашение от 06.12.2021 и направить сканированный образ дополнительного соглашения с подписью предпринимателя и само

дополнительное соглашение с печатью продавца; письмо-согласие покупателя на заключение дополнительного соглашения с предложением направления в его адрес подлинника дополнительного соглашения.

В заседании суда третье лицо пояснило, что дополнительное соглашение в подлиннике со стороны покупателя получено не было, почтовый конверт с подлинником документа был возвращен за истечением срока хранения (будет представлен суду в заседании).

В этой связи доводы ответчика носят голословный и надуманный характер.

Суд (в том числе по ходатайству ответчика) предложил третьему лицу представить оригинал дополнительного соглашения от 06.12.2021 с доказательствами его возвращения почтовой службой, ответчику - представить доказательства проставления на данном подлиннике печати и подписи предпринимателя.

Кроме того, ответчику - обосновать свои возражения к иску с учётом представленной третьим лицом выпиской из ЕГРН о регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Сторонами требования суда не исполнены. Истцом даны следующие пояснения по иску.

Обстоятельства подписания и заключения дополнительного соглашения от 16.12.2021 опровергается позицией ответчика, которую он отстаивал в судах трех инстанций ответчик:

Отзыв на исковое заявление от 25.04.2022 (том 1 л.д. 17-18)

«Сооружение ЖДЦ представляет собою линейный объект (не здание, а ж/д пути), а таковых к приему-передаче представлено не было, о чем свидетельствуют возражения покупателя на акт приема-передачи от 05.10.2021».

Никакого упоминания о дополнительном соглашении от 06.12.2021, которым из предмета договора купли-продажи было исключено здание ЖДЦ, в отзыве не значится.

Дополнение к отзыву на исковое заявление от 31.05.2022 (том 1 л.д. 49-50).

«С момента заключения договора купли-продажи по настоящее время истцом не исполнена обязанность по передаче ответчику предмета сделки в части Сооружения ЖДЦ».

Так, продавец ответил на претензии покупателя и направил только в электронном виде на подписание покупателю дополнительное соглашение от 06.12.2021, которым исключил Сооружение ЖДЦ из состава предмета договора, а также изменил стоимость договора купли-продажи от 24.08.2021 на стоимость Сооружения ЖЛЦ. Сроки возврата излишне уплаченных покупателем денежных средств (по тексту дополнительного

соглашения от 06.12.2021) за непереданное ответчику сооружение ЖДЦ не устроили покупателя, в связи с чем в адрес продавца было направлено данное дополнительное соглашение с подписанным протоколом разногласий. Продавец (истец) до настоящего момента не только не представил ответчику оригинал дополнительного соглашения от 06.12.2021, но и не подписал протокол разногласий к дополнительному соглашению от 06.12.2021 к договору купли-продажи от 24.08.2021и акту приема-передачи от 05.10.2021.

Истец обязанности продавца, установленной статьей 556 ГК РФ, не выполнил, не передал до настоящего момента ответчику сооружение ЖДЦ».

Из указанных доводов, по мнению истца, явно следует, что дополнительное соглашение пришло только в электронном виде, оригинала документа предприниматель ФИО1 не получал, и полученное дополнительное соглашение заключено не было, так как был направлен протокол разногласий.

Направляя протокол разногласий, ИП ФИО1 делает новую оферту о заключении дополнительного соглашения. Следовательно, дополнительное соглашение было бы заключено только в тот момент, когда был бы получен акцепт оферты (ст. 443, п. 1 ст. 433 ГК РФ). Акцептом в данной ситуации может выступить подписанный экземпляр протокола разногласий, тогда как сам ФИО1, указывает, что такового получено не было, а, следовательно, дополнительное соглашение от 06.12.2021 не было заключено.

О том, что дополнительное соглашение не было заключено, свидетельствует и последовательная позиция ответчика в дополнении к отзыву о том, что истец не исполнил обязанность по передачи Сооружения ЖДЦ.

Встречное исковое от 10.06.2022 о признании Сооружения ЖДЦ на местности - отсутствующим (том 1 л.д. 74-75).

«При подписании сторонами 05.10.2021 акта приема-передачи имущества по договору от 24.08.2021 ответчик передал истцу объекты недвижимости частично. Так ответчик до настоящего времени не предоставил к осмотру истцу и в последующем не передал Сооружение ЖДЦ».

Вновь позиция ответчика строится на том, что Сооружение ЖДЦ не было передано, однако, не на том, что дополнительным соглашение сооружение ЖДЦ было исключено из предмета договора.

Ходатайство об истребовании дополнительных доказательств от 24.06.2022, в котором ответчик просил суд истребовать отчет № 25(1)2019 от 15.07.2019, который подтвердит отсутствие на местности Сооружение ЖДЦ, то есть позиция не основана на исключении из предмета сделки Сооружения ЖДЦ.

Доводы апелляционной жалобы (том 2 л.д. 5-7).

«Таким образом, в судебном заседании было установлено, что 05.10.2021 по договору от 24.08.2021 фактически истец передал ответчику (покупателю) объекты недвижимости частично». Вновь имеет место ссылка не на исключение дополнительным соглашением от 06.12.2021 Сооружения ЖДЦ, а его якобы не передача.

Доводы кассационной жалобы и уточнение просительной части кассационной жалобы (том 2л.д. 95-96, 117-118).

Кассационная жалоба не содержит в себе доводов, касающихся заключения дополнительного соглашения от 06.12.2021.

Уточнение просительной части кассационной жалобы: «оригиналы договора купли-продажи от 24.08.2021 года находились в распоряжении истца, как и дополнительное соглашение от 06.12.2021 к данному договору»

Из указанных пояснений следует, что дополнительное соглашение от 06.12.2021 (какой-либо из его экземпляров) не находились никогда в распоряжении ИП ФИО1, а, следовательно, он не мог его представить в материалы дела.

Таким образом, на протяжении всего судебного разбирательства ответчик не ссылался на заключение дополнительного соглашения от 06.12.2021, как на основание своей позиции, два упоминания о данном дополнительном соглашении касались подписания его с протоколом разногласий, который не был акцептован истцом, что, само по себе, свидетельствует о его незаключении (дополнение к отзыву на исковое заявление от 31.05.2022), а также краткое упоминание о нахождении оригиналов дополнительного соглашения у истца (уточнение просительной части кассационной жалобы).

Напротив, вся позиция строилась на том, что объект (Сооружение ЖДЦ) либо не передан, либо передан не в том виде.

В связи с чем указание в ходатайстве от 05.05.2023 на то, что дополнительное соглашение от 06.12.2021 было подписано и заключено, является недобросовестным поведением ответчика, которое опровергается представленными в материалы дела доказательствами, (более того, представленными самим ответчиком в материалы дела), и противоречит правовой позиции, которая была представлена ранее в ходе рассмотрения дела в трех судебных инстанциях.

Третье лицо в представленных пояснениях обратило внимание, что на предложение продавца согласовать дополнительные условия к договору от 24.08.2021 в редакции дополнительного соглашения от 06.12.2021 от ФИО1 и ФИО9 не поступило никакого ответа - как на электронную почту, так и на бумажном носителе.

Первый раз указанное дополнительное соглашение с проставленной печатью и подписью ФИО1 появилось только в виде ксерокопии в судебном заседании

06.06.2021 года вместе с протоколом разногласий от 07.04.2022 к дополнительному соглашению от 06.12.2021, из которых следует, что предприниматель ФИО1 полагает возможным подписать дополнительное соглашение в редакции, указанной в протоколе разногласий, а именно с изменением условий пунктов №№ 1-4 дополнительного соглашения от 06.12.2021.

При указанных обстоятельствах направление ответчику дополнительного соглашения от 06.12.2021 фактически является офертой, так как это соглашение предусматривает изменение условия договора от 24.08.2021 о цене договора.

Согласно статьи 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Акцепт должен быть безоговорочным. Если обратная сторона указывает, что желает изменить любое из условий в предложенном проекте, это не акцепт, и договор на условиях дополнительного соглашения от 06.12.2021 не состоялся, а дальнейшая переписка ни к чему не обязывает.

Молчание и полное бездействие не является акцептом, наоборот: если сторона не отвечает или не совершает в разумные сроки конклюдентные действия, то договор на условиях оферты не заключен.

Отозваться на оферту можно через конклюдентные действия, когда сторона сразу приступает к исполнению договора на предложенных условиях, то есть показывает своим поведением. Например, присылает документы или иные материалы.

Протокол разногласий от 07.04.2022 к дополнительному соглашению фактически подтверждает, что ФИО1 вплоть до его составления не акцептовал дополнительное соглашение, а предложил подписать его на новых условиях.

Таким образом, дополнительное соглашение с протоколом разногласий от 07.04.2022 к дополнительному соглашению от 06.12.2021 является незаключенным, так как было не согласовано сторонами договора от 24.08.2021.

Существенными обстоятельствами в настоящем споре о государственной регистрации права на объект ЖДЦ является совершение ответчиком/покупателем конклюдентных действий по одобрению сделки на условиях договора от 24.08.2021:

- покупатель получил спорный объект во владение по акту приема-передачи от 05.10.2021, в том числе с учетом замечаний на акт от 05.10.2021 к договору от 24.08.2021,

- покупатель распорядился спорным объектом как собственным, приступил в разбору объекта нежилое сооружение ЖДЦ общей площадью 6938,55 кв.м, имеющее инвентарный номер 25:240:001:015384610, литер А, кадастровый номер 38:16:000007:1592 и расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск;

- покупатель произвел 29.07.2022, т.е. до вступления в законную силу судебного акта по делу, в период слушания настоящего дела, государственную добровольную регистрацию перехода права собственности на нежилое сооружение ЖДЦ общей площадью 6938,55 кв.м, имеющее инвентарный номер 25:240:001:015384610, литер А, кадастровый номер 38:16:000007:1592 и расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск;

Кроме того, ФИО1 в период рассмотрения дела и до подачи в Росреестр заявления и документов о добровольной государственной регистрации договора от 24.08.2021 возражал по требованиям о государственной регистрации права ЖДЦ, что подтверждается также и кассационной жалобой, в том числе в редакции, уточненной 25.03.2023.

Исходя из указанного доводы ответчика основаны на ложных утверждениях о согласовании с истцом в дополнительном соглашении от 06.12.2021 новых условий договора купли-продажи от 24.08.2021. В рамках слушания дела в суде первой инстанции в судебном заседании 06.06.2022, а также после перерыва в заседании 10.06.2022 истец указывал, что дополнительное соглашение не было согласовано и подписано покупателем в установленном законом порядке.

Государственная регистрации перехода права на спорный объект ЖДЦ была произведена 29.07.2022 по заявлению Ответчика, а не в соответствии с решением суда от 30.06.2022 по настоящему делу, которое вступило в законную силу только 09.11.2022 на основании апелляционного постановления по делу А19-6431/2022.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает исковые требования истца и ответчика на новом рассмотрении дела не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.07.2020 по делу А40-158521/2019ООО «Топресурс» признано несостоятельным (банкротом); в отношении общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим ООО «Топресурс» утвержден арбитражный управляющий ФИО4 Определением Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2021 конкурсным управляющим ООО «Топресурс» утверждена ФИО2

В соответствии со статьей 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, включив в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника и привлечь оценщика для оценки имущества должника.

В процессе инвентаризации конкурсным управляющим было выявлено имущество должника, расположенное в п. Новомальтинск Усольского района Иркутской области:

Наименование

Бытовой корпус: Здание в т.ч. столовая, здравпункт-крупнопанельное здание, назначение: нежилое, общая площадь 4985,53 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:200095280:0200, литер Б, этажность 3, КН: 38:16:000007:1574, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Гараж: здание ав/гаража, кирпичное здание, нежилое, инвентарный номер 25:240:001:200095280:0500, литер Д, площадь 1264,62 кв.м., этажность 2, кадастровый номер: 38:16:000007:1572, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Механический цех, панельное здание, нежилое, инвентарный номер 25:240:001:200095280, литер В, площадь 1968,96 кв.м. этажность 2, КН 38:16:000007:1573, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Помещение для выставки, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 87,8 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:010001460, литер В, КН: 38:16:000007:1519, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Прачечная, кирпичное здание, нежилое, инвентарный номер 25:240:001:200095280:0600, литер Е, площадь 1203,62 кв.м., этажность 3, КН: 38:16:000007:1577, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Проходная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 28,8 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:010001450, литер Б, КН: 38:16:000007:1587, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, п. Новомальтинск

Склад сырья, нежилое 1-этажный, инвентарный номер 12433, литер И, И1, И2, И3, И4, площадь 2828,5 кв.м., КН: 38:16:000007:809, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Центральный склад, кирпичное здание, назначение: нежилое, этажность 1, общая площадь 1996,06 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384600, литер А, КН: 38:16:000007:1576, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Цех № 1 – главный корпус, панельное здание на 3х отметках, назначение: нежилое, общая площадь 17204,3 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:100685590, КН: 38:16:000007:1491, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Цех № 2, кирпичное здание, производственное, этажность 2, общая площадь 8240,1 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:010001440, КН: 38:16:000007:1593, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Сооружение ЖДЦ, назначение: нежилое, общая площадь 6938,55 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384610, литер А, КН: 38:16:000007:1592, расположенное по адресу: Иркутская область, Усольский р-н, пос. Новомальтинск

Земельный участок, кадастровый номер 38:16:000007:2099. адрес: Иркутская область, Усольский район, пос.Новомальтинск,

Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Кадастровый номер 38:16:000003:288.

Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес

ориентира: Иркутская область, р-н Усольский, от семафора М-54 до станции Заводская

Пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве предусмотрена обязанность конкурсного управляющего после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступить к его продаже.

В этой связи конкурсным управляющим были проведены торги по продаже вышеуказанного имущества должника посредством публичного предложения.

По результатам проведения торгов победителем торгов был признан предприниматель ФИО1 и между сторонами подписан договор купли-продажи имущества от 24.08.2021.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

По смыслу названной нормы Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 24.08.2021, необходимо участие обеих сторон сделки.

Однако, по утверждению продавца, сторона покупателя от государственной регистрации перехода права уклонилась.

По правилам пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на

недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Следовательно, в предмет доказыванию по настоящему спору входит установление факта передачи имущества покупателю.

Истец факт передачи имущества подтверждает Актом приема-передачи от 05.10.2021, замечания к которому со стороны покупателя сводились в ходе судебного разбирательства к следующему:

- сооружение ЖДЦ, назначение: нежилое, общая площадь 6938,55 кв.м., инвентарный номер 25:240:001:015384610 фактически представляет собой не здание, а линейное сооружение - железнодорожные пути, однако от внесения соответствующих изменений в договор купли-продажи конкурсный управляющий уклоняется;

- у покупателя имелась заинтересованность в приобретении именно линейного объекта, а не здания ЖДЦ;

- сооружение ЖДЦ представляет собой здание площадью 642,6 кв.м., а не общей площадью 6938,55 кв.м., а потому имеется необходимость внесения в договор соответствующих изменений на данную площадь и уменьшения стоимости имущества с учетом изменения площади здания.

Вышеуказанные замечания к имуществу, по мнению покупателя, обосновывают правомерность его отказа от государственной регистрации перехода права.

Суд рассмотрел доводы ответчика и считает их необоснованными в силу следующего.

Как судом указано ранее, в предмет доказывания входит установление факта передачи истцом недвижимого имущества.

Сооружение ЖДЦ продавцу было передано, более того, данное здание с мая 2022 года им демонтируются (остались лишь фрагменты железобетонных конструкций - см. фотографии к акту осмотра истца), что в заседании суду пояснил свидетель ФИО7, которым для нужд собственного строительства приобретались строительные материалы (фрагменты) этого здания, оставшиеся после его демонтажа, у ФИО10.

В свою очередь ФИО10 трудоустроен у предпринимателя ФИО1 с 01.02.2021 на должности начальника участка демонтажных работ, на что им указано оперуполномоченному ОЭБиПК МО МВД России «Усольский» при допросе по факту не допуска представителя ООО «ТопРесурс» на территорию завода (см. постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 13.05.2022).

Свидетель ФИО7 в заседании суда безошибочно идентифицировал здание ЖДЦ на предоставленных ответчиком фотографиях, содержащихся в Отчете № 25 (1)/09 от 15.07.2009 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу ЗАО «Новомальтинский завод строительных материалов», в качестве здания ЖДЦ, несмотря на то, что суд по требованию ответчика скрыл текст описания сооружения над спорными фотографиями.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, покупатель не только принял здание ЖДЦ, но и активно осуществляет по отношению к нему законные полномочия собственника – по распоряжению данным имуществом.

И в этой связи суд не может признать обоснованными доводы ответчика об уклонении продавца в передаче ему здания ЖДЦ.

Доводы ответчика о заинтересованности покупателя не в приобретении здания, а в линейном объекте суд также признает необоснованными, поскольку аукционная документация, равно как и договор условий о продаже линейного объекта не содержит.

Более того, исходя из факта наличия у покупателя Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу ЗАО «Новомальтинский завод строительных материалов» № 25 (1)/09 от 15.07.2009, следует

констатировать, что покупатель осознавал приобретение им именно здания ЖДЦ, а не линейного объекта в виде участков железнодорожных путей.

Доводы ответчика о передаче ему продавцом здания ЖДЦ площадью, не соответствующей фактической - 642,6 кв.м. против 6938,55 кв.м., судом рассмотрены.

Действительно, как видно из Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, включенного в конкурсную массу ЗАО «Новомальтинский завод строительных материалов» № 25 (1)/09 от 15.07.2009, и следует из пояснений сторон, основанных на фактических замерах остатков здания ЖДЦ, площадь здания примерно составляла 642,6 кв.м.

Однако данные обстоятельства, по мнению суда, имели бы правовое значение и являлись основанием для внесении изменений в договор лишь в том случае, если бы у покупателя имелась фактическая заинтересованность в таком здании, чего судом в данном случае не усмотрено, поскольку все приобретенные предпринимателем объекты им либо демонтированы, либо демонтируются, в том числе, и спорное здание ЖДЦ.

И в этой связи суд на новом рассмотрении дела вновь приходит к выводу, что покупатель уклонялся от регистрации перехода права по надуманным и формальным основаниям; внесение продавцом изменений в договор в части характеристик площади здания не повлияет на принятое покупателем решение о демонтаже здания.

Спор по цене имущества с учетом выясненных ответчиком обстоятельств относительно площади здания к предмету настоящего иска не относится, таковой может и должен разрешаться в рамках иного процесса (например, по правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ), как суд указал ранее, в предмет доказывания по делу входит установление обстоятельства принятия имущества покупателем, которое суд признал установленным.

Более того, с учетом демонтажа покупателем всего приобретенного имущества суд вновь находит данные доводы направленными исключительно на уклонение от государственной регистрации права по не раскрытым суду причинам, не обоснованными мотивами защиты нарушенного права.

При этом суд находит процессуальное поведение ответчика в ходе судебного разбирательства, выразившееся в противоречивости занимаемой им позиции:

- объект ЖДЦ не передан,

- объект ЖДЦ передан, но не том виде объекта, в отношении которого заключался договор,

- объект ЖДЦ передан, но не той площадью, а потому необходимо рассмотреть вопрос о выплаченной стоимости имущества,

находит не отвечающим признаку доброй совести, тем более, в свете демонтажа всех полученных объектов, включая спорное сооружение ЖДЦ.

Судом исполнены указания суда кассационной инстанции о необходимости оценки представленного в материалы дела дополнительного соглашения от 06.12.2021, которым стороны исключили спорное сооружение ЖДЦ из предмета договора, и приходит к следующему.

Как видно из дополнительного соглашения, данное дополнительное соглашение направлено продавцом в адрес покупателя 02.12.2021 на электронную почту последнего.

Дополнительное соглашение к договору с точки зрения права является офертой.

По правилам статьи 438 Гражданского кодекса РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.

Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса РФ.

В данном случае со стороны покупателя дополнительное соглашение подписано с разногласиями нему.

Следовательно, дополнительное соглашение не может считаться заключенным посредством его безоговорочного акцепта.

Кроме того, в силу положений статьи 441 Гражданского кодекса РФ, когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

Как видно из сообщения о согласии подписания дополнительного соглашения на изложенных в нем условиях, данное согласие датировано 15.01.2022.

Указанную дату нельзя, по мнению суда, считать нормальным необходимым временем для акцепта дополнительного соглашения от 06.12.2021 (более месяца), тем более, что протокол разногласий к дополнительному соглашению от 06.12.2021 датирован 07.04.2022 (составлен через 3 месяца после подписания дополнительного соглашения с разногласиями)..

Доказательств подписания продавцом протокола разногласий к дополнительному соглашению суду не представлено.

И с учетом изложенного доводы ответчика об отзыве разногласий к дополнительному соглашению заявлением от 21.06.2022 нельзя признать обоснованными, поскольку дата заявления покупателя об отзыве разногласий к дополнительному соглашению от 21.06.2022 также не отвечает признаку разумности в части сроков по отношению к дате дополнительного соглашения.

С учетом вышеизложенного суд считает дополнительное соглашение от 06.12.2021 незаключенным.

Более того, как видно из материалов дела (т.д. 2, л.д. 175), предпринимателем 28.07.2022 зарегистрирован переход права на спорный объект ЖДЦ исключительно на условиях договора от 24.08.2021 и дополнительного соглашения от 07.06.2022, но не условиях дополнительного соглашения от 06.12.2021, то есть после вынесения решения суда и до его рассмотрения в суде апелляционной инстанции и отмены судом кассационной инстанции, что фактически свидетельствует о признании им обстоятельств незаключенности договора в редакции дополнительного соглашения от 06.12.2021.

При этом такое процессуальное поведение ответчика как обжалование в судах вышестоящих инстанций судебного акта в части сооружения ЖДЦ по мотиву его не получения от продавца в условиях государственной регистрации им перехода права на спорный объект (то есть подтверждения принятия имущества), последующего отчуждения имущества 02.11.2022 другому лицу (см. отзыв Росреестра от 20.07.2023) суд находит противоречащим собственному поведению и злоупотреблением правом.

В отношении иных объектов покупатель возражений в ходе судебного разбирательства не заявил, решение в части остальных объектов оставлено судом кассационной инстанции в силе.

Доводы о невозможности регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 38:16:000007:2099, о бездействии конкурсного управляющего, не предпринимавшего меры по возврату земельного участка в конкурсную массу должника, что повлекло за собой последствия в виде наложения запрета по распоряжению земельным участком по долгам ООО «Алекс», числящимся титульным владельцем имущества, о наличии иных обременений в отношении земельных участков к предмету спора отношения не имеют.

С учетом изложенного суд на новом рассмотрении дела вновь находит доказанным истцом факт передачи перечня имущества согласно условиям договора, однако не находит оснований для удовлетворения первоначального иска ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, им 28.07.2022 произведена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по спорному договору.

В этой связи следует констатировать, что ответчиком решение суда исполнено добровольно в период судебного разбирательства (поскольку обжалование решения суда в суде апелляционной инстанции относится к периоду рассмотрения дела).

Отказ от иска является правом, а не обязанностью истца.

С учетом добровольного исполнения ответчиком исковых требований исковые требования удовлетворению не подлежат.

Оснований для удовлетворения встречного иска суд не находит.

Как видно из встречного искового заявления, предметом встречного иска является требование о признании отсутствующим сооружения ЖДЦ площадью 6 938,55 кв.м.

Целью обращения в суд является защита нарушенного права (ст. 2, 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Наличие на стороне предпринимателя нарушенного права со стороны общества судом не усмотрено.

Как суд указал ранее, 28.07.2022 предпринимателем зарегистрирован переход права на спорный объект ЖДЦ площадью 6 938,55 кв.м., затем предпринимателем ФИО1 в качестве нового собственника спорного сооружения внесены соответствующие изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество в части площади сооружения до 642,6 кв.м.

Следовательно, в настоящее время такой объект как сооружения ЖДЦ площадью 6 938,55 кв.м. действительно в ЕГРН отсутствует, однако исключительно по волеизъявлению предпринимателя ФИО1 в связи с внесением им соответствующих изменений в ЕГРН, но не в связи с нарушением со стороны ответчика по встречному иску его законных прав и интересов.

Более того, предприниматель ФИО1 не является собственником объекта сооружения ЖДЦ с кадастровым номером 38:16:000007:1592, указанный объект отчужден предпринимателем 02.11.2022 (см. отзыв Росреестра от 20.07.2023), а потому не вправе заявлять какие-либо требования в отношении такого объекта.

Поэтому во встречном иске следует отказать.

Расходы по государственной пошлине по первоначальному иску и встречному искам подлежат отнесению на ФИО1 применительно к пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах

применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» и положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

решил:

в первоначальном и встречном исках отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 30.10.2012) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Топресурс» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.04.2009, ИНН: <***>, адрес: 121059, <...>) расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья Е.А.Исаева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 25.05.2023 7:53:00

Кому выдана Исаева Елена Анваровна