Постановление от 28 августа 2024 г. по делу № А32-24364/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-24364/2023
г. Краснодар
28 августа 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2024 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 08.08.2022), ФИО1 (паспорт), от заинтересованного лица – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 31.05.2024), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 по делу № А32-24364/2023, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным решения департамента, изложенного в письме от 18.04.2023 № 52-33-21-14997/23, об отказе в предоставлении в собственность за плату без торгов земельного участка с кадастровым номером 23:30:1103003:6 площадью 2618 кв. м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания и эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <...>; возложении на департамент обязанности в течение двадцати дней, с даты вступления решения суда в законную силу, подготовить и направить на подписание предпринимателю проект договора купли-продажи данного земельного участка.

Решением от 30.01.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.04.2024, заявленные требования удовлетворены: признано незаконным решение департамента, изложенное в письме от 18.04.2023 № 52-33-21-14997/23, об отказе заявителю в предоставлении в собственность за плату без торгов земельного участка с кадастровым номером 23:30:1103003:6 площадью 2618 кв. м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания и эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: <...>; на данный орган возложена обязанность в течение двадцати дней, с даты вступления решения суда в законную силу, подготовить и направить на подписание предпринимателю проект договора купли-продажи данного земельного участка; с департамента в пользу предпринимателя взыскано 300 рублей расходов по уплате государственной пошлины и 128 000 рублей по оплате судебной экспертизы. При разрешении спора судебные инстанции исходили из отсутствия предусмотренных земельным законодательством оснований для отказа в предоставлении заявителю испрашиваемого земельного участка. Предприниматель является собственником объектов недвижимого имущества (производственная база), расположенных на спорном земельном участке, зарегистрированных в установленном законом порядке. В целях проверки обоснованности испрашиваемой площади участка, необходимой для эксплуатации объектов, принадлежащих заявителю, по делу назначена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению ООО «Независимое экспертное бюро "Группа А"» от 25.10.2023 № 168-23/16.5 площадь испрашиваемого участка составляет 2618 кв. м, что сопоставимо с площадью земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объектов производственной базы. Участок сформирован в названной площади и границах для обслуживания и эксплуатации производственной базы, огорожен по периметру, на земельном участке объекты расположены таким образом, что возможность и целесообразность его раздела не усматривается. Таким образом, отказ заинтересованного лица в предоставлении земельного участка заявителю в собственность за плату по причине несоразмерности площади земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, является незаконным. В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя на департамент возложена обязанность направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи спорного земельного участка в течение двадцати дней, с момента вступления решения суда в законную силу.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 30.01.2024 и постановление апелляционного суда от 27.04.2024 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что данный спор не является спором о праве, оспаривается решение государственного органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Основанием оспариваемого отказа послужила, в том числе, несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных в границах участка объектов капитального строительства. При обращении в департамент предприниматель не предоставил обоснование площади испрашиваемого земельного участка. Согласно актам обследования ГКУ КК «Кубаньземконтроль» и данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) общая площадь объектов составляет 769,9 кв. м, то есть площадь участка значительно превышает площадь его застройки. Согласно информации администрации муниципального образования Темрюкский район от 11.08.2023 земельный участок по Правилам землепользования и застройки расположен в территориальной зоне «Ж-1» – зона среднеэтажной жилой застройки, в которой предусмотрен минимальный размер земельного участка 300 кв. м, максимальный процент застройки не более 60% от площади земельного участка. Собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение только той части земельного участка, которая расположена под объектом, а также необходима для его использования. У департамента не имелось правовых оснований для предоставления земельного участка, многократно превышающего площадь расположенных в его границах объектов. Судебными инстанциями за основу взяты лишь выводы эксперта, при этом не изучена исследовательская часть экспертного заключения. Вывод эксперта о производственной детальности является необоснованным, поскольку на объекты не зарегистрировано право как на единый имущественный комплекс, доказательств использования объектов под производство не представлено.

В отзыве предприниматель просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Предприниматель и его представитель поддержали аргументы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав мнение присутствующих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:30:1103003:6 площадью 2618 кв. м принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю (регистрационная запись от 28.12.2004 № 23-01/00-312/2004-530).

В границах данного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:30:1002006:1227, 23:30:1002006:1188, 23:30:1002006:1225, 23:30:1002006:1138, 23:30:1002006:1150 и 23:30:1002006:1226.

В государственную собственность Краснодарского края постановлением от 10.09.1992 № 694 передано акционерное общество закрытого типа «Кубаньснаб», в том числе филиал № 19, расположенный в <...>.

На основании постановления администрации от 08.12.1992 № 1742 «О закреплении земельного участка за филиалом № 19 АОЗТ "Кубаньснаб" под производственную базу» филиалу № 19 АОЗТ «Кубаньснаб» выдан государственный акт КК-2 № 251501000109 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,5 га, расположенным по адресу: <...>, для эксплуатации производственной базы и магазина.

Согласно акту оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.10.1992 АОЗТ «Кубаньснаб» принадлежат: здание склада литера Г-2, благоустройство территории, автобоксы, бытовые помещения литера Г, материальный склад литера Г-1, производственные бытовые помещения с автобоксами литера А-1. План приватизации АОЗТ «Кубаньснаб», в том числе филиала № 19 АО «Кубаньснаб», расположенного в <...>, согласован 25.12.1992.

В письме главе администрации АО фирма «Кубаньснаб» не возражала относительно изъятия земельного участка площадью 560 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в городской фонд.

Постановлением главы Темрюкского района Краснодарского края от 05.07.2000 № 1473 «Об изъятии части земельного участка из пользования МП МОЖКХ и передаче его в аренду ООО "Партнер"» изъята из постоянного пользования муниципального предприятия Темрюкского многоотраслевого объединения жилищно-коммунального хозяйства, с его согласия, часть земельного участка площадью 1290 кв. м под двором при здании по ул. Ленина, 2, в г. Темрюке и передана в земли г. Темрюка. ООО «Партнер» в аренду на 49 лет передан земельный участок площадью 2570 кв. м из земель г. Темрюка с присвоением адреса: ул. Советская, 1, для строительства и эксплуатации магазина-офиса.

На основании постановления главы Темрюкского района Краснодарского края от 05.07.2000 № 1473 администрация (арендодатель) и ООО «Партнер» (арендатор) заключили договор от 06.07.2000 № 1176 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:11:03:03:22 площадью 2570 кв. м, расположенного в <...>, 1, на 49 лет (с 05.07.2000 по 05.07.2049) для строительства и эксплуатации магазина-офиса.

По договору купли-продажи от 21.09.2000, заключенному ООО «Паритет» (продавец) и ООО «Меридиан» (покупатель), продавец продал покупателю принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 24.02.1998 здание площадью 188,8 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 3623 кв. м, по адресу: <...>.

Постановлением главы Темрюкского района Краснодарского края от 11.10.2000 № 2255 «Об окончании строительства объекта: "Магазин-офис" по адресу: <...>, заказчик ООО "Партнер"» утвержден акт приемочной комиссии и признано законченным строительство объекта магазин-офис по адресу: <...>.

Постановлением главы Темрюкского района Краснодарского края от 15.12.2000 № 5124 «В дополнение к постановлению № 2255 от 11.10.2000» изменено название объекта «Магазин-офис» на «Офис, производственная база».

Между ООО «Партнер» (продавец) и ООО «Паритет» (покупатель) заключен договор от 14.12.2000 купли-продажи объекта (базы) по адресу: <...>. В пункте 1.2 договора указаны следующие сведения об имуществе: общая площадь территории базы 2570 кв. м, ограждение – железобетонный забор, покрытие территории – асфальтовое, база подключена к инженерным сетям. Объектами базы являются: 2-х этажное административное здание в блоке со складом (литера А площадью 118,9 кв. м, литера Б площадью 213,9 кв. м), склад литера В площадью 279,3 кв. м, принадлежащие продавцу на основании постановления главы Темрюкского района от 11.10.2000 № 2255.

На основании постановления главы Темрюкского района Краснодарского края от 30.01.2001 № 236 «О предоставлении в аренду ООО "Меридиан" земельного участка под производственной базой в <...>» между администрацией Темрюкского района (арендодатель) и ООО «Меридиан» заключен договор от 29.05.2001 № 1412 аренды земельного участка общей площадью 3723 кв. м с кадастровым номером 23:30:11:03:03:21, расположенного по адресу: <...>, на срок до 30.01.2050 для эксплуатации и обслуживания производственной базы; договор зарегистрирован в ЕГРН 18.12.2006.

Согласно свидетельству от 05.11.2002 серии 23-АА № 816643 земельному участку площадью 3723 кв. м присвоен кадастровый номер 23:30:11:03003:0005.

Постановлением главы Темрюкского района Краснодарского края от 24.10.2002 № 3373 «Об изъятии у ООО "Партнер" земельного участка в <...> и предоставлении его в аренду ООО «Паритет» с 06.02.2002 у ООО «Партнер» с его согласия изъят земельный участок площадью 2570 кв. м, расположенный в <...>, и передан в состав земель г. Темрюка. ООО «Паритет» из земель поселений в аренду на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 2618 кв. м для обслуживания и эксплуатации производственной базы в <...> (постановления главы Темрюкского района от 05.07.2000 № 1473 и от 04.04.2002 № 1076 признаны утратившими силу).

На основании постановления главы Темрюкского района Краснодарского края от 24.10.2002 № 3373 между администрацией (арендодатель) и ООО «Паритет» (арендатор) заключен договор от 30.10.2002 № 1791 аренды земельного участка площадью 2618 кв. м, расположенного в <...>, сроком на 49 лет (с 24.10.2002 по 24.10.2051) для обслуживания и эксплуатации производственной базы.

Земельный участок с кадастровым номером 23:30:1103003:6 поставлен на государственный кадастровый учет 17.01.2003 на основании постановления главы Темрюкского района Краснодарского края от 24.10.2002 № 3373, договора аренды земельного участка от 30.10.2002 № 1791.

Между ООО «Паритет» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.01.2004, по которому покупателю отчуждено следующее имущество: административное здание кирпичное, литера А, с пристройкой кирпичной, литера а, площадью 118,9 кв. м, основной площадью 86,5 кв. м; склад, железобетонные панели, общей и основной площадью 213,9 кв. м, литера Б; склад, железобетонные панели, общей и основной площадью 282,5 кв. м, литера В; склад, общей и основной площадью 139,0 кв. м, литера Д; торговый павильон, общей и основной площадью 29,8 кв. м, литера И; строжка, общей площадью 22,6 кв. м, литера К; навес, общей площадью 92,2 кв. м, литера Г; уборная, общей площадью 1,7 кв. м, литера Г1; навес, общей площадью 106,1 кв. м, литера Г2.

На основании постановления главы Темрюкского района Краснодарского края от 18.06.2004 № 2280 «О предоставлении в собственность за плату ФИО4 земельного участка в <...>» между администрацией Темрюкского района (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор от 05.08.2004 № 10 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:1103003:0006 площадью 2618 кв. м, расположенного в <...>. Участок предоставлен для эксплуатации и обслуживания сторожки, административного здания, навеса, складов, торгового павильона.

Между ФИО4 (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 01.09.2005 с расположенными на нем объектами недвижимости с рассрочкой платежа от 01.09.2005. По условиям данного договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель – принять и оплатить принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 23:30:11:03003:0006, в границах плана (чертежа), прилагаемого к договору площадью 2618 кв. м, предоставленный для эксплуатации производственной базы, и размещенные на нем объекты недвижимости: административное здание, состоящее из основного кирпичного строения общей площадью 118,9 кв. м, в том числе основной площадью 86,5 кв. м, литера А; пристройка кирпичная, общей площадью 3,4 кв. м, литера а; склад железобетонный, общей площадью 213,9 кв. м, литера Б; склад железобетонный, общей площадью 282,5 кв. м, литера В; склад блочный, общей площадью 139,0 кв. м, литера Д; сторожка блочная, общей площадью 22,6 кв. м, в том числе основной площадью 14,1 кв. м, литера К; навес, металлические столбы, литера Г; уборная кирпичная, литера Г1; навес, ст. блочные литера Г2; сооружение литеры I-V (договор зарегистрирован в ЕГРН 20.10.2005).

Наличие в ЕГРН записей о праве собственности субъекта Российской Федерации –Краснодарского края и предпринимателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:11:03003:0006 явилось основанием обращения сторон в арбитражный суд с взаимными требованиями о признании отсутствующим права собственности обеих сторон на данный земельный участок.

Решением от 11.01.2021 по делу № А32-41840/2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.12.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2022, в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано, встречный иск департамента о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:30:11:03003:0006 площадью 2618 кв. м удовлетворен. В рамках данного дела установлено, что спорный земельный участок в силу закона принадлежит Краснодарскому краю. В соответствии с положениями Федерального закона от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (далее – Закон № 101-ФЗ) земельный участок с кадастровым номером 23:30:1103003:6 не мог быть сформирован органами местного самоуправления и предоставлен в частную собственность. Суд кассационной инстанции при этом указал, что сохранение в ЕГРН записи о праве собственности Краснодарского края не лишает предпринимателя как собственника объектов производственной базы оформить право на земельный участок, необходимый для эксплуатации таких объектов, в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса заявитель как собственник расположенных на спорном участке объектов недвижимости обратился в департамент с заявлением от 20.03.2023 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:30:1103003:6 площадью 2618 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 18.04.2023 № 52-33-21-14997/23 департамент отказал предпринимателю, мотивируя несоразмерностью площади испрашиваемого земельного участка (2618 кв. м) площади принадлежащих ему объектов недвижимости (769,9 кв. м), расположенных на данном участке.

Ссылаясь на незаконность решения департамента, нарушение прав (законных интересов) предпринимателя как собственника объектов недвижимости, заявитель оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного кодекса.

В силу статьи 65 Кодекса обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Кодекса).

Для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 201 Кодекса условий для удовлетворения заявления предпринимателя. Судебные инстанции установили, что заявитель является собственником расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:30:1103003:6 площадью 2618 кв. м объектов недвижимого имущества. Согласно экспертному заключению ООО «Независимое экспертное бюро "Группа А"» от 25.10.2023 № 168-23/16.5 площадь испрашиваемого земельного участка составляет 2618 кв. м, что сопоставимо с площадью участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объектов производственной базы, принадлежащих предпринимателю. Участок сформирован в названной площади и границах для обслуживания и эксплуатации производственной базы, огорожен по периметру; объекты расположены на участке таким образом, что возможность и целесообразность его раздела не усматривается. В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов предпринимателя на департамент возложена обязанность направить в его адрес проект договора купли-продажи в течение двадцати дней, с момента вступления решения суда в законную силу.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального и процессуального права, ввиду чего кассационный суд не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы департамента. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены; основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 по делу № А32-24364/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий

И.В. Сидорова



Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин