Решение от 31 марта 2024 г. по делу № А45-33522/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


Дело №А45-33522/2023
г. Новосибирск
31 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ануфриевой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовой Т.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "РСУ" (г. Новосибирск, ОГРН <***>),

к Мэрии города Новосибирска (г. Новосибирск, ОГРН <***>),

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 31.08.2023 № 08/23, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО2, доверенность № 01/40/08222 от 27.12.2023, служебное удостоверение № 40 от 05.10.2023.

установил:

общество с ограниченной ответственностью Группа Компаний "РСУ" (г. Новосибирск, ОГРН <***>) (далее – истец, ООО ГК «РСУ») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Мэрии города Новосибирска (г. Новосибирск, ОГРН <***>) (далее – ответчик, Мэрия) об урегулировании разногласий возникшие между обществом с ограниченной ответственностью Группа Компаний "РСУ" (г. Новосибирск, ОГРН <***>) и Мэрией города Новосибирска (г. Новосибирск, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:153, а именно:

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка определяется в соответствии с подпунктом 1 пункта 6 Постановления Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» (в редакции от 21.08.2018) и составляет: 937 500, 00 руб. (девятьсот тридцать семь тысяч рублей 00 копеек).

Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору».

Приложение 2 к договору изложить в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации


Кратность размера кадастровой стоимости


Стоимость земельного участка


6 250 000, 00 руб.

15%

937 500, 00 руб.

Требования истца мотивированы тем, что выкупная стоимость земельного участка должна быть определена в размере 937 500, 00 рублей, исходя из 15 % от размера кадастровой стоимости земельного участка (6 250 000, 00 рублей), пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-пункту в редакции по состоянию на 21.08.2018.

В отзыве от 15.12.2023 Мэрия заявила возражения против удовлетворения иска, просит в удовлетворении отказать. Ответчик полагает, что требование истца о подготовке договора купли-продажи земельного участка на условиях, действовавших 30.06.2023, противоречит законодательству и является неправомерным, поскольку выкупная стоимость земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора. То есть, цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просит иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика, поддерживая изложенные в отзыве доводы, указал, что к спорным правоотношениям, не подлежит применению, поскольку право собственности на административное здание площадью 613 кв. м по адресу <...> было признано решением арбитражного суда от 28.05.2022 по делу №А45-43356/2019 с применением положений статьи 222 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, в обоснование своих требований и возражений, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 16.04.2021 между ООО ГК «РСУ» и Мэрией города Новосибирска заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:153 площадью 3 701 кв. м, вид разрешенного использования – гаражи, станции технического обслуживания автомобилей, общественные здания административного назначения, для объектов общественно-делового назначения; срок действия договора до 15.04.2070.

Земельный участок передан для эксплуатации, расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих ООО ГК «РСУ» на праве собственности: нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 54:35:061490:2752; нежилое здание (станция технического обслуживания легковых автомобилей) с кадастровым номером 54:35:061490:2058; административное здание с кадастровым номером 54:35:061490:3897 (пункты 1.1, 1.2 договора).

30.06.2023 общество обратилось в мэрию Новосибирска с заявлением о заключении договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером без торгов на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

26.08.2023 Мэрия в адрес истца направила проект договора купли-продажи земельного участка №21137 (далее - Договор), согласно которому цена земельного участка определена 18 462 207,19 рублей.

Цена определена Мэрией на основании пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п (далее - Порядок №280-п) в редакции, действующей с 01.07.2023.

Истец не согласился с произведенным мэрией расчетом цены предоставляемого земельного участка и 31.07.2023. вместе с письменным обоснованием направил ответчику протокол разногласий с предложением установить размер выкупной стоимости земельного участка - 937 500 рублей, исходя из 15% от размера кадастровой стоимости земельного участка (6 250 000 рублей), на основании подпункта пункта 6 Порядка №280-п в редакции, действовавшей на дату обращения истца с заявлением о выкупе, то есть на 30.06.2023 г.

31.08.2023 г. (исх.№31/20/12955) мэрия в адрес истца направила проект договора купли-продажи земельного участка №21137 (далее - Договор), согласно которому цена земельного участка уменьшена и определена в размере 6 250 000 рублей.

Не согласившись с установленной Мэрией ценой, ответчик повторно обратился с предложением произвести перерасчет выкупной стоимости земельного участка в соответствии положениями |порядка №280-п в редакции, действовавшей на дату обращения с заявлением о выкупе.

В ответе от 20.09.2023 г. (исх.№31/20/1465) о рассмотрении обращений мэрия указала, что в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации цена земельного участка определена на основании пункта 6 Порядка № 280-п в редакции, вступившей в силу с 01.07.2023 г., основания для иного расчета выкупной стоимости отсутствуют.

Не согласившись с применением Мэрией города Новосибирска при расчете стоимости земельного участка положений пункта 6 Порядка № 280-п в редакции, вступившей в силу с 01.07.2023, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства и доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

По смыслу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Установление льготной цены земельного участка в размере 15 % от его кадастровой стоимости обосновывается истцом следующим.

Общество имеет в собственности объекты недвижимости – нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 54:35:061490:2752; нежилое здание (станция технического обслуживания легковых автомобилей) с кадастровым номером 54:35:061490:2058; административное здание с кадастровым номером 54:35:061490:3897 расположенные на испрашиваемом земельном участке, что подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена земельного участка, согласно статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации определяется:

- Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно подпункту 1 пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 №280-п в редакции действовавшей на 30.06.2023 г. (дата обращения истца с заявлением о выкупе) цена земельного участка определяется в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более его кадастровой стоимости при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Решением Совета депутатов города Новосибирска от 25.10.2005 №105 ставка земельного налога для прочих земельных участков установлена в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость выкупаемого земельного участка по состоянию на 30.06.2023 составляет 6 250 000 рублей.

Исходя их вышеуказанных нормативных положений цена выкупаемого земельного участка определяется в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка 6 250 000 рублей, что составляет 937 500 рублей, Мэрия же установила цену выкупаемого земельного участка в размере 100% кадастровой стоимости земельного участка на основании Порядка №280-п в редакции, не вступившей в силу на дату обращения истца с заявлением о выкупе. При этом ссылается на то обстоятельство, что договор купли-продажи должен быть заключен по цене, определяемой Порядком №280-П в редакции, действующей на дату заключения договора, а не в редакции, действующей на дату обращения истца с заявлением 30.06.2023.

В рассматриваемом случае истец обратился в мэрию 30.06.2023 г., соответственно, правоотношения по выкупу земельного участка возникли 30.06.2023 г.

Постановление Правительства Новосибирской области от 01.11.2022 №516-п, которым внесены изменения в Порядок №280-п, устанавливающие новые правила определения цены выкупаемого земельного участка, вступило в силу с 01.07.2023 г., то есть после обращения истца с заявлением о выкупе.

Таким образом, суд пришел к выводу, что мэрия распространила на соответствующие отношения нормативные положения акта, еще не вступившего в силу на день обращения заявителя в уполномоченный орган.

Учитывая вышеизложенное, для расчёта цены подлежат применению пункт 2пункт Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-пункту в редакции на дату обращения истца в упономоченный орган..

Разрешая разногласия сторон относительно применяемой кадастровой стоимости при определении выкупной цены, суд принимает во внимание момент возникновения обязанности ответчика по подготовке и направлению проекта договора, которая корреспондирует реализации права истца на подачу заявления о выкупе и определяется моментом реализации такого права в виде подачи соответствующего заявления, то есть 30.06.2023.

При этом судом учтена правовая позиция, изложенная в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 №


14-КГ17-12, согласно которой цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

На момент обращения общества с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:190 составляла 6 250 000, 00 рублей.

Таким образом, размер выкупной стоимости земельного участка должен быть установлен в сумме 937 500, 00 рублей.

Учитывая изложенное, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

При этом судом отклоняется заявленный устно довод ответчика о том, что поскольку на объект недвижимости административное здание с кадастровым номером 54:35:061490:3897 право собственности признано в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, то порядок определения цены, установленный в пункте 6 постановления №280, не применяется. При этом суд исходит из того, что данное положение в примененной судом при рассмотрении настоящего дела редакции по состоянию на 30.06.2023 отсутствовало.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью Группа Компаний "РСУ" (г. Новосибирск, ОГРН <***>) и Мэрией города Новосибирска (г. Новосибирск, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:153.

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка определяется в соответствии с подпунктом 1 пункта 6 Постановления Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 № 280-п «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» (в редакции от 21.08.2018) и составляет: 937 500, 00 руб. (девятьсот тридцать семь тысяч рублей 00 копеек).

Расчет цены земельного участка приводится в Приложении 2 к Договору».

Приложение 2 к договору изложить в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с законодательством Российской Федерации


Кратность размера кадастровой стоимости


Стоимость земельного участка


6 250 000, 00 руб.

15%

937 500, 00 руб.

Прописью: девятьсот тридцать семь тысяч пятьсот рублей 00 копеек

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "РСУ" (г. Новосибирск, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000, 00 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья О.В. Ануфриева