Решение от 20 августа 2025 г. по делу № А33-10540/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


21 августа 2025 года


Дело № А33-10540/2025

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07 августа 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 21 августа 2025 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Летникова И.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску краевого государственного автономного учреждения «Региональный центр спортивной подготовки «Академия борьбы имени Д.Г.Миндиашвили» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

в присутствии:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности №69 от 28.04.2025, представлена копия диплома о высшем юридическом образовании, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

краевое государственное автономное учреждения «Региональный центр спортивной подготовки «Академия борьбы имени Д.Г. Миндиашвили» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 03.04.2018 №1.

Определением от 21.04.2025 исковое заявление принято к производству, назначены предварительное судебное заседание и судебное разбирательство по делу на 28.05.2025.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

Протокольным определением от 28.05.2025 судебное разбирательство отложено на 31.07.2025.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 07.08.2025.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явился. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанного лица.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между краевым государственным автономным учреждением «Региональный центр спортивной подготовки «Академия борьбы имени Д.Г. Миндиашвили» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды помещения от 03.04.2018 № 1.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, на основании результатов торгов (протокол вскрытия конвертов и рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды государственного имущества, закрепленного за КГАУ «РЦСП «Академия борьбы имени Д.Г. Миндиашвили» на праве оперативного управления от 23.03.2018), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые комнаты №№ 89-109 общей площадью 328,1 кв.м., находящиеся в нежилом помещении № 10, расположенном в полуподвале нежилого здания по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 24:50:0300228:36, литер Б, Б1, Б2,БЗ, Б4, П, Г2, ГЗ, Г42, (далее - Имущество, арендуемое помещение), принадлежащего на праве оперативного управления КГАУ «Региональный центр спортивной подготовки «Академия борьбы имени Д.Г. Миндиашвили» (свидетельство о государственной регистрации 24 ЕЛ 087503) для осуществления деятельности ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, в том числе деятельности ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания, а также деятельности предприятий общественного питания по прочим видам организации питания.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды - 10 лет с момента  подписания сторонами акта приема-передачи имущества.

Актом приема-передачи имущества имущество передано арендатору 03.04.2018.

Согласно пункту 5.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 03.07.2018, арендатор уплачивает арендную плату в размере в размере 170 (сто семьдесят) рублей 33 копейки за 1 кв. м в месяц без учета НДС (без учета платы за коммунальные услуги, электроэнергию, тепловую энергию (отопление), водоснабжение, в т.ч. за использование внутреннего водопровода и канализации здания,), что за общую площадь арендуемого Имущества в месяц составляет 55 885 (пятьдесят пять тысяч восемьсот восемьдесят пять) рублей 27 копеек, без НДС. Общая сумма договора составляет 6 706 232 (шесть миллионов семьсот шесть тысяч двести тридцать два) рубля 40 копеек, без НДС. Размер арендной платы определен по результатам аукциона на право заключения настоящего Договора (протокол вскрытия конвертов и рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды государственного имущества, закрепленного за КГАУ «РЦСП «Академия борьбы имени Д.Г. Миндиашвили» на праве оперативного управления от 23.03.2018). Цена договора может быть изменена по соглашению сторон в сторону увеличения (на индекс дефлятор или на сумму, определенную по результатам рыночной оценки права аренды), уменьшение цены договора запрещается.

Арендатор в течение 5 (пяти) календарных дней с момента передачи арендатору имущества по акту приема - передачи вносит арендную плату, установленную настоящим договором аренды, за первый месяц аренды. Дальнейшее внесение арендной платы осуществляется арендатором ежемесячно в порядке предоплаты в срок до 20 число месяца, предшествующего месяцу аренды. Внесение арендной платы за первый неполный или последний неполный месяц аренды осуществляется арендатором пропорционально части календарного периода, в течение которого он занимал арендуемое помещение (пункт 5.2 договора).

В силу пункта 7.1 договора изменение условий настоящего договора не допускается, за исключением случая, предусмотренного п. 5.1 настоящего договора.

По заказу КГАУ «РЦСП «Академия борьбы имени Д.Г. Миндиашвили», оценщиком ФИО4 подготовлен отчет № 11 от 16.08.2024 об оценке рыночно-обоснованной арендной платы за 1 кв.м. в месяц за недвижимое имущество -нежилые комнаты №№ 88-92, 94-108 общей площадью 322,4 кв.м., находящиеся в нежилом помещении № 9, расположенном в полуподвале нежилого здания по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 24:50:0300228:36, литер Б, Б1, Б2, БЗ, Б4, Г1, Г2, ГЗ, Г42, согласно которому итоговая рыночная стоимость объекта составила 194 217 руб., арендная плата за 1 кв.м. в месяц составила 602 руб. 41 коп.

Письмом от 18.09.2024 № 789-и истец обратился к ответчику подписать дополнительное соглашение № 4 к договору от 03.08.2018 № 1 аренды нежилого помещения.

Из представленного проекта дополнительного соглашения № 4 следует, что абзац 1 пункта 5.1 договора от 03.04.2018 № 1 аренды нежилого помещения, изложен в следующей редакции:

«5.1. Арендатор уплачивает арендную плату в размере 602 (шестьсот два) рубля 41 копеек за 1 кв. м в месяц без учета НДС (без учета за коммунальных услуг, тепловой энергии (отопления)), что за общую площадь арендуемого Имущества в месяц составляет 194 217 (сто девяноста четыре тысячи двести семнадцать) рублей 00 копеек, без НДС».

Письмом от 04.03.2025 № 210-и истец повторно обратился к ответчику с требованием подписать дополнительное соглашение № 4 к договору от 03.08.2018 № 1 аренды нежилого помещения.

Письмом от 13.03.2025, что в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды нежилого помещения от 03.04.2018 № 1 цена договора может быть изменена только по соглашению сторон, сообщил об отсутствии возможности увеличения арендной платы в связи со сложной экономической ситуацией.

На основании изложенного, истец просит обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 03.04.2018 №1 в указанной редакции.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик не согласен с заявленными исковыми требованиями по следующим основаниям:

- в соответствии с условиями договора, а именно п. 7.1 изменение условий настоящего договора не допускается, за исключением случая, предусмотренного п. 5.1. На основании абз. 4 п. 5.1 договора цена может быть изменена по соглашению сторон в сторону увеличения (на индекс дефлятор или на сумму, определенную по результатам рыночной оценки права аренды). Право арендодателя на одностороннее изменений условий об увеличении арендной платы в договоре отсутствует;

- истец самостоятельно разрабатывал форму договора аренды нежилого помещения. Договор заключен по результатам проведения аукциона и на момент заключения не противоречил действующему законодательству.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, между сторонами существуют обязательства из договора аренды от 03.04.2018 № 1, отношения по которому регламентированы нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как предусмотрено статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Так, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как следует из материалов дела, по заказу КГАУ «РЦСП «Академия борьбы имени Д.Г. Миндиашвили», оценщиком ФИО4 подготовлен отчет № 11 от 16.08.2024 об оценке рыночно-обоснованной арендной платы за 1 кв.м. в месяц за недвижимое имущество - нежилые комнаты №№ 88-92, 94-108 общей площадью 322,4 кв.м., находящиеся в нежилом помещении № 9, расположенном в полуподвале нежилого здания по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер 24:50:0300228:36, литер Б, Б1, Б2, БЗ, Б4, Г1, Г2, ГЗ, Г42, согласно которому итоговая рыночная стоимость объекта составила 194 217 руб., арендная плата за 1 кв.м. в месяц составила 602 руб. 41 коп.

Письмом от 18.09.2024 № 789-и истец обратился к ответчику подписать дополнительное соглашение № 4 к договору от 03.08.2018 № 1 аренды нежилого помещения.

Из представленного проекта дополнительного соглашения № 4 следует, что абзац 1 пункта 5.1 договора от 03.04.2018 № 1 аренды нежилого помещения, изложен в следующей редакции:

«5.1. Арендатор уплачивает арендную плату в размере 602 (шестьсот два) рубля 41 копеек за 1 кв. м в месяц без учета НДС (без учета за коммунальных услуг, тепловой энергии (отопления)), что за общую площадь арендуемого Имущества в месяц составляет 194 217 (сто девяноста четыре тысячи двести семнадцать) рублей 00 копеек, без НДС».

Письмом от 04.03.2025 № 210-и истец повторно обратился к ответчику с требованием подписать дополнительное соглашение № 4 к договору от 03.08.2018 № 1 аренды нежилого помещения.

Письмом от 13.03.2025, что в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды нежилого помещения от 03.04.2018 № 1 цена договора может быть изменена только по соглашению сторон, сообщил об отсутствии возможности увеличения арендной платы в связи со сложной экономической ситуацией.

Согласно пункту 5.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 03.07.2018, арендатор уплачивает арендную плату в размере в размере 170 (сто семьдесят) рублей 33 копейки за 1 кв. м в месяц без учета НДС (без учета платы за коммунальные услуги, электроэнергию, тепловую энергию (отопление), водоснабжение, в т.ч. за использование внутреннего водопровода и канализации здания,), что за общую площадь арендуемого Имущества в месяц составляет 55 885 (пятьдесят пять тысяч восемьсот восемьдесят пять) рублей 27 копеек, без НДС. Общая сумма договора составляет 6 706 232 (шесть миллионов семьсот шесть тысяч двести тридцать два) рубля 40 копеек, без НДС. Размер арендной платы определен по результатам аукциона на право заключения настоящего договора (протокол вскрытия конвертов и рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды государственного имущества, закрепленного за КГАУ «РЦСП «Академия борьбы имени Д.Г. Миндиашвили» на праве оперативного управления от 23.03.2018). Цена договора может быть изменена по соглашению сторон в сторону увеличения (на индекс дефлятор или на сумму, определенную по результатам рыночной оценки права аренды). Уменьшение цены договора запрещается.

В силу пункта 7.1 договора изменение условий настоящего договора не допускается, за исключением случая, предусмотренного п. 5.1 настоящего договора.

Таким образом, истцом не учтено, что включение в договор аренды условия, которым установлено, что цена договора может быть изменена по соглашению сторон в сторону увеличения (на индекс дефлятор или на сумму, определенную по результатам рыночной оценки права аренды), не является принятием сторонами договора на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Договорное условие о возможности увеличения размера арендной платы при наличии на то соглашения сторон (пункт 5.1), вытекает из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, и подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений, действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Таким образом, односторонний порядок внесения изменений в условия договора о размере арендной платы не предусмотрен договором аренды. Любая из сторон, заинтересованная в увеличении или уменьшении размера арендной платы, может рассчитывать на соответствующее изменение только при достижении на то соглашения с другой стороной договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Судом не установлено неясностей в условии заключенного сторонами договора о порядке увеличения размера арендной платы.

В соответствии с положениями абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Вместе с тем, судом учтено, что договор аренды нежилого помещения от 03.04.2018 №1 заключен  на основании результатов торгов. Истец самостоятельно разрабатывал форму договора аренды нежилого помещения, который заключен по результатам проведения аукциона.

Поскольку договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ), следует, что договор представляет оформленное в установленном порядке выражение воли обеих сторон, направленной на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, отсутствие у сторон взаимной заинтересованности в заключении рассматриваемого договора судом в ходе рассмотрения настоящего дела не было установлено.

Как указано выше, судом установлено, что изменение рыночной стоимости аренды помещения не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора.

Так, заключая договор аренды, стороны могли разумно предположить, что изменение цены произойдет, и предусмотреть в этом случае в договоре аренды иной порядок внесения в него изменения.

Между тем, стороны согласовали условие об изменении арендной платы именно по соглашению сторон. Принуждение к соглашению не допускается в силу общих начал гражданского права.

На основании вышеизложенного, поскольку стороны согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы – только по соглашению сторон, ответчик, не согласившийся на соответствующее предложение истца об увеличении арендной платы, действует в рамках установленных договором прав сторон, что не может характеризоваться злоупотреблением правом.

В связи с указанным выше, правовые основания для  удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела составляет 50 000 руб.  При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере 50 000 руб. платежным поручением от 10.04.2025 № 466937.

Учитывая результат рассмотрения дела, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. относятся на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

И.В. Летников