Решение от 26 мая 2025 г. по делу № А31-8651/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, <...>

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-8651/2024
г. Кострома
27 мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2025 года.

Судья Арбитражного суда Костромской области Мосунов Денис Александрович, при ведении протокола секретарем Грошиковой Л.А., рассмотрев в судебном заседании дело по  исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по муниципальному контракту №23-9-АЦ от 21.08..2023 в размере 8942 руб. 49 коп.,

при участии в заседании:

от ответчика: ФИО2, доверенность от 09.01.2025 г. установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (о взыскании задолженности по муниципальному контракту №23-9-АЦ от 21.08..2023 в размере 8942 руб. 49 коп.

Истец в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, заявил ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 15.05.2025 г. до  22.05.2025 г.

После перерыва представители сторон в суд не явились.

В соответствии  с частью 5 статьи 163, частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено без участия сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

28.07.2023 г. на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» на сайте единой информационной системы http://www.zakupki.gov.ru размещено Извещение о проведении электронного аукциона №0841300009023000146 «Оказание услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена».

Согласно Протоколу подведения итогов определения поставщика (подрядчика, исполнителя) от 08.08.2023 №ИЭА1 Победителем электронного аукциона признан участник закупки с идентификационным № 114740839 (ИП ФИО1).

21.08.2023 года между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, выступающим от имени муниципального образования городской округ город Кострома, именуемым в дальнейшем «Заказчик», в лице начальника Управления ФИО3, действующего на основании Положения об Управлении и кадрового распоряжения Администрации города Костромы от 31.05.2021 № 449-кг, с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем ФИО1, именуемой в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», руководствуясь Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон № 44-ФЗ) на основании Протокола подведения итогов определения поставщика (подрядчика, исполнителя) от 08.08.2023 г. № 0841300009023000146 был заключен Муниципальный контракт № 23-9-АЦ на оказание услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно условиям контракта Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется оказать услуги по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, именуемые в дальнейшем «объекты оценки», «услуга», для нужд муниципального образования городской округ город Кострома, а Заказчик обязуется принять результат услуг и оплатить их в соответствии с Контрактом.

Максимальное значение цены Контракта (общего объема услуги) составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

Цена единицы услуги является твердой с составляет 2 980 (две тысячи девятьсот восемьдесят) рублей 83 копейки, НДС не облагается.

6 сентября 2023 года в адрес исполнителя было направленно три заявки к муниципальному контракту № 23-9-АЦ от 21.08.2023 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена:

№1 Адрес земельного участка: <...>, КН з/у 44:27:040701:35, площадь 907,47 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка: Для эксплуатации индивидуального жилого дома, дата определения оценки - 01.01.2023;

№2 Адрес земельного участка: <...>, КН з/у 44:27:010310:308, площадь 1310 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка: Для индивидуального жилищного строительства, дата определения оценки - 01.01.2023;

№3 Адрес земельного участка: <...>, КН з/у 44:27:010310:307, площадь 623 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка: Для индивидуального жилищного строительства.

20.09.2023 в адрес Управления поступили отчеты об оценке:

№ 23/09/45 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок по адресу: <...>;

№ 23/09/46 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок по адресу: <...>;

№ 23/09/47 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок по адресу: <...>.

03.10.2023 Управления в силу пункта 4.5 Контракта направило Исполнителю мотивированный отказ в приемке результата оказания услуг по оценке в связи с выявленными грубыми нарушениями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Истцом 20.10.2023 в адрес Управления были направлены отчеты об оценке с устраненными причинами, указанными в мотивированном отказе от 03.10.2023: отчеты об оценке № 23/09/45 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок по адресу: <...>/09/46 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок по адресу: <...>/09/47 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок по адресу: <...>.

Однако 27.10.2023 Управление направило исполнителю отказ по повторной приемке отчетов об оценке, при этом обращая внимание, что «указанные замечания, не устраненные Вами в повторно представленном Отчете, были изложены в мотивированном отказе от 03.10.2023 № б/н».

21.02.2024 Управление уведомило исполнителя об одностороннем отказе Заказчика от исполнения контракта.

Истцом 20.09.2023 и 20.10.2023 в адрес Управления были направлены отчеты об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки.

Управление в силу пункта 4.5 Контракта направило дважды 04.10.2023 и 30.10.2023 Исполнителю мотивированный отказ в приемке результата оказания услуг по оценке в связи с выявленными грубыми нарушениями норм действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

На основании части 9 статьи 95 Закона № 44-ФЗ, пунктов 7.2, 7.3 Контракта Заказчик - Управление приняло решение об одностороннем отказе от исполнения Контракта от 21 августа 2023 года № 23-9-АЦ.

Основанием для расторжения контракта Управление указало, что по состоянию на 20.02.2024 взятые обязательства по Контракту Исполнителем не исполнены. До настоящего времени отчеты об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена в адрес Управления с устранением нарушений, предусмотренных в мотивированных отказах, не поступили.

Заказчик в обоснование принятого решения об одностороннем отказе от исполнения контракта привел ненадлежащее качество выполнения Исполнителем отчетов об оценке и нарушение сроков их выполнения, установленных Контрактом.

Истец считает отказ в принятии отчетов об оценки по всем трем земельным участкам не обоснованным.

Считает, что исполнителем были учтены все замечания Заказчика, представленные в мотивированном отказе от 04.10.2023, и внесены соответствующие изменения в отчеты, однако, при повторной сдаче отчетов, Заказчиком 30.10.2023 продублирован мотивированный отказ с теми же замечаниями.

Заказчиком при приемке оказанных услуг не приняты во внимание внесенные изменения (отчеты Заказчиком не просмотрены).

Истец считает, что выполнил отчеты об оценке должным образом, в подтверждение приложен акт плановой проверки Департамента контроля Ассоциации «СРОО «ЭС» от 31.01.2024 № 01/2541.

Стоимость оказанных услуг составляет 8942 руб. 49 коп.

С учетом приведенных обстоятельств истец   направил ответчику претензию об уплате задолженности.

Так как задолженность не уплачена истец обратился с иском в суд.

Ответчик  представил  отзыв, требования не признает.

Исполнитель в качестве аналогов использовал объекты, находящиеся в иных регионах, при этом не учел территориальные коэффициенты, применяемые для корректировки на местоположение объектов оценки, такие как, развитость инфраструктуры, уровень доходов населения и другие, ограничившись корректировкой по численности населения. Заказчик указывает на то, что Исполнителем не исследовалась цена земельных участков по районам области по отношению к областному центру. Кроме того, не обоснован отказ от использования аналогов, находящихся на территории города Костромы.

Указанные нарушения значительным образом повлияли на расчет рыночной стоимости объекта оценки, а, следовательно, информацию, приведенную в отчете нельзя признать обоснованной и достоверной. В связи с этим, Управление отказало в принятии отчетов об оценке по всем трем земельным участкам.

ИП ФИО1 сообщила, что основанием использования при оценке информации в отношении объектов из других регионов послужило то обстоятельство, что за период 01.01.2022 по 01.01.2023 на территории региона Заказчика подходящих данных для проведения оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, отсутствуют. Однако, доказательств отсутствия предлагаемых к сделке земельных участков с указанным видом разрешенного использования, в адрес Управления представлено не было.

Управлением в соответствии с пунктами 7.2 и 7.3 Контракта, частью 9 статьи 95 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее -ФЗ № 44) было принято и направлено в адрес Исполнителя решение от 21.02.2024 № 02-60исх477/24 об одностороннем отказе от исполнения контракта от 21.08.2023 № 23-9-АЦ.

В соответствии с частью 16 статьи 95 ФЗ № 144 Заказчик не позднее двух рабочих дней, следующих за днем вступления в силу решения заказчика об одностороннем отказе от исполнения контракта в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств, предусмотренных контрактом, направляет в соответствии с порядком, предусмотренным пунктом 1 части 10 статьи 104 указанного закона, обращение о включении информации о поставщике.

Инспекцией Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области и Костромской области при рассмотрении заявления о включении в реестр недобросовестных поставщиков сделаны выводы о том, что в рассматриваемом случае фактические обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства свидетельствуют об отсутствии достаточных оснований для квалификации поведения ИП ФИО1 в рамках исполнения спорного контракта в качестве недобросовестного (заказчиком не подтверждены факты существенного нарушения Исполнителем условий контракта).

При этом по результатам проверки соблюдения Управлением порядка расторжения контракта от 21.08.2023 № 23-9-АЦ на оказание услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена (реестровый номер контракта № 3440100656823000022, извещение № 0841300009023000146), заключенного с ИП ФИО1, нарушений в действиях заказчика не выявлено. Следовательно, оснований для оплаты выполненных работ по муниципальному контракту у Управления не имеется.

Кроме того, Заявителем в материалы дела представлен акт плановой проверки № 01/2541/24 от 31.01.2024, согласно которому в отношении оценщика ФИО1 проведена плановая проверка в соответствии с требованиями статьи 24.3 ФЗ № 135. При этом на проверку был представлен лишь отчет № 23/09/45 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с КН 44:27:010310:307, общей площадью 623 кв.м., по адресу: <...>».

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик - оплатить эти услуги.

Согласно статье 783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702-729 ГК РФ) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779-782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Согласно пункту 2 статьи 702 ГК РФ к отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) общие положения о подряде (§ 1 главы 37 ГК РФ) применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

К отношениям сторон, возникшим из государственного контракта, подлежат применению также положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

В соответствии с п. 3. ст. 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Как следует из материалов дела, 21.08.2023 года между Управлением и ИП ФИО1 заключен контракт № 23-9-АЦ на оказание услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Максимальное значение цены Контракта (общего объема услуги) составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается.

Цена единицы услуги является твердой с составляет 2 980 (две тысячи девятьсот восемьдесят) рублей 83 копейки, НДС не облагается.

Согласно условиям контракта Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется оказать услуги по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, именуемые в дальнейшем «объекты оценки», «услуга», для нужд муниципального образования городской округ город Кострома, а Заказчик обязуется принять результат услуг и оплатить их в соответствии с Контрактом.

Заказчик направляет Исполнителю заявки на оказание услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с перечнем объектов одним из следующих способов: письменно, телефонограммой, по факсу, электронной почте.

После подачи заявки Заказчиком Исполнитель обязан оказать услуги по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, указанные в заявке.

Технические и другие требования к оказываемым услугам содержатся в Техническом задании (Приложение № 1 к Контракту, являющемся неотъемлемой частью Контракта).

В силу части 8 статьи 95 Закона о контрактной системе расторжение контракта допускается по соглашению сторон, по решению суда, в случае одностороннего отказа стороны контракта от исполнения контракта в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно части 9 статьи 95 Закона о контрактной системе Заказчик вправе принять решение об одностороннем отказе от исполнения контракта по основаниям, предусмотренным

Гражданским кодексом Российской Федерации для одностороннего отказа от исполнения отдельных видов обязательств, при условии, если это было предусмотрено контрактом.

Согласно пунктам в контракте предусмотрено следующее:

«7.2. Расторжение Контракта допускается по соглашению Сторон, по решению суда или в связи с односторонним отказом Стороны от исполнения Контракта в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 95 Закона № 44-ФЗ.

В случае существенного нарушения Исполнителем условий Контракта Заказчик вправе принять решение об одностороннем отказе от исполнения Контракта.

Стороны признают существенным нарушением условий Контракта:

нарушение срока оказания услуг;

наличие со стороны Заказчика более 2 (двух) претензий по качеству услуг.»

В силу части 12.1 статьи 95 Закона о контрактной системе в случае принятия заказчиком предусмотренного частью 9 настоящей статьи решения об одностороннем отказе от исполнения контракта, заключенного по результатам проведения электронных процедур, закрытых электронных процедур:

1. заказчик с использованием единой информационной системы формирует решение об одностороннем отказе от исполнения контракта, подписывает его усиленной электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени заказчика, и размещает такое решение в единой информационной системе. В случаях, предусмотренных частью 5 статьи 103 настоящего Федерального закона, такое решение не размещается на официальном сайте;

2. решение об одностороннем отказе от исполнения контракта не позднее одного часа с момента его размещения в единой информационной системе в соответствии с пунктом 1 настоящей части автоматически с использованием единой информационной системы направляется поставщику (подрядчику, исполнителю). Датой поступления поставщику (подрядчику, исполнителю) решения об одностороннем отказе от исполнения контракта считается дата размещения в соответствии с настоящим пунктом такого решения в единой информационной системе в соответствии с часовой зоной, в которой расположен поставщик (подрядчик, исполнитель);

3 .поступление решения об одностороннем отказе от исполнения контракта в соответствии с пунктом 2 настоящей части считается надлежащим уведомлением поставщика (подрядчика, исполнителя) об одностороннем отказе от исполнения контракта.

Согласно части 13 статьи 95 Закона о контрактной системе решение заказчика об одностороннем отказе от исполнения контракта вступает в силу и контракт считается расторгнутым через десять дней с даты надлежащего уведомления заказчиком поставщика (подрядчика, исполнителя) об одностороннем отказе от исполнения контракта.

В силу части 14 статьи 95 Закона о контрактной системе Заказчик обязан отменить не вступившее в силу решение об одностороннем отказе от исполнения контракта, если в течение десятидневного срока с даты надлежащего уведомления поставщика (подрядчика, исполнителя) о принятом решении об одностороннем отказе от исполнения контракта устранено нарушение условий контракта, послужившее основанием для принятия указанного решения, а также заказчику компенсированы затраты на проведение экспертизы в соответствии с частью 10 настоящей статьи. Данное правило не применяется в случае повторного нарушения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) условий контракта, которые в соответствии с гражданским законодательством являются основанием для одностороннего отказа заказчика от исполнения контракта.

Как следует из материалов дела, решение об одностороннем отказе от исполнения контракта размещено в единой информационной системе в сфере закупок на сайте http://www.zakupki.gov.ru (далее – ЕИС) 21.02.2024 года;

- датой поступления Исполнителю решения о расторжении контракта является 21.02.2024 года;

- дата расторжения контракта 05.03.2024 года.

Исходя из пункта 1.6. Контракта, сроки оказания услуги по Контракту: с момента подписания Контракта по 30.11.2023 года, по заявкам Заказчика. Срок оказания услуги по каждой заявке – 7 (Семь) рабочих дней со дня следующего за днем получения Исполнителем заявки от Заказчика.

Пунктом 4.2. Контракта предусмотрено, что при завершении оказания услуг по каждой заявке Исполнитель представляет Заказчику отчеты об оценке (на каждый объект оценки отдельно составленный отчет), счет и (или) счет-фактуру (в случаях, предусмотренных ст. 169 Налогового кодекса Российской Федерации), документ о приемке. Отчеты об оценке представляются в бумажном виде и в электронном виде в формате PDF на носителе Исполнителя. Датой окончания оказания услуг по заявке Заказчика является дата получения Заказчиком результата оказания услуг (отчетов об оценке) на бумажном носителе.

20.09.2023 Исполнителем представлены Заказчику 3 отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 23/09/45 за земельный участок по адресу: <...>/09/46 за земельный участок по адресу: <...>/09/47 за земельный участок по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 4.10 контракта Заказчик дважды 04.10.2023 и 30.10.2023 отказал в приемке оказанных услуг, представив мотивированные отказы по всем трем отчетам об оценке.

По мнению Заказчика, Исполнителем при оказании услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, допущены грубые нарушения законодательства и федеральных стандартов оценки.

В мотивированных отказах указано, что Исполнитель в качестве аналогов использовал объекты, находящиеся в иных регионах, при этом не учел территориальные коэффициенты, применяемые для корректировки на местоположение объектов оценки, такие как, развитость инфраструктуры, уровень доходов населения и другие, ограничившись корректировкой по численности населения. Заказчик указывает на то, что Исполнителем не исследовалась цена земельных участков по районам области по отношению к областному центру. Кроме того, не обоснован отказ от использования аналогов, находящихся на территории города Костромы.

Указанные, по мнению Заказчика, нарушения значительным образом повлияли на расчет рыночной стоимости объекта оценки, а, следовательно, информацию, приведенную в отчете нельзя признать обоснованной и достоверной. В связи с этим, Заказчик отказал в принятии отчетов об оценки по всем трем земельным участкам.

В материалы дела Исполнитель, ИП ФИО1, представил возражения на заявления Заказчика, отмечая, что им учтены все замечания Заказчика, представленные в мотивированном отказе от 04.10.2023, и внесены соответствующие изменения в отчеты, однако, при повторной сдаче отчетов, Заказчиком 30.10.2023 продублирован мотивированный отказ с теми же замечаниями.

Индивидуальный предприниматель полагает, что Заказчиком при приемке оказанных услуг не приняты во внимание внесенные изменения (отчеты Заказчиком не просмотрены).

Исполнитель сообщил, что основанием использования при оценке информации в отношении объектов из других регионов послужило то обстоятельство, что за период 01.01.2022 по 01.01.2023 на территории региона Заказчика подходящих данных для проведения оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, отсутствуют.

ИП ФИО1 также указывает на то, что проведенный анализ статистических данных по Нижегородской области и Костромской области показал схожесть по социальным и экономическим показателям, при этом развернутый анализ также добавлен в отчеты об оценке.

Таким образом, Исполнитель считает, что выполнил отчеты об оценке должным образом, в подтверждение приложен акт плановой проверки Департамента контроля Ассоциации «СРОО «ЭС» от 31.01.2024 № 01/2541.

Истец и ответчик  не сошлись во мнении о правильности и достоверности отчетов об оценке, что привело к неполучению сторонами результатов, предусмотренных для сторон по окончанию исполнения контракта.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (далее – Приказ о ФСО) результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Результат оценки выражается в рублях или иной валюте в соответствии с заданием на оценку с указанием эквивалента в рублях. Результат оценки может быть представлен в виде числа и (или) интервала значений, являться результатом математического округления (пункт 14 Приложения № 1 Приказа о ФСО).

Согласно пункту 11 Приложения № 1 Приказа о ФСО подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, основанных на общей методологии.

Пункт 12 данного приказа определяет, что метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки.

Согласно пункту 16 Приложения № 1 Приказа о ФСО существенность представляет собой степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки. Существенность может не иметь количественного измерения. Для определения уровня существенности требуется профессиональное суждение в области оценочной деятельности.

В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для:

информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и его аналогов, рыночные показатели);

проведенных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки;

допущений и ограничений оценки.

Существенность зависит в том числе от цели оценки.

Кроме того, пунктом 17 Приложения № 1 Приказа о ФСО определены понятия "должен", "следует", "может" в настоящих федеральных стандартах оценки применяются для обозначения степени обязательности выполнения требований и рекомендаций, при этом:

понятие "должен" указывает на безусловную обязанность оценщика выполнить то или иное действие. Оценщик должен выполнять требование в каждом случае, когда имеет место такое указание в федеральных стандартах оценки;

понятие "следует" указывает на предпочтительные действия оценщика. В каждом случае оценщик рассматривает возможность и целесообразность выполнения требования и при наличии оснований вправе отказаться от его выполнения;

понятие "может" указывает на действия, которые не являются обязательными. В этой области реализуется профессиональное суждение оценщика использовать либо не использовать ту или иную возможность.

Техническое задание контракта не содержит специальных допущений, иных существенных допущений (пункт 6 таблицы «Техническое задание…» Приложения № 1 к Контракту).

Исходя из пункта 10 Приложения № 3 Приказа о ФСО, в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников.

При этом оценщик учитывает:

1)  допущения оценки;

2) компетентность источника информации и независимость источника информации от объекта оценки и (или) от заказчика оценки.

Учитывая изложенное, основополагающим моментом для получения результата оценки (итоговая стоимость объекта оценки) является профессионализм оценщика.

Согласно Протоколу подведения итогов определения поставщика (подрядчика, исполнителя) от 08.08.2023 №ИЭА1 комиссия признала победителем электронного аукциона ИП ФИО1, а, следовательно, информацию,  представленную  для  участия  в  аукционе, соответствующей установленным в извещении требованиям к участникам закупки, в том числе, в части квалификации.

Из пункта 5 статьи 10 ГК РФ следует, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Исходя из пункта 1.6. Контракта, сроки оказания услуги по Контракту: с момента подписания Контракта по 30.11.2023 года, по заявкам Заказчика. Срок оказания услуги по каждой заявке - 7 (Семь) рабочих дней со дня следующего за днем получения Исполнителем заявки от Заказчика.

Пунктом 4.2. Контракта предусмотрено, что при завершении оказания услуг по каждой заявке Исполнитель представляет Заказчику отчеты об оценке (на каждый объект оценки отдельно составленный отчет), счет и (или) счет-фактуру (в случаях, предусмотренных ст. 169 Налогового кодекса Российской Федерации), документ о приемке. Отчеты об оценке представляются в бумажном виде и в электронном виде в формате PDF на носителе Исполнителя. Датой окончания оказания услуг по заявке Заказчика является дата получения Заказчиком результата оказания услуг (отчетов об оценке) на бумажном носителе.

20.09.2023 Исполнителем представлены Заказчику три отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 23/09/45 за земельный участок по адресу: <...>/09/46 за земельный участок по адресу: <...>/09/47 за земельный участок по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 4.10 контракта Заказчик дважды 04.10.2023 и 30.10.2023 отказал в приемке оказанных услуг, представив мотивированные отказы по всем трем отчетам об оценке.

По мнению Заказчика, Исполнителем при оказании услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, допущены грубые нарушения законодательства и федеральных стандартов оценки.

В мотивированных отказах указано, что Исполнитель в качестве аналогов использовал объекты, находящиеся в иных регионах, при этом не учел территориальные коэффициенты, применяемые для корректировки на местоположение объектов оценки, такие как, развитость инфраструктуры, уровень доходов населения и другие, ограничившись корректировкой по численности  населения.

Заказчик указывает на то, что Исполнителем не исследовалась цена земельных участков по районам области по отношению к областному центру. Кроме того, не обоснован отказ от использования аналогов, находящихся на территории города Костромы.

Указанные, по мнению Заказчика, нарушения значительным образом повлияли на расчет рыночной стоимости объекта оценки, а, следовательно, информацию, приведенную в отчете нельзя признать обоснованной и достоверной. В связи с этим, Заказчик отказал в принятии отчетов об оценки по всем трем земельным участкам.

Вместе с тем, Исполнителем ФИО1 были учтены все замечания Заказчика, представленные в мотивированном отказе от 04.10.2023, и внесены соответствующие изменения в отчеты, при этом при повторной сдаче отчетов, Заказчиком 30.10.2023 продублирован мотивированный отказ с теми же замечаниями.

Таким образом, Заказчиком при приемке оказанных услуг не приняты во внимание внесенные изменения.

Как указывает истец, основанием использования при оценке информации в отношении объектов из других регионов послужило то обстоятельство, что за период 01.01.2022 по 01.01.2023 на территории региона Заказчика необходимые данные для проведения оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, отсутствуют.

Проведенный анализ статистических данных по Нижегородской области и Костромской области показал схожесть по социальным и экономическим показателям, при этом развернутый анализ также добавлен в отчеты об оценке. Данный довод истца ответчиком не опровергнут

Как уже было отмечено, Техническое задание контракта не содержит специальных допущений, иных существенных допущений (пункт 6 таблицы «Техническое задание...» Приложения № 1 к Контракту).

Исходя из пункта 10 Приложения № 3 Приказа о ФСО, в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников.

При этом оценщик учитывает:

допущения оценки;

компетентность источника информации и независимость источника информации от объекта оценки и (или) от заказчика оценки.

Учитывая изложенное, основополагающим моментом для получения результата оценки (итоговая стоимость объекта оценки) является профессионализм оценщика.

Исходя из фактических обстоятельств Заказчиком не подтверждены факты существенного нарушения Исполнителем условий контракта.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст.4 Закона об оценочной деятельности, субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Согласно Протоколу подведения итогов определения поставщика (подрядчика, исполнителя) от 08.08.2023 № ИЭА1 комиссия признала победителем электронного аукциона ИП ФИО1, а, следовательно, информацию, представленную для участия в аукционе, соответствующей установленным в извещении требованиям к участникам закупки, в том числе, в части квалификации.

Из материалов дела следует, что оценщик ФИО1, составившая отчеты об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 23/09/45 за земельный участок по адресу: <...>/09/46 за земельный участок по адресу: <...>/09/47 за земельный участок по адресу: <...>, является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включен в реестр оценщиков 06.06.2018 за регистрационным № 2541. Ответственность оценщика застрахована: Страховой полис (Договор) обязательного страхования ответственности оценщика САО «ВСК» № 2300SB40R5168 от 31.05.2023, имеет диплом о профессиональной переподготовке от 30 сентября 2011 года, который предоставляет право на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса), а также квалификационный аттестат от 31 августа 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».

Таким образом, оценщик ФИО1 соответствует требованиям, предъявляемым ст.4 Закона об оценочной деятельности.

Основанием для отказа в принятии отчетов об оценки по всем трем земельным участкам Заказчик указал, что Исполнителем при оказании услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, допущены грубые нарушения законодательства и федеральных стандартов оценки, которые значительным образом повлияли на расчет рыночной стоимости объекта оценки, а, следовательно, информацию, приведенную в отчете нельзя признать обоснованной и достоверной.

Согласно ч.2 ст.3 Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона).

Согласно пункта 4.3. контракта, для проверки предоставленных Исполнителем результатов, предусмотренных Контрактом, в части их соответствия условиям Контракта, Заказчик обязан провести экспертизу. Экспертиза результатов, предусмотренных Контрактом, может проводиться Заказчиком своими силами или к ее проведению могут привлекаться эксперты, экспертные организации на основании контрактов, заключенных в соответствии с Законом № 44-ФЗ.

При этом, экспертиза отчетов об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 23/09/45 за земельный участок по адресу: <...>/09/46 за земельный участок по адресу: <...>/09/47 за земельный участок по адресу: <...>, проведенная в порядке, предусмотренном пунктом 4.3. контракта, Заказчиком не представлена.

Согласно абзацу первому статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В силу абзаца четвертого статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, пункта 17 Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328, результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абзац пятый статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, абзац второй пункта 17 ФСО N 5).

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от вывода, указанного в абзаце втором пункта 17 ФСО N 5 (абзац третий пункта 17 ФСО N 5).

Исполнитель ФИО1 в обоснование своей позиции представила Акт плановой проверки № 01/2541-24 от 31 января 2024 года, подтверждающий качество оказанных услуг, а также их соответствие заключенному контракту.

Из акта следует, что нарушение требований ст. 4, 15, 24,6, 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ в части обязательного страхования ответственности оценщика не выявлено.

Нарушение требований ст. 15 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ в части оплаты членских взносов за проверяемый период - не выявлено.

Нарушение требований п.4 ст. 6 ФЗ «О саморегулируемых организациях» №315-ФЗ, ст. 22.3. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ в части сдачи отчетности о выполненных отчетах об оценке за проверяемый период - не выявлено.

Иные нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики - не выявлено.

Доказательств того, что недостатки, выявленные при оценке повторных отчетов об оценке, поступившие в Управление 20.10.2023, носят существенный характер, ответчик  не представил.

Из материалов дела видно, что указанные недостатки были Исполнителем устранены до вступления в силу решения об одностороннем отказе от исполнения контракта.

Сам факт наличия некоторых недостатков в выполненных работах не может являться безусловным основанием для отказа от оплаты работ. Поскольку Заказчик вправе отказаться от приемки и оплаты результата работ только в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком, и поскольку сведений о таких недостатках Заказчиком не представлено, довод Заказчика о ненадлежащем качестве выполненных Исполнителем услуг (работ) является необоснованным.

Принимая во внимание Акт плановой проверки Департамента контроля Ассоциации «СРОО «ЭС» № 01/2541-24 от 31 января 2024 года, указанные отчеты соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, содержат сведения о проведенных оценщиком исследованиях, основаны на правомерно подобранных объектах-аналогах. Оценщиком обоснованы все поправочные коэффициенты, примененные при оценке. Сведения об объектах-аналогах и другие использованные при оценке сведения подтверждены документально.

Согласно муниципальному контракту № 23-9-АЦ от 21.08.2023 п.3 п.п.3.1.1 и Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ст.14 Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, поэтому замечание Заказчика о необходимости применения справочника оценщика недвижимости -2018, том 2, под редакцией ФИО4, является некорректным.

С учетом изложенного, исходя из того, что Заказчиком не представлено доказательств недостоверности величины рыночной стоимости годовой арендной платы, установленной в отчетах № 23/09/45 за земельный участок по адресу: <...>/09/46 за земельный участок по адресу: <...>/09/47 за земельный участок по адресу: <...>, а также доказательства несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценке, оснований для отказа в приемке результата оказания услуг по оценке не усматривается.

Как следует из материалов дела, в пункте 7.8. Отчета представлен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Указаны ценообразующие факторы: Местоположение объекта (пп 8). Величины корректировок цен, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной

рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В связи с отсутствием объектов-аналогов в г. Костроме, оценщиком использованы объекты-аналоги из Нижегородской области, имеющей социально-экономические показатели, сходные с социально-экономическими показателями Костромской области (п.7.3).

В качестве корректировки на местоположение оценщик использует данные наиболее развитого рынка по продаже жилых домов с земельными участками, так как на земельном участке –объекте оценки также расположены жилые дома.

Оценщиком исследован рынок продаж жилых домов с земельными участками, соответствующих местоположению объектов-аналогов, из выборки исключены объекты, срок экспозиции которых превышает 6-12 месяцев (так как изначально была завышена цена объектов), также исключены объекты с минимальной стоимостью, так как их продажа осуществлялась не по рыночным условиям (срочная продажа в связи с семейными обстоятельствами – переезд, наследство).

Рынок продаж жилых домов с земельными участками в г. Костроме (местоположение объекта оценки). Удельная стоимость 1 кв.м объекта в г. Костроме составляет 25668 рублей

Рынок продаж жилых домов с земельными участками в г. Семенов Нижегородской области (местоположение объекта-аналога №1). Удельная стоимость 1 кв.м объекта в г. Семенов составляет 21429 рублей

Рынок продаж жилых домов с земельными участками в рп. Тонкино Нижегородской области (местоположение объектов-аналогов №2.3). Удельная стоимость 1 кв.м объекта в рп. Тонкино составляет 19814 рублей

Объект-аналог №1 находится в г. Семенов Нижегородской области с численностью населения (25 075 чел.), с меньшей численностью населения, чем объект оценки (265 959 чел.) и менее развитой инфраструктурой, корректировка «на местоположение» рассчитана по формуле:

К=((УСоо/УСан)-1)*100%

К =((удельная стоимость 1 кв.м объекта, расположенного в месте нахождения объекта оценки/ удельная стоимость 1 кв.м объекта, расположенного в месте нахождения объекта –аналога) -1)*100%

К=((25668/21429)-1)*100=19,78% или округленно 20%, поэтому произведена повышающая корректировка в размере 20% или коэффициент корректировки 1.2.

Объекты-аналоги №2,3 находятся в рп. Тонкино Нижегородской области с численностью населения (4496 чел), с меньшей численностью населения чем объект оценки (265 959 чел.) и менее развитой инфраструктурой, корректировка «на местоположение» рассчитана по формуле:

К=((УСоо/УСан)-1)*100

К=((25668/19814)-1)*100=29,54%, округленно 30%,           поэтому произведена повышающая корректировка в размере 30% или коэффициент корректировки 1.3.

В п. 7.7 Отчета ИП ФИО1 сообщила, что основанием использования при оценке информации в отношении объектов из других регионов послужило то обстоятельство, что за период 01.01.2022 по 01.01.2023 на территории региона Заказчика подходящих данных для проведения оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, отсутствуют. Оценщик привел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.

В результате определения сегмента рынка, приведенного в п.7.6, оценщик определил, что объект оценки, расположенный на землях населенных пунктов, относится к сегменту рынка земельных участков, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

Оценщиком исследован рынок земель в Костромской области в доступных источниках информации, это информационные сайты: https://www.avito.ru; https://kostroma.olan.ru/for-rent-land-lot; https://dvizhka.ru/s-rossiya-1/r-kostromskaya-oblast-44/ry-gorodskoy-okrug-kostroma-265/g-kostroma-373/c-uchastok/t-sdam. На исследованных сайтах все земельные участки, предложенные для аренды, имели вид разрешенного использования: промназначения.

Земельные участки с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство в основном сдаются в аренду муниципальными образованиями по прямому договору или на официальном портале о проведении торгов.

На официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в г. Костроме в период с 01.01.2022 г. по 01.01.2023 г. отсутствовала информация о совершенных сделках по аренде земельных участков с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. В отчете присутствует скриншот об отсутствии сделок с земельными участками с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, находящихся в г.Кострома.

На официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в Костромской области в период с 01.01.2022 г. по 01.01.2023 г. имеется информация о несостоявшихся торгах по аренде земельных участков с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство в населенных пунктах Костромской области. Некоторые аукционы, хотя и признаны несостоявшимися, имеют победителя и с победителями заключен договор аренды, но численность населения в данных населенных пунктах не превышает 500 человек, поэтому оценщик не использует их в качестве аналогов, так как инфраструктура данных объектов значительно уступает инфраструктуре объекта оценки, даже несмотря на то, что объект оценки расположен в среднеразвитом районе г. Костромы. В отчете также присутствует скриншот о сделках с земельными участками с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, находящихся в Костромской области.

Таким образом для расчета годовой арендной платы земельного участка с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство в Костромской области недостаточно информации.

Как указывает истец и что признается судом обоснованным, аренда земельных участков в указанный период в Костромской области представлена в основном земельными участками производственно-складского назначения, поэтому оценщиком принято решение использовать в качестве объектов-аналогов земельные участки в соседних областях.

Согласно ФСО №7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Оценщиком была расширена территория поиска объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки в целом по Нижегородской области. Использование объектов-аналогов в Нижегородской области объясняется тем, что экономические и социальные показатели данных Костромской и Нижегородской области аналогичны, (социально-экономические показатели данных областей находятся в настоящем отчете п.7.3).

Основным показателем благосостояния и покупательской способности граждан является начисленная среднемесячная заработная плата. Сравнивая социальную обеспеченность граждан данных областей, оценщик пришел к выводу о возможности использования объектов-аналогов в соседней области.

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в Костромской области в июне 2023г. составила 44241,4 рубля (по России в июле 2023г. – 71419 рублей) и по сравнению с июлем 2022г. увеличилась на 13,4%.

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в расчете на месяц в среднем по области в конце июня 2023г. составила 19323,5 рубля (в июне 2022г. – 18828,5 рубля) и по сравнению с предыдущим месяцем увеличилась на 0,6%.

Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в расчете на месяц в среднем по области в конце июня 2023г. составила 5923,4 рубля (в июне 2022г. – 6263,6 рубля) и по сравнению с предыдущим месяцем увеличилась на 2,6%.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в Нижегородской области в июле 2023 г. составила 52243,0 рубля и по сравнению с июлем 2022 г. выросла на 14,9%.

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в среднем по Нижегородской области в августе 2023 г. составила 20206,36 рубля в расчете на одного человека и за месяц снизилась на 0,6%, с начала года повысилась на 3,8% (в августе 2022 г. – 19292,50 рубля в расчете на одного человека и за месяц снизилась на 0,1%, с начала года повысилась на 8,5%).

Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания в среднем по области на конец августа 2023 г. составила 5118,62 рубля в расчете на 1 человека и за месяц снизилась на 5,4%, с начала года повысилась на 4,8% (в августе 2022 г. – 5094,01 рубля в расчете на 1 человека и за месяц снизилась на 3,0%, с начала года повысилась на 4,9%).

Согласно Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III), гл. IV, п.12 в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стала доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях:

1) если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки);

2) если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки.

В связи с тем, что объектом оценки является годовая арендная плата за пользование конкретным участком и за конкретный период, оценщик в информационных целях приводит данные о состоявшихся сделках по аренде в период проведения оценки, не используя их в расчетах. По г. Костроме данные отсутствуют, оценщиком использован среднестатистический город в Костромской области с численностью населения 23222 человека г. Шарья (в расчетах не применялся).

Исполнителем при оказании услуг по оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки из земель, государственная собственность на которые не разграничена, не допускал нарушений законодательства и федеральных стандартов оценки.

Кроме того, истцом в материалы дела представлен Акт плановой проверки № 01/2541/24 от 31.01.2024 на предмет соблюдения Оценщиком ФИО1 требований Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», других федеральных законов и иных нормативно-правовых актов Российской Федерации; Федеральных стандартов оценки; Стандартов и правил Ассоциации «СРОО «ЭС», требований к порядку обеспечения имущественной ответственности оценщиков при осуществлении оценочной деятельности. Плановая проверка проведена в соответствии с требованиями ст. 24.3 Федерального Закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Проверка проводилась сотрудниками Департамента контроля Ассоциации «СРОО «ЭС».

Представлен на проверку отчет № 23/09/45 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с КН 44:27:010310:307, общей площадью 623 кв.м., по адресу: <...>».

Заключение: Нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», других федеральных законов и иных нормативно-правовых актов Российской Федерации; Федеральных стандартов оценки; Стандартов и правил Ассоциации «СРОО «ЭС»; Требований к порядку обеспечения имущественной ответственности оценщиков при осуществлении оценочной деятельности, не выявлены.

В отчетах № 23/09/45 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок по адресу: <...>/09/46 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок по адресу: <...>/09/47 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок по адресу: <...>. для объектов-аналогов использованы земельные участки, находящиеся в Нижегородской области и, если экспертная проверка не обнаружила нарушений в проверяемом отчете № 23/09/45 «Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с КН 44:27:010310:307, общей площадью 623 кв.м., по адресу: <...>», соответственно этих нарушений нет и в других представленных отчетах.

При указанных обстоятельствах суд приходит выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования – удовлетворить.

Взыскать с  Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) задолженности по муниципальному контракту №23-9-АЦ от 21.08..2023 в размере 8942 руб. 49 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                              Д.А. Мосунов